[劉倬鵬]其實(shí)他們說的暗箱操作，大家可以去算。地價是透明的，正常市面賣的地價，除以容積率就等于界面分?jǐn)偟牡貎r，一般現(xiàn)在長沙的地價，市區(qū)應(yīng)該到了500-800元/平米，那么這個錢是政府所得，政府拿這些錢做市政建設(shè)；再有建筑成本價，凡是從事建筑行業(yè)的都清楚，現(xiàn)在長沙市開發(fā)一個20-30層的高層住宅，建設(shè)成本至少在2500元/平米，小高層住宅也要1800元/平米左右，這兩個方面就占到了房價的50%-60%，一個房地產(chǎn)企業(yè)要請這么多的工人工作，還要發(fā)工資，還有管理費(fèi)。為什么大家不相信房產(chǎn)企業(yè)不是暴利呢？這種成本核算不是高度機(jī)密的東西啊。
[李捷]首先，我們在這里談的都是個人觀點(diǎn)，我聽劉總和申蝶談的都比較深入。我再長沙待了很久了，那么就來談?wù)動悬c(diǎn)表現(xiàn)力的東西。首先是奧運(yùn)對長沙房地產(chǎn)市場的影響，我認(rèn)為有一個時間段的理念，在9、10月大家可以感覺得到的。如果你對樓市關(guān)心的話，你會發(fā)現(xiàn)在奧運(yùn)期間的房子成交量很低，但是你發(fā)現(xiàn)奧運(yùn)期間累計(jì)了很多的優(yōu)惠，星期一和星期二的報紙上廣告也是海量鋪開的，全部是優(yōu)惠。我認(rèn)為奧運(yùn)會之后這些優(yōu)惠是要爆發(fā)出來的，有一個樓盤打的概念是：中國隊(duì)每得一塊金牌，就優(yōu)惠多少，現(xiàn)在中國隊(duì)已經(jīng)拿了51塊金牌了，我認(rèn)為應(yīng)該是優(yōu)惠不少了。奧運(yùn)對房價的影響，我認(rèn)為應(yīng)該是略有上調(diào)，但是成交量應(yīng)該會放量，只是短期內(nèi)的，這是我的個人看法。
[主持人周阿禮]那下面聽聽申蝶分析師的看法。
[劉倬鵬]我覺得漲和落的問題，說實(shí)話做了這個行業(yè)這么久，首先成本的上漲是肯定的，作為一個商家來說，我們縈腸看到一些現(xiàn)象，比如蘭州拉面事件，蘭州拉面牛肉上漲的時候，就影響了GDP的上漲，那政府就打壓了，政府不允許上漲。那我覺得這是一個很明顯的事例，房地產(chǎn)市場就是成本+利潤嘛，X+Y=Z，如果X或Y漲了，那Z肯定是漲啊，如果不想讓Z漲的話，就得把X或Y降下來。我覺得現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場大家可能認(rèn)為是供大于求，我個人不這么認(rèn)為，因?yàn)楣┣箨P(guān)系房產(chǎn)局是很容易算出來的。所謂的跌或漲，應(yīng)該是打擊炒房團(tuán)。比如，我們國家糧食上漲的時候，這些人就開始囤積糧食，但是國家不允許啊。房子作為老百姓必需品來說，應(yīng)該是不允許炒房的，不允許囤房的。我剛才為什么提到長沙房地產(chǎn)空置率很大？就是因?yàn)橛幸徊糠窒雀黄饋淼娜�，他們拿錢干什么呢？他無非就是購物啊，房子也是物啊，他一個人能買二十多套衣服，也可以買二十多套房子��；第二是投機(jī)者很多，現(xiàn)在投機(jī)者應(yīng)該被打壓得差不多了，因?yàn)槲沂巧钲诘�，我身邊的朋友可以說被打壓得有很慘的。自他們被打壓以來，我說他們活該。炒房和炒股是一個道理嘛，怎么有可能讓你這么賺錢��？我認(rèn)為這是不正常經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象中的一種，那個房子今天買過來，明天賣出去賺10萬，怎么能讓你這么容易的賺錢啊！如果不良性的打壓投資者的話，老百姓也非常的聰明啊，他可以不買啊。
[主持人周阿禮]但是，這段時間打折的企業(yè)太多了。
[主持人周阿禮]您的觀點(diǎn)比較獨(dú)特，一方面很多人認(rèn)為供求關(guān)系是影響房價的最大因素。
[申蝶]聯(lián)系當(dāng)然是有的。奧運(yùn)會以后，通貨膨脹仍然存在，物價還會上漲，但房價不僅僅是由成本來決定的，主要由供求關(guān)系決定。過去，深圳、廣州等一線城市的房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求，房價上漲很快，但是在加息、通貨膨脹、媒體宣傳等一系列因素的影響下，市場觀望氣氛越來越濃厚，供不應(yīng)求發(fā)生逆轉(zhuǎn)，出現(xiàn)了較嚴(yán)重的供大于求，房價下跌。
[主持人周阿禮]劉總，這個問題是針對你們的，您怎么看待這位網(wǎng)友的說法？
[劉倬鵬]我插一句，長沙房地產(chǎn)有一個最大的特點(diǎn)，長沙富人區(qū)在哪里？窮人區(qū)在哪里？
[主持人周阿禮]申蝶分析師您是怎樣認(rèn)為的呢？
[主持人周阿禮]你和劉總兩個有什么需要交流的嗎？
[申蝶]在安居工程方面，提高了住房保障標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定中高收入者的住房通過市場解決，低收入家庭的住房通過經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房來解決，我市對低收入家庭有了明確的界限，家庭人均可支配收入低于上年度城市居民人均可支配收入75%才能納入保障的范圍，真正做到應(yīng)保盡保。
在二手房市場方面，目前我市一、二級市場發(fā)展很不平衡，1-7月份長沙房產(chǎn)一、二級市場累計(jì)交易量之比達(dá)到了4.08:1，與上海、南京、深圳等城市比值接近1：1相比較，可以說長沙住房二級市場才剛剛起步�！匆庖姟翟诩せ疃址渴袌龇矫嬉�(guī)定，二手房交易綜合稅暫由1.98％調(diào)整為1.1％，這將更有利于市場的健康發(fā)展。
[主持人周阿禮]把握樓市脈搏，感受城市心跳。歡迎大家收看本網(wǎng)深度訪談節(jié)目“0731樓市會客室”，我是本次節(jié)目的主持人長沙房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)、《長沙樓市》記者周阿禮。
隨著奧運(yùn)會逐漸離我們遠(yuǎn)去，中國房地產(chǎn)界兩種不同的聲音越來越強(qiáng)烈：一種是“奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)”將使房價繼續(xù)上漲；另一種是奧運(yùn)結(jié)束之后，房價將會出現(xiàn)更大幅度的下跌，種種奧運(yùn)會經(jīng)濟(jì)預(yù)期都將終結(jié)，經(jīng)濟(jì)會出現(xiàn)波動。那么，后奧運(yùn)時代如北京等奧運(yùn)城市房價究竟是漲還是落?08年最后這幾個月里，我們長沙的房價走勢又將如何？成交量能否逆轉(zhuǎn)么？樓市能夠回暖么？這一系列的問題,困擾著整個房地產(chǎn)界，也困擾著管理層，持幣觀望的購房者更是焦躁不安。
今天我們現(xiàn)場就邀請到了香港恒基集團(tuán)長沙項(xiàng)目營銷總監(jiān)劉倬鵬、長沙市房產(chǎn)研究中心高級分析師申蝶、網(wǎng)友李捷先生，幾位嘉賓共同解析長沙近期出臺的房產(chǎn)新政利弊，以及后奧運(yùn)時代長沙房地產(chǎn)的走勢。感謝大家如約作客0731樓市會客室，廣大網(wǎng)友們也可以通過我們的直播頁面在線向嘉賓們提問。
第一個問題，奧運(yùn)會之前，業(yè)界就一直在爭論，一說是“奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)”將使房價繼續(xù)上漲；另一種是奧運(yùn)結(jié)束之后，房價將會出現(xiàn)更大幅度的下跌�，F(xiàn)在奧運(yùn)會已經(jīng)圓滿結(jié)束了，中國軍團(tuán)的成功似乎更加堅(jiān)定了上漲論者的立場。那在座的各位嘉賓，我們今天也來探討下，奧運(yùn)會究竟會給中國房地產(chǎn)市場帶來了什么樣的影響，后奧運(yùn)時代如北京等奧運(yùn)城市房價究竟是漲還是落?先請劉總談一談。
[劉倬鵬]我首先要看誰在求，求什么。其實(shí)，這個東西有幾個指標(biāo)可以區(qū)分的，比如國家的安居工程是人居27平米的標(biāo)準(zhǔn)。那么，一家三口是80平米。但是，事實(shí)上來說，街上也沒有大部分人沒有房子住啊，這要看概念的不同。為什么我們說廣東、北京、深圳房地產(chǎn)市場進(jìn)入的第一概念，那么長沙可能還在第二概念，第三概念，所謂的老百姓對房子的理念是遮蔽風(fēng)雨的地方，其實(shí)長沙的房地產(chǎn)市場的入住率不是很高啊。
[主持人周阿禮]你認(rèn)為深圳、廣東的房地產(chǎn)有泡沫？
[劉倬鵬]那是因?yàn)?、8月份房子的成交量下降了，還有在奧運(yùn)會期間，大家都去看奧運(yùn)去了。我一直和我的同行說，買房不像買衣服，不會明天沒房子住了，我就一定要在明天買個房子，不管什么價格，對不對？你不急著買房，為什么不再等等呢？秋交會現(xiàn)在也快開始了，這個時候的優(yōu)惠措施很正常，比如3、4月份也不是房子銷售的旺季，也可能會有一些打折的措施出來，這是一個促銷習(xí)慣的問題。你們?nèi)コ燥埖脑�，你肯定上一頓在哪個飯店吃的，下一頓在哪個飯店吃可能就不會關(guān)注了，那為什么這么關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)呢？其實(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也和任何一個企業(yè)一樣，任何一個企業(yè)都有可能面臨破產(chǎn)或者發(fā)展得更加好，只是現(xiàn)在媒體的關(guān)注度也確實(shí)很高。比如，如果今年下半年房地產(chǎn)市場還是這樣下去，9、10月份房子銷售不好，11月份資金回籠不了，那到了12月份民工的工資怎么付��？這個行業(yè)牽涉到的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)太多了。其實(shí)，很多消費(fèi)者已經(jīng)變成了希望他跨掉，希望行業(yè)壞掉，把房子變成拍賣去買，其實(shí)很多老百姓是這種心理了。但是，變成這樣的話影響會有多大？直接影響國民經(jīng)濟(jì)啊。如果國民經(jīng)濟(jì)下降了，那大家的購房能力也會下降啊，大家有沒有考慮過這個問題呢？十月份房交會要開始了，如果房子銷售還是不好的話，有多少人會拿不到工資！除非你有持續(xù)的投入，在持續(xù)的賺錢。同樣的道理，民工、民工也是房地產(chǎn)環(huán)節(jié)中的一個很重要的環(huán)節(jié)，如果房地產(chǎn)市場沒有了，那反過來一樣影響他們，這些東西同行們都要去研究，包括媒體。但是，現(xiàn)在大多數(shù)的老百姓在等這個死，但是死了沒好處吧？一堆爛尾樓？房地產(chǎn)和金融有很大的關(guān)系啊，一個企業(yè)死了只會影響一部分人，但是一個行業(yè)死了呢？會是什么樣的狀態(tài)呢？希望媒體也關(guān)注這個細(xì)節(jié)。日本和漢城的奧運(yùn)會，這兩個城市舉辦奧運(yùn)會對國家的發(fā)展起了很大的作用，并不是奧運(yùn)會對他們的直接影響，而是相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響。
[申蝶]我們都知道，奧運(yùn)會的三大理念是“人文奧運(yùn)，科技奧運(yùn)，綠色奧運(yùn)”，對房地產(chǎn)而言，人文建筑、綠色建筑、節(jié)能型建筑將會是今后發(fā)展的主流。房價是漲還是落，暫時還難以預(yù)測，從建筑成本來看，隨著PPI、CPI的進(jìn)一步上漲，房價還會繼續(xù)上漲；從供求關(guān)系來看，供過于求的關(guān)系暫時還難以發(fā)生逆轉(zhuǎn)，房價還有可能出現(xiàn)一定程度回落。
[申蝶]上半年，房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長很快，央行規(guī)定的全年的貸款額差不多用完，因此，下半年房地產(chǎn)開發(fā)貸款額會明顯下降，很多開發(fā)商就會依靠民間資本集資，這樣開發(fā)成本就會提高，而且在這種銷售不景氣的形勢下，資金回籠的速度會很慢，勢必給中小規(guī)模企業(yè)造成很大的資金壓力，一些企業(yè)就會面臨著被淘汰的危險。
[李捷]你可以繼續(xù)了。
[主持人周阿禮]對，能達(dá)到50%就不錯了。
[劉倬鵬]我認(rèn)為長沙的房價5000-6000元/平米的均價是一個階段了，畢業(yè)五年后，兩夫妻通過共同打拼能買個80平米的小戶型，我認(rèn)為就很不錯了，這才符合中國的國情啊。
[主持人周阿禮]申蝶分析師呢，你怎么理解現(xiàn)在促銷手段令人眼花繚亂的市場現(xiàn)狀的？
[主持人周阿禮]我不是本地人，真不太清楚。
[主持人周阿禮]李先生你對現(xiàn)在開發(fā)商的這些促銷手段是怎么看的，如果你有購房需求的話，會不會因?yàn)檫@些促銷而購買某樓盤？您認(rèn)為現(xiàn)在房價居高的原因是什么？
[主持人周阿禮]雖然我們無法準(zhǔn)確地預(yù)計(jì)樓市的冷淡還要持續(xù)到什么時候，但是我們有理由相信樓市不會在奧運(yùn)后發(fā)生劇烈的調(diào)整，中國的經(jīng)濟(jì)也不會出現(xiàn)災(zāi)難性拐點(diǎn)。一切總是向前發(fā)展的，房價永遠(yuǎn)是昨天最便宜,生活永遠(yuǎn)是明天最美好。今天的0731樓市會客室到此結(jié)束，謝謝各位嘉賓的參與，感謝廣大網(wǎng)友的觀看和參與。我們下期再見。
有請各位嘉賓在我們的風(fēng)云人物榜上留下自己的墨寶，有請……
[劉倬鵬]在中國供大于求是什么概念呢？首先，最早在95年以前，住房制度是分配制度，沒有誰沒有房子住的。應(yīng)該從居住功能來看，在長沙市場有多少環(huán)保、科技小區(qū)？我個人認(rèn)為不會超過20%。長沙去年的成交量是900多萬平米，按100平米來算一套住宅的話，也就是9萬套住宅嘛，長沙的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這些。
[申蝶]對。
[主持人周阿禮]雖然市場冷淡已經(jīng)持續(xù)很久，但是國家堅(jiān)持市場調(diào)節(jié)的大政策卻并沒有改變。7月底長沙出臺了出臺《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的若干意見》及配套的幾個文件，各界對此褒貶不一。有人說此舉是長沙市政府為民辦實(shí)事的又一壯舉，也有不少人認(rèn)為這是政府救市的變相手段，“是對國務(wù)院2007年24號文件赤裸裸的挑戰(zhàn)注定要被制止”，劉總，您是怎么理解的？
[劉倬鵬]今天上午發(fā)了這個文件，我仔細(xì)研究了這個問題。其實(shí)，我覺得發(fā)布這個信息，確實(shí)是政府想要房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。作為國家來說，城市現(xiàn)在都分梯度了，房地產(chǎn)是個區(qū)域性很強(qiáng)的行業(yè)，每個城市的購買力和這個城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展都也各自的特性。國家是在大環(huán)境中進(jìn)行管理，它不是直接出臺到哪個省、哪個市。我覺得國家發(fā)布的這個文件，和長沙市的《關(guān)于福利房貨幣化》有雷同，凡是拆遷戶、拆遷房，政府拿出100億來購買相應(yīng)樓盤的住宅，政府不蓋，直接買開發(fā)的房子，然后來作為保障性住房。我剛才說了，房地產(chǎn)只是一個行業(yè)，企業(yè)也只是民生企業(yè)中的一種，有些自行收費(fèi)的情況，是要等到拿到預(yù)售許可證之后才可以的。那么，政府出臺這個文件，對這個行業(yè)會有很大的促進(jìn)作用，我認(rèn)為最重要的是對資金鏈的促動，開發(fā)商將在資金上得到利好。開發(fā)商也是老百姓，他也很難做，那么政府可以去幫助正常的企業(yè)去良性發(fā)展。中央的大精神首先是和諧發(fā)展，一個企業(yè)要和諧發(fā)展，必須先進(jìn)入良性發(fā)展階段。那么，政府、媒體、市民都這么關(guān)心，出發(fā)點(diǎn)其實(shí)都是希望它良性發(fā)展，沒有誰希望它死的，開發(fā)商也是老百姓中的一員，都是股東企業(yè)，對不對？那么，我們要正常去打壓炒房者、投機(jī)者。有些行業(yè)的利潤是200%以上，你認(rèn)為它是暴利嗎？所以，大家要放平自己的心態(tài)，正確的看待房地產(chǎn)這個行業(yè)。每個人要做一件事情的時候，先要想想你有沒有能力做，你為什么要做？你為什么要參與？我們經(jīng)常會看到一些暴利行業(yè)自動降價，我們不應(yīng)該去咒罵他，當(dāng)然也希望得到政府的幫助來走上良性的道路。
[劉倬鵬]市郊、二環(huán)以外很多都是20%左右。
[主持人周阿禮]現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)平臺有一位網(wǎng)友提問，他說，我是一家房地產(chǎn)公司的，官方公布的數(shù)據(jù)顯示，目前長沙的市場依然是上升態(tài)勢，但據(jù)我所知的很多家樓盤沒有一個賣的好的，甚至是賣不出去，這是怎么回事？
這個問題有些棘手啊，我相信官方數(shù)據(jù)不會有錯，但正如這位網(wǎng)友的疑問，數(shù)據(jù)上升，但大家所了解到的情況卻是在下降，這是怎么回事？申蝶分析師能否將近期的各類數(shù)據(jù)給各位分享下，解答下這位朋友的疑問？
[劉倬鵬] 第一個問題提的是奧運(yùn)會對中國房地產(chǎn)市場的影響。首先，我認(rèn)為奧運(yùn)會是一次民族高度團(tuán)結(jié)的盛會，那我認(rèn)為如果說奧運(yùn)會對中國房地產(chǎn)市場的影響，肯定先要看奧運(yùn)會對中國經(jīng)濟(jì)的影響，因?yàn)閲夷昧撕芏嗟腻X出來建鳥巢、水立方、奧運(yùn)村等等。因?yàn)槭唐诘慕?jīng)濟(jì)肯定會高速增長，包括旅游等等。我也經(jīng)常看文章，我對奧運(yùn)會對房價的影響也很關(guān)注，我覺得奧運(yùn)會對房價的影響還是體現(xiàn)在北京。在北京，影響北京房價的最大市場是租賃市場，特別在近期租賃市場非常的發(fā)達(dá)。所以，造成了很多相應(yīng)的住宅投資，會比較蓬勃，特別體現(xiàn)在青島的房地產(chǎn)市場。那么，青島是水上運(yùn)動的賽場，環(huán)海的房地產(chǎn)價格租賃市場上揚(yáng)得比較多。所以，如果你說奧運(yùn)會對北京房地產(chǎn)市場有多大影響，租賃市場旺盛最終就帶來了投資市場，買方無非是兩個需要，一是自住，二是投資。目前，老百姓有了錢之后，固定資產(chǎn)投資是最受經(jīng)濟(jì)學(xué)家和普通老百姓親睞的，是比較穩(wěn)健的。我經(jīng)�？丛u書，中國老百姓是比較保守的，固定資產(chǎn)的投資值是比較高的，也比較傾向于固定資產(chǎn)投資。所以，需求就會有提高。
[申蝶]這個問題，我想大家都會比較清楚。以前，售樓部買房的人絡(luò)繹不絕，買房需要提前排隊(duì)，甚至有些人還買不到房子。但是，現(xiàn)在這種局面已經(jīng)不存在了，在售樓大廳只能看到零零散散兩三個人，一個月賣幾套房子都變得很困難。開發(fā)企業(yè)在這種銷售壓力下，為了盡快回籠資金，不得不利用各種促銷手段，促進(jìn)房屋銷售。
[申蝶]現(xiàn)在，大眾的觀望氣氛比較濃，從前段時間供銷關(guān)系來看，市場上供還是要大于銷售的。
[劉倬鵬]所以，我們不能單獨(dú)地只看它是漲還是跌。一個人有中產(chǎn)的，有小資的，有打工的，人都有各種不同經(jīng)濟(jì)能力的，那房子也應(yīng)該有符合這些不同人消費(fèi)的產(chǎn)品。有錢人可以買別墅，小資可以買公寓，現(xiàn)在看長沙市區(qū)有的要4000-5000元/平米的均價，那郊區(qū)也有這個價格的啊，從這點(diǎn)來看，看不出來哪里是該給富人準(zhǔn)備的。在歐美，比如搞文化類的、藝術(shù)類的產(chǎn)品會專門開發(fā)出來，專門提供給搞藝術(shù)的人所居住，他們會有紅酒室啊、雪茄室啊，有文化類的就有沙龍室啊、小會展啊，我覺得開發(fā)商也應(yīng)該定點(diǎn)開發(fā)。我很喜歡汀香十里這個樓盤，但是買這個樓盤的人跟這個樓盤的特點(diǎn)沒什么關(guān)系，都是周邊住的人。我認(rèn)為人應(yīng)該分小資、中產(chǎn)、富人等等，按照不同階層來買房子。那么，長沙現(xiàn)在買房子是屬于扎堆式的，哪里賣得好就往哪里買。我在長沙有很多朋友，不知道去哪買房啊，他們有錢的人拿著錢都不知道去哪買別墅啊，就是青竹園的高一點(diǎn)。如果是在北京、深圳的話，真正的打工族就是租房，我們剛剛到深圳的時候，也就是先買個30萬的房過渡，然后有點(diǎn)能力了再買個50萬的房，再有能力了再換80萬的房。在中國還可以在哪個省會城市找到我們XXX這種樓盤只賣4000元/平米左右的均價啊，還有90多套房子是40萬，首付才12萬，按照貸款規(guī)則還款率不能高于收入的1/3，如果高于1/3，你的生活質(zhì)量肯定要下降的。
[李捷]我覺得劉總說得很好，不可能東邊降價就拋棄一切買東邊的房子�，F(xiàn)在的房子廣告說實(shí)話讓我更沒有信心了，不停地打折，就會不由自主的問自己，會不會還跌？現(xiàn)在的時期，我認(rèn)為是有機(jī)會的時機(jī)。剛才，老劉也談了信心問題，我覺得對我的收獲是蠻大，我可能出了會議室就會去買一套房了。
[主持人周阿禮]在我們今天邀請到的嘉賓中有一位比較特殊的，他就是我們從樓市論壇征選出來參加今天節(jié)目的網(wǎng)友李捷先生，我們來聽聽他的看法。
[主持人周阿禮]那很多人買了是作為固定資產(chǎn)了。
[申蝶]我們所說的上升是指相比去年同期，房價上漲，從房價單月的走勢來看，已經(jīng)連續(xù)三個月出現(xiàn)了下滑，5、6、7月的商品房平均價格分別為4442、4332、4199元/㎡。單從7月份來看，商品房價格同比上漲了14.20%，但環(huán)比卻下跌了3.07%。
[主持人周阿禮]記得新政策出臺后，8月11日，小區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房公開搖號，我在現(xiàn)場就當(dāng)前暗補(bǔ)改為明補(bǔ)的政策采訪了幾位參加搖號的市民代表，大家還是比較擁護(hù)現(xiàn)在的貨幣補(bǔ)貼形式，市民普遍認(rèn)為，這一改變讓低收入人群有了更多的自主性，可以不僅僅局限于購買位置偏、戶型單一、面積小的經(jīng)濟(jì)適用房。李先生，您作為一位普通市民，跟這些政策的關(guān)系可能更近些，你怎么看待由明補(bǔ)改為暗補(bǔ)這一轉(zhuǎn)變？
[主持人周阿禮]申蝶分析師，你是不是有不同的看法呢？
[劉倬鵬]長沙福利房現(xiàn)在才賣2800多啊，大家有沒有看過中國的企業(yè)無非有幾種，第一是國企，國企是國家的，它永遠(yuǎn)不會降，是國家的錢怎么會降呢？第二是民企，當(dāng)民企的資金壓力越來越大的時候，要么就放手一搏，要么是宣布破產(chǎn)。如果，現(xiàn)在有一條道告訴開發(fā)商降到3000元可能會賣掉，那有一般可能會降。但是，降價并不能改變根本問題，一個行業(yè)被高度關(guān)注絕對沒有好處，就像去年的股市一樣，大漲之后就是大跌，如果這樣跌下去對誰都沒有好處的。
[主持人周阿禮]需求拉動了消費(fèi)。
[劉倬鵬]供是因?yàn)橛写�，求不知道怎么估�?jì)啊。
[主持人周阿禮]我們了解中國人普遍有一個心態(tài)是仇富心理，如果像您說的，把窮人、富人分別劃開，可能會導(dǎo)致一部分人的心態(tài)不平和了。
[劉倬鵬]該買的時候就買嘛，你買房子就是要改善生活環(huán)境嘛，你工作穩(wěn)定，收入穩(wěn)定，價格合適，對房子也滿意，你可以買啊。剛才我看到報紙上寫一個長沙男孩子結(jié)婚要26萬成本，女孩子為什么一定要求你有房？就是要改善自己的生活環(huán)境嘛。不管是買還是賣，老百姓要捫心自問啊，為什么別人的股票沒被套牢，你的股票被套牢了？一定要理性的消費(fèi)。比如，有些地方一個包都賣到幾萬塊，你就認(rèn)為它是暴利嗎？不是的，它就是為能買得起的人準(zhǔn)備的，如果你買不起，就不要想，不要去買，對不對？其實(shí)這是最重要的，老百姓現(xiàn)在這種心態(tài)其實(shí)是非常糟糕的。
[主持人周阿禮]面對持久不及往年太多的冷淡市場，開發(fā)商們已經(jīng)感到了生存壓力，頻出價格保底、無理由退房和一成首付等等奇招。譬如，河西市府板塊某樓盤就推出了“白住”的策略，即購房后以自愿方式與開發(fā)商簽訂協(xié)議，如果5年后不愿再住的話，開發(fā)商按150%回購。各位嘉賓覺得這些千奇百怪的促銷手段的產(chǎn)生，是什么原因，我們該怎么理解現(xiàn)在促銷手段頻出的市場現(xiàn)狀？
[主持人周阿禮]如果每個人平均一套房的話，那需求量就更大了。
[主持人周阿禮]我們有網(wǎng)友問申蝶分析師，房價和通貨膨脹有沒有聯(lián)系？奧運(yùn)會以后，通貨膨脹會更嚴(yán)重，什么都會漲，房價當(dāng)然也會漲，是不是這個道理？為什么深圳、廣州的房子下降的很厲害？申蝶分析師，請你談?wù)劇?/p>
[李捷]作為普通購房者在這一系列政策中，和我們最貼切的就是關(guān)于明補(bǔ)改為暗補(bǔ)這一塊。開福區(qū)政府已經(jīng)先行了，我們發(fā)現(xiàn)還是有問題的。首先，看開福區(qū)的補(bǔ)貼政策，年均收入是去年年均收入的75%，收入水平在1100元/月以內(nèi)，開福區(qū)現(xiàn)在開發(fā)的7個樓盤均價就在3300-4000元/平米左右，我也去算過，一個80平米的房子按照現(xiàn)在的價格是賣4000元/平米，按照2成的首付，8的按揭，我覺得按照那個經(jīng)濟(jì)收入的話，可能會供不起了。但是，如果按照去年《樓市中報》的信息，一手房均價在3280元/平米左右的話，我可能會去買一個二手房，拿著買新房的錢去買一個二手房的話，可以買個100平米的房子了。
[劉倬鵬]我覺得奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)最重要的是把北京這張牌打出去之后，把北京的形象提高了，那么將對北京的旅游、會展業(yè)都有很好的發(fā)展，我覺得這些發(fā)展還是對房地產(chǎn)市場有一定的作用的。
[申蝶]從成本來考慮，同樣的道理，由于對建筑環(huán)保節(jié)能的要求，建筑成本會上升；從競爭方面來說，近幾年來，外來和本地的房地產(chǎn)開發(fā)商越來越多，商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積履創(chuàng)新高，長沙房地產(chǎn)市場競爭壓力較大。長沙獲批兩型社會，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)會得以加強(qiáng)和完善，使得我們的城市更加宜居，生活環(huán)境更加舒適，房地產(chǎn)保值增值的特點(diǎn)依然很明顯。
[劉倬鵬]我不是具體指哪一群人的，應(yīng)該由開發(fā)商引導(dǎo)，比如在青竹湖買房的，多花50萬搞成豪宅什么的，都可以啊，在青竹湖買房的人不可能沒有車吧，對不對？你花100萬可以，那150萬應(yīng)該也不成問題啊。
[劉倬鵬]首先，我們的項(xiàng)目肯定不存在這個問題，我們是一個講文化的企業(yè)。那么，現(xiàn)在是廣告滿天飛的時代了，很簡單，奧運(yùn)會期間的廣告價格也是非常高昂的，類似這樣的盛會大家都會做一些品牌廣告。大家在周末逛街的時候，有沒有發(fā)現(xiàn)很多商家都在打折，那是他們不行了嗎？很多名牌服裝都在打折啊。那么，在房地產(chǎn)企業(yè)，每個企業(yè)都要考慮自己的現(xiàn)金流等問題�，F(xiàn)在，確實(shí)是房地產(chǎn)市場面臨壓力的時候，很多企業(yè)可能會采取一些優(yōu)惠措施等手段，我認(rèn)為這是很正常的。那么，消費(fèi)者應(yīng)該怎樣看待促銷手段？就像我剛才說的“供求關(guān)系”，每個消費(fèi)者應(yīng)該很清楚地知道自己想要什么。比如，我現(xiàn)在買房子，無論他現(xiàn)在是租房子，還是和父母一起住，你一定要有幾個觀點(diǎn)：第一，這房子你喜不喜歡；第二，這房子的價格你能不能承受。你不能是因?yàn)闁|邊的樓盤打折，你就指望西邊的樓盤也會打折，每個企業(yè)的生存能力不一樣，打折也并不意味著企業(yè)面臨著壓力。
[主持人周阿禮]關(guān)于現(xiàn)在房價略有回落的原因，就有網(wǎng)友說：我認(rèn)為暴力開發(fā)商暗箱操作，房價不透明，現(xiàn)在信息公開化以后才使房價下降了。如果大家都不買房，開發(fā)商就該降價了。劉總呢？您是不是有不同的看法？
[主持人周阿禮]剛才各位嘉賓都對我國房地產(chǎn)市場的大形勢進(jìn)行了自己的分析，那現(xiàn)在回到我們身邊，劉總覺得奧運(yùn)會對長沙的房地產(chǎn)市場帶來怎么樣的影響？是漲是跌還是沒有關(guān)聯(lián)？
[劉倬鵬]所以，我經(jīng)常和同行探討什么是供求關(guān)系？就拿糧食市場來說吧，中國13億人口，一天需要13億斤米是很有可能的，那到底每天能夠銷售多少斤米呢？
[主持人周阿禮]那現(xiàn)在應(yīng)該是買房的好時機(jī)了？
[主持人周阿禮]申蝶分析師呢，你是官方人員，你是怎么評價這些政策的？政府之所以在這個節(jié)骨眼上出臺這些政策的初衷是什么？
[主持人周阿禮]您認(rèn)為長沙的房價？
