國(guó)有企業(yè)
誠(chéng)信保障
專業(yè)規(guī)范
服務(wù)民生
中國(guó)指數(shù)研究院12月31日發(fā)布《2014年中國(guó)房地產(chǎn)政策盤點(diǎn)》，2014年以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入中高速增長(zhǎng)的新常態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)則持續(xù)走弱，商品房量?jī)r(jià)均呈現(xiàn)同比下降，開發(fā)投資增速持續(xù)放緩。在此背景下，中央政策以“穩(wěn)”為主，更關(guān)注民生保障和長(zhǎng)效機(jī)制頂層設(shè)計(jì)，通過(guò)貨幣政策調(diào)整、戶籍改革、棚戶區(qū)改造等有效措施保障合理購(gòu)房需求，穩(wěn)定住房消費(fèi)。
1.中央穩(wěn)字當(dāng)頭之下注重分類調(diào)控
1.1中央調(diào)控更注重長(zhǎng)期穩(wěn)定
中央進(jìn)一步深化改革，加快制度建設(shè)，激發(fā)市場(chǎng)活力。2014年中央出臺(tái)房地產(chǎn)相關(guān)政策均以注重長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展的制度建設(shè)為主。3月，全國(guó)兩會(huì)召開，確定今年政府工作15個(gè)方面共55項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)。其中，城鎮(zhèn)化、土地制度改革、金融制度改革等與房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展相關(guān)的制度建設(shè)成為工作報(bào)告重點(diǎn)。5月20日國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)改委《關(guān)于2014年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)任務(wù)的意見》，優(yōu)先推出對(duì)穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生有直接效果的改革舉措，包括深化戶籍、土地等相關(guān)制度改革，以及推進(jìn)房產(chǎn)稅立法工作。中央多次會(huì)議及談話提出，深化房地產(chǎn)相關(guān)改革、健立健全長(zhǎng)效機(jī)制體制、加快推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化仍是下一步的工作重點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控則并未過(guò)多涉及。
中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)2015年全面深化改革，宏觀政策以“穩(wěn)”為主。中央多次強(qiáng)調(diào)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入“新常態(tài)”，即經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)從高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為中高速增長(zhǎng)。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議從消費(fèi)需求、投資需求、出口和國(guó)際收支等九個(gè)方面闡述了新常態(tài)下的發(fā)展趨勢(shì)。此次會(huì)議未提及房地產(chǎn)，而是從土地制度改革、區(qū)域建設(shè)及保障民生等方面進(jìn)行闡述。住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議則要求2015年要準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中出現(xiàn)的新情況、新問(wèn)題，積極應(yīng)對(duì)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效化、市場(chǎng)化趨勢(shì)愈加明顯。此前的10月29日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，重點(diǎn)推進(jìn)住房等六大領(lǐng)域消費(fèi)，提出“穩(wěn)定住房消費(fèi)，加強(qiáng)保障房建設(shè)，放寬提取公積金支付房租條件”。
可以看出，本屆政府改革的著力點(diǎn)在于處理好政府與市場(chǎng)的關(guān)系，通過(guò)更大限度的放權(quán)松綁，促使市場(chǎng)主體迸發(fā)新的活力。同時(shí)，通過(guò)推進(jìn)財(cái)稅、金融、價(jià)格等制度的改革，加快推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，用市場(chǎng)手段和價(jià)格信號(hào)推動(dòng)各類市場(chǎng)主體健康發(fā)展。
1.2分類指導(dǎo)鼓勵(lì)自住性需求
雙向調(diào)控、分類指導(dǎo)。2014年上半年，中央層面并未出臺(tái)具體的調(diào)控政策，而是延續(xù)去年底住建部會(huì)議“分類指導(dǎo)”的思想，由各地自行“雙向調(diào)控”。2014年兩會(huì)，李克強(qiáng)總理在政府工作報(bào)告和答記者問(wèn)中多次強(qiáng)調(diào)，未來(lái)應(yīng)根據(jù)不同人群的需求，不同城市的情況，分類施策、分城施策。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)則是要因城因地、分類進(jìn)行調(diào)控，抑制投機(jī)投資性需求，未來(lái)工作重心在于建立長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。之后，住建部副部長(zhǎng)齊驥解釋稱所謂雙向調(diào)控即對(duì)一線城市繼續(xù)增加供應(yīng)，抑制、遏制投資投機(jī)性需求，限購(gòu)政策不退出，而對(duì)于庫(kù)存量比較大的城市，要控制供地結(jié)構(gòu)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)。6月4日住建部召開新聞發(fā)布會(huì)，再次重申了雙向調(diào)控、分類指導(dǎo)的調(diào)控基調(diào)，并且表示始終堅(jiān)持保護(hù)消費(fèi)需求、遏制投資需求的原則。
靈活應(yīng)對(duì)，放權(quán)地方。在分類指導(dǎo)的政策導(dǎo)向下，政府積極放權(quán)地方根據(jù)實(shí)際作相應(yīng)調(diào)整。7月18日全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作座談會(huì)提出各地可以根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際出臺(tái)平穩(wěn)房地產(chǎn)的相關(guān)政策，庫(kù)存量較大的地方要積極消化商品房待售面積，加強(qiáng)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整。年末全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議也總結(jié)，在應(yīng)對(duì)今年迅速變化的房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府強(qiáng)化地方調(diào)控主體責(zé)任，及時(shí)調(diào)整了限購(gòu)、差別化信貸等方面的政策，支持居民合理的住房消費(fèi)，總體上保持了房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。
2.行政色彩最為濃厚的限購(gòu)政策基本放開
2.1年初不同城市政策導(dǎo)向有所分化
熱點(diǎn)城市監(jiān)管加碼。在分類調(diào)控的政策基調(diào)下，2014年初熱點(diǎn)一二線城市并未放松監(jiān)管，力度反而有所加大。3月11日，南京市發(fā)布“寧七條”，成為2014年首個(gè)進(jìn)一步收緊房地產(chǎn)調(diào)控的二線城市。而北京、廈門加強(qiáng)對(duì)資金的監(jiān)管力度，北京銀監(jiān)局發(fā)布通知稱應(yīng)加強(qiáng)防范消費(fèi)貸款風(fēng)險(xiǎn)，個(gè)人綜合消費(fèi)貸款不得用于購(gòu)房、投資等非消費(fèi)領(lǐng)域。尤其不得利用個(gè)人住房按揭貸款與個(gè)人綜合消費(fèi)貸款相捆綁的個(gè)人組合貸款品種。廈門發(fā)布《廈門市商品房預(yù)售資金管理實(shí)施細(xì)則》，將所有商品房項(xiàng)目進(jìn)行全過(guò)程均納入監(jiān)管。上海、廣州、深圳等城市也對(duì)當(dāng)?shù)卣{(diào)控政策進(jìn)行再度重申。
部分城市則有所放寬。少數(shù)房?jī)r(jià)松動(dòng)、市場(chǎng)遇冷的城市，逐漸對(duì)現(xiàn)行政策有所調(diào)整。4月25日，南寧定向放寬限購(gòu)，提出廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的五市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購(gòu)房。鄭州5月出臺(tái)《鄭州市個(gè)人住房置業(yè)貸款政策性擔(dān)保管理辦法（征求意見稿）》，提出購(gòu)房貸款可獲政策性擔(dān)保。6月26日，呼和浩特發(fā)文在居民購(gòu)買商品住房時(shí)，不再要求提供住房套數(shù)查詢證明，至此，呼和浩特成為第一個(gè)正式出臺(tái)文件取消限購(gòu)的城市。
2.2高庫(kù)存壓力下各地陸續(xù)放開限購(gòu)
由局部調(diào)整轉(zhuǎn)向全面放開，全國(guó)僅五個(gè)城市未放松限購(gòu)。三季度開始，限購(gòu)調(diào)整呈現(xiàn)多米諾效應(yīng)，7-8月30余個(gè)城市陸續(xù)放寬，且部分第一輪采取定向放松限購(gòu)政策的城市，也加大放松力度，宣布全面放松限購(gòu)。年末全國(guó)47個(gè)限購(gòu)城市中，共有42個(gè)城市有所放寬，其中有32個(gè)城市官方正式宣布全面取消限購(gòu)。至今僅北京、上海、廣州、深圳、三亞5個(gè)城市未做調(diào)整堅(jiān)持限購(gòu)。
3.差別化信貸適時(shí)微調(diào)應(yīng)對(duì)需求變化
3.1重點(diǎn)鼓勵(lì)釋放剛需
“央五條”提出支持首套房貸。5月12日，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)劉士余召開住房金融服務(wù)專題座談會(huì)，針對(duì)目前存在的問(wèn)題提出五點(diǎn)要求（“央五條”），其中再次強(qiáng)調(diào)“滿足首套自住房貸款者需求”。隨后多家銀行表態(tài)支持首套自住性需求：平安銀行5月12日稱，將支持自主性住房的貸款需求，并根據(jù)情況隨時(shí)調(diào)整房貸政策；中國(guó)銀行5月19日表示，今年新投放的個(gè)人住房貸款中，近九成的資金用于支持居民家庭首次購(gòu)買自住普通商品住房，未來(lái)仍將支持居民家庭購(gòu)買首套自住商品住房。
“930”超預(yù)期放寬限貸。9月30日下午4點(diǎn)，央行發(fā)布《中國(guó)人民銀行中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，對(duì)個(gè)人住房貸款需求的支持力度大幅提升：首套房貸利率下限重回基準(zhǔn)利率的0.7倍；已有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款后再次申請(qǐng)貸款的，銀行執(zhí)行首套房貸款政策；在已取消或未實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，對(duì)擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，又申請(qǐng)貸款購(gòu)買住房，銀行自行把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。同時(shí)《通知》還表示支持當(dāng)?shù)劂y行業(yè)金融機(jī)構(gòu)把握好各類住房信貸政策的尺度，促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。
3.2多地靈活調(diào)整信貸細(xì)則
部分省市出臺(tái)信貸相關(guān)政策，刺激市場(chǎng)需求。三季度以來(lái)，限購(gòu)集中退出，部分城市短期成交回升，但仍未扭轉(zhuǎn)整體下行趨勢(shì)。因而多地出臺(tái)以信貸支持為主的利好政策，放松限貸，降低首付比率，意在扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期，刺激市場(chǎng)需求。其中，福建出臺(tái)“閩八條”，成為首個(gè)出臺(tái)救市政策的省，湖北出臺(tái)“鄂六條”，也明確加大信貸支持。紹興、福州、青島降低首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，紹興、沈陽(yáng)、南昌降低二套房貸首付比例。9月底央行“930”新政出臺(tái)后，地方信貸政策放松成大勢(shì)。此后，杭州、瀘州等市再度重申對(duì)信貸的支持。