[記者]把握樓市脈搏，感受城市心跳，各位朋友大家好，歡迎收看由長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心、0731房產(chǎn)網(wǎng)、政法頻道《第一房產(chǎn)》、紅網(wǎng)傳媒聯(lián)合為您打造的《0731樓市會(huì)客室》。
2012年11月2日【2012】網(wǎng)掛059號(hào)土地成功出讓?zhuān)瑯?biāo)志著梅溪湖國(guó)際新城產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入正式拉開(kāi)序幕。而在此之前，我這里有幾組樓盤(pán)數(shù)據(jù)給大家讀一下：2012年10月20日，中建梅溪湖壹號(hào)首次開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)，2小時(shí)內(nèi)勁銷(xiāo)九成，當(dāng)日成交391套。
2012年10月27日，金茂梅溪湖開(kāi)盤(pán)熱推500套湖邊高層，均價(jià)達(dá)9500元每平米，當(dāng)日售出480套，幾近售罄，而均價(jià)已越9字頭。
除此之外，還有達(dá)美D6區(qū)等在售樓盤(pán)也是高價(jià)出售且業(yè)績(jī)不凡。
從這些數(shù)據(jù)可以看出目前的梅溪湖板塊品質(zhì)樓盤(pán)，無(wú)論是市場(chǎng)曝光率、市場(chǎng)接受度均為近期長(zhǎng)沙樓市的最亮點(diǎn)。
為什么超9字頭的樓盤(pán)售價(jià)開(kāi)盤(pán)近售罄？如此火爆局面是真火還是虛高？梅溪湖憑什么這么火？作為業(yè)內(nèi)人士又是如何看待這樣的火爆局面呢？今天在這里網(wǎng)絡(luò)邀請(qǐng)到業(yè)內(nèi)人士共同來(lái)探討。
嘉賓分別是：
達(dá)美D6區(qū)項(xiàng)目副總經(jīng)理 鐘利波
湖南興威集團(tuán)副總經(jīng)理 萬(wàn)鵬
中一•九駿營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān) 程啟迪
湘騰琴島營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān) 歐陽(yáng)晟
瑪麗的花園 營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān) 盧彥峰
長(zhǎng)沙妙盛國(guó)際企業(yè)孵化港 營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān) 袁建平
以及營(yíng)銷(xiāo)代理機(jī)構(gòu)：
金網(wǎng)絡(luò)投資公司總經(jīng)理 徐光亞
[記者]今天我們現(xiàn)場(chǎng)邀請(qǐng)到了兩位最有發(fā)言權(quán)的梅溪湖樓盤(pán)代表，一位是達(dá)美D6區(qū)的鐘總，一位是中一.九駿的程總，兩位熱盤(pán)代表請(qǐng)首先來(lái)說(shuō)吧。首先請(qǐng)鐘總來(lái)談?wù)劊废瑓^(qū)作為大河西先導(dǎo)區(qū)先行啟動(dòng)的核心區(qū)域，目前開(kāi)發(fā)建設(shè)到什么階段了？
[鐘利波]近期，梅溪湖伴隨著區(qū)域交通路網(wǎng)的落成，方興地產(chǎn)、中建地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)入市，梅溪湖國(guó)際文化藝術(shù)中心10月奠基，地鐵2號(hào)線將于2013年建成通車(chē)，片區(qū)土地成交活躍，成為市場(chǎng)關(guān)注的明星區(qū)域。另外，作為梅溪湖強(qiáng)有力的交通網(wǎng)絡(luò)支撐基礎(chǔ)，大河西交通樞紐——新西站，于11月20日正式動(dòng)工，將有力助推梅溪湖區(qū)域發(fā)展。
[記者]截至目前，今年梅溪湖片區(qū)已成功出讓11宗土地，總成交金額近42億，成為長(zhǎng)沙的大熱區(qū)域，您如何看待這一片區(qū)的升值潛力？
[鐘利波]梅溪湖片區(qū)作為大河西先導(dǎo)區(qū)的核心區(qū)域，擁有整個(gè)長(zhǎng)沙城區(qū)獨(dú)一無(wú)二的山水資源特質(zhì)，并且以大河西交通樞紐——“新西站”優(yōu)越的城市交通價(jià)值體系為支撐，梅溪湖必將成為整個(gè)長(zhǎng)沙城絕無(wú)僅有之地。后期伴隨著區(qū)域配套環(huán)境日益成熟、城市的不斷擴(kuò)張、土地資源日益稀缺，其稀缺的城市景觀資源價(jià)值將更加顯得彌足珍貴，區(qū)域價(jià)值與日俱增。
[記者]剛鐘總給我們介紹了梅溪湖片區(qū)目前的情況，想請(qǐng)問(wèn)下程總，我們一開(kāi)始就提到，近段時(shí)間，梅溪湖多數(shù)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)都銷(xiāo)售火熱，您如何看待這樣的“梅溪湖熱”？對(duì)于此片區(qū)您的預(yù)期是？
[程啟迪]600億梅溪湖國(guó)際新城作為長(zhǎng)沙市第一重點(diǎn)工程，交通、教育、醫(yī)療、生活商業(yè)配套都是全市最高配置，加上自身獨(dú)特的岳麓山和梅溪湖自然和人文環(huán)境資源，使梅溪湖成為長(zhǎng)沙乃至湖南全省消費(fèi)者置業(yè)首選區(qū)域。同時(shí)，梅溪湖國(guó)際新城是全國(guó)首批5個(gè)綠色生態(tài)示范城區(qū)之一，以人為本，城市與自環(huán)境和諧發(fā)展，打造獨(dú)特的復(fù)合型綠色生態(tài)宜居之城是其長(zhǎng)足發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力。
[記者]萬(wàn)總的公司目前在該片區(qū)尚沒(méi)有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，但是作為業(yè)內(nèi)資深人士，我想您對(duì)該片區(qū)也在持續(xù)關(guān)注中，并且有您的獨(dú)特見(jiàn)解，您是如何看待這樣的“梅溪湖熱”的？對(duì)于此片區(qū)您的預(yù)期是？梅溪湖版塊要具有長(zhǎng)足發(fā)展力其原驅(qū)動(dòng)力是什么？
[萬(wàn)鵬]目前長(zhǎng)沙市場(chǎng)非本地客戶(hù)占到相當(dāng)?shù)谋壤�，外地客�?hù)的主要置業(yè)目標(biāo)為市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域和樓盤(pán)，同時(shí)，政府出于城市運(yùn)營(yíng)、財(cái)政需求等因素不遺余力的進(jìn)行片區(qū)炒作進(jìn)一步提升了板塊的曝光率，而實(shí)力城市運(yùn)營(yíng)商的高規(guī)劃以及前期投入已經(jīng)比較到位，使得梅溪湖周邊的市政設(shè)施已經(jīng)較為完備，所有的因素造就“梅溪湖熱”就不足為奇了。如果，板塊的后續(xù)熱點(diǎn)能持續(xù)釋放，某些高關(guān)注度和對(duì)板塊價(jià)值提升重要的重點(diǎn)工程能按計(jì)劃到位，板塊熱度或能持續(xù)，從先導(dǎo)區(qū)的土地供應(yīng)比較充足的特點(diǎn)來(lái)看，價(jià)格的持續(xù)攀升存在一定壓力，投資空間較為有限。
同時(shí)個(gè)人認(rèn)為，一個(gè)板塊的原驅(qū)動(dòng)力一定是其在城市里的規(guī)劃地位，從早些時(shí)候政府公布的長(zhǎng)沙商業(yè)規(guī)劃來(lái)看，板塊被規(guī)劃為長(zhǎng)沙市的商業(yè)副中心，其高格的定位無(wú)疑為市場(chǎng)提供了無(wú)限的升值預(yù)期，同時(shí)，城市中心或副中心的形成當(dāng)然與政府規(guī)劃有關(guān)，但更與市民消費(fèi)習(xí)慣和城市沿革有重大關(guān)系，能否真正形成“中心”還需要市場(chǎng)驗(yàn)證。
[記者]感謝萬(wàn)總！另外我想問(wèn)下歐總，您項(xiàng)目也在河西的其他市場(chǎng)，您怎么看？
[歐陽(yáng)晟]個(gè)人認(rèn)為梅溪湖熱有如下幾點(diǎn)原因：
1、 大手筆規(guī)劃：縱觀梅溪湖板塊的整套規(guī)劃，無(wú)疑是國(guó)際級(jí)、高水準(zhǔn)的，如果能夠?qū)崿F(xiàn)，不光對(duì)河西先導(dǎo)區(qū)，對(duì)整個(gè)長(zhǎng)沙市甚至湖南省的發(fā)展，都將起到重大的拉動(dòng)及示范作用。
2、 市場(chǎng)信心：長(zhǎng)株潭兩型社會(huì)先導(dǎo)區(qū)落戶(hù)岳麓區(qū)后，河西近兩年城市建設(shè)的巨大變化，讓市場(chǎng)對(duì)梅溪湖大手筆規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)充滿(mǎn)了信心；
3、 政府的支持與運(yùn)作：政府不光規(guī)劃了梅溪湖板塊的宏偉藍(lán)圖，也采取了一系列的措施來(lái)一步步實(shí)現(xiàn)這一規(guī)劃，包括引進(jìn)品牌地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、硬件建設(shè)并邀請(qǐng)最好的醫(yī)療及教育管理機(jī)構(gòu)進(jìn)駐、舉辦音樂(lè)節(jié)等一系列大型活動(dòng)等；
[盧彥峰]我來(lái)談?wù)劙�，自古不破不立，不垢不凈。房地產(chǎn)這么多樓盤(pán)項(xiàng)目規(guī)劃，梅溪湖國(guó)際新城不得不說(shuō)是一個(gè)代表性并且難以超越的作品。這樣來(lái)說(shuō)明一下吧：梅溪湖國(guó)際新城總規(guī)劃面積11452畝，北起楓林路、南接桃花嶺5A級(jí)風(fēng)景區(qū)、東起二環(huán)線、西至繞城高速，環(huán)抱3000畝的梅溪湖水面,是長(zhǎng)沙市區(qū)規(guī)模最大的湖面，什么月湖、年嘉湖、咸嘉湖全部弱爆了。從梅溪湖出來(lái)5分鐘到長(zhǎng)沙新西站（集地鐵、長(zhǎng)短途、快速公交、航空換乘功能一體的現(xiàn)代化綜合交通樞紐），11分鐘到五一廣場(chǎng)7分鐘到大學(xué)城（湖南大學(xué)、中南大學(xué)、湖南師范大學(xué)等主要大學(xué)）。項(xiàng)目周邊有4個(gè)地鐵站，其中3個(gè)橫穿項(xiàng)目。片區(qū)內(nèi)規(guī)劃有10所小學(xué)，7所中學(xué)，達(dá)到1068個(gè)教學(xué)班，5萬(wàn)學(xué)生的規(guī)模。目前進(jìn)駐的有長(zhǎng)郡中學(xué)（含高中部）、岳麓 實(shí)驗(yàn)小學(xué)、師大附中、博才小學(xué)。至于以后這里有多少家五星酒店、銀行、飯店、商業(yè)配套以及國(guó)際研發(fā)區(qū)、國(guó)際文化藝術(shù)中心、TOD混合功能區(qū)、高端居住區(qū)、混合利用區(qū)、混合居住區(qū)、國(guó)際商務(wù)區(qū)CBD、低碳鄰里區(qū)、碼頭混合區(qū)什么的，不需要再一一說(shuō)明了。
同時(shí)，我認(rèn)為以單獨(dú)的梅溪湖的開(kāi)發(fā)商推動(dòng)來(lái)看，這都不能做為其長(zhǎng)足發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力，但是做為政府招商引資的條件，和這些已經(jīng)進(jìn)駐梅溪湖的開(kāi)發(fā)商（大部分是央企）來(lái)說(shuō)，只要大家都打著建造建設(shè)高品質(zhì)梅溪湖的旗幟和目地，相信以他們的實(shí)力來(lái)說(shuō)，加上一些征服給與的優(yōu)惠條件，把一個(gè)湖景生態(tài)區(qū)打造起來(lái)也是非常容易的。
[記者]盧總舉了很多事實(shí)來(lái)論證啊！袁總呢？您是怎樣看的？
[袁建平]我來(lái)談幾點(diǎn)主要看法：
1、長(zhǎng)沙人有受概念地產(chǎn)的習(xí)慣。個(gè)人認(rèn)為梅溪湖國(guó)際新城（10年底~至今）是繼長(zhǎng)株潭省府片區(qū)（07~08年）、大河西先導(dǎo)區(qū)（08~11年）、武廣新城之后（09年~10年），長(zhǎng)沙出現(xiàn)的第四個(gè)概念營(yíng)銷(xiāo)帶動(dòng)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的區(qū)域運(yùn)營(yíng)成功代表作四個(gè)區(qū)域都有成功的地產(chǎn)“發(fā)跡史”，案例經(jīng)驗(yàn)可窺一斑。
2、國(guó)家支持，定位高端。四個(gè)區(qū)域運(yùn)營(yíng)案例無(wú)一例外都是政府牽頭、且都毫無(wú)例外的都是“國(guó)家級(jí)”重點(diǎn)批準(zhǔn)的城市發(fā)展規(guī)劃。區(qū)域定位被看做是“升級(jí)版”長(zhǎng)沙城，是長(zhǎng)沙邁向國(guó)際化都市重要名片和代表區(qū)域。此外，梅溪湖國(guó)際新城屢屢斬獲殊榮，如最近的國(guó)家對(duì)此的生態(tài)低碳環(huán)保國(guó)際新城定位等。因此，無(wú)論從政府政策指向還是輿論宣傳導(dǎo)向，都是民心工程。這也在一定程度上反映“買(mǎi)房得跟著黨的政策走”原則十分正確。
3、先進(jìn)的規(guī)劃理念，配套先行、重在落實(shí)的務(wù)實(shí)開(kāi)發(fā)精神。梅溪湖魅力不僅在于口號(hào)和先進(jìn)的國(guó)際視野規(guī)劃理念價(jià)值，無(wú)論是人文建筑，還是自然生態(tài)景觀，都體現(xiàn)國(guó)際視野。更重要的是實(shí)實(shí)在在的規(guī)劃落實(shí)。無(wú)論是百姓還是媒體，都能看到梅溪湖日益精進(jìn)軟硬件變化。前者體現(xiàn)在公共道路、園林、教育設(shè)施、地鐵、商業(yè)等配套的落實(shí)和各工程項(xiàng)目施工進(jìn)度神速進(jìn)展；后者體現(xiàn)在梅溪湖不斷舉行游園、賞花等大型城市活動(dòng)，名聲在外。
4、政府的良善運(yùn)作。與長(zhǎng)株潭和武廣國(guó)際新城不同的是。梅溪湖國(guó)際新城此次招攬了央企實(shí)力巨搫--方興地產(chǎn)全程領(lǐng)銜一級(jí)土地招商和二級(jí)土地開(kāi)發(fā)，而且土地招募的買(mǎi)家必須是“名牌”，形成“眾星拱月”之勢(shì)，讓區(qū)域地產(chǎn)價(jià)值火速升溫，與深圳當(dāng)年的“后�！蹦Ｊ綆谉o(wú)差異。
5、梅溪湖的熱度應(yīng)該是可持續(xù)的。個(gè)人并不認(rèn)為透支就不能持續(xù)發(fā)展。只要梅溪湖的規(guī)劃不斷得到驗(yàn)證，政府始終貫徹配套先行、文化并舉，樓盤(pán)品質(zhì)不斷得到保障和提升，不喊空洞口號(hào)（08年至12年年中的松雅湖就是典型的“雷聲大雨點(diǎn)小”代表），不斷給這座城市和人民帶來(lái)驚喜，真正飽含一線大都市的城市元素，長(zhǎng)沙人民還是愿意為之買(mǎi)單。
[記者]徐總，您作為現(xiàn)場(chǎng)唯一的代理公司代表，您又有怎樣的觀點(diǎn)呢？我了解到貴公司所代理的中鐵也有項(xiàng)目在梅溪湖地塊拿地，請(qǐng)您來(lái)談?wù)�？同時(shí)您認(rèn)為值得梅溪湖借鑒的國(guó)內(nèi)外一級(jí)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)案例有哪些？您有何建議？
[徐光亞]梅溪湖的火熱是必然的。首先，市場(chǎng)消費(fèi)者對(duì)于更美好的居住環(huán)境、居住品質(zhì)仍有大量的需求，只不過(guò)這種需要被限購(gòu)政策、市場(chǎng)冷淡所壓抑，消費(fèi)行為被延緩，當(dāng)這種需求被滿(mǎn)足時(shí)必然會(huì)集中釋放。其次，政府操盤(pán)、開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)的合力，使得梅溪湖的地段品質(zhì)（交通、環(huán)境、配套）、未來(lái)前景、市場(chǎng)關(guān)注度都出現(xiàn)質(zhì)的飛躍。
通過(guò)我們的調(diào)研，目前消費(fèi)者對(duì)于梅溪湖地塊認(rèn)同度最高的是環(huán)境品質(zhì)和道路交通，但是同時(shí)消費(fèi)者最擔(dān)心的是一系列配套的落地實(shí)現(xiàn)，生活配套——尤其是大型超市，教育配套——能否足額順利入學(xué)，公交配套——尤其是地鐵的落地時(shí)間。所以，一系列直接決定消費(fèi)者生活品質(zhì)的配套系統(tǒng)將直接決定版塊未來(lái)十年的價(jià)值和發(fā)展，同時(shí)也將考驗(yàn)政府的社會(huì)資源整合能力。
從我在北京操盤(pán)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，這方面的借鑒就是亦莊，由于缺乏與城市中心區(qū)的充足的便捷的交通，亦莊的整體區(qū)域價(jià)值在被發(fā)現(xiàn)后出現(xiàn)了瓶頸。
另一個(gè)借鑒就是望京，只有強(qiáng)有力的商務(wù)中心才能夠?qū)崿F(xiàn)版塊經(jīng)濟(jì)圈的有機(jī)、有序，單純居住功能的“臥城”不會(huì)具有更長(zhǎng)遠(yuǎn)的更深厚的價(jià)值基礎(chǔ)和發(fā)展。
梅溪湖更美好的前景來(lái)自于基本生活配套的實(shí)現(xiàn)，高檔百貨商業(yè)的進(jìn)駐，商務(wù)中心的盡快落地。
[記者]目前梅溪湖片區(qū)，比如金茂梅溪湖售價(jià)已近九千，而且房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)幅度也在不斷擴(kuò)大，遠(yuǎn)高于長(zhǎng)沙其他發(fā)展中的片區(qū)，這會(huì)否存在房?jī)r(jià)透支現(xiàn)象呢？各位如何看待此版塊價(jià)格定位，未來(lái)梅溪湖片區(qū)的房?jī)r(jià)將會(huì)呈現(xiàn)怎樣的發(fā)展趨勢(shì)？目前階段值不值得下手呢？
[鐘利波]梅溪湖片區(qū)售價(jià)屢創(chuàng)新高，必有其自身獨(dú)特的無(wú)可比擬的價(jià)值優(yōu)勢(shì)。一方面做為大河西先導(dǎo)區(qū)的核心區(qū)域，擁有整個(gè)長(zhǎng)沙城區(qū)獨(dú)一無(wú)二的山水資源，觀山臨水、繁華城市之靜謐之所，成為整個(gè)長(zhǎng)沙城絕無(wú)僅有之地；另一方面，梅溪湖成為市政府重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，各項(xiàng)市政配套建設(shè)蓬勃發(fā)展，梅溪湖正所謂以“天時(shí)、地利、人和”之勢(shì)，打造為長(zhǎng)沙的城市名片。正是基于此，梅溪湖片區(qū)樓盤(pán)售價(jià)也必將引領(lǐng)整個(gè)長(zhǎng)沙樓市標(biāo)桿。同時(shí)伴隨著區(qū)域日益成熟、快速發(fā)展，區(qū)域房?jī)r(jià)也必將“水漲船高”。
[程啟迪]做為600億重金打造的長(zhǎng)沙新城市副中心，梅溪湖國(guó)際新城還處于發(fā)展初步階段，隨著各重點(diǎn)配套項(xiàng)目建成和完善，其房?jī)r(jià)將逐步上漲，區(qū)域內(nèi)物業(yè)升值潛力遠(yuǎn)大于城市成熟區(qū)域物業(yè)，該出手時(shí)必須出手。
[記者]對(duì)此在這里我有幾個(gè)觀點(diǎn)：
觀點(diǎn)A:梅溪湖板塊確實(shí)火，按規(guī)劃2018年將打造成為長(zhǎng)沙河西新城城市中心，我會(huì)現(xiàn)在下手！
觀點(diǎn)B:梅溪湖板塊看上去很火，后期運(yùn)營(yíng)和高成本維護(hù)將是保值升值難題，悠著點(diǎn)吧！
觀點(diǎn)C:梅溪湖板塊樓盤(pán)，火！但虛高！我打個(gè)醬油，寧愿隔河觀火！
如果是你，其他幾位會(huì)選擇如上哪個(gè)觀點(diǎn)，為什么？
[萬(wàn)鵬]如果后續(xù)熱點(diǎn)、高關(guān)注度的市政配套和相關(guān)規(guī)劃定期能如期到位和得到市場(chǎng)認(rèn)可，則區(qū)域價(jià)值還有進(jìn)一步提升的空間。從歷史來(lái)看，市場(chǎng)熱點(diǎn)多不可能持續(xù)，例如之前炙手可熱目前熱度銳減的“新南城”、“武廣新城”等熱點(diǎn)概念，個(gè)人認(rèn)為從先導(dǎo)區(qū)的土地供應(yīng)來(lái)看，片區(qū)的價(jià)格提升很有壓力，物業(yè)的投資功能不能很好的發(fā)揮。
[記者]萬(wàn)總的觀點(diǎn)比較謹(jǐn)慎，其他各位呢？
[歐陽(yáng)晟]我選A、
目前的高房?jī)r(jià)，除了包含產(chǎn)品自身的高品質(zhì)及開(kāi)發(fā)商品牌溢價(jià)外，還有梅溪湖的生態(tài)湖景及未來(lái)的發(fā)展前景。從眾多品牌開(kāi)發(fā)商高價(jià)拿地中可以預(yù)見(jiàn)，該板塊的房?jī)r(jià)長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看只會(huì)漲，不會(huì)跌。
[盧彥峰]A，很明顯的極具升值潛力
[萬(wàn)鵬]同時(shí)我認(rèn)為，如購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)是為了滿(mǎn)足其居住功能，則建議可首選央企或國(guó)企開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，因?yàn)�，即使�?gòu)房者買(mǎi)入后價(jià)格不能堅(jiān)挺，至少這類(lèi)企業(yè)基本能實(shí)現(xiàn)前期的配套及品質(zhì)承諾。
[袁建平]無(wú)數(shù)購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)告訴我們：
跟著品牌走，品質(zhì)有保障，淡市保值能力強(qiáng)，同時(shí)選擇靠近規(guī)劃核心點(diǎn)、以及最先施工和投入運(yùn)營(yíng)的區(qū)域、再加上道路交通等配套完善的樓盤(pán)。
[記者]好的，感謝各位的精彩觀點(diǎn)，今天的訪談到此結(jié)束！梅溪湖片區(qū)的未來(lái)發(fā)展到底如何，讓我們拭目以待吧！
