[主持人]近日，長沙市房產(chǎn)研究中心權(quán)威發(fā)布《2013年9月長沙市房產(chǎn)交易情況通報》顯示，“金九”收官，與不少一線城市“金九”成色十足形成反差，長沙樓市“金九”銷量略顯疲軟。從今年樓市各月走勢來看，9月單月成交量居倒數(shù)第二位，僅次于受春節(jié)影響的2月樓市。為什么會出現(xiàn)這一現(xiàn)象？整體樓市表現(xiàn)的不溫不火又給我們以怎樣的信息？剛剛過去的十一黃金周，是否顯現(xiàn)出市場博弈更加升級？“金九銀十”給第四季度的長沙樓市帶來了怎樣的壓力？在這樣的背景下，我們誠邀在9月份表現(xiàn)不錯的樓盤代表、專業(yè)人士一起聚焦，解讀2013年金九銀十，剖析市場軌跡，梳理樓市方向。
嘉賓：
中國鐵建國際城營銷總監(jiān) 黃惠德
華潤鳳凰城營銷經(jīng)理 喻新祥
方略城市廣場營銷經(jīng)理 陳浩
長沙市房產(chǎn)研究中心首席分析師 毛欣欣
歡迎各位的到來！
往年我們做房地產(chǎn)節(jié)目，年年談到金九銀十的詞匯，過去是懷有比較喜悅或者收獲的心情談?wù)摰�，從目前長沙整體樓市看，金九銀十給我們很多行業(yè)蒙上一層陰影，首先我們有請市房產(chǎn)研究中心的分析師來為我們解讀9月份以及十一黃金周的長沙樓市整體交易數(shù)據(jù)情況，重點介紹同比和環(huán)比發(fā)生了哪些變化？
[毛欣欣]大家好，9月份大家都是帶著比較好的期待，現(xiàn)在9月份已經(jīng)過去了，在供給上9月長沙市新建商品房面積是188.18萬平方米，同比增長1.16%，環(huán)比增長32.22%。在全市新建商品房網(wǎng)簽上面，成交152.23萬平方米，環(huán)比減少10.72%，成交量位于前三個季度的倒數(shù)第二位。十一黃金周，長沙內(nèi)六區(qū)新建商品房成交11.21萬平方米，黃金周的數(shù)據(jù)還是比較可觀的。
[主持人]跟往年黃金周相比，情況怎么樣？
[毛欣欣]跟去年同比增長7.27%。
[主持人]這是一個很有意思的現(xiàn)象，往年的金九銀十，今年9月份是鐵9，但是在十月份的時候，十月黃金周還不錯，現(xiàn)場也是邀請到了三位在這個期間表現(xiàn)非常不錯的三個樓盤的代表，請各位老總結(jié)合自己項目自身的情況，談?wù)勀銈冊?月份，包括十一黃金周期間，結(jié)合自己的情況，對今年的樓市的一些看法，首先請喻新祥，華潤鳳凰城的營銷負責(zé)人。
[喻新祥]金九銀十確實是往年各個樓盤比較喜歡的時間，今年的金九銀十，剛才毛老師的數(shù)據(jù)說，9月份金九不金，我個人覺得有幾個方面的因素，第一是今年的金九銀十有提前消耗的可能性存在，因為今年的七八月份相對于往年，成交量有一定的上漲，我覺得這是一個正常的現(xiàn)象，原本9月份預(yù)計的用戶在7、8月份已經(jīng)去化了。我覺得金九不金，銀十還不錯，是一個很正常的現(xiàn)象。
[主持人]我們在開始之前好象還挺悲觀，聽您一說，原來是這么回事，九月份是在之前的兩個月提前續(xù)存了。往年沒有這樣的情況？
[喻新祥]往年天氣比較炎熱，客戶一般不太愿意去看房，今年整個七八月份，我感覺市場的成交數(shù)據(jù)比往年有大幅度上升，對比往年的金九數(shù)據(jù)有不足，把今年9月份的用戶去化了。
[主持人]過去買房的時候，可能考慮天氣氣侯的因素，有金九銀十一說，七八月份都在家里避暑了，今年雖然長沙也挺熱，但是七八月的樓市溫度很高。問一下黃總，剛才喻總說到，七八月份和過去相比有一種提前的情況，9月份相對來說，沒有往年那么成色十足，不知道在你的項目情況是怎么樣的？
[黃惠德]首先我介紹一下中國鐵建國際城七八九這三月的情況，我們這個項目開發(fā)以來表現(xiàn)比較穩(wěn)，平均每個月成交120套左右，我也比較贊同剛才喻總說的，9月份，相對來說，也比較穩(wěn)，只是說可能在往年是等到9月份推盤，反過來說，長沙市的競爭壓力越來越大，這些開發(fā)商提前把年度任務(wù)前置，我的觀點是這樣的。
[主持人]主動的去市場調(diào)節(jié)的因素。
[黃惠德]對，今年是酷熱的天氣，反過來說，作為我們項目還是想了很多營銷辦法來促進樓盤銷售，8月份下半月成交了100多套，9月份也很穩(wěn)，但是沒有根據(jù)天氣變化而變化。
[主持人]可以看出市場購買主力還是剛需。
[黃惠德]對。
[主持人]以往根據(jù)天氣因素，七八月份可能會淡一點，今年的七八月份卻比往年好很多。
[黃惠德]像10月份，到現(xiàn)在，特別是國慶期間，我們項目表現(xiàn)出來的是返鄉(xiāng)客形勢比較好，一天成交將近10套左右。這個反映了一些情況，可能其他一線城市，或者一些主要的省會城市，更發(fā)達的一些城市，樓市的狀態(tài)比我們長沙可能還要好。當(dāng)大家在回來過節(jié)的時候，順便買套房這種情況是有的，我們項目是有這樣的返鄉(xiāng)客直接買的。
[主持人]陳總您的項目，在七八九月這三個月情況是怎么樣的？
[陳浩]我們深有同感，沒有大起大落的感覺，比較平穩(wěn)。10月份黃金周有一點點小的火爆期，超過了我們的預(yù)期，每天成交量都很高。
[主持人]之前9月份的預(yù)期呢？
[陳浩]差不多，黃金周有一點點超過我們的預(yù)期，通過具體的成交量說，感覺還是可喜的。
[主持人]您的項目情況相對來說還算樂觀。
[陳浩]我們推盤到現(xiàn)在，都還達到了我們的預(yù)期任務(wù)。
[主持人]對你們樓盤來說，9月份還是不錯。
[陳浩]對。
[主持人]每個項目都會有各自的情況，我們很多時候是站在總體的角度談一個問題。縱觀長沙總體樓市，今年的金九銀十和一線城市的量價齊升的火爆場面相比，長沙樓市的狀態(tài)體現(xiàn)出哪種發(fā)展規(guī)律？
[陳浩]我感覺長沙有一種不溫不火的感覺，說它很不好，感覺又還可以，感覺好，又沒有一線城市火爆。在整個地區(qū)，推售樓盤看，沒有一個很強的火爆點，說哪個樓盤推出來就賣幾百套，長沙基本沒有這種盤。不知道是不是長沙的市民消費越來越理性，還是怎么回事�？赡墁F(xiàn)在越來越多是剛需，長沙有特殊性，供應(yīng)量還是比較大的。
[主持人]供應(yīng)量比較充足，即便有大量剛性需求存在，也不會表現(xiàn)得很火爆。
[喻新祥]對，選擇性多一點，所以表現(xiàn)的很穩(wěn)定。
[主持人]黃總，你覺得表現(xiàn)出什么樣的特點？
[黃惠德]主要還是供求關(guān)系，長沙還是一個供大于求的市場，這塊不可能表現(xiàn)得像北上廣一線城市，他們是所有人去搶樓。北京要考慮的不是把房子賣出去，而是把房價推回來。我們在北京也有項目。我們首先是把銷售的事情走在前面，然后考慮其他的工作。
[喻新祥]我覺得長沙的房地產(chǎn)用一個詞來形容是健康，從今年的成交數(shù)據(jù)看，1—9月份，全長沙地區(qū)成交1400多萬方，內(nèi)六區(qū)是成交900多萬方，成交量很客觀。從長沙住宅成交的價格看，整個均價比較平穩(wěn)，穩(wěn)中有升，連續(xù)這幾年看，都是這樣的情況。所以我覺得不管是供應(yīng)還是需求，長沙的房地產(chǎn)是處在一個比較平衡、健康的環(huán)境下，當(dāng)然這跟我們長沙政府對房地產(chǎn)這塊的調(diào)控有很大的關(guān)系。我覺得還是在理性發(fā)展，包括未來一直會處于這種穩(wěn)中有升的情況。
[主持人]剛才喻總提到，政府層面對整個長沙市場的影響和調(diào)整，我想問一下，在銀行方面，作為金融行業(yè)，對于房地產(chǎn)貸款收緊，全國都有這種情況，長沙的情況根據(jù)大家的了解給我們介紹一下？
[喻新祥]其實今年銀行貸款這塊，最早是在6月底出現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)上熱議的錢荒，逐漸到下半年銀行在逐步收緊銀行按揭貸款的發(fā)放，從大體上看還比較理性，我們客戶資金還比較雄厚，沒有做開發(fā)貸。銀行在收緊貸款方面，可能會增加購房者還貸的壓力，增加他們的負擔(dān)，但是我相信到明年年初的時候，各家銀行的額度已經(jīng)放開了之后，到時候情況會好轉(zhuǎn)。
[主持人]黃總據(jù)您的了解，它們是持一種怎樣的態(tài)度？
[黃惠德]我覺得各個銀行，還是嚴格執(zhí)行國家的調(diào)控，收緊貸款發(fā)放額度。我們項目目前的狀況還比較良好，我們的開發(fā)貸銀行支持的力度相對比較大。但是目前跟我們合作的幾家銀行，有很多家已經(jīng)不做按揭貸款了。
[主持人]在您的銷售過程中，有沒有感覺到哪些方面不支持？
[黃惠德]不是它們不支持，是沒有辦法支持，它沒有額度，就放不下錢，沒有辦法跟開發(fā)商交代，就沒法和我們合作。但是對客戶來說，我覺得目前這種額度發(fā)放方面，影響還相對較小，對開發(fā)商來說壓力大的是如何提早開發(fā)把資金回籠。
對客戶來講，如果實行利率上調(diào)，可能影響購買力，購房成本增加以后，可能會觀望，考慮到自己的成本，所以樓市也會相應(yīng)得產(chǎn)生變化。
[主持人]考慮到成本和壓力的問題。陳總您那邊的情況？
[陳浩]現(xiàn)在目前來說，對我們影響比較小，目前得知，銀行對整個市場商鋪的貸款基本停了，但是還是保剛需，這個方面政府還是比較支持，現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)上熱議說房貸緊，錢荒，目前我們這里還不是很明顯。
[主持人]對于以住宅為主的剛性需求來說，政府在這些層面是支持住宅的。
[陳浩]對。
[主持人]商鋪什么時候收緊的？
[陳浩]也是最近，各個銀行有不同的點。目前是這樣的情況。
[主持人]政府層面的政策，稍微調(diào)整的改變，在我們行業(yè)里面，都會產(chǎn)生非常深的影響。之前中央出臺了以房養(yǎng)老的政策，引起了很多人的討論和議論，甚至是質(zhì)疑，請各位來談?wù)�，這些政策如果一旦推行開了，對我們現(xiàn)行的房地產(chǎn)市場，會產(chǎn)生怎樣的變化，這種變化是積極的，還是消極的？請黃總跟我們聊聊。
[黃惠德]我覺得以房養(yǎng)老目前還不太成熟，有幾個局限性。第一是法律制度方面的障礙，目前以房養(yǎng)老的法制還不健全，在這種情況下推行還是比較難的；第二是養(yǎng)老機構(gòu)配套這塊也不是很多，現(xiàn)在很多兒童就需要很多學(xué)校，這么多老人需要養(yǎng)老機構(gòu)，夠不夠？也是問題；第三是老百姓的觀念，需要去改變，或者要去適應(yīng)以房養(yǎng)老的政策。另外有些機構(gòu)的配合，比如金融機構(gòu)、銀行，他們也是體系方面的不成熟，不像按揭貸款，他們也需要很長時間去完善相應(yīng)的體系。
跟我們中國特殊的國情，70年產(chǎn)權(quán)也有關(guān)系。比如房子比較久了，是60、70年代的，剩下的年限不多了，他會來抵押嗎？這也是一個問題。所以我覺得還不能去考慮以房養(yǎng)老的影響，因為它本身需要很長一段時間才能落實，執(zhí)不執(zhí)行還是有待探討的。
[主持人]黃總剛才從幾個方面探討了，一是制度層面的，二是物質(zhì)基礎(chǔ)，人們可以選擇去養(yǎng)老院。
[黃惠德]對，養(yǎng)老院的人員配置問題。
[主持人]第三個方面是機制體制的問題。我發(fā)現(xiàn)您提到一個地方讓我感興趣，目前還沒有發(fā)現(xiàn)有很多地方可以適合做養(yǎng)老院的是嗎？
[黃惠德]我覺得一個新興的區(qū)域是值得我們挖掘的，這個市場在未來有一個很廣闊的天地，但是目前來說，據(jù)我了解的養(yǎng)老項目不是很多，成功的案例也不多。早幾年就有人開始做了，但是成功的案例不多，這又是急需解決的問題。
[主持人]以房養(yǎng)老的模式需要去探討。
[黃惠德]對。
[主持人]喻總，您對這塊有什么樣的看法？
[喻新祥]目前我們討論以房養(yǎng)老，包括房產(chǎn)稅的擴容，它的輿論意義大于實際意義。包括以房養(yǎng)老，其實最開始是因為當(dāng)時網(wǎng)上討論，是不是要延長退休的年齡，導(dǎo)致大家討論怎么養(yǎng)老，是以房養(yǎng)老，還是養(yǎng)老金，引發(fā)了一系列的討論。這些討論的根本點就是大家對于房地產(chǎn)，希望政府有更多的調(diào)控，但是我覺得房地產(chǎn)調(diào)控，現(xiàn)在還是需要政府建立一個比較長效的完善機制，這里面包括很多方面，比如完善住房的保障制度、保障房的建設(shè)，包括調(diào)控的長效機制，包括房產(chǎn)稅相應(yīng)的財稅制度，還有住宅的產(chǎn)業(yè)化。不管是以房養(yǎng)老也好，還是房產(chǎn)稅的擴容，在現(xiàn)階段來說，大家一起討論的輿論意義，可能大于它實際實施的意義，真正的實施可能會有一個比較長的過程。養(yǎng)老地產(chǎn)會不會是以后的趨勢？我覺得目前中國的房地產(chǎn)，從97、98年開始正式有商品房，到現(xiàn)在已經(jīng)有十多年的過程，目前的房地產(chǎn)開始多元化，除了大家熟悉的住宅開發(fā)，以萬達商業(yè)地產(chǎn)為代表的開發(fā)，旅游地產(chǎn)的開發(fā)，養(yǎng)老地產(chǎn)也有很多人做嘗試，但是最終發(fā)展到什么樣的地步，是需要房地產(chǎn)公司一起努力，畢竟養(yǎng)老是中國的趨勢，老齡化現(xiàn)在也是趨勢。隨著中國人口紅利的降低，到未來會有越來越多的人重視養(yǎng)老，或者是養(yǎng)老地產(chǎn)、以房養(yǎng)老這些觀念。我覺得會隨著時間的推移，到時候我們目前熱議的這些話題，在未來會一步一步變成現(xiàn)實。
[主持人]說得非常好，可能這樣一種討論，更多的體現(xiàn)人們對行業(yè)的關(guān)注，一種態(tài)度，我發(fā)現(xiàn)我們這個行業(yè)，從來不缺乏一些熱點和焦點，包括任志強等很多有代表性的特色人物。接下來我要說的就是北大的教授董藩，對房價的走勢一直很樂觀，最近提了一個觀點說，在未來的25年，全國的均價每平方米可能達到9萬塊錢，現(xiàn)在北京的均價是多少？還沒有9萬吧。
[喻新祥]現(xiàn)在整體市場均價在2萬左右。
[主持人]現(xiàn)在北京是2萬左右，北京十年前可能也就是十年前，達到這樣的速度，我不知道是什么的觀點，說北京將達到80萬元。
[喻新祥]這里有很多條件，包括社會秩序穩(wěn)定，金融體系健康發(fā)展，往前推25年的發(fā)展速度情況，再往后推25年，我不認定他說的25年一定會發(fā)展成這樣。
[主持人]在我們一般人看來，他說的這些假設(shè)，都成立的情況，可能性不大。
[喻新祥]我覺得比較難。
[主持人]作為北大的教授，他覺得應(yīng)該也比較難，但是為什么會說這種話，作為行業(yè)的研究學(xué)者，他說這句話，代表了誰呢？
[喻新祥]我覺得他更多的想表述前25年房地產(chǎn)市場發(fā)展的速度還是比較快的，包括整體上人們生活水平的提高，未來從目前情況看，房地產(chǎn)還是會依照穩(wěn)步的發(fā)展情況走。他認定25年會達到這個情況，我不太認同他的觀點。房地產(chǎn)是隨著市場因素，或者政府主導(dǎo)情況下成長，整個房地產(chǎn)市場會越來越成熟，當(dāng)然有可能到某一天，隨著人口增長率逐步降低，包括城鎮(zhèn)化率提升到一定的地步之后，我們的房價不再上漲，停在一個地位也是有可能的。當(dāng)然未來的房價肯定比現(xiàn)在貴一點，但是發(fā)展到什么地步，我相信誰也不敢干涉。
[黃惠德]一是前面說的，發(fā)展得很好，也發(fā)展得很快，剛才喻總也說了，有前提，現(xiàn)在像北京這種大城市，土地資源緊缺，地王又頻出，不斷的刷新房價，至于說達到多少萬，我覺得誰也說不準，董教授的觀點也有一定的空間，具體達到多少，我也說不準。
[主持人]大家認為未來的趨勢，價格肯定比現(xiàn)在要高，至于達到多少說不準，董藩教授說的數(shù)字有點嚇人。陳總，請談一下你的觀點。
[陳浩]我不知道他為什么會說80萬，如果按照08、09年井噴的情況下發(fā)展，20萬、30萬是有可能的，但是隨著政府政策的馬上剎車，處于健康發(fā)展的狀態(tài)，這種數(shù)字我們無法預(yù)期，在這種速度下面，肯定是有升的，但是具體升多少，我們只能看市場了。全國房價平均達到9萬，這種數(shù)據(jù)我也不好統(tǒng)計，也不懷疑是為了炒作自己的可能。房地產(chǎn)是一個熱的議題，時不時噴出一個新的熱點，在我們現(xiàn)在的情況是家常便飯了。
[主持人]毛老師，我知道您對數(shù)據(jù)特別敏感，這個數(shù)字在您看來，您是嚇一跳，還是覺得也有可能，說說您的看法。
[毛欣欣]我覺得這個數(shù)字確實把我嚇到了，房地產(chǎn)市場過去經(jīng)歷了快速發(fā)展時期，現(xiàn)在目前來看，房地產(chǎn)市場各個參與主體都有一些變化。開發(fā)企業(yè)不單純的做住宅，從結(jié)構(gòu)上轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)向多元化，滿足市場各類需求。購房者表現(xiàn)得越發(fā)的理性，我覺得房地產(chǎn)市場還會是一個平穩(wěn)的發(fā)展，不會像以前那樣有這種井噴式的爆發(fā)，未來我們國家的城鎮(zhèn)化還在推進，未來房地產(chǎn)市場還是面臨著很大的住房需求，我個人認為，在長期來看，房價還是處于上升的通道。
[主持人]我覺得毛老師說得特別好，我們房價一直走高，因為中國的城鎮(zhèn)化一直在推進，還有就是中國的經(jīng)濟在發(fā)展，人們生活富裕，對住房的需求一定是存在的。說到具體的數(shù)字，有可能跟我們政府的政策有關(guān)系，和居民理性購買有關(guān)系，跟市場供給也有關(guān)系。我們從以往的數(shù)據(jù)變化可以看一下，據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，在今年9月檢測的100個城市新建住宅的全樣本調(diào)查顯示，新建住宅平均價格環(huán)比8月上漲1.07%。這也是從2012年6月以來連續(xù)第16個月環(huán)比上漲。其中，長沙9月份新建住宅價格環(huán)比上漲0.41%，均價6811元/平方米。各位認為，第四季度房價會有什么樣的變化？會不會在調(diào)控之中反彈？
[毛欣欣]我個人認為在第四季度，也是比較關(guān)鍵的時期，房價連續(xù)幾個月小幅上漲，在3月份的時候，有大部分的城市公布了住房價格控制目標，第四季度算是關(guān)鍵期。從剛才的數(shù)字可以看出，9月份長沙比全國平均漲幅低0.66%。
[主持人]這里體現(xiàn)出了，跟一線城市相比，長沙是比較健康穩(wěn)定的。
[毛欣欣]是的。
[主持人]第四季度是收官之戰(zhàn)，比較關(guān)鍵，想請問一下各位在應(yīng)對市場變化的時候，有什么樣好的點子，跟我們介紹一下？
[喻新祥]我們?nèi)A潤鳳凰城，作為連續(xù)幾年銷售都比較好的樓盤，截止到目前看，離年初制定的營銷目標，已經(jīng)基本上實現(xiàn)了。在過程當(dāng)中，我們對自己提了很多要求，公司也提了很多要求，還有兩個半月的時間，我們可能會朝著我們新制訂的更高的要求努力。鳳凰城樓盤的品質(zhì)有比較好的口碑，我們客戶基數(shù)也比較大，接下來的時候里，我們更多會維系老客戶，讓我們的客戶帶來更多的新的資源。
[黃惠德]中國鐵建國際城到現(xiàn)在為止銷售比較樂觀，完成目標壓力不大，后續(xù)我們將做好業(yè)主的回饋和感恩為主的活動，目前已經(jīng)在中國鐵建國際城有三千多個業(yè)主，后續(xù)會做以老帶新，或者是答謝業(yè)主為主，同時，也做好明年的銷售工作，集團公司也希望我們有一個新的完成指標，但是我們也會按照集團公司的新的要求，想盡辦法，把銷售也把這個片區(qū)帶得更火一點。
[陳浩]作為方略城市廣場來說，自從5月份開盤火爆，到現(xiàn)在為止，銷售壓力還是有，但是能挺得住，到年底完成任務(wù)是沒有大的問題。我們今年也差不多，因為我們新項目有將近一千多批老客戶，也是答謝或者是把客戶關(guān)系維護好，這是一個重要的關(guān)鍵結(jié)點。以前本地的項目，在服務(wù)方面比較欠缺，我們現(xiàn)在更多的是改善與客戶之間的關(guān)系，讓客戶理解，有更好的體驗，這是我們以后要多加強的。完成了今年的任務(wù)，也是為了明年做準備，明年上半年我們又有一次大的推售。
[主持人]我們期待各位有一個完美的收官，在來年有一個完美的收獲。感謝大家今天的到來，謝謝！
