| 2018年度長沙樓市白皮書 |
TOPIC4 2018長沙新建商品房市場 Part 1 長沙市新建商品房市場總體分析 全市新建商品房市場供銷情況 2018年長沙市新建商品房供需、價(jià)格均有一定的提升。 2018年長沙市新建商品房供應(yīng)2878萬方，在史上最嚴(yán)調(diào)控周期內(nèi)，穩(wěn)房價(jià)預(yù)期堅(jiān)定不放松，開發(fā)商逐步加大推貨節(jié)奏， 2018年供應(yīng)水平提升較大，同比去年增長32.81%。而成交方面，受益于供應(yīng)水平的提升，2018年新房成交2600萬方，同比增長20.26%；均價(jià)8711元/㎡，同比上升14.22%。 內(nèi)六區(qū)+長沙縣新建商品房市場供銷情況 2018年內(nèi)六區(qū)+長沙縣新建商品房供應(yīng)2242萬方，同比增長26.31%，供應(yīng)水平近幾年來來僅次于2014年。 成交量2134萬方，同比增長20.16%，成交水平僅次于2016年的歷史最高點(diǎn)。 從均價(jià)來看，2018年內(nèi)六區(qū)+長沙縣新房均價(jià)9377元/㎡，同比上升13.10%。 全市各行政區(qū)新建商品房供銷情況 從各行政區(qū)新建商品房成交情況來看，岳麓區(qū)供需都排首位，而芙蓉區(qū)則是均居末位；均價(jià)則是開福區(qū)第一，達(dá)11268元/㎡；全市整體供需基本持平，而瀏陽、寧鄉(xiāng)則處于供過于求的狀態(tài)。 Part 2 長沙市新建商品住宅市場總體分析 全市商品住宅供銷情況 2018年，全市商品住宅供應(yīng)2271萬方，同比增長54.49%，捂盤觀望項(xiàng)目相繼出貨，開發(fā)商推貨節(jié)奏逐步加快，供應(yīng)水平提升情理之中，為近幾年來最高。 成交方面，2018年全市商品住宅成交2082萬方，同比增長28.20%，同樣是僅次于2016年。 成交均價(jià)8014元/㎡，同比增長16.21%，房價(jià)整體仍處于穩(wěn)定狀態(tài)。 內(nèi)六區(qū)+長沙縣新建商品住宅市場供銷情況 2018年，內(nèi)六區(qū)+長沙縣商品住宅供應(yīng)1715萬方，為近幾年最高，同比增長48.74%。成交方面，2018年六區(qū)一縣住宅成交1663萬方，同比增長30.33%，供需基本持平。 分月度情況來看，下半年供需水平明顯高于上半年；尤其是11、12月份，供應(yīng)連續(xù)超200萬方；價(jià)格方面，下半年成交均價(jià)波動較上半年更大。 全市各行政區(qū)新建商品住房供銷情況 從各行政區(qū)新建商品住房成交情況來看，供應(yīng)量望城區(qū)居首，為408.24萬方，成交則是岳麓區(qū)第一，達(dá)398.84萬方，芙蓉區(qū)兩者均居末位；成交均價(jià)岳麓區(qū)10377元/㎡第一，瀏陽5202元/㎡最低。 2018年長沙住宅銷售排行榜成交金額TOP10 排名項(xiàng)目名稱成交金額（億元） 1北辰三角洲43.85 2恒大文化旅游城32.61 3佳兆業(yè)云頂梅溪湖31.73 4明昇壹城31.41 5萬科魅力之城27.75 6梅溪湖金茂灣25.73 7萬科里金域國際24.60 8時(shí)代傾城23.23 9保利天禧19.88 10天健城17.66 2018年長沙住宅銷售排行榜成交面積TOP10 排名項(xiàng)目名稱面積（萬平） 1北辰三角洲38.19 2時(shí)代傾城32.09 3恒大文化旅游城31.13 4明昇壹城25.83 5佳兆業(yè)云頂梅溪湖25.69 6中建悅和城25.47 7萬科魅力之城23.93 8綠地·香樹花城22.37 9金地·三千府21.62 10梅溪湖金茂灣21.05 內(nèi)六區(qū)+長沙縣新建商品住宅市場供需結(jié)構(gòu) 供應(yīng)面積結(jié)構(gòu) 從2018年內(nèi)六區(qū)+長沙縣住宅供應(yīng)面積結(jié)構(gòu)來看，主要以90-120平面積段以及120-144平面積段為主，占比均超過三成，其次是90平以下面積段；90-160平面積段總計(jì)占比83.51%，同時(shí)120平三房以上面積段占比超過五成。 成交面積結(jié)構(gòu) 從2018年內(nèi)六區(qū)+長沙縣住宅成交面積結(jié)構(gòu)來看，基本與供應(yīng)保持一致性；以90-120平以及120-144平為主，占比分別為38.19%，35.15%；120平面積段以上以改善性需求為主的占比達(dá)51.98%，相較去年的45.78%，占比繼續(xù)提升。 成交總價(jià)結(jié)構(gòu) 從2018年內(nèi)六區(qū)+長沙縣住宅成交總價(jià)結(jié)構(gòu)來看，內(nèi)六區(qū)+長沙縣的住房仍以50-100萬為主，占比達(dá)45.53%，但相較2017年，比例下降近8%；其次是100-150萬總價(jià)段，占比26.27%，50萬以下的占比不足一成。 成交單價(jià)結(jié)構(gòu) 從2018年內(nèi)六區(qū)+長沙縣住宅成交單價(jià)結(jié)構(gòu)來看，雖然仍是以8000元/平以下的單價(jià)段為主，但相對于長沙縣、望城的均價(jià)仍基本處于8000元/平以下單價(jià)段，內(nèi)五區(qū)的住宅成交單價(jià)段占比，8000元/平以下，8000-10000元/平、10000-12000元/平，三者差距并不大，2018年長沙市內(nèi)五區(qū)住宅成交均價(jià)在10000元/平左右。 各板塊住宅均價(jià) 從各板塊住宅均價(jià)來看，天心中心板塊均價(jià)最高，達(dá)到了14105元/㎡，梅溪湖與濱江板塊緊隨其后，均價(jià)最低的則是望城的月亮島板塊，僅4974元/㎡，遠(yuǎn)低于望城區(qū)住宅均價(jià)。 住宅供銷比 從月度的供銷對比情況來看，供需關(guān)系從6月份開始逐漸扭轉(zhuǎn)，在六月份之前，長沙住宅市場一直處于供需失衡的狀態(tài)，隨著政策、開發(fā)商策略的調(diào)整，供需關(guān)系基本保持平衡，2018年長沙市住宅供銷比1.09。 房企集中度排名 從房企集中度來看，top20房企成交金額占據(jù)近40%的份額，top10房企占據(jù)市場超過25%的份額；top20排行榜上榜門檻超20億，較之2017年均有不同程度的提升。 2018年，碧桂園、萬科、北辰、恒大、中建信和等傳統(tǒng)龍頭房企仍舊表現(xiàn)強(qiáng)勁，長房、綠地、新城、潤和城等房企也勢頭兇猛；作為本土房企的代表，中建信和、長房與潤和城在2018年均交出了一份亮眼的成績單。 2018長沙典型房企成交金額TOP20 排名項(xiàng)目名稱成交金額（億元）占比 1碧桂園84.13 3.67% 2萬科地產(chǎn)77.57 3.38% 3北辰實(shí)業(yè)63.39 2.76% 4恒大地產(chǎn)63.03 2.75% 5中建信和62.59 2.73% 6長房集團(tuán)57.11 2.49% 7保利發(fā)展51.48 2.24% 8綠地控股46.35 2.02% 9新城控股42.08 1.83% 10潤和城實(shí)業(yè)40.23 1.75% 11佳兆業(yè)39.38 1.72% 12明昇發(fā)展36.57 1.59% 13華遠(yuǎn)地產(chǎn)35.94 1.57% 14五礦地產(chǎn)34.74 1.51% 15時(shí)代中國33.57 1.46% 16龍湖集團(tuán)31.69 1.38% 17福晟集團(tuán)30.54 1.33% 18建發(fā)房產(chǎn)29.42 1.28% 19中國金茂26.08 1.14% 20先導(dǎo)恒偉23.92 1.04% TOPIC5 2018長沙商業(yè)地產(chǎn)市場（內(nèi)五區(qū)） Part 1 商業(yè)地產(chǎn) 2018年內(nèi)五區(qū)各行政區(qū)商業(yè)成交情況 從各行政區(qū)商業(yè)地產(chǎn)成交情況來看，基本上集中在雨花區(qū)和岳麓區(qū)，2018年內(nèi)五區(qū)商業(yè)地產(chǎn)成交總計(jì)69.13萬方，成交均價(jià)20238元/㎡。 2018年內(nèi)五區(qū)分月度商業(yè)地產(chǎn)成交情況 從各月度內(nèi)五區(qū)商業(yè)地產(chǎn)情況來看，上半年成交量波動較大，下半年則比較平穩(wěn)；其中1月份商業(yè)地產(chǎn)成交量最高，達(dá)到9.43萬方，2月則最低，僅2.73萬方。 2018年內(nèi)五區(qū)商業(yè)地產(chǎn)分層成交情況 從商業(yè)地產(chǎn)分層成交情況來看，基本上集中在一層，并且均價(jià)也最高；出現(xiàn)這種情況的主要原因就是目前長沙的商業(yè)地產(chǎn)成交社區(qū)底商占據(jù)很大比例，大型的商超自持比例較高甚至是完全自持。 內(nèi)五區(qū)商業(yè)地產(chǎn)成交面積結(jié)構(gòu) 從商業(yè)地產(chǎn)成交各面積段套數(shù)占比情況來看，商鋪基本上100平以下，其中20-50平的商鋪成交占比最高，占比達(dá)32.07%，100平以上的商鋪合計(jì)占比僅為9.71%。 內(nèi)五區(qū)商業(yè)地產(chǎn)成交單價(jià)結(jié)構(gòu) 從成交單價(jià)來看，10000元/㎡以下，10000-15000元/㎡，20000-30000元/㎡面積段占比都超過20%。 內(nèi)五區(qū)商業(yè)地產(chǎn)成交總價(jià)結(jié)構(gòu) 從成交總價(jià)結(jié)構(gòu)來看，2018年內(nèi)五區(qū)商鋪成交，超過200萬的商鋪面積占比超過四成，其次是50萬以內(nèi)的小商鋪。 Part 2 寫字樓市場 2018年內(nèi)五區(qū)各行政區(qū)寫字樓成交情況 從各行政區(qū)寫字樓成交情況來看，岳麓區(qū)成交量最高，芙蓉區(qū)最低；而均價(jià)則是天心區(qū)最高。 2018年內(nèi)五區(qū)分月度寫字樓成交情況 從各月度寫字樓情況來看，5月、12月成交量波動較大，成交爆發(fā)，其余月份成交量則起伏不大。 2018年長沙寫字樓銷售排行榜成交金額TOP3 排名項(xiàng)目名稱成交金額（億元） 1先導(dǎo)恒偉·湘江財(cái)富金融中心15.17 2長沙綠地中心11.46 3先導(dǎo)恒偉·湘江時(shí)代7.53 內(nèi)五區(qū)寫字樓成交面積結(jié)構(gòu) 從寫字樓成交各面積段占比情況來看，100-150平面積段占比最高，其次是500平以上面積段。 內(nèi)五區(qū)寫字樓成交單價(jià)結(jié)構(gòu) 從寫字樓各單價(jià)段成交情況來看，10000-15000元/㎡面積段占比最高，達(dá)37.71%，其次是15000-20000元/㎡面積段，占比接近三成，達(dá)29.81%。 內(nèi)五區(qū)寫字樓成交總價(jià)結(jié)構(gòu) 從寫字樓成交各總價(jià)段占比情況來看，300萬以上的占比最高，達(dá)42.86%，其次是200-300萬，占比為15.96%。 Part 3 公寓市場 2018年內(nèi)五區(qū)各行政區(qū)公寓成交情況 從各行政區(qū)公寓成交情況來看，同樣是岳麓區(qū)最高，均價(jià)則是開福區(qū)第一，芙蓉區(qū)則是兩者均處末位。 2018年長沙市內(nèi)五區(qū)分月度公寓成交情況 從2018年各月度公寓成交情況來看，基本呈現(xiàn)“凹”字型狀態(tài)起伏，7月份為單月成交量最高的月份，11月則是成交均價(jià)最高。 2018年長沙公寓銷售排行榜成交金額TOP3 排名項(xiàng)目名稱成交金額（億元） 1華遠(yuǎn)華時(shí)代13.94 2卓越淺水灣6.68 3奧克斯洋湖廣場6.35 內(nèi)五區(qū)公寓成交面積結(jié)構(gòu) 從公寓各面積段成交占比情況來看，主要以35-50平面積段公寓為主，占比超過一半，占比達(dá)54.69%，但同時(shí)也應(yīng)該注意到的是，面積超過50平的公寓，占比也有37.27%。 內(nèi)五區(qū)公寓成交單價(jià)結(jié)構(gòu) 同寫字樓一樣，公寓成交單價(jià)段也基本集中在8000-20000元/㎡面積段，其中10000-15000元/㎡面積段占比最高，達(dá)47.65%。 內(nèi)五區(qū)公寓成交總價(jià)結(jié)構(gòu) 從公寓成交各總價(jià)段占比情況來看，基于較小的建筑面積，雖單價(jià)略高，但公寓整體單套價(jià)格還是較低，接近九成的公寓單套價(jià)格在80萬以內(nèi)。 TOPIC6 2018長沙二手房市場 Part 1 長沙市內(nèi)六區(qū)二手房成交情況 近六年內(nèi)六區(qū)二手房與二手住宅成交走勢 從近六年來長沙市內(nèi)六區(qū)二手房成交情況，2016調(diào)控開始后的兩年，二手房市場迎來了爆發(fā)性的增長，接連創(chuàng)下歷史新高。而到了2018年，限售政策加碼，導(dǎo)致二手房供應(yīng)量下滑，再加上政府大力整頓二手房市場，二手門店大量整頓、關(guān)門，因此2018年長沙市內(nèi)六區(qū)二手房成交遭遇滑鐵盧，成交量大幅下滑，二手房、二手住宅成交同比去年分別下降37.28%、48.22%，但相較2016年之前，成交量仍處于較高水平。 2018年長沙市內(nèi)六區(qū)二手房成交走勢 從2018年長沙市內(nèi)六區(qū)分月度二手房成交情況來看，除2月、9月成交略顯慘淡外，其他月份成交波動不大；而從二手住宅來看，上半年成交量明顯高于下半年。 Part 2 長沙市內(nèi)六區(qū)一二手房市場成交對比 2012-2018年內(nèi)六區(qū)一二手房地產(chǎn)市場成交對比 從近幾年長沙市內(nèi)六區(qū)一二手房地產(chǎn)市場成交對比情況來看，在2018年之前，一二手成交量比值呈逐年下降的趨勢；而今年二手房成交的大幅下降，一二手房成交比值回歸五年前的水平。 2018年長沙市內(nèi)六區(qū)一二手住宅成交對比 從2018年各月度一二手住宅成交對比情況來看，波動幅度較大；峰值為九月份的9.48，最低為6月份的2.06。 |