1、土地招拍掛信息監(jiān)測(cè)
8月，六區(qū)一縣有34宗土地供應(yīng)掛牌，其中有14宗的出讓日在9月。34宗土地中商住用地?cái)?shù)量最大，共計(jì)11宗；其次是工業(yè)地，共計(jì)9宗；第三是商業(yè)地，共計(jì)8宗；此外還有住宅用地5宗，醫(yī)療用地1宗。
34宗供應(yīng)土地的總出讓面積為168.41萬平米，環(huán)比增長(zhǎng)79%；供應(yīng)總建筑面積為449.4萬平米，環(huán)比增長(zhǎng)117%。
8月的供應(yīng)土地中，有4宗最終流拍，包括望城區(qū)“雙限地”010號(hào)與雨花區(qū)“雙限地”052號(hào)。
在今年上半年里，“雙限地”一直是各開發(fā)商拿地的首選，每次掛牌都會(huì)引發(fā)一輪爭(zhēng)奪。而這兩宗“雙限地”的流拍，讓開發(fā)商鬧錢荒的現(xiàn)狀開始浮出“水面”。
2、土地交易總體情況
8月，六區(qū)一縣有16宗土地成交，其中有7宗是7月掛牌土地。16宗成交土地中，長(zhǎng)沙縣和岳麓區(qū)各有7宗，雨花區(qū)與望城區(qū)各有2宗，芙蓉區(qū)和開福區(qū)各有1宗。
16宗成交土地的總出讓面積為69.21萬平米，環(huán)比減少25%；總建筑面積為174.79萬平米，環(huán)比減少5%。
8月的成交土地中，商住用地?cái)?shù)量最大，共計(jì)6宗；其次是工業(yè)用地，共計(jì)5宗；住宅用地和商業(yè)用地分別有2宗和3宗。
3、重點(diǎn)土地交易情況細(xì)化
（1）[2018]長(zhǎng)沙市048號(hào)——紅星商圈的“九龍倉”
8月10日，位于“韶山路與湘府路交匯處”這一紅星商圈核心地段的048號(hào)土地由步步高以底價(jià)19.58億元摘得，成交樓面價(jià)5000元/平。
048號(hào)土地的出讓面積為67516.73平米，約101畝。它的最大容積率為5.8，最大建筑密度為58%，建筑控高200米。
土地的掛牌條件要求競(jìng)得人“競(jìng)得人自持商業(yè)物業(yè)不低于商業(yè)建筑的68%”，還要求“配建占地19畝的中小學(xué)”。
“運(yùn)營(yíng)大型商業(yè)體”及“配建中小學(xué)”，這兩點(diǎn)將對(duì)商圈中居民的未來生活產(chǎn)生影響。用他們的話來說就是“以后送孫子上學(xué)都近了”、“又多了一個(gè)免費(fèi)吹空調(diào)的地方”。
而這些，將經(jīng)步步高集團(tuán)之手來實(shí)現(xiàn)。
地塊中的住宅限定最高銷售價(jià)為9970元/平（不包括精裝修價(jià)格）。由于容積率高達(dá)5.8，住宅產(chǎn)品或?qū)⒁怨⒌男问酵瞥觥?/p>
從要求競(jìng)買人“必須是中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)公布的2016年度銷售收入達(dá)260億元（約前30名）中國(guó)連鎖百強(qiáng)企業(yè)且為上市百貨公司”、 “項(xiàng)目開發(fā)完成后，土地競(jìng)得人自持商業(yè)物業(yè)不低于商業(yè)建筑的68%”這兩點(diǎn)上可以看出，048號(hào)土地的開發(fā)重點(diǎn)是商業(yè)部分。
在現(xiàn)有德思勤城市廣場(chǎng)、通程商業(yè)廣場(chǎng)、紅星大市場(chǎng)以及眾多街鋪的格局下，步步高是將為紅星商圈深化完善商業(yè)結(jié)構(gòu)，還是像九龍倉之于五一商圈一樣，大步的提高商圈消費(fèi)檔次，是值得今后持續(xù)關(guān)注的。
（2）[2018]望城區(qū)011號(hào)——住宅最高限價(jià)6000元/平的“雙限地”
[2018]望城區(qū)011號(hào)是今年望城區(qū)掛牌的第四宗“雙限地”。它位于普瑞大道與馬橋河路交匯的東南角，西臨金橋國(guó)際商貿(mào)城。
011號(hào)商住用地的出讓面積為108228.28平米，約162畝，商住比為1:9，它的容積率為3，最大建筑密度為30%，最小綠地率為35%，建筑限高100米。項(xiàng)目建成后將會(huì)是一個(gè)大型社區(qū)。
011號(hào)土地的起拍價(jià)是53643萬元，最高出讓金額為67052萬元。如果土地拍賣觸發(fā)熔斷，那么它的成交樓面價(jià)將是2065元/平。
目前，011號(hào)土地尚未平整，有高差；宗地內(nèi)樹林茂密，覆蓋面積廣。
011號(hào)土地南側(cè)與澳海望洲府在建的部分毗鄰。從現(xiàn)場(chǎng)看，兩者之間暫無圍擋等標(biāo)示分隔。南側(cè)的施工地帶屬于澳海望洲府，樹林覆蓋的北側(cè)屬于011號(hào)土地。
從地理位置來看，011號(hào)土地最終定向出讓給湖南澳海也不是不可能。畢竟“雙限地”定向成交是有先例的。
（3）[2018]長(zhǎng)沙市052號(hào)——內(nèi)五區(qū)首宗流拍的“雙限地”
雨花區(qū)“雙限地”[2018]長(zhǎng)沙市052號(hào)位于圭塘街道辦事處月塘社區(qū)，即湘府東路以北，京珠高速以西，長(zhǎng)房半島藍(lán)灣以北。
052號(hào)的出讓面積為124019.88平米，約186畝。土地的最高地價(jià)為152950萬元，住宅最高售價(jià)為9500元/平。
由于宗地是由多塊土地組合而成，因此容積率、建筑密度、綠地率、建筑控高等規(guī)劃指標(biāo)各異。
宗地內(nèi)將重新規(guī)劃道路，并規(guī)劃有近4000平米的公園綠地，這主要集中在宗地北側(cè)。
而規(guī)劃中要求配建并無償移交的中小學(xué)位于宗地內(nèi)東北側(cè)，目前地塊東北及東側(cè)遍布著各類老舊倉庫等低矮建筑。
052號(hào)土地上配建的學(xué)校占地約19畝，它不僅要應(yīng)對(duì)052號(hào)項(xiàng)目樓盤的業(yè)主，或許還將要應(yīng)對(duì)宗地周邊多個(gè)住區(qū)的需求。
目前，052號(hào)土地南側(cè)的湘府路正在進(jìn)行快速化改造工程，工程項(xiàng)目已初具雛形。
因此，052號(hào)的土地掛牌條件中就明確了“宗地南向部分用地在軌道交通保護(hù)范圍內(nèi)”，這一個(gè)條件無疑將增加土地上項(xiàng)目的施工難度。
（4）[2018]長(zhǎng)沙市053號(hào)——隔壁即學(xué)校的“雙限地”
岳麓區(qū)“雙限地”[2018]長(zhǎng)沙市053號(hào)位于長(zhǎng)川路與麓開路交匯處西南角，即谷苑路以南，雷高路以東。它的隔壁即第一師范高新二小。
053號(hào)的出讓面積為64566.2平米，約97畝。它的最大容積率為2.5，最大建筑密度為26%，最小綠地率為40%，建筑控高100米，土地的最高地價(jià)為69150萬元。
宗地內(nèi)是自然地貌，有大量的樹木植被。地面有高差，有水池，這些都需要開發(fā)商后期進(jìn)行修整。
相對(duì)于宗地內(nèi)，宗地周邊的道路已成型，特別是宗地北側(cè)仍留有綠化帶。
宗地掛牌條件要求“住宅戶型面積不超過144平米”、“120平米以下的戶型不少于60%”、“優(yōu)先首套剛需群體購買”，且住宅最高售價(jià)為8800元/平，這些因素綜合在一起，成為了053號(hào)土地突出的價(jià)值點(diǎn)之一。
而它另一個(gè)價(jià)值點(diǎn)則是第一師范高新二小。不同于其他還處于規(guī)劃中的學(xué)校，第一師范高新二小已建成，有“樣板”可看。
從地理位置來看，分享這個(gè)學(xué)校的還有南橋路（南北向）沿線的幾個(gè)項(xiàng)目，其中有在建的、有已入住的。
