[主持人]“把握樓市脈搏，感受城市心跳”，各位朋友大家好，歡迎收看由長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心、0731房產(chǎn)網(wǎng)、湖南娛樂(lè)頻道、紅網(wǎng)傳媒聯(lián)合為您打造的《0731樓市會(huì)客室》特別訪談，我是主持人周阿禮。
2014年上半年，長(zhǎng)沙樓市未見(jiàn)轉(zhuǎn)暖，房企開(kāi)發(fā)商壓力漸生。半年大考結(jié)束，下行趨勢(shì)逐漸顯現(xiàn)、購(gòu)房觀望情緒漸濃、銀行信貸仍舊緊縮已是不爭(zhēng)事實(shí)。在層層重壓之下，是否越來(lái)越多的城市謀求放松調(diào)控？所謂“救市”效果究竟如何？房企又該選擇怎樣的戰(zhàn)術(shù)應(yīng)對(duì)？今天，帶著這些疑問(wèn)，我們邀請(qǐng)到了一位重量級(jí)嘉賓為我們進(jìn)行專業(yè)的市場(chǎng)分析，那就是“中國(guó)房地產(chǎn)短周期理論”的創(chuàng)始人、中央電臺(tái)特約財(cái)經(jīng)評(píng)論員、上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭教授！楊教授，歡迎您！
[楊紅旭]長(zhǎng)沙的朋友，下午好！
[主持人]楊教授，您曾在2月份某論壇上公開(kāi)預(yù)測(cè)，2014年樓市或是高位振蕩、逐步降溫，上半年基本保持高位振蕩，下半年會(huì)明顯的降溫�，F(xiàn)在2014年已經(jīng)過(guò)半，您還是這種看法嗎？
[楊紅旭]我在今年年初對(duì)2014年的走勢(shì)就有一個(gè)預(yù)測(cè)，整個(gè)主標(biāo)題就是《高位振蕩，逐步降溫》，半年之后再回頭看這個(gè)走勢(shì)預(yù)測(cè)還是蠻準(zhǔn)確的。
我認(rèn)為中國(guó)樓市具有短周期波動(dòng)的性質(zhì)。2012年是本輪樓市短周期的復(fù)蘇期，2013年是繁榮期，2014年是一個(gè)降溫期，2015年可能會(huì)探底。但是，我們都知道今年的內(nèi)部形勢(shì)和外部壓力都比較大。所以，2015年能否探底成功，現(xiàn)在我還沒(méi)有一個(gè)明確的判斷，但我認(rèn)為是一個(gè)探底的過(guò)程。在2014年年中的這樣一個(gè)節(jié)點(diǎn)，我覺(jué)得今年下半年應(yīng)該仍然會(huì)保持降溫的態(tài)勢(shì)。
為什么會(huì)降溫呢？第一是因?yàn)橥獠康慕?jīng)濟(jì)比較低迷，我們的貨幣政策是中性的，雖然今年略微偏松，但是是定向?qū)捤�，寬松的領(lǐng)域主要是一些小微企業(yè)、三農(nóng)、包括棚改等等。而政策對(duì)于商品房市場(chǎng)卻沒(méi)有任何地寬松，資金面、貨幣面對(duì)樓市是中性略偏緊的。因此，樓市內(nèi)部的庫(kù)存壓力比較大，不僅是很多三四線城市，一二線城市的庫(kù)存也在進(jìn)一步增加，去化周期在進(jìn)一步加長(zhǎng)。因此，樓市經(jīng)過(guò)去年的高溫期后今年就在逐步降溫，下半年這種降溫態(tài)勢(shì)還將持續(xù)。
[主持人]根據(jù)那你的短周期理論判斷，您認(rèn)為樓市復(fù)蘇的時(shí)間大概會(huì)在什么時(shí)候？
[楊紅旭]過(guò)往的短周期，每一次有一個(gè)上升和下行的完整周期，大概是三年左右。本周期的時(shí)長(zhǎng)可能會(huì)有所拉長(zhǎng)，如果說(shuō)是今年開(kāi)始降溫，那么明年其實(shí)有兩個(gè)節(jié)點(diǎn)可以關(guān)注一下。經(jīng)過(guò)一年降溫之后，一般樓市就有可能會(huì)趨穩(wěn)，但這還要看外部環(huán)境和內(nèi)部去庫(kù)存的速度。明年3-5月份，可以關(guān)注一下，因?yàn)槊康酱杭径加幸徊ㄐ星�，春�?月份開(kāi)始市場(chǎng)會(huì)復(fù)蘇，成交量會(huì)反彈。但是，還要看彈的高度，成交量彈得高有可能會(huì)使整個(gè)短周期見(jiàn)底復(fù)蘇，假如只是一個(gè)小反彈，可能難以帶動(dòng)價(jià)格和樓市周期走出低谷。再就是明年9、10月份，假設(shè)上半年市場(chǎng)沒(méi)有回彈，到下半年的市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)見(jiàn)底復(fù)蘇的跡象。2015年樓市發(fā)展將會(huì)更加復(fù)雜，所以我認(rèn)為 2015年是一個(gè)探底的過(guò)程，復(fù)蘇的節(jié)點(diǎn)現(xiàn)在比較難以去預(yù)判，而2016年中國(guó)樓市會(huì)迎來(lái)復(fù)蘇和下一輪樓市短周期的上升階段。
[主持人]在您看來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)估計(jì)還要再熬一段時(shí)間了。
[楊紅旭]至少下半年應(yīng)該要熬一段時(shí)間。
[主持人]您曾與國(guó)外的經(jīng)濟(jì)學(xué)家席勒打賭說(shuō)，對(duì)中國(guó)房?jī)r(jià)5年內(nèi)不會(huì)崩盤，您這一判斷信心是來(lái)自于哪里？
[楊紅旭]假如中國(guó)樓市是一個(gè)大泡沫，那房?jī)r(jià)應(yīng)該不會(huì)再翻一倍，泡沫不是破滅就是慢慢地被吸納，絕對(duì)不會(huì)再漲一倍。我們不能簡(jiǎn)單地拿中國(guó)和美國(guó)比，席勒說(shuō)在美國(guó)一般是3-4倍，在中國(guó)一線城市要幾十倍，感覺(jué)差異非常大，在美國(guó)無(wú)論是紐約還是洛杉磯、華盛頓、波士頓，買一套房子只需要一個(gè)家庭3-5年的收入，在中國(guó)的上海、北京居然需要30-50年。但其實(shí)他不太了解中國(guó)國(guó)情，中國(guó)父輩們50后、60后，甚至70后的前期，很多人享受過(guò)房改，當(dāng)年我們國(guó)家把房子幾萬(wàn)元賣給你，而這種房改房在市場(chǎng)上是可以出售的，一般可以賣幾十萬(wàn)、甚至幾百萬(wàn)。而這樣一個(gè)曾經(jīng)從國(guó)家手里面低價(jià)買到的房屋，現(xiàn)在可以高價(jià)賣出，賣出之后可以買新房子，等于說(shuō)中國(guó)有一筆財(cái)富是國(guó)家給你的，這筆財(cái)富可以成為很多中國(guó)人購(gòu)房的首付，換房的第一筆資金，在美國(guó)是沒(méi)有的。
我們的房?jī)r(jià)收入比不能只看中國(guó)人的職工收入，還要看看中國(guó)普通的職工家庭曾經(jīng)獲得過(guò)房改的巨大差額收益，這筆收益成了他們?nèi)ジ纳谱》織l件的一個(gè)基礎(chǔ)。在中國(guó)不能看房?jī)r(jià)收入比，不能拿中國(guó)和美國(guó)比，在中國(guó)只能自己和自己比。目前在中國(guó)的房?jī)r(jià)收入比是7.3倍，高的時(shí)候09年曾經(jīng)是8倍和8.1倍，在2004年之前是6.5倍-7倍之間。按照我們的規(guī)律來(lái)看，6.5-7倍之間是一個(gè)很好的水平，這幾年是7.3倍，可能2014年還會(huì)進(jìn)一步降一點(diǎn)。
按照中國(guó)目前的城鎮(zhèn)化率，住房的情況，我認(rèn)為2018年之前應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)大跌或者崩盤，我說(shuō)的大跌是全國(guó)27個(gè)城市的同比跌幅不會(huì)超過(guò)30%，這是我所謂“打賭”的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，我還是很有信心會(huì)贏的。
[主持人]據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前全國(guó)已經(jīng)有29個(gè)城市取消或調(diào)整限購(gòu)政策。有觀點(diǎn)說(shuō)，對(duì)于長(zhǎng)沙這樣的“溫柔限購(gòu)”城市來(lái)說(shuō)，本輪調(diào)整僅是心理上的沖擊，購(gòu)買力、購(gòu)買欲望此前也并沒(méi)有減弱。您覺(jué)得取消限購(gòu)能否改變目前的市場(chǎng)低迷態(tài)勢(shì)？
[楊紅旭]長(zhǎng)沙的限購(gòu)政策本來(lái)就比較溫柔，取消之后的效果與其他城市限購(gòu)政策取消之后的效果應(yīng)該是差不多的，取消限購(gòu)難以成為短期內(nèi)撬動(dòng)市場(chǎng)的核心動(dòng)力�，F(xiàn)在很多人在觀望，一是因?yàn)榛ヂ?lián)網(wǎng)很發(fā)達(dá)，很多人關(guān)注網(wǎng)上信息，看看長(zhǎng)沙的鄰居樓市狀況，武漢有沒(méi)有降溫？南昌有沒(méi)有降溫？深圳有沒(méi)有降溫？這是第一。第二，他們等貸款利率會(huì)不會(huì)有優(yōu)惠？利率會(huì)不會(huì)調(diào)整？購(gòu)房者越來(lái)越關(guān)注大勢(shì)。放松限購(gòu)對(duì)需求來(lái)說(shuō)是一種利好，但是，這種利好在年內(nèi)還不能轉(zhuǎn)化成推動(dòng)樓市止跌反彈的一個(gè)核心力量。所以，我們要看到取消限購(gòu)是大勢(shì)所趨，是好事，但就短期而言，也不要指望它立刻重新停止反彈回暖，我們還是要等待。
[主持人]有數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)沙乃至全國(guó)保障性住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造總量都在逐步增加，而剛需會(huì)得以釋放。您覺(jué)得在以拆促建、釋放剛需、城鎮(zhèn)化的發(fā)展和地鐵效應(yīng)的多重推動(dòng)下，會(huì)不會(huì)產(chǎn)生局部某一個(gè)城市市場(chǎng)上行的可能？
[楊紅旭]首先，全國(guó)的房地產(chǎn)有一個(gè)大勢(shì)，大的形勢(shì)是周期性的波動(dòng)，另外還有一個(gè)區(qū)域差異。比如，一線、二線、三線、四線，甚至五線，全國(guó)的大勢(shì)和區(qū)域差異二者是具有密切關(guān)系的。那么，就目前全國(guó)降溫情況來(lái)看是短期調(diào)整，長(zhǎng)期來(lái)看應(yīng)該是謹(jǐn)慎樂(lè)觀的。但是，大勢(shì)是降溫的時(shí)候，大部分城市都會(huì)降溫，包括我們長(zhǎng)沙。但是，有些城市的降溫應(yīng)該說(shuō)是隨大勢(shì)而降溫，有些城市的降溫的情況不是很好，尤其是三線、四線城市，庫(kù)存壓力特別大，去化周期很長(zhǎng)，人口導(dǎo)入快，這種城市降溫之后可能是L型的調(diào)整，調(diào)整的時(shí)間可能會(huì)拉長(zhǎng)，幅度是偏大的。但是，像長(zhǎng)沙、合肥、武漢這種中部人口導(dǎo)入比較快的城市，我認(rèn)為下一次的反彈還會(huì)是稍微強(qiáng)過(guò)很多城市的狀態(tài)，包括城鎮(zhèn)化、舊改，還包括下面縣里面釋放的人口往省會(huì)集聚，這都是支撐長(zhǎng)沙中長(zhǎng)期發(fā)展看好，短期調(diào)整并不能逆轉(zhuǎn)中長(zhǎng)期持續(xù)向好的一個(gè)大勢(shì)。
[主持人]有不少分析人士都認(rèn)為，以中部六省為例，長(zhǎng)沙與各大城市的房?jī)r(jià)相比一直處于洼地，仍然有很大的上漲空間，您對(duì)長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)在中部六省中所占的地位怎么評(píng)價(jià)？
[楊紅旭]我感覺(jué)到長(zhǎng)沙這兩年的房?jī)r(jià)比較溫和，漲幅是偏小的，尤其是2013年。據(jù)我們觀察像中部的鄭州、合肥、武漢，價(jià)格漲幅是比較明顯的，而長(zhǎng)沙要稍微弱一點(diǎn)。我聽(tīng)說(shuō)，長(zhǎng)沙最貴的樓盤也就每平米1萬(wàn)多，超過(guò)2萬(wàn)的還很少。但是，據(jù)我了解在鄭州新區(qū)已經(jīng)有2萬(wàn)/平方米的盤了，像武漢、合肥都有2萬(wàn)元/平方米以上的盤子。長(zhǎng)沙的整個(gè)均價(jià)可能也要低，現(xiàn)在的均價(jià)可能是6000多元，而合肥、鄭州、武漢，甚至南昌均價(jià)都要高，達(dá)到7000-8000元/平方米的水平。
長(zhǎng)沙的經(jīng)濟(jì)城市地位并不弱，但房?jī)r(jià)表現(xiàn)偏中性，基本偏弱，這可能跟整個(gè)城市的土地供應(yīng)節(jié)奏，即有的房屋存量有一定的關(guān)系。一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)面、城市面沒(méi)有問(wèn)題，和其他幾個(gè)城市差不多，但房?jī)r(jià)漲幅弱，可以說(shuō)是洼地；二是也要適當(dāng)?shù)乜刂埔幌鲁鞘邪l(fā)展的速度，土地供應(yīng)的節(jié)奏。
房?jī)r(jià)沒(méi)有大漲，老百姓很開(kāi)心，政府也可以接受，因?yàn)楝F(xiàn)在國(guó)家在抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，長(zhǎng)沙做得不錯(cuò)。但是，對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，對(duì)我們想?yún)⑴c長(zhǎng)沙的城市建設(shè)、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)而言，可能賺錢的利潤(rùn)就太薄了，甚至賺不到錢，我認(rèn)為這又反倒不是特別好。一個(gè)市場(chǎng)要健康發(fā)展，總歸要使各個(gè)參與者都要獲取合理的回報(bào)，不說(shuō)暴利，但不能虧錢，市場(chǎng)機(jī)制就是能夠使所有參與者共同受益。所以，我認(rèn)為在中部長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)偏低，在市場(chǎng)環(huán)境，尤其是供地節(jié)奏還需要執(zhí)政者更好的進(jìn)行考慮，更好的部署，控制節(jié)奏。
[主持人]您覺(jué)得在這種市場(chǎng)行情之下，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)是適合出手的時(shí)機(jī)嗎？您有什么樣的建議？
[楊紅旭]國(guó)家一直在抑制投資、投機(jī)性購(gòu)房需求，保護(hù)自住性購(gòu)房需求，尤其是剛需。雖然新的政策最近提調(diào)控比較少，但我們還是可以看出，抑制投資投機(jī)需求依然是國(guó)家一個(gè)中長(zhǎng)期方針。中國(guó)投資房產(chǎn)，尤其是投資住宅最好的時(shí)機(jī)已經(jīng)過(guò)了，大概就是在過(guò)去十年。
我感覺(jué)投資房產(chǎn)的話，一定要想投資的話，可以再等等，再等一段時(shí)間，等到真正的探底成功，我們?cè)俪鍪忠膊贿t。而且，從中長(zhǎng)期看的話，也不一定是投資住宅，有一些非住宅，比如租金回報(bào)率比較高的商鋪、寫字樓，甚至是一些工業(yè)地產(chǎn)，倉(cāng)儲(chǔ)類的都是可以考慮的。因?yàn)椋趪?guó)外一些大的投資者，有經(jīng)驗(yàn)的投資者，更多的是喜歡非住宅，住宅在中國(guó)被控制得多一些。所以，住宅投資者，長(zhǎng)沙的朋友，也不一定老是盯著住宅，我們可以把眼光放得寬遠(yuǎn)一點(diǎn)。但是，一定要關(guān)注租金，租金回報(bào)率一定要合理，這個(gè)合理就是說(shuō)最好達(dá)到4%以上，年租金回報(bào)率。國(guó)外一般是5%-6%。
我們要知道已經(jīng)告別了黃金十年，期望值要降一點(diǎn)，投資的渠道要稍微寬一點(diǎn)，除了住宅還可以考慮其他。但是，一定要算一算租金回報(bào)率怎么樣，我建議3%以上可以考慮，5%以上一定是可以投資的。
[主持人]聽(tīng)說(shuō)楊教授在接受專訪，不少網(wǎng)友都在線上積極提問(wèn)互動(dòng)，其中有一個(gè)網(wǎng)友提出了這樣一個(gè)問(wèn)題，想請(qǐng)楊教授解答。您在前兩天的微信中說(shuō)，房地產(chǎn)建造和資產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)密切相關(guān)，也即房地產(chǎn)是影響經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)的重要因素，當(dāng)前中國(guó)亦如此。您能解讀一個(gè)這個(gè)觀點(diǎn)嗎?
[楊紅旭]中國(guó)的經(jīng)濟(jì)已經(jīng)告別了高增長(zhǎng)，改革開(kāi)放之后一直到2011年，我們的GDP增速是保持平均增長(zhǎng)10%，這是高增長(zhǎng)。但是，這兩年GDP增幅在回落，目前是7.5%左右，中國(guó)經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)已經(jīng)滑落到中或者中高增長(zhǎng)這樣一個(gè)水平，這是中國(guó)樓市的一個(gè)大周期。
與之相匹配，中國(guó)房地產(chǎn)的黃金十年已經(jīng)過(guò)去，未來(lái)房地產(chǎn)的很多指標(biāo)還會(huì)是正增長(zhǎng)，但是增幅就像GDP一樣在放緩。所以，經(jīng)濟(jì)和樓市之間的匹配度還是比較高的，這是一個(gè)長(zhǎng)期。看短期，今年一季度GDP是4.4%，二季度是7.5%，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是趨穩(wěn)的，下半年可能是7.5%或者7.6%，這是趨穩(wěn)的一個(gè)向好態(tài)勢(shì)。那么，樓市是下滑，目前很多城市都是下滑。但是，我認(rèn)為假如經(jīng)濟(jì)下半年趨穩(wěn)，增幅擴(kuò)大，那對(duì)于樓市在明年趨穩(wěn)是有幫助的，經(jīng)濟(jì)趨穩(wěn)之后對(duì)樓市需求是有刺激的。經(jīng)濟(jì)和樓市從長(zhǎng)周期和短周期來(lái)看，基本上具有相互促進(jìn)性和相互同步性，我們可以關(guān)注一下。當(dāng)然，我們也可以關(guān)注一下貨幣的情況，貨幣政策目前是中性的，定向?qū)捤�。那么，貨幣放松之后，雖然目前對(duì)房貸還是趨緊的，但整個(gè)貨幣M1、M2的增速在加快，加快之后最終會(huì)有一些錢，一些資金流到房地產(chǎn)市場(chǎng)中去，但目前還沒(méi)有看到。所以，要以時(shí)間換空間，來(lái)看下半年的情況，在明年經(jīng)濟(jì)趨穩(wěn)和貨幣放松這兩個(gè)外部環(huán)境影響之下，可能對(duì)樓市會(huì)有一個(gè)推動(dòng)見(jiàn)底、復(fù)蘇的外部力量，值得我們期待。
[主持人]感謝今天楊教授為我們做出這么精彩的解答，謝謝楊教授。
[楊紅旭]謝謝各位。
