[劉婷]各位親愛(ài)的深圳專家朋友們和長(zhǎng)沙的媒體朋友們：
大家下午好！我是0731房產(chǎn)網(wǎng)主編劉婷，非常榮幸今天能夠代表活動(dòng)主辦方之一——0731房產(chǎn)網(wǎng)為大家在微沙龍活動(dòng)開(kāi)始之前致辭。
[劉婷]首先，非常要感謝長(zhǎng)沙的媒體大佬和媒體朋友們對(duì)我們活動(dòng)的大力支持和參與，同時(shí)也非常感謝京武浪琴山項(xiàng)目為微沙龍?zhí)峁┤绱耸孢m、高品位的訪談環(huán)境，謝謝謝總。然后，真的要非常感謝從深圳遠(yuǎn)道而來(lái)不辭辛苦，在長(zhǎng)沙連著轉(zhuǎn)了兩天，看了四大豪宅項(xiàng)目的專家朋友們，感謝你們的踴躍參與和付出。謝謝大家！
[劉婷]今天的微沙龍活動(dòng)主要也是想請(qǐng)從深圳趕過(guò)來(lái)的專家，在長(zhǎng)沙看了兩天盤(pán)之后談?wù)剬?duì)豪宅項(xiàng)目的感受，給長(zhǎng)沙樓盤(pán)提供真實(shí)的寶貴意見(jiàn)，同時(shí)也給長(zhǎng)沙樓市提供更多的思辨和創(chuàng)新的空間。
在這里有請(qǐng)活動(dòng)另一個(gè)主辦方——深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理周學(xué)軍為我們致辭。
[周學(xué)軍]今天是外來(lái)的和尚好念經(jīng)。
尊敬的各位朋友、各位領(lǐng)導(dǎo)、各位在線收看的廣大網(wǎng)友：
我是來(lái)自于深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理周學(xué)軍。330新政以后，包括國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)施《長(zhǎng)江中游城市群發(fā)展規(guī)劃》之后，我們發(fā)現(xiàn)深圳和長(zhǎng)沙的樓市都發(fā)生了比較大的變化，特別是深圳樓市最近兩三個(gè)月基本上是處在亢奮的狀況，無(wú)論是豪宅還是普通住宅基本上是一掃而光。
[周學(xué)軍]長(zhǎng)沙樓市也在潛移默化的變化之中，從上個(gè)季度公布的長(zhǎng)沙樓市數(shù)據(jù)可以看到，整個(gè)長(zhǎng)沙樓市高端樓盤(pán)和低價(jià)樓盤(pán)日益分化，占領(lǐng)前十名的基本上都屬于高端樓盤(pán)、高價(jià)樓盤(pán)。
[周學(xué)軍]也就是說(shuō)，長(zhǎng)沙樓市跟著整個(gè)大趨勢(shì)在變化。而且，長(zhǎng)沙的置業(yè)人群和購(gòu)房者的置業(yè)趨向也發(fā)生了很大的變化。因此，我們和0731房產(chǎn)網(wǎng)商議了一下，想在這個(gè)周末舉辦這樣一場(chǎng)微沙龍座談會(huì)。
[周學(xué)軍]因此，我邀請(qǐng)了目前在深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)域影響非常大的幾位專家，在長(zhǎng)沙做了兩天的考察。通過(guò)這兩天的考察，我們發(fā)現(xiàn)長(zhǎng)沙樓市真的有很大的發(fā)展空間，只是說(shuō)有很多樓盤(pán)是養(yǎng)在深閨人未識(shí)，而且長(zhǎng)沙不缺建筑，但缺的是建筑理念，缺的是一些高端的建筑風(fēng)格，缺的是建筑精神。
[周學(xué)軍]在這里，我多花幾分鐘時(shí)間介紹一下今天蒞臨微沙龍的幾位專家。
[周學(xué)軍]坐我斜對(duì)面的是王世泰老師，是深圳德高望重的地產(chǎn)專家。坐在我旁邊的是李東路，網(wǎng)名是異形，在深圳地產(chǎn)圈搜索網(wǎng)名都可以搜索出他一大串的故事。
[周學(xué)軍]坐在他旁邊的是著名的投資專家黃華先生。這位是申總，是著名的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷專家，這位是網(wǎng)上行的總經(jīng)理，網(wǎng)上行在長(zhǎng)沙有分支機(jī)構(gòu)。這位是青年俊才張楠先生，旁邊那位是來(lái)自深圳晚報(bào)的聯(lián)合副總編賀立立老師，最后那位是深圳高職院的教授，深圳高職院地產(chǎn)研究所的所長(zhǎng)鄧志旺老師。
下面，我把話筒交給主持人，讓您行使主持權(quán)利。
[黃拓夫]謝謝周總，剛才代我行使了一部分主持人的功能，把深圳的專家向各位介紹了一遍。那么，我就重點(diǎn)介紹一下長(zhǎng)沙本地的媒體代表朋友們。
[黃拓夫]他們是：
瀟湘晨報(bào)房產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理文潔，歡迎！鳳凰房產(chǎn)長(zhǎng)沙站總經(jīng)理劉旭輝老師，歡迎！騰訊房產(chǎn)湖南區(qū)總經(jīng)理劉佰忠，歡迎！新浪樂(lè)居長(zhǎng)沙公司總經(jīng)理侯亮，歡迎！長(zhǎng)沙搜房網(wǎng)常務(wù)副總賀何小波，歡迎！搜狐焦點(diǎn)長(zhǎng)沙營(yíng)銷總監(jiān)潘長(zhǎng)建，歡迎！還有長(zhǎng)沙晚報(bào)的潘昭暉。
接下來(lái)，有請(qǐng)京武投資集團(tuán)有限公司副總裁謝永忠致辭。
[謝永忠]首先，非常歡迎深圳的專家們，還有長(zhǎng)沙本土的媒體大佬們。大家到京武浪琴山來(lái)考察，我想更多是指導(dǎo)，歡迎提出寶貴的指導(dǎo)意見(jiàn)。謝謝大家。
[黃拓夫]謝總說(shuō)話非常簡(jiǎn)潔。下面正式進(jìn)入今天的微沙龍議題。首先，一個(gè)圓滿的活動(dòng)應(yīng)該有三個(gè)過(guò)程，一是要高調(diào)亮相；二是要有一個(gè)愉悅的討論過(guò)程；三是要有一個(gè)精彩的結(jié)尾。
[黃拓夫]京武浪琴山是本次考察活動(dòng)的最后一個(gè)考察樓盤(pán)，借京武浪琴山貴寶地，特意組織了這次長(zhǎng)深兩地媒體專家的地產(chǎn)微沙龍，一起來(lái)探討一下長(zhǎng)沙樓市的發(fā)展情況。首先，我想介紹一下長(zhǎng)沙樓市目前的發(fā)展情況。大家手上都有《預(yù)見(jiàn)長(zhǎng)沙樓市》的資料，這份資料是近8-10年對(duì)長(zhǎng)沙樓市宏觀走向的一個(gè)總結(jié)。
[黃拓夫]首先，可以看到長(zhǎng)沙在近10年間隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，GDP始終處于高速成長(zhǎng)過(guò)程中，期間房地產(chǎn)對(duì)于經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)非常大。我們看看幾個(gè)數(shù)字，2014年長(zhǎng)沙的GDP突破7800億大關(guān)，是十年前長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)總量的5倍有余。這十年長(zhǎng)沙GDP的年均增速為19.75%，兩倍于同期的全國(guó)均值。十年間，長(zhǎng)沙全社會(huì)固定投資規(guī)模和房地產(chǎn)投資額快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)、城市化迅猛發(fā)展中貢獻(xiàn)巨大份額。2014年長(zhǎng)沙全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額達(dá)5435億元，同比增長(zhǎng)18.3%，是2005年的881.44億元的6.16倍。近十年長(zhǎng)沙固定資產(chǎn)投資額年均增幅約為25%。
[黃拓夫]具體到市場(chǎng)層面，十年間長(zhǎng)沙市場(chǎng)成交面積持續(xù)走高，成交均價(jià)穩(wěn)步提升。2014年長(zhǎng)沙商品房成交1698.58萬(wàn)方，其中住宅為1429.36萬(wàn)方，是2005年的3倍，成交面積年均增長(zhǎng)15.07%；成交均價(jià)為6319元/㎡，是2005年的2.1倍，房?jī)r(jià)年均增長(zhǎng)幅度為8.1%。成績(jī)應(yīng)當(dāng)提起，問(wèn)題也無(wú)需掩蓋。長(zhǎng)沙房地產(chǎn)這幾年快速發(fā)展所依存的外部環(huán)境和內(nèi)在結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生深刻變化，發(fā)展中的問(wèn)題日益凸顯。
[黃拓夫]一是供求關(guān)系失衡。2014年全市供應(yīng)2711.58萬(wàn)㎡；同時(shí)成交大幅回落，2014年長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)住宅成交近年來(lái)首次跌破千萬(wàn)大關(guān)，為958.79萬(wàn)㎡。2014整個(gè)市場(chǎng)供求比達(dá)1.79，為2009年以來(lái)的峰值。
[黃拓夫]二是去化周期創(chuàng)新高。數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)待售新建商品房面積為2412.35萬(wàn)㎡，其中住宅1613.41萬(wàn)㎡，持續(xù)積累的待售面積給銷售市場(chǎng)帶來(lái)巨大壓力，去化周期在2014年底達(dá)到20個(gè)月，創(chuàng)下近年新高。
[黃拓夫]三是商品住宅價(jià)格滯漲。長(zhǎng)沙商品房?jī)r(jià)格在中部省會(huì)排名最末，但仍然出現(xiàn)了震蕩下行。自2012年始，長(zhǎng)沙商品住宅近三年成交價(jià)格出現(xiàn)明顯震蕩。峰值出現(xiàn)在2013年底，均價(jià)6712元/㎡，谷值在2014年4-5月間，均價(jià)5143元/㎡，峰谷值相差1569元/㎡。長(zhǎng)沙住宅市場(chǎng)價(jià)格此前幾年穩(wěn)定上揚(yáng)的景象不復(fù)存在。
[黃拓夫]同時(shí)，定向房、福利房一直占據(jù)了長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)比較大的份額。舉個(gè)例子，2015年一季度，長(zhǎng)沙主城區(qū)成交套數(shù)最多的是為公務(wù)員定向開(kāi)發(fā)的小區(qū)，而整個(gè)一季度定向房、福利房的成交占整個(gè)新房住宅成交的比例接近四分之一。這種價(jià)格的雙軌制對(duì)商品房市場(chǎng)的健康發(fā)展不利。
[黃拓夫]長(zhǎng)沙投資需求減退。這里有兩個(gè)數(shù)據(jù)，2014年五城區(qū)出售比是1：306，較2013年下降了10%多，房?jī)r(jià)收入比2013年為6.08，較2014年也下降了，這兩組數(shù)據(jù)的回落表明，房地產(chǎn)作為資產(chǎn)投資的價(jià)值正在退出大家的視野。
[黃拓夫]四是投資需求退潮。2014年，長(zhǎng)沙主城區(qū)住宅商品房租售比為1：306，2013年為1：365 ；房?jī)r(jià)收入比2013年為6.08，2014年為5.57。這兩組數(shù)據(jù)的顯著回落表明長(zhǎng)沙房地產(chǎn)作為資產(chǎn)的投資價(jià)值正在降低。加上2015年股市持續(xù)牛市，眾多受樓市下行影響的資金紛紛轉(zhuǎn)投資本市場(chǎng)。樓市投資需求還在繼續(xù)下降。
[黃拓夫]五是高端改善型產(chǎn)品不足。長(zhǎng)沙的市場(chǎng)，剛需產(chǎn)品為主。5000-7000元/平米單價(jià)的房子是成交的主力，從2015一季度的數(shù)據(jù)看，占比近5成；而超過(guò)8000元單價(jià)的產(chǎn)品占比不到1成。相對(duì)應(yīng)的長(zhǎng)沙人均收入和消費(fèi)水平，長(zhǎng)沙商品房市場(chǎng)還停留在溫飽階段，高端改善型的產(chǎn)品叫好又叫座的在市場(chǎng)上寥寥無(wú)幾。
[黃拓夫]說(shuō)了這么多，長(zhǎng)沙樓市這幾年的發(fā)展成果大家有目共睹，但是還是有一些比較明顯的問(wèn)題，包括結(jié)構(gòu)失衡、改善性產(chǎn)品需求難以釋放等，我覺(jué)得接下來(lái)市場(chǎng)需要推出一個(gè)更合適的產(chǎn)品來(lái)改善市場(chǎng)基本面的情況。
[黃拓夫]剛才，我講的都是從研究院的數(shù)據(jù)角度來(lái)對(duì)這個(gè)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀的觀察。我不知道各位，特別是在座的長(zhǎng)沙地產(chǎn)大佬們，對(duì)長(zhǎng)沙市場(chǎng)有沒(méi)有自己獨(dú)特的看法？也請(qǐng)遠(yuǎn)道而來(lái)的深圳專家們對(duì)長(zhǎng)沙樓市進(jìn)行解析，請(qǐng)劉旭輝老師先說(shuō)。
[劉旭輝]深圳的朋友和領(lǐng)導(dǎo)，大家好。剛才0731房產(chǎn)網(wǎng)的主編劉婷也說(shuō)了，大家是不辭辛勞，千里奔赴到長(zhǎng)沙這個(gè)二線城市來(lái)考察樓市，雖然我沒(méi)有到現(xiàn)場(chǎng)去，但我有留意、關(guān)注這兩天的微信朋友圈，萬(wàn)科紫臺(tái)、中建江山壹號(hào)、第六都、京武浪琴山，有兩個(gè)是在江邊，有兩個(gè)在城市中心，能夠代表長(zhǎng)沙改善型需求產(chǎn)品的氣質(zhì)和形象。
[劉旭輝]長(zhǎng)沙這座城市跟深圳一線城市是沒(méi)法比的，不過(guò)他的土地儲(chǔ)備在0731房產(chǎn)網(wǎng)的資料中有明確顯示，可供開(kāi)發(fā)的土地量排全國(guó)第五位，土地供應(yīng)量很大。前段時(shí)間我看到一篇文章，說(shuō)“政府在毫無(wú)節(jié)操的賣地”。
[劉旭輝]然后，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)在中部省會(huì)城市中是偏低的，當(dāng)然不能和西部銀川這些城市去比。所以，長(zhǎng)沙這個(gè)娛樂(lè)之都幸福指數(shù)在全國(guó)大中型城市中排在前列，房?jī)r(jià)低可能也是一個(gè)原因，大家有更多的零花錢(qián)吃喝玩樂(lè)，走進(jìn)夜總會(huì)，走進(jìn)KTV。
[劉旭輝]據(jù)不完全測(cè)算，長(zhǎng)沙目前的庫(kù)存在5000萬(wàn)平方米以上。一組更嚇人的數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)沙未來(lái)的供應(yīng)量會(huì)達(dá)到7200萬(wàn)平方米。而按現(xiàn)在長(zhǎng)沙每年去化不到1000萬(wàn)平方米計(jì)算的話，要賣7、8年才能賣完，這很恐怖。當(dāng)然，去化周期和量是有變動(dòng)的，如果市場(chǎng)環(huán)境好的話，一下子就可以把量沖上去。如果宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)下滑的話，我估計(jì)可能還會(huì)維持七八百萬(wàn)方，可供長(zhǎng)沙十年消化。
[劉旭輝]那么，長(zhǎng)沙未來(lái)的產(chǎn)品出路在哪里？我覺(jué)得，可能未來(lái)只有兩條路可走。第一條路是剛需路線，90后農(nóng)民工將成為未來(lái)購(gòu)房的主體，這是未來(lái)的剛需。第二條路是地方政府轉(zhuǎn)型，但目前來(lái)看，86%的縣市都沒(méi)有完成中央部署的不動(dòng)產(chǎn)登記的前期準(zhǔn)備，這就說(shuō)明地方政府還沒(méi)有轉(zhuǎn)型過(guò)來(lái)。
[劉旭輝]我認(rèn)為，品質(zhì)高的豪宅作為未來(lái)改善型需求大有可為，未來(lái)剛需要繼續(xù)，改善型要繼續(xù)，而其他商業(yè)地產(chǎn)和寫(xiě)字樓則大量過(guò)剩。據(jù)了解，目前長(zhǎng)沙的寫(xiě)字樓起碼有5年的存量，存量數(shù)可能排在全國(guó)前十，我預(yù)計(jì)應(yīng)該是在前八位，可能僅次于上海、成都、北京等這幾個(gè)城市。因?yàn)�，長(zhǎng)沙排名比較喜歡靠八，最浪漫的城市是全國(guó)第八名，最窮的省會(huì)城市也是全國(guó)第八名。
[黃拓夫]非常感謝旭輝老師帶來(lái)了自己的觀點(diǎn)，下面請(qǐng)騰訊房產(chǎn)湖南區(qū)域總經(jīng)理劉佰忠說(shuō)幾句，歡迎劉總。
[劉佰忠]今天本來(lái)是來(lái)學(xué)習(xí)的，今年的長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)有很多問(wèn)題，庫(kù)存量是最明顯的問(wèn)題。其次是價(jià)格問(wèn)題，現(xiàn)在都是瘋狂地在互相用“殺敵一千 自損八百”的打法。三是越來(lái)越多的項(xiàng)目不知道怎么做事了。
[劉佰忠]昨天，我跟一個(gè)營(yíng)銷總監(jiān)在開(kāi)玩笑，我說(shuō)你這個(gè)位置不需要了，老板直接請(qǐng)100個(gè)行銷就把你這個(gè)位置的事都干了。這說(shuō)明目前的市場(chǎng)大家都在尋找一種方向，或者尋找一個(gè)目標(biāo)，到底房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該怎么玩？
[劉佰忠]為什么我說(shuō)今天來(lái)是學(xué)習(xí)的呢？因?yàn)�，中�?guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)“傳遞效應(yīng)”。長(zhǎng)沙市場(chǎng)現(xiàn)在的情況是半年前甚至一年前的深圳市場(chǎng)。聽(tīng)說(shuō)今天0731房產(chǎn)網(wǎng)和京武浪琴山把深圳的大佬們邀請(qǐng)過(guò)來(lái)，我認(rèn)為還是有必要過(guò)來(lái)聽(tīng)一聽(tīng)深圳的大佬們用深圳的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看長(zhǎng)沙。
[劉佰忠]說(shuō)句實(shí)話，我今天本來(lái)有很多的事情，不過(guò)0731房產(chǎn)網(wǎng)邀約了我?guī)状�，說(shuō)微沙龍放在京武浪琴山，我和京武的謝總有很深的交情，所以我就來(lái)了。剛旭輝老師也說(shuō)了，中建江山壹號(hào)、萬(wàn)科紫臺(tái)、第六都、京武浪琴山這幾個(gè)都是長(zhǎng)沙品質(zhì)樓盤(pán)的標(biāo)桿項(xiàng)目，在長(zhǎng)沙業(yè)內(nèi)都是做得很不錯(cuò)的項(xiàng)目。
[劉佰忠]謝總的京武浪琴山很受市場(chǎng)的認(rèn)可，是銷冠的表現(xiàn)。中建江山壹號(hào)的銷售數(shù)據(jù)還沒(méi)有出來(lái)，萬(wàn)科紫臺(tái)在去年壓力很大，價(jià)格體系從去年到目前來(lái)說(shuō)有一些波動(dòng)，說(shuō)明這個(gè)品質(zhì)樓盤(pán)在長(zhǎng)沙確實(shí)存在很大的壓力。
[劉佰忠]我想拋磚引玉，希望今天借這個(gè)機(jī)會(huì)能夠聽(tīng)到各位深圳大佬們的對(duì)長(zhǎng)沙樓市的指點(diǎn)，謝謝大家，也歡迎大家。
[黃拓夫]謝謝劉總的分享。接下來(lái)，請(qǐng)深圳過(guò)來(lái)的專業(yè)老師從他們的專業(yè)角度和最近兩天看盤(pán)的情況，談?wù)勊麄儗?duì)長(zhǎng)沙樓市及相關(guān)產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)吧，首先從著名建筑戶型專家徐治政徐總開(kāi)始。
[徐治政]到了長(zhǎng)沙，感覺(jué)地產(chǎn)圈很多人都是比較緊張的，跟我們十年前來(lái)看差不多，還是三四千元的均價(jià)，庫(kù)存量對(duì)市場(chǎng)的壓力確實(shí)太大了。我認(rèn)為，做樓盤(pán)只要把產(chǎn)品做得到位，就不需要怕，除非是遇到地震和戰(zhàn)爭(zhēng)這種不可抵抗的阻力。其實(shí)，從銷售情況也可以看出，京武浪琴山8500元/平方米照樣賣，這是很好的例子。
[徐治政]這說(shuō)明一個(gè)什么問(wèn)題呢？開(kāi)發(fā)商幾個(gè)禮拜零成交就慌了手腳。但是，我到一個(gè)城市，首先看這個(gè)城市的整體市場(chǎng)怎么樣。大多數(shù)人看的是價(jià)，五六千的價(jià)格是三線城市，不是二線城市，二線城市至少八千的均價(jià)，一線城市上萬(wàn)。但是，大家忽略了一個(gè)問(wèn)題，成交量1700萬(wàn)平方米是什么概念？
[徐治政]我查了一下，全國(guó)第三大樓市，外城區(qū)來(lái)講去年成都第一，武漢第二，長(zhǎng)沙第三，長(zhǎng)沙的1700萬(wàn)平方米算內(nèi)六區(qū)的話只有900萬(wàn)平方米。但是，北京、上海、深圳、廣州人口比長(zhǎng)沙多了很多啊，交易量卻只有三四百萬(wàn)平方米。我覺(jué)得，這就可以看到希望。如果有成交，政府不怕；如果有成交，開(kāi)發(fā)商不怕，都有收入，有量就有希望。而且，長(zhǎng)沙是全國(guó)第三大的成交量，希望還在。
[徐治政]這兩天看了四個(gè)樓盤(pán)，萬(wàn)科和京武是深圳開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的，中建是北京的開(kāi)發(fā)商，前期策劃是深圳的諧星劉中華他們策劃的，第六都是深圳地產(chǎn)操盤(pán)手劉華軍在操盤(pán)，0731房產(chǎn)網(wǎng)是不是專門(mén)讓我們看深圳操盤(pán)手操的盤(pán)呢？長(zhǎng)沙的高檔樓盤(pán)“深圳制造”，從邏輯上講是這樣的，中建江山壹號(hào)也是這樣啊，我覺(jué)得挺有意思。
[徐治政]長(zhǎng)沙和武漢不一樣，長(zhǎng)沙代理商中原、世聯(lián)都有，有很多的代理是深圳公司在做。第六都和京武浪琴山更符合本地的口味，原來(lái)在德思勤經(jīng)常過(guò)來(lái)長(zhǎng)沙，看戶型本地人要看正南向，但中建和萬(wàn)科的賣得不好，他們是引導(dǎo)消費(fèi)，引導(dǎo)消費(fèi)者看景，如果不看景的話，一棟樓兩邊的價(jià)格差了很多，萬(wàn)科往往陷入不顧本地消費(fèi)者的問(wèn)題，就是全國(guó)克隆，行就行，不行也算。
[徐治政]但是，符合本地消費(fèi)習(xí)慣，長(zhǎng)沙的冬天很冷，房間里沒(méi)有地暖、光吹空調(diào)確實(shí)很冷，保持正南向這是很重要的。
[徐治政]長(zhǎng)沙包括郊區(qū)有大約857萬(wàn)人口，深圳有1/4的人是湖南人。我在深圳看到了京武浪琴山的廣告“衣錦還湘”，京武開(kāi)發(fā)商把深圳的理念、深圳的產(chǎn)品帶到長(zhǎng)沙，我們對(duì)深圳的產(chǎn)品很熟悉，一看就知道這是深圳產(chǎn)品，與本地產(chǎn)品相比明顯不是一回事，第六都是第一代豪宅，咱們是第二代豪宅，品質(zhì)不一樣。
[徐治政]深圳的湖南人看了這些樓盤(pán)更覺(jué)得親切，這里離高鐵站就只有兩個(gè)站，咱們就賣給深圳的湖南人算了。因?yàn)椋愫蜕钲谑袌?chǎng)的價(jià)格差5-6倍，當(dāng)時(shí)大陽(yáng)的價(jià)格比深圳差3-4倍的時(shí)候，深圳人嘩嘩地去大陽(yáng)買房了。而且，今年股市好了，資產(chǎn)重組、財(cái)富重新分配，股市好的話，很多人會(huì)掙錢(qián)的，我覺(jué)得長(zhǎng)沙樓市是很有希望的。謝謝。
[黃拓夫]謝謝徐總的精彩點(diǎn)評(píng)，下面就按順序講下去吧。
[陳小斌]首先，感謝謝總，感謝0731房產(chǎn)網(wǎng)，確實(shí)有很多想要說(shuō)的話，歸納為三點(diǎn)。
[陳小斌]第一，怎么正確認(rèn)識(shí)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況，怎么樣預(yù)測(cè)未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
現(xiàn)在，炒股的人一談房地產(chǎn)板塊，都覺(jué)得宏觀調(diào)控是壓在市場(chǎng)上的一支劍，威力很大。為什么會(huì)造成這樣的情況？我個(gè)人認(rèn)為，實(shí)際上中國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控在很多方面是有違市場(chǎng)規(guī)律的，行政指令比較多，這種手段造成的直接后果就是導(dǎo)致房地產(chǎn)產(chǎn)品同質(zhì)化，特別是中小戶型競(jìng)爭(zhēng)激烈。
[陳小斌]我們可以看看香港，香港有非常高端的頂級(jí)豪宅，我們也要看到政府為很多的普通老百姓提供了居者有其屋的產(chǎn)品。但是，中國(guó)對(duì)“居者有其屋”有比較片面的理解，有些政府領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為是讓家家戶戶都能買得起房，這一點(diǎn)與中國(guó)目前的國(guó)情是不太匹配的。
[陳小斌]因?yàn)椋吘怪袊?guó)目前還處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，還沒(méi)有達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)水平。雖然說(shuō)，近些年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展已經(jīng)得到了世界的矚目，成為第二大經(jīng)濟(jì)體。但是，按人均來(lái)算的話，其實(shí)中國(guó)人的生活水平并不高，“居者有其屋”這五個(gè)字若要理解為家家戶戶都要買得起房就過(guò)于激進(jìn)了。
[陳小斌]所以，心里回過(guò)頭來(lái)看70、90政策，它作為行政手段已經(jīng)被執(zhí)行了死刑，大家看到了最近政策扭轉(zhuǎn)比較大，之前只是鼓勵(lì)剛性置業(yè)，現(xiàn)在對(duì)改善型置業(yè)也提出了比較高的希望，希望更多有條件改善居住的人也能夠買得起房子。
[陳小斌]中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，未來(lái)隨著城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，還會(huì)有比較長(zhǎng)一段時(shí)間的發(fā)展，這個(gè)發(fā)展伴隨著價(jià)格的逐步走高。因?yàn)�，在深圳非常典型，深圳隨便一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目都有幾百、幾千個(gè)億的投資，你奢望用十年前的房?jī)r(jià)享受現(xiàn)在的居住條件，這是不可能的。包括長(zhǎng)沙也是一樣，未來(lái)在城市建設(shè)中也在逐步改善，高鐵、地鐵對(duì)支撐樓市起到了很大的作用，第一點(diǎn)是看好中國(guó)樓市未來(lái)的發(fā)展。
[陳小斌]第二，談?wù)勯L(zhǎng)沙樓市。我想，媒體也希望我們?yōu)殚L(zhǎng)沙樓市如何走出困境和破局提供一點(diǎn)參考。所以，我提幾點(diǎn)建議。
[陳小斌]一是媒體為了搶眼球，不惜夸大樓市中的現(xiàn)象和數(shù)據(jù)，這是不太合適的。因?yàn)椋鳛槊襟w從業(yè)人員，必須要領(lǐng)會(huì)中央領(lǐng)導(dǎo)的精神和意圖，同時(shí)也要用正面的聲音去引導(dǎo)市場(chǎng)消費(fèi)。因?yàn)�，任何一個(gè)市場(chǎng)若沒(méi)有消費(fèi)人群的支撐，這個(gè)市場(chǎng)肯定會(huì)崩塌，或者支撐不下去。房地產(chǎn)市場(chǎng)也是這樣的，如果沒(méi)有人來(lái)買房，你投入那么大有什么用？在正面引導(dǎo)輿論方面，媒體從業(yè)人員要注意一下。
[陳小斌]二是長(zhǎng)沙樓市不是沒(méi)法破局，首先我們要堅(jiān)定地看好這片市場(chǎng)。如何破局？除了媒體、開(kāi)發(fā)商、政府之外，很多行業(yè)人員都要介入。首先，對(duì)這個(gè)市場(chǎng)要有呵護(hù)之心，其次開(kāi)發(fā)商怎么去做？大家知道，現(xiàn)在長(zhǎng)沙的供應(yīng)量這么大，而且它的供應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)主要停留在中小戶型，這么多的產(chǎn)品在激烈的競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程中怎么突圍？我相信有些開(kāi)發(fā)商是有這方面意識(shí)的，他知道如果你把一個(gè)產(chǎn)品規(guī)劃得很好，展示得很好，是會(huì)刺激人們?nèi)胧械摹?/p>
[陳小斌]現(xiàn)在，大量的市民具備購(gòu)買房產(chǎn)的基礎(chǔ)條件，他們也有購(gòu)買新商品房的欲望，怎么去抓住這個(gè)欲望？開(kāi)發(fā)商不僅要花心思去想，而且要認(rèn)真地做好。今天所在的京武浪琴山項(xiàng)目，營(yíng)銷中心、樣板房等所有的展示，我相信人能夠到這種環(huán)境來(lái)生活，多花點(diǎn)錢(qián)會(huì)不會(huì)愿意？肯定愿意。如果只停留在十年前開(kāi)發(fā)水平的地方，你倒給我錢(qián)我可能都不會(huì)要，很壓抑，第二點(diǎn)建議是給開(kāi)發(fā)商的，希望要有所準(zhǔn)備，提高樓盤(pán)品觀。
[陳小斌]三是基于營(yíng)銷方面的考慮。大家都知道，長(zhǎng)沙通了高鐵之后到深圳就只需要3個(gè)小時(shí)了，3個(gè)小時(shí)意味著什么？在深圳稍微堵車兩三個(gè)小時(shí)就過(guò)去了，這點(diǎn)距離不叫距離，成本還不是特別高，一等座600多元的車票，二等座300多元的車票。假設(shè)你在深圳工作，一個(gè)月賺幾千元，你是小白領(lǐng)，周末可以回到長(zhǎng)沙與家人共享天倫，相信在深圳租的房子花點(diǎn)錢(qián)，每個(gè)周末花600多元的交通費(fèi)，一個(gè)月四周算下來(lái)也就2000多元，這個(gè)成本是可以接受的。
[陳小斌]兩年前還是三年前，碧桂園一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)的時(shí)候，當(dāng)時(shí)多少臺(tái)大巴車，從營(yíng)銷中心入場(chǎng)一直到高速公路入口全部停滿了車，幾天成交了30多個(gè)億。這說(shuō)明了什么？碧桂園做得怎么樣？我想說(shuō)的是市場(chǎng)不缺消費(fèi)力，關(guān)鍵是怎么樣抓住這些消費(fèi)力。包括在廣州，湖南籍的人是最多的，如果你能抓住這些人，一個(gè)月開(kāi)一趟高鐵專列都不是問(wèn)題。
[陳小斌]大家都知道，包括溫州、山西，以前都有人包機(jī)去看樓投資的，長(zhǎng)沙作為湖南籍人的家鄉(xiāng)，離深圳只有3個(gè)小時(shí)的車程，為什么不可以組織他們回來(lái)投資呢？我想，這些也是長(zhǎng)沙樓市破局一個(gè)非常有效的手段。這些手段用上之后，再加上豪宅亮麗成交數(shù)據(jù)的刺激，可能會(huì)給整個(gè)市場(chǎng)一個(gè)心理暗示，這么高的價(jià)格都賣得這么好，市場(chǎng)消費(fèi)力不缺，我是不是要跟進(jìn)？
[陳小斌]這一點(diǎn)在深圳表現(xiàn)得非常明顯，深圳各個(gè)片區(qū)的樓價(jià)不停地在創(chuàng)新高，實(shí)際上它的價(jià)格不是普通住宅帶動(dòng)的，是由品牌開(kāi)發(fā)商頂級(jí)項(xiàng)目帶動(dòng)的。
[陳小斌]下面，我為深圳的房地產(chǎn)樹(shù)立一下形象吧，畢竟我們是從深圳來(lái)的，在座的基本上都在深圳待了十年以上。大家都知道，深圳的開(kāi)發(fā)商非常幸福，樓推出來(lái)很快會(huì)以很高的價(jià)格賣出去，中高端職業(yè)經(jīng)理人都拿到了非常豐厚的傭金，開(kāi)發(fā)商直接送別墅、送車在深圳樓市司空見(jiàn)慣了。
[陳小斌]那么，我想說(shuō)，我們看到了深圳職業(yè)經(jīng)理人幸福的一面，有沒(méi)有看到他們背后艱辛的一面呢？他們無(wú)數(shù)個(gè)夜晚在那里熬夜，為了一個(gè)規(guī)劃圖紙、一個(gè)數(shù)據(jù)在那里斤斤計(jì)較，為了一個(gè)細(xì)節(jié)要找很多個(gè)產(chǎn)品和很多個(gè)設(shè)計(jì)單位來(lái)對(duì)比，他們?yōu)榱耸裁�？所以，深圳樓市能夠走到現(xiàn)在，職業(yè)經(jīng)理人能過(guò)的這么有滋有味，與他們個(gè)人的努力也是分不開(kāi)的。
[陳小斌]這兩天，我們?cè)陂L(zhǎng)沙看了四個(gè)項(xiàng)目，長(zhǎng)沙樓市需要感受深圳的力量。因?yàn)�，不管是深圳的開(kāi)發(fā)理念還是規(guī)劃設(shè)計(jì)水平，還是在規(guī)劃配建及園林方面的建設(shè)，是走在中國(guó)樓市前面的，很多標(biāo)準(zhǔn)直接向香港看齊。
[陳小斌]這兩天，我們看到的項(xiàng)目，我想重點(diǎn)提一下萬(wàn)科紫臺(tái)和京武浪琴山，萬(wàn)科紫臺(tái)現(xiàn)場(chǎng)的展示水平與萬(wàn)科的人居理念有關(guān)系，萬(wàn)科一直在倡導(dǎo)這種居住理念，在人居方面他們是通過(guò)很多的細(xì)節(jié)在進(jìn)行展示，他在現(xiàn)場(chǎng)利用了原長(zhǎng)沙機(jī)械廠留下來(lái)的廠房、煙囪做展示，這可能是一個(gè)表面的情況，細(xì)心的人去看可能會(huì)看到更多的東西，包括他對(duì)長(zhǎng)沙歷史人文及湘江邊古跡的展示，這說(shuō)明萬(wàn)科這家企業(yè)是非常尊重長(zhǎng)沙本土文化的，而且在他的很多展示現(xiàn)場(chǎng)表達(dá)得非常到位。
[陳小斌]再看看京武浪琴山，我進(jìn)來(lái)的第一感覺(jué)是比前面看的三個(gè)項(xiàng)目更像深圳的樓盤(pán)。因?yàn)�，深圳有很多高端樓盤(pán)賣十幾萬(wàn)二十萬(wàn)元一個(gè)平方米的都去看過(guò)，不管是空間感還是材料給你的直觀感受，是很多樓盤(pán)做不到的。
[陳小斌]其中除了考量你的空間設(shè)計(jì)水平、設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)水平之外，更考量設(shè)計(jì)單位的布局水平，不同的空間、不同的材料打造出來(lái)的感覺(jué)是完全不一樣的。這個(gè)項(xiàng)目把深圳很多豪宅項(xiàng)目里面的好元素引進(jìn)來(lái)了，本來(lái)謝總在深圳就操盤(pán)過(guò)好幾個(gè)有影響力的項(xiàng)目，我相信他對(duì)深圳樓市的理解能力肯定比長(zhǎng)沙本地開(kāi)發(fā)商要強(qiáng)很多，能夠把深圳的高端元素不計(jì)成本的引進(jìn)來(lái)，這對(duì)長(zhǎng)沙樓市的影響和沖擊是比較大的。
[陳小斌]所以，我覺(jué)得深圳力量還要進(jìn)一步在長(zhǎng)沙樓市放大，希望長(zhǎng)沙樓市能夠通過(guò)深圳力量的攝入，實(shí)現(xiàn)比較好的發(fā)展。謝謝大家。
[黃拓夫]非常感謝陳總給我們做了全面的解析。下面有請(qǐng)著名投資人黃華發(fā)言。
[黃華]非常感謝0731房產(chǎn)網(wǎng)，讓我們來(lái)長(zhǎng)沙看了四個(gè)品質(zhì)樓盤(pán)。萬(wàn)科紫臺(tái)很有人文感，中建江山壹號(hào)也做得很不錯(cuò)，第六都是城市綜合體，京武浪琴山在逆市中取得了熱銷。
[黃華]大家覺(jué)得長(zhǎng)沙庫(kù)存量很大，消化壓力很大，長(zhǎng)沙的置業(yè)者我認(rèn)為是很幸福的，長(zhǎng)沙供銷比是5.47，全國(guó)平均數(shù)據(jù)是10.2，在一線城市是接近20，長(zhǎng)沙的置業(yè)者在比較短的時(shí)間內(nèi)通過(guò)努力可以購(gòu)買到房子，他們是幸福的，你能夠享受這種幸福的話，我覺(jué)得應(yīng)該盡快去享受。
[黃華]周總講了外來(lái)的和尚好念經(jīng)，外來(lái)的和尚怎么樣把經(jīng)念好？首先，京武是深圳過(guò)來(lái)的開(kāi)發(fā)商，先要做到引領(lǐng)市場(chǎng)。京武在深圳是豪宅開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)了好幾個(gè)豪宅項(xiàng)目，有很好的理念，產(chǎn)品品質(zhì)、戶型設(shè)計(jì)、豪宅規(guī)劃都做得非常好，好產(chǎn)品的推出置業(yè)者是看得到的，他們是會(huì)認(rèn)可的。
[黃華]第二，外來(lái)開(kāi)發(fā)商在進(jìn)入長(zhǎng)沙樓市之前要學(xué)會(huì)貼近市場(chǎng)，徐老師也講了，有些外來(lái)開(kāi)發(fā)商進(jìn)入長(zhǎng)沙的時(shí)候是用自己在其他城市的開(kāi)發(fā)理念進(jìn)行開(kāi)發(fā)，用這種模式去開(kāi)發(fā)的話，就不能與市場(chǎng)很貼切，你的產(chǎn)品不一定會(huì)讓長(zhǎng)沙本土置業(yè)者接受，就會(huì)影響到銷售。所以，我們要做到引領(lǐng)市場(chǎng)和貼近市場(chǎng)，謝謝。
[李東路]長(zhǎng)沙的樓市，我注意了一下房?jī)r(jià)峰值出現(xiàn)在2013年，2014年最低，5月份降了1500元/平方米。供應(yīng)量大，在全國(guó)排名前列，福利房銷售面積大，沖擊了商品房市場(chǎng)，在這樣的情況下房?jī)r(jià)是很難有起色的，這是供求關(guān)系決定的，這是第一。
[李東路]第二，長(zhǎng)沙是娛樂(lè)之都，大家比較貪玩。第三，正因?yàn)槿绱耍績(jī)r(jià)又不高，長(zhǎng)沙人不急于買地產(chǎn)。如何在這種客觀存在的環(huán)境下去破局？大環(huán)境改變不了，客觀環(huán)境改變不了，在順應(yīng)的情況下應(yīng)找到自己個(gè)盤(pán)的破局。
[李東路]第一，產(chǎn)品做出個(gè)性。我的產(chǎn)品要做出我的個(gè)性，必然吸引別的人來(lái)關(guān)注，讓消費(fèi)者感受到你的個(gè)性。我們的產(chǎn)品要在細(xì)節(jié)上讓客戶產(chǎn)生感動(dòng)，你的產(chǎn)品就會(huì)給客戶更多的印象，消費(fèi)者必然是要買樓的，如果一個(gè)產(chǎn)品更有個(gè)性，必然會(huì)選擇。
[李東路]第二，營(yíng)銷的個(gè)性化，我不多提了，可以采用多種營(yíng)銷手段去宣傳產(chǎn)品，讓大家關(guān)注到我們的產(chǎn)品，對(duì)我們的產(chǎn)品有印象。產(chǎn)品營(yíng)銷的個(gè)性化讓大家走出困境，破局。
[李東路]第三，本地市場(chǎng)再怎么挖掘，在一定時(shí)間內(nèi)消耗量是有限的。我們的一些好產(chǎn)品，不妨走出區(qū)域市場(chǎng)。比如，大長(zhǎng)沙、深圳市場(chǎng)，都可以考慮。我覺(jué)得，深圳這么多年跟廣州的關(guān)系是有種競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的感覺(jué)，高鐵開(kāi)通以后深圳和長(zhǎng)沙的關(guān)系反而是最密切的。長(zhǎng)沙的務(wù)工人員、打工人員在深圳做老板是最多的。
[李東路]在深圳做一點(diǎn)宣傳，1萬(wàn)元可以在長(zhǎng)沙買豪宅，為什么不去買？我是南京人，南京的豪宅很貴，至少在3萬(wàn)元/平方米以上，在長(zhǎng)沙1萬(wàn)元/平方米可以買豪宅，把這種理念告訴在深圳的長(zhǎng)沙人，他們是會(huì)感動(dòng)的。在媒體承載上可以選用高鐵，一些經(jīng)常往返長(zhǎng)沙和深圳的人基本選擇高鐵作為工具，如果在高鐵上讓他們經(jīng)常感受這種理念的話，對(duì)他們來(lái)說(shuō)肯定是有觸動(dòng)的。
[李東路]第四，長(zhǎng)沙的豪宅景觀比深圳有些豪宅都要強(qiáng)，價(jià)格還這么低，長(zhǎng)沙的高端產(chǎn)品一點(diǎn)兒都不用擔(dān)心，至少在目前有些產(chǎn)品是超越深圳的，長(zhǎng)沙地產(chǎn)界應(yīng)該有這種自信。當(dāng)然，公寓產(chǎn)品雖是普通的公寓產(chǎn)品，但我們做得非常好，按照豪宅的設(shè)計(jì)理念去設(shè)計(jì)，雙層大露臺(tái)，不僅僅是露臺(tái)，露臺(tái)做得非常好，做得非常開(kāi)闊，在露臺(tái)上搞一些活動(dòng)，讓客戶深深為露臺(tái)感動(dòng)，加深他們對(duì)產(chǎn)品的印象，你就會(huì)被更多的消費(fèi)者所關(guān)注。我就談這幾點(diǎn)，謝謝。
[王世泰]我要求站起來(lái)發(fā)言。因?yàn)�，這一次0731房產(chǎn)網(wǎng)做了非常周到的安排，長(zhǎng)沙的開(kāi)發(fā)商給了我非常隆重地接待，還有各位媒體大佬都很鄭重地到場(chǎng)，這是我們參加很多次的地產(chǎn)活動(dòng)中令人感動(dòng)至深的一面，我要站起來(lái)向各位表示我由衷的敬意。
[王世泰]其實(shí)，我們這次長(zhǎng)沙之行，可以說(shuō)是考察之旅。但是，我很想借用謝總跟我們聊時(shí)所說(shuō)的一個(gè)詞“學(xué)習(xí)”。我覺(jué)得，深圳一行是到長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)學(xué)習(xí)的，應(yīng)該命名為“學(xué)習(xí)之旅”。學(xué)習(xí)了什么？?jī)商熳唏R觀花，滿眼芳菲看不盡，盡管只看了四個(gè)樓盤(pán)，但這四個(gè)樓盤(pán)已經(jīng)突顯了長(zhǎng)沙房地產(chǎn)的很多亮點(diǎn)，尤其是京武浪琴山給了我們很震撼的感覺(jué)。
[王世泰]當(dāng)然，我內(nèi)心的情感是比較復(fù)雜的。因?yàn)�，這四個(gè)項(xiàng)目中有深圳來(lái)的開(kāi)發(fā)商，盡管不是深圳來(lái)的開(kāi)發(fā)商，也由深圳地產(chǎn)隊(duì)伍中的精英人士在操盤(pán)。我們不能說(shuō)因?yàn)橛猩钲诹α康慕槿�，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)就多么地盛開(kāi)鮮花了，我覺(jué)得這是一種城市之間的交流。
[王世泰]那么，深圳和長(zhǎng)沙究竟是怎么樣的兩座城市呢？大家可以說(shuō)是一線城市和二線城市，但我不同意這個(gè)說(shuō)法，這僅僅是一個(gè)行政區(qū)劃，可能是一個(gè)城市規(guī)模，可能是一個(gè)人口結(jié)構(gòu)，可能是一個(gè)行政級(jí)別。
[王世泰]但是，我現(xiàn)在看到的兩座城市，深圳是一個(gè)年輕澎湃的城市，長(zhǎng)沙是一個(gè)有千年積淀的城市；深圳是一個(gè)經(jīng)濟(jì)前沿的城市，長(zhǎng)沙是一個(gè)中部焦點(diǎn)的城市。長(zhǎng)沙是樓市溫暖的城市，深圳可能是地產(chǎn)燥熱的城市。兩座城市可以有各自的話語(yǔ)進(jìn)行描述，有各自的色彩進(jìn)行描繪。我們感受到了兩座城市發(fā)展的動(dòng)力，兩座城市發(fā)展的未來(lái)。
[王世泰]剛才，有幾位朋友已經(jīng)說(shuō)過(guò)了，我就不重復(fù)闡述了。但是，剛才陳小斌講了深圳力量，什么是深圳力量？不要以居高臨下的姿態(tài)講深圳怎么注入了這種力量，而是兩個(gè)城市之間的這種活動(dòng)、這種交流產(chǎn)生了一種新的力量。結(jié)合幾個(gè)樓盤(pán)可以看到，這種力量能不能從這幾個(gè)層面、維度來(lái)做解讀？
[王世泰]一是作品的力量。不管是萬(wàn)科的萬(wàn)科紫臺(tái)，還是京武浪琴山，是一個(gè)項(xiàng)目，但我更想說(shuō)是一個(gè)企業(yè)交給這個(gè)城市的人居作品，這個(gè)人居作品中凝聚了很多的開(kāi)發(fā)理念，凝聚了對(duì)這座城市的構(gòu)想，也凝聚了他們所付出的精力。
[王世泰]看萬(wàn)科紫臺(tái)，對(duì)共和國(guó)工業(yè)的“十八羅漢”——長(zhǎng)沙機(jī)床廠的改造，是長(zhǎng)沙陳列史的敘事書(shū)，它給了我們很多久遠(yuǎn)的想象和對(duì)未來(lái)的展望，這是功不可沒(méi)的。但是，回過(guò)頭來(lái)說(shuō)，我們?cè)诳慈f(wàn)科紫臺(tái)的戶型時(shí)，會(huì)不會(huì)感覺(jué)出全國(guó)最大乃至全球最大的住宅開(kāi)發(fā)商，他們對(duì)城市人居理念的解讀還是以我為主的表述，還是從人性關(guān)懷的角度出發(fā)？我想，這是讓很多專家可以剖析的問(wèn)題。
[王世泰]中建江山壹號(hào)的江山資源是不可比擬的，無(wú)論是山，還是水，無(wú)論是對(duì)面橘子洲頭偉人的塑像，聽(tīng)行家講既然有這么好的資源，當(dāng)他們?cè)诳蛷d時(shí)你可以清晰地第一眼看到橘子洲嗎？在這種作品的構(gòu)造中，能不能有更高一籌的眼光？或者說(shuō)這種設(shè)計(jì)師的手筆？
[王世泰]今天還看了第六都，我請(qǐng)教置業(yè)顧問(wèn)為什么叫第六都？他說(shuō)：北上廣深武漢，長(zhǎng)沙是第六都。這個(gè)城市綜合體立在長(zhǎng)沙這個(gè)中心的土地上，好幾個(gè)作品有不同的風(fēng)貌，但它的力量在于我在城市中心，交給你一個(gè)城市綜合體，可以作為才智人群孵化的一個(gè)巨大平臺(tái)，我認(rèn)為這個(gè)立意是不錯(cuò)的。但是，在70萬(wàn)界面的社區(qū)中，它的人均密度呢？是不是進(jìn)去以后既有舒服，又有高貴？
[王世泰]下午，我們來(lái)到了京武浪琴山，這個(gè)作品在深圳的朋友看來(lái)可能是深圳作品的移植，我不同意這樣的說(shuō)法。京武浪琴山來(lái)到長(zhǎng)沙以后，它和長(zhǎng)沙水土結(jié)合，在深圳原有作品品級(jí)的基礎(chǔ)上有了新的努力和提升。我想，它能夠成為最近長(zhǎng)沙市場(chǎng)上非常火爆的追捧對(duì)象，它的成交量如此之大，是為什么？一定是作品力量的顯現(xiàn)。我覺(jué)得，作品為王始終是樓市的一張底牌。
[王世泰]二是改變的力量。長(zhǎng)沙也在改變，有人說(shuō)是娛樂(lè)之都，其實(shí)長(zhǎng)沙作為中部城市的樞紐，它也擔(dān)負(fù)起我國(guó)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展框架當(dāng)中一個(gè)非常重要的角色。大家可以看看最近經(jīng)濟(jì)學(xué)家的一些文章，對(duì)長(zhǎng)沙這座城市連接長(zhǎng)江沿線城市，連接華中城市的樞紐，它扮演的角色是其他城市不可替代的。
[王世泰]因此，它的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在今后有巨大的改變，包括它的人口結(jié)構(gòu)和財(cái)富結(jié)構(gòu)都會(huì)發(fā)生新的變化。隨之而來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)必然要發(fā)生變化。那么，這座城市的體態(tài)容貌，包括精神都在改變。作為開(kāi)發(fā)商來(lái)講，作為營(yíng)銷人員來(lái)講，作為媒體來(lái)講，我們要重新審視長(zhǎng)沙。
[王世泰]那么，得出的結(jié)論必然是改變是方向，改變是靈魂，改變是未來(lái)。剛才，我講了城市的慣性，城市的動(dòng)力，城市的未來(lái)，如果說(shuō)長(zhǎng)沙曾經(jīng)是一個(gè)千年文化古城是一種慣性的話，那未來(lái)長(zhǎng)沙成為中國(guó)中部經(jīng)濟(jì)的樞紐核心焦點(diǎn)，這是一個(gè)巨大的動(dòng)力，也就為它的未來(lái)鋪展了非常好的前景和道路。
[王世泰]所以，作為房地產(chǎn)的從業(yè)者來(lái)講，特別是開(kāi)發(fā)商作為城市人居建設(shè)的主體，他們承擔(dān)著很多的使命。我覺(jué)得，改變的力量才是使長(zhǎng)沙未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展能展現(xiàn)燦爛明天的基礎(chǔ)。
[王世泰]三是追求的力量。如果說(shuō)前面兩點(diǎn)講的是出于對(duì)項(xiàng)目的思考，是從物質(zhì)層面、經(jīng)濟(jì)層面來(lái)理解的話。現(xiàn)在，我不想講多的，今天匆匆走過(guò)京武浪琴山，我們看到了這些細(xì)節(jié)。
[王世泰]比如，我要在衛(wèi)生間的用具后面裝一個(gè)插頭，因?yàn)槟憧赡芤獡Q一種新的需要用點(diǎn)的IPAD，在房間所有能夠懸掛電視的地方安裝一個(gè)管，可以自放這一套系統(tǒng)，而不需要你重新找管拉線。所有的門(mén)禁系統(tǒng)可能是最先進(jìn)的，但是發(fā)生火警的時(shí)候它怎么樣開(kāi)啟？京武做了嘗試，它會(huì)有一套市場(chǎng)。在新的公寓的普通空間里，它會(huì)考慮到有集中的公共空間，這種公共空間不僅可以留給你泡茶，還可以提供更多創(chuàng)客的需求。
[王世泰]那么，這是一種開(kāi)發(fā)商的追求，我給來(lái)到這兒的居住者，不僅和你是買賣房子的交易關(guān)系，而是提供一種飽滿的人性關(guān)切和人性關(guān)懷，這是一種使命產(chǎn)生的追求，而這種追求若可以成為長(zhǎng)沙開(kāi)發(fā)商一種共同的力量的話，我們還用擔(dān)心長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)永遠(yuǎn)低迷嗎？
[王世泰]所以，我斗膽地對(duì)剛才幾位朋友的說(shuō)法提出一點(diǎn)質(zhì)疑，我不需要你們用悲觀的話語(yǔ)來(lái)描述長(zhǎng)沙，同時(shí)也不需要用自滿的口氣來(lái)描述深圳的市場(chǎng)。長(zhǎng)沙和深圳這兩座城市應(yīng)該有非常密切的交流，包括人員和財(cái)富的流動(dòng)，更重要的是大家彼此都要躬下腰來(lái)，彼此互相學(xué)習(xí)，希望今后這樣的交流和學(xué)習(xí)更多一些，希望周總要求長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和媒體到深圳去，大家牽起手來(lái)為共同的事業(yè)努力。謝謝大家。
[黃拓夫]感謝王老師的精彩點(diǎn)評(píng)，請(qǐng)文潔發(fā)言。
[文潔]剛才，聽(tīng)王老師的演講很有激情，收獲多多。其實(shí)，我今天來(lái)的時(shí)候，剛好一個(gè)朋友說(shuō)深圳蛇口自貿(mào)區(qū)20萬(wàn)元/平方米的房子正式開(kāi)賣，而且賣得很好，這在長(zhǎng)沙來(lái)說(shuō)幾乎是一個(gè)不可能的故事。
[文潔]深圳和長(zhǎng)沙這兩座城市，確實(shí)如王老師說(shuō)的那樣淵源非常深厚。長(zhǎng)沙樓市已經(jīng)在底部徘徊了很久，能不能走出低迷的市場(chǎng)？一是供應(yīng)量很大；二是二手房市場(chǎng)慘淡。一手房和二手房的價(jià)格差價(jià)非常小，大家更多的地選擇一手房，更加導(dǎo)致市場(chǎng)形成單邊效益，沒(méi)有流動(dòng)性，這也是很多長(zhǎng)沙人手持多套房，導(dǎo)致對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的購(gòu)買力有了一定的限制，這是兩個(gè)共性的問(wèn)題，供應(yīng)量大，需求更窄一些了。
[文潔]但是，對(duì)于今年的市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，330政策出來(lái)之后，按照正常的政策市來(lái)說(shuō)，新的政策出臺(tái)之后對(duì)市場(chǎng)的影響比我們想象的更小。記得當(dāng)時(shí)在深圳市立馬就有業(yè)主把房?jī)r(jià)拉上去，但長(zhǎng)沙的反應(yīng)是非常非常弱的，進(jìn)入4月以后這個(gè)現(xiàn)象更加明顯，開(kāi)發(fā)商的撕逼行為，包括房?jī)r(jià)的大撕逼已經(jīng)成為了目前最熱的一個(gè)話題。
[文潔]這意味著長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)已經(jīng)不像過(guò)去的政策市，政策好可能市場(chǎng)就好，政策不好市場(chǎng)就差。但是，現(xiàn)在更多的是從政策市到市場(chǎng)市，必須由市場(chǎng)自發(fā)決定你的產(chǎn)品究竟是好還是不好，我想這是未來(lái)發(fā)展的一個(gè)方向吧。
[文潔]像各位老師說(shuō)的，產(chǎn)品分化是非常明顯的，產(chǎn)品個(gè)性也好，品質(zhì)也好，最終看你是否能為客戶提供最有價(jià)值的產(chǎn)品，這種價(jià)值可能是硬件的、軟件的、物質(zhì)的、價(jià)格上的，可能是多方面的，也有王老師談到的個(gè)體的力量，這是長(zhǎng)沙本地開(kāi)發(fā)商必須要考慮的問(wèn)題，在同質(zhì)化的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)之下，我們?cè)趺礃尤ふ腋喾峡蛻粜枨蟮臇|西？這可能是長(zhǎng)沙突圍以及未來(lái)發(fā)展的最關(guān)鍵的問(wèn)題。謝謝。
[鄧志旺]向王老師學(xué)習(xí)，站起來(lái)說(shuō)。兩天走馬觀花看了四個(gè)盤(pán)，來(lái)不及消化，談三點(diǎn)體會(huì)和三點(diǎn)建議。
[鄧志旺]第一，長(zhǎng)沙人民很幸福。住房方面的幸福有兩個(gè)，一是房?jī)r(jià)。過(guò)去十年中，長(zhǎng)沙的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)每年達(dá)到了20%，但房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)是8.1%，從房?jī)r(jià)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)系可以看出長(zhǎng)沙人民是幸福的。二是資源。長(zhǎng)沙有山有水，還有文化歷史資源，這是很多城市稀缺的。中建江山壹號(hào)、萬(wàn)科紫臺(tái)等項(xiàng)目的景觀資源非常好。
[鄧志旺]第二，長(zhǎng)沙從業(yè)人員很敬業(yè)。首先是媒體，從昨天到今天看到了媒體從業(yè)人員非常敬業(yè)。二是開(kāi)發(fā)商做了很多項(xiàng)目，非常地投入、非常地認(rèn)真在做作品。三是代理、銷售人員有職業(yè)精神和敬業(yè)的態(tài)度。
[鄧志旺]第三，房地產(chǎn)市場(chǎng)的壓力很大。供應(yīng)量很大，長(zhǎng)沙和深圳是相反的，長(zhǎng)沙一年要銷售1800平方米左右，但人口只有400萬(wàn)，深圳人口1800萬(wàn)，一年的房地產(chǎn)銷售只有400萬(wàn)平方米，正好是倒過(guò)來(lái)的，壓力是非常大的。
[鄧志旺]在這種情況下，我提三點(diǎn)建議。第一，政府賣地要謹(jǐn)慎。我現(xiàn)在不光是一個(gè)參與者，也是長(zhǎng)沙的一個(gè)觀察者、投資者，前年買了萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，到現(xiàn)在為止只能說(shuō)是被套了。如果是這樣的話，我不是鼓吹房?jī)r(jià)能漲，但消費(fèi)者在買第二套房的時(shí)候一定會(huì)好好觀察市場(chǎng)。開(kāi)發(fā)商也在考慮這個(gè)問(wèn)題，政府要更多的控制源頭，不管在長(zhǎng)沙做樓市的什么投資，都有正面的回報(bào)。
[鄧志旺]第二，開(kāi)發(fā)商產(chǎn)品要差異化。我們看的都是高端樓盤(pán)，還有很多大量的樓盤(pán)沒(méi)有去看，大部分的樓盤(pán)從外立面來(lái)看感覺(jué)同質(zhì)化非常嚴(yán)重。但在供過(guò)于求是正常的情況，開(kāi)發(fā)商去對(duì)抗市場(chǎng)沒(méi)有任何的好處，唯一要做的是找到細(xì)分市場(chǎng)做到極致，獲得消費(fèi)者的認(rèn)可。我看京武浪琴山在很多方面做到了極致，我看到了感動(dòng)。
[鄧志旺]其實(shí)，不光是產(chǎn)品本身的問(wèn)題，最關(guān)鍵的是開(kāi)發(fā)商的理念。我看到大部分樓盤(pán)是以成本控制為中心，而不是以消費(fèi)者為中心，看到很多產(chǎn)品在品質(zhì)感上還有很大的欠缺。但是，最后來(lái)到京武浪琴山，我一下子感覺(jué)到了深圳的品質(zhì)，甚至超越深圳的品質(zhì)在這里得到了體現(xiàn)。
[鄧志旺]第三，購(gòu)房者投資一點(diǎn)要有前瞻性。一是對(duì)于區(qū)域的選擇要有前瞻性。我有朋友在長(zhǎng)沙買房，我首先說(shuō)要跟著政府的規(guī)劃走。區(qū)域的選擇，很多人喜歡往很多方向去買，個(gè)人認(rèn)為就圍繞政府的規(guī)劃去走，一是往南武廣省政府的方向走；二是往市政府河西區(qū)域走。其他區(qū)域，在五年內(nèi)我是不看好的，區(qū)域選擇非常重要，要跟著政府走，跟著配套走。
[鄧志旺]二是產(chǎn)品的選擇。我注意到，長(zhǎng)沙的優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)和普通樓盤(pán)的價(jià)差非常小，越成熟的市場(chǎng)高端樓盤(pán)比普通樓盤(pán)的價(jià)格拉得越大。在香港可以拉到5-10倍，在深圳3倍以上，到長(zhǎng)沙基本上1.5倍左右，最多是2倍。
[鄧志旺]這其實(shí)是存在投資機(jī)會(huì)的，投資機(jī)會(huì)在哪里？隨著市場(chǎng)的成熟，需求會(huì)慢慢分化，高端需求、升級(jí)換代的需求、終極需求會(huì)慢慢增長(zhǎng)，普通需求會(huì)慢慢減少或者保持，我認(rèn)為高端樓盤(pán)的價(jià)位還沒(méi)有拉開(kāi)，這對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)是一種機(jī)會(huì)，個(gè)人覺(jué)得在投資區(qū)域選擇和產(chǎn)品選擇上，投資者可以有點(diǎn)前瞻性的眼光。這是我想跟大家分享的，謝謝。
[黃拓夫]不愧是身體力行者，既然你這么看好京武浪琴山的產(chǎn)品，正好謝總在這里，給你打折肯定沒(méi)有問(wèn)題。
[賀立立]我簡(jiǎn)單地談一下我的觀點(diǎn)。這一次能到這里來(lái)，我是湖南人，還是蠻有幸福感的。我覺(jué)得，湖南和深圳的話，可以到深圳去發(fā)展，來(lái)湖南開(kāi)會(huì)、走親訪友或者城市間互相交流，非常有意義。
[賀立立]剛才，我聽(tīng)到旭輝談長(zhǎng)沙有這么大的供應(yīng)量，泰山壓頂在頭上，大家有點(diǎn)沮喪的感覺(jué)。我覺(jué)得，沒(méi)有必要。這么大的一個(gè)市場(chǎng)自然會(huì)調(diào)整的，市場(chǎng)有市場(chǎng)自己的功能會(huì)解決。
[賀立立]以前的深圳市場(chǎng)都是零首付，那時(shí)候大家不買房，想方設(shè)法地拉人去購(gòu)買。當(dāng)然，兩個(gè)城市是不一樣的，城市與城市之間有共性，但也有個(gè)性，深圳的城市定位也不一樣。但是，消費(fèi)者確實(shí)是可以教育的�，F(xiàn)在長(zhǎng)沙的問(wèn)題就是供應(yīng)量大，就讓它自己去調(diào)整，與國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展是一樣的，也是產(chǎn)能過(guò)剩，最后通過(guò)什么解決？
[賀立立]一是淘汰一些落后的產(chǎn)業(yè)；二是產(chǎn)品之間還可以有價(jià)差。我覺(jué)得，這正是市場(chǎng)上一個(gè)很重要的力量，這樣的活動(dòng)以后要多搞，今天是媒體搞的交流活動(dòng)，以后可以是開(kāi)發(fā)商之間互相交流，這種交流對(duì)市場(chǎng)的啟發(fā)和市場(chǎng)上一些問(wèn)題的解決，包括媒體對(duì)政府的建言絕對(duì)是有價(jià)值的，這是第一個(gè)說(shuō)法。
[賀立立]第二個(gè)說(shuō)法，媒體自己要好，面臨這樣的市場(chǎng)要?dú)g欣鼓舞，正是這樣的市場(chǎng)才需要我們的力量，才需要我們?nèi)ヒ龑?dǎo)。我們要教育市場(chǎng)，教育消費(fèi)者，在營(yíng)銷中要起到媒介的作用，把媒體的力量整合起來(lái)，越是市場(chǎng)不好的時(shí)候，越是媒體發(fā)揮引領(lǐng)作用的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商要抱團(tuán)，市場(chǎng)要抱團(tuán)，既然有這么大的量，我們肯定要開(kāi)源節(jié)流，市場(chǎng)在哪里？消費(fèi)者在哪里？
[賀立立]同時(shí)，這樣的市場(chǎng)對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)也有機(jī)會(huì)，凡是不好的市場(chǎng)可以激發(fā)兩種力量，一是產(chǎn)品的創(chuàng)新；二是原創(chuàng)的創(chuàng)新。深圳市場(chǎng)明顯走過(guò)了這樣一個(gè)過(guò)程，在2003年開(kāi)始深圳市場(chǎng)起步，然后步入黃金十年，它的黃金十年不是自然的，深圳從工業(yè)化的城市變成了消費(fèi)城市，那時(shí)候有一個(gè)轉(zhuǎn)變，更多的是開(kāi)發(fā)商起到了作用，市場(chǎng)上營(yíng)銷創(chuàng)新，產(chǎn)品上創(chuàng)新，包括社區(qū)整合的力量，包括深圳產(chǎn)品創(chuàng)新有入戶花園、飄窗大量使用，給到了市場(chǎng)很多的力量，給到了市場(chǎng)更多的信心。
[賀立立]現(xiàn)在，長(zhǎng)沙面臨這樣的市場(chǎng)，你管它市場(chǎng)是怎么樣的。但是，我們媒體人不能失去信心，開(kāi)發(fā)商也不能失去信心，失去信心是沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)，再不好的市場(chǎng)也有賣得好的產(chǎn)品。何況，中國(guó)從溫的4萬(wàn)億到現(xiàn)在李的第二個(gè)4萬(wàn)億，目前來(lái)看深圳那邊的市場(chǎng)在330政策以后迅速起來(lái)了，一線城市幾乎都是這樣的狀態(tài)。接下來(lái)，大家不要有太多的擔(dān)心，鈔票不值錢(qián)，做什么？買房子，買股權(quán)，還是投資，中國(guó)人還只有這幾樣。
[賀立立]所以，長(zhǎng)沙市政府這么大的土地供應(yīng)量，肯定會(huì)做一些調(diào)整的，要有信心。同時(shí)，作為媒體來(lái)說(shuō)，我們要引導(dǎo)好市場(chǎng)。
[賀立立]我看了這幾個(gè)盤(pán)，基本上除了中建江山壹號(hào)和第六都，京武和萬(wàn)科是在深圳起家的，在深圳的市場(chǎng)上非常有影響力，京武是專注于豪宅開(kāi)發(fā)的一個(gè)開(kāi)發(fā)商。這四個(gè)項(xiàng)目用四個(gè)字表達(dá)，萬(wàn)科紫臺(tái)是做“巧”，包括情景營(yíng)銷、情感營(yíng)銷，對(duì)一些老建筑、老廠房進(jìn)行闡述，包括售樓中心和樣板間，就像深圳的老工業(yè)廠房改造的區(qū)域。
[賀立立]但是，萬(wàn)科在產(chǎn)品方面還要拿出更新的創(chuàng)新，長(zhǎng)沙市場(chǎng)的產(chǎn)品創(chuàng)新真的要向深圳學(xué)習(xí)，在深圳80平方米的房子至少做出了140平方米的空間感，在長(zhǎng)沙我沒(méi)有看到，絕對(duì)是可以做到的，徐總是建筑專家，在產(chǎn)品上要有突破，萬(wàn)科做的就是“巧”，進(jìn)去以后給了大容量的感覺(jué)，事實(shí)上未來(lái)的二期可能會(huì)有一些變化，感覺(jué)做得非常好。
[賀立立]中建江山壹號(hào)是一個(gè)奢侈品，做得非常好，萬(wàn)科紫臺(tái)和中建江山壹號(hào)是資源型的項(xiàng)目，更適合成功人士購(gòu)買。中建江山壹號(hào)比較奢侈，但說(shuō)實(shí)話在產(chǎn)品創(chuàng)新上這個(gè)項(xiàng)目也做得“巧”。從電梯出來(lái)，經(jīng)過(guò)幾個(gè)防盜門(mén)再入戶，感覺(jué)非常不好。
[賀立立]第六都就是一個(gè)土豪，三年前我來(lái)看過(guò)這個(gè)項(xiàng)目，現(xiàn)在改了名字，在長(zhǎng)沙還是非常有代表性的。京武浪琴山，謝總一直說(shuō)長(zhǎng)沙的產(chǎn)品與深圳的產(chǎn)品有十年左右的差距。但是，我認(rèn)為沒(méi)有差距。京武浪琴山與深圳后海灣項(xiàng)目是同水平的，在長(zhǎng)沙建京武浪琴山這樣的項(xiàng)目有代表性，已經(jīng)代表了同期深圳豪宅的開(kāi)發(fā)水平，這個(gè)項(xiàng)目用一個(gè)字概括就是“暖”字，主要看細(xì)節(jié)。
[賀立立]現(xiàn)在長(zhǎng)沙市場(chǎng)壓力這么大，就是要在產(chǎn)品創(chuàng)新和營(yíng)銷創(chuàng)新上做突破，市場(chǎng)上大量淘汰落后產(chǎn)品，深圳市場(chǎng)豪宅和非豪宅是近幾年突然有了價(jià)格距離。媒體人士一定要有信心，這真的是一個(gè)最好的時(shí)代，面臨這么大的市場(chǎng)，面臨這么大的消費(fèi)壓力，你們一定要站出來(lái)說(shuō)，同時(shí)要說(shuō)給長(zhǎng)沙的開(kāi)發(fā)商聽(tīng)，一定要和深圳多做聯(lián)動(dòng)。我就簡(jiǎn)單說(shuō)這些，謝謝。
[張楠]感謝主辦方的邀請(qǐng)，以前來(lái)過(guò)幾次長(zhǎng)沙都是走馬觀花。但是，這一次的感受不一樣，設(shè)計(jì)北京大劇院的設(shè)計(jì)師講過(guò)一句話“讓我看看你的建筑，就知道你這座城市怎么樣”。我每到一個(gè)新城市都會(huì)看它的建筑、住宅、室內(nèi)建筑、公共建筑、酒店等等，建筑最能反映一個(gè)城市的創(chuàng)新力和城市活力，有最極端的一個(gè)感受力，是給了外地人第一觀感。
[張楠]以前，長(zhǎng)沙很少有能刺激我神經(jīng)的一些建筑，造成我對(duì)長(zhǎng)沙有一種不以為然的感覺(jué)。這一次到長(zhǎng)沙看了四個(gè)項(xiàng)目，我覺(jué)得很吃驚，長(zhǎng)沙這兩年的住宅開(kāi)發(fā)水平在快速提升，尤其是昨天看到的萬(wàn)科紫臺(tái)和中建江山壹號(hào)，園林做得那么漂亮，園林展示做得非常好，這是我想象不到的。
[張楠]因?yàn)�，這些做法是深圳原來(lái)的做法，深圳開(kāi)發(fā)商最早要賣樓，就先要把園林做好，把樣板房做好，整個(gè)通道包裝好。但是，從這兩年開(kāi)始，深圳的樓市賣得特別好，深圳的開(kāi)發(fā)水準(zhǔn)已經(jīng)在退步了，很多樓盤(pán)不做展示就賣掉了，房地產(chǎn)市場(chǎng)太好了，開(kāi)發(fā)商就不再用心做產(chǎn)品了。但是，我看到長(zhǎng)沙不是這樣，所有長(zhǎng)沙的開(kāi)發(fā)商都在很用心地做產(chǎn)品，給我的印象很深刻。
[張楠]今天下午來(lái)到京武浪琴山，我跟大家分享一個(gè)小秘密，可能也是很多人忽略的一個(gè)小秘密。在會(huì)議之前，我去了洗手間，除了戶型讓我很震撼之外，洗手間是大家要重點(diǎn)去看一看的。洗手間非常好，材料用得很高檔，所有的潔具都是日本品牌，有多功能的馬桶蓋，去年吳曉波一篇文章就導(dǎo)致很多中國(guó)人去日本買馬桶蓋，硬件非常高檔，完全達(dá)到了國(guó)際一流的標(biāo)準(zhǔn)。
[張楠]其次，我還有一點(diǎn)小小的感動(dòng)，在這里要向謝總反映一下，我看到物業(yè)管理人員有兩個(gè)搞清潔的大媽，我抽了一張紙巾可能有點(diǎn)亂，她們馬上把紙巾疊得很好，這點(diǎn)讓我很感動(dòng)。以前說(shuō)內(nèi)地的服務(wù)意識(shí)沒(méi)有深圳那么好，但在長(zhǎng)沙的一個(gè)營(yíng)銷中心搞清潔的大媽在腦海中都有這種服務(wù)意識(shí)，能夠把小細(xì)節(jié)做得很到位。開(kāi)發(fā)商對(duì)物管人員的培訓(xùn)做得非常到位，包括細(xì)節(jié)方面，細(xì)節(jié)是魔鬼嘛，我對(duì)長(zhǎng)沙的開(kāi)發(fā)商非常有信心。
[張楠]我們看的四個(gè)項(xiàng)目都是豪宅，網(wǎng)上有網(wǎng)友在關(guān)注直播，我想談一下豪宅的投資。其實(shí)，深圳的豪宅有兩大區(qū)域，寶安十年前八千，現(xiàn)在賣到八萬(wàn)，南山后海片區(qū)十年前的均價(jià)差不多五六千，現(xiàn)在已經(jīng)上升到十多萬(wàn)，最近蛇口成交的價(jià)格上升到二十萬(wàn)。深圳投資豪宅，物業(yè)增值能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)全市的平均水準(zhǔn)。
[張楠]其實(shí)，長(zhǎng)沙也是一樣。長(zhǎng)沙的一些同行對(duì)長(zhǎng)沙的市場(chǎng)有些不同的看法。但是，我們從深圳過(guò)來(lái)，了解深圳豪宅市場(chǎng)領(lǐng)漲深圳樓市，扮演這樣一個(gè)角色，不光是深圳，還包括香港，香港的豪宅三十年來(lái)領(lǐng)漲香港樓市。無(wú)論在哪一個(gè)城市，只要你有能力投資樓市，一定要投資豪宅，只要有可能盡可能地投資豪宅。
[張楠]因?yàn)�，不管樓市漲還是跌，豪宅的抗跌能力最強(qiáng)，這個(gè)觀點(diǎn)一定要和長(zhǎng)沙的購(gòu)房者去進(jìn)行一個(gè)溝通，去跟他們進(jìn)行闡述，任何一個(gè)發(fā)達(dá)的城市都是這樣子的。
[張楠]現(xiàn)在，我們看長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)漲得不是太快。但是，毛澤東有一句話，“風(fēng)物長(zhǎng)宜放眼量”。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看未來(lái)五年、十年，你投資長(zhǎng)沙豪宅帶來(lái)的收益一定相當(dāng)不錯(cuò)，而且會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)物價(jià)CPI的增長(zhǎng)。
[張楠]我把深圳的豪宅和長(zhǎng)沙的豪宅做一個(gè)對(duì)比，看了四個(gè)項(xiàng)目，從嚴(yán)格意義上來(lái)說(shuō)，剛才很多人說(shuō)深圳和長(zhǎng)沙差不多，但我覺(jué)得兩地還有一些差距。長(zhǎng)沙的豪宅品質(zhì)感、硬件做得很好，但深圳豪宅基本上是電梯直接入戶，我住在18樓，只要按18樓，打開(kāi)電梯就可以直接到自己家門(mén)口，別人進(jìn)不到你的房間，長(zhǎng)沙好象還沒(méi)有電梯入戶的設(shè)計(jì)。還有雙大堂，除了首層大堂做得漂亮，汽車入戶大堂也做得很漂亮，在深圳是雙大堂的概念，這一點(diǎn)長(zhǎng)沙還做得不夠。
[張楠]包括用材用料，昨天看了幾個(gè)樓盤(pán)各方面做得很好，但推開(kāi)窗的感覺(jué)就不是很好了，包括窗戶的材料、手感、材質(zhì)的厚重感不是太好。深圳的一些高檔住宅都是用的意大利、德國(guó)的材質(zhì)，都是用世界上比較好的門(mén)窗材料，包括櫥柜的手感也非常好，用材也非常好。我覺(jué)得，長(zhǎng)沙的豪宅市場(chǎng)還有繼續(xù)上升的空間。就說(shuō)這些，謝謝！
[華仲占]對(duì)長(zhǎng)沙有期待，也比較失望。失望的原因，原來(lái)知道這座城市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是非�？斓�，看了GDP的數(shù)據(jù)，我們就武斷地認(rèn)為它的經(jīng)濟(jì)活力非常強(qiáng)。但是，從我們做萬(wàn)達(dá)這個(gè)項(xiàng)目來(lái)看，長(zhǎng)沙的經(jīng)濟(jì)活力不行，之所以不行是帶動(dòng)長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的不是中小企業(yè)，而是大企業(yè)，在長(zhǎng)沙活躍寫(xiě)字樓市場(chǎng)的不是中小企業(yè)。
[華仲占]以前在長(zhǎng)沙做地產(chǎn)的項(xiàng)目人都回不去了，都在長(zhǎng)沙組建了一個(gè)家庭，這是一句玩笑話。深圳市場(chǎng)在低迷的時(shí)候，更多的是抱團(tuán)發(fā)展，會(huì)做區(qū)域性的營(yíng)銷，在這方面長(zhǎng)沙開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有到這個(gè)階段，因?yàn)槟贻p，所以大家抱團(tuán)不夠。長(zhǎng)沙樓市經(jīng)歷了經(jīng)濟(jì)調(diào)整、粗獷式發(fā)展，這是一個(gè)過(guò)程，深圳也經(jīng)歷了這樣一個(gè)過(guò)程，好在我們看到了長(zhǎng)沙市場(chǎng)的堅(jiān)持，看到了長(zhǎng)沙市場(chǎng)還有希望。
[華仲占]當(dāng)然，一味粗獷的話，最終市場(chǎng)會(huì)一文不值。雖然，長(zhǎng)沙市場(chǎng)價(jià)格撕逼非常慘烈，但被撕掉的一定是不太好的產(chǎn)品。
長(zhǎng)沙市場(chǎng)土地供應(yīng)無(wú)序發(fā)展，就是沒(méi)有節(jié)操，這屆政府把該賣的土地賣了，下一屆政府怎么辦？很多土地被賤賣掉，那么好的位置低價(jià)拿出來(lái)，下一屆政府怎么辦？貴陽(yáng)也是賤賣了土地，不僅有泡沫，而且把整座城市的形象都?xì)Я恕?/p>
[華仲占]個(gè)人認(rèn)為，深圳已經(jīng)不需要營(yíng)銷了，有特別好的市場(chǎng)，本身深圳市場(chǎng)對(duì)營(yíng)銷依賴度就不強(qiáng)，香港也是如此。但是，在長(zhǎng)沙這個(gè)市場(chǎng)營(yíng)銷是精彩紛呈，各種各樣的方式都來(lái)了，深圳的營(yíng)銷應(yīng)該向長(zhǎng)沙學(xué)習(xí)，各種各樣的營(yíng)銷手段都會(huì)出來(lái)。其實(shí)，長(zhǎng)沙的營(yíng)銷做得更好一些。
[華仲占]長(zhǎng)沙是湖南人的長(zhǎng)沙，深圳是深圳人的深圳，深圳是第三服務(wù)業(yè)非常活躍的城市，長(zhǎng)沙是重工業(yè)型企業(yè)比較多，我們更期望看到這座城市的娛樂(lè)文化，更多的應(yīng)該是創(chuàng)業(yè)之都、創(chuàng)新之都。
[黃拓夫]請(qǐng)潘姐和侯總最后也講幾句。
[潘昭暉]感謝0731房產(chǎn)網(wǎng)給我們提供這么好的一個(gè)學(xué)習(xí)分享的機(jī)會(huì)，很少能夠跟深圳媒體進(jìn)行面對(duì)面的交流。我覺(jué)得，今天很受益，期待以后有更多這樣的學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)。而且，京武浪琴山也是我非常喜歡的樓盤(pán)，我很多朋友、同事也買了這里的房子，住在這里很舒服。
[潘昭暉]最近，長(zhǎng)沙樓市都在討論去庫(kù)存，長(zhǎng)沙庫(kù)存確實(shí)很大。盡管庫(kù)存大，但以最便宜的價(jià)格賣給我，我也不想要，因?yàn)槲乙獡Q房是想換好房子，這是一種好的生活方式。我很期待京武浪琴山越做越好，給長(zhǎng)沙人民帶來(lái)更好的生活方式，謝謝。
[侯亮]特別感謝0731房產(chǎn)網(wǎng)提供了這樣一個(gè)交流的平臺(tái)，最重要的還是城市之間的交流，廣深和長(zhǎng)沙的距離非常近，因?yàn)閮傻囟加泻芏嗟暮先�，湖南人第一批出去�?chuàng)業(yè)都是往廣深走，現(xiàn)在很多廣深人民也到長(zhǎng)沙來(lái)居住，前段時(shí)間我們也做了好幾批廣深到長(zhǎng)沙置業(yè)的活動(dòng)，效果非常明顯。
[侯亮]當(dāng)然，大家說(shuō)長(zhǎng)沙人很幸福，房?jī)r(jià)很低，其實(shí)有一個(gè)誤區(qū)。我問(wèn)過(guò)很多在深圳的湖南人，他們說(shuō)拼個(gè)幾年，買房子比較難，但在深圳的投資增值還是比在長(zhǎng)沙的投資增值要高很多。今天，深圳過(guò)來(lái)的專家都非常專業(yè)，非常有激情，感染到了我，廣深給了我們很多的信心，讓我們把湖南市場(chǎng)做得更好，感謝主辦方把大家聚集起來(lái)，謝謝大家。
[何小波]今天來(lái)的目的更多的是跟各位熟悉。大家在講的時(shí)候，我都非常認(rèn)真地在聽(tīng)。來(lái)的時(shí)候，我在京武轉(zhuǎn)了一圈，來(lái)之前就聽(tīng)說(shuō)京武浪琴山賣得特別好，確實(shí)細(xì)節(jié)做得特別好，品質(zhì)感也很強(qiáng)。今天，各位專家過(guò)來(lái)，我們也學(xué)習(xí)了很多，也交流了很多，期待長(zhǎng)沙有更多像京武浪琴山這樣的好產(chǎn)品，謝謝大家。
[黃拓夫]非常謝謝各位貴賓參加本次微沙龍，我宣布“長(zhǎng)深兩地媒體專家地產(chǎn)微沙龍”取得圓滿成功，感謝大家！
