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六、本院觀點(diǎn)
1.土地市場
由于今年第一、第二季度土地市場的走勢低迷，盡管第三季度土地供銷出現(xiàn)雙增，2015年1-11月的土地供銷總面積仍低于2014年同期，降幅過半。在樓市利好政策的不斷刺激下，長沙樓市庫存去化效果比較明顯，房企回籠資金后拿地的概率會(huì)增加，我們預(yù)計(jì)，今后2到3個(gè)月土地市場會(huì)有所回復(fù)。但在去庫存的總體基調(diào)和適當(dāng)控制建設(shè)用地供應(yīng)規(guī)模的樓市定調(diào)之下，2015年全年，土地市場的供銷總體規(guī)模將遠(yuǎn)低于2014年。
從預(yù)供應(yīng)的熱點(diǎn)板塊來看，近期雨花區(qū)、開福區(qū)是上市主力，一批商住和純商業(yè)用地將陸續(xù)面世，這也改變了去年下半年以來土地市場工業(yè)用地為主流的態(tài)勢，供應(yīng)的節(jié)奏和結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生實(shí)質(zhì)改變。預(yù)計(jì)整個(gè)第四季度月將有更多的商住用地進(jìn)入招拍掛的行列。
近期預(yù)供應(yīng)熱點(diǎn)地塊：
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近期上市商業(yè)類土地：
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2.新房住宅
總體形勢：在經(jīng)歷了金九銀十的成交的火爆后，11月主城區(qū)的住宅成交有所回落，四縣市的成交回落也明顯，但整體高于去年同期。四季度前兩個(gè)月的成績說明市場消費(fèi)者對后市行情比較看好，同時(shí)開發(fā)商也拿出了一定促銷活動(dòng)來去化，取得了一定的成績。接下來的12月是今年房企完成銷售指標(biāo)的關(guān)鍵性月份，一批樓盤上市即售罄，而另外一些樓盤由于區(qū)位、品質(zhì)個(gè)和價(jià)格的問題遲遲不能完成指標(biāo)，最后一月很多商品房的優(yōu)惠力度將進(jìn)一步加大沖量，樓盤兩級分化的趨勢將更明顯。
房價(jià)走勢：從價(jià)格上來看，11月全市商品住宅價(jià)格環(huán)比上升，和去年價(jià)格基本持平。這主要是因?yàn)榻跇潜P樓盤成交量持續(xù)回升，部分項(xiàng)目的整體提升了房價(jià)，但只要以價(jià)換量去庫存的形勢還在持續(xù)，長沙房價(jià)整體難以持續(xù)走高。
板塊結(jié)構(gòu)：從區(qū)域來看，岳麓區(qū)與雨花區(qū)是長沙商品住宅供銷的主戰(zhàn)場，11月，市府—金星北板塊與梅溪湖、洋湖板塊、紅星—省府板塊活躍程度較高，而開福區(qū)、芙蓉區(qū)則相對比較沉寂，轄區(qū)內(nèi)各板塊供應(yīng)和成交都不突出，區(qū)域樓盤的到訪量也非常有限。
購房提示：對于購房者而言，年底市場仍會(huì)維持高成交量，較低價(jià)格的走勢，房價(jià)穩(wěn)中有降，可以考慮多去參加各類促銷活動(dòng)，爭取在歲末以較大的優(yōu)惠購房。
3.非住宅市場
辦公用房方面，三季度成交面積和套數(shù)環(huán)比上升，成交量同比去年提升顯著，11月延續(xù)了成交量回復(fù)的態(tài)勢，顯示市場成交火爆，同時(shí)11月的價(jià)格想較10月出現(xiàn)了下降，主要是望城區(qū)的項(xiàng)目大量成交拉低了整體成交價(jià)格。預(yù)計(jì)年底將是成交量高位價(jià)格波動(dòng)盤整的態(tài)勢。
11月，整個(gè)商業(yè)用房成交環(huán)比回升明顯，金九銀十成交整體比較平穩(wěn)，沒有大起大落，但10月成交明顯低于去年同期。在成交穩(wěn)定的同時(shí)，11月商業(yè)用房的價(jià)格有了明顯的上升，市場需求旺盛。從11月的銷售情況來看，年底的成交穩(wěn)定趨勢還會(huì)持續(xù)，年底成交量有望走高。目前商業(yè)用房的成交價(jià)格比較穩(wěn)定。
4.二手房市場
全市二手房成交量在經(jīng)歷了一個(gè)快速提升的上半年后，二手住宅成交面積繼續(xù)提升，整個(gè)三季度成交量創(chuàng)近三年的成交新高，11月后成交回升。近期長沙出臺新政策降低了存量房交易的手續(xù)費(fèi)，同時(shí)信貸額度增加的刺激下，二手房市場的火爆將貫穿全年，明年春節(jié)前的幾個(gè)月都將是成交的高峰期。
5.后市分析
11月樓市成交回落但價(jià)格有所反彈，市場需求比較旺盛，政府一再強(qiáng)調(diào)去庫存也給后市打了一針強(qiáng)心劑。12月將是企業(yè)的沖刺月份，不少品牌影響力大，住房品質(zhì)好，市場口碑好的樓盤還將會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大成交量，有望取得良好成績收官。相對來購房者來講，近兩個(gè)月是購房的好時(shí)機(jī)。
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