| TOPIC8 2018長沙樓市預(yù)判 |
TOPIC8 2018長沙樓市預(yù)判 Part 1 商品住宅市場 整體供應(yīng)預(yù)測 2017年，長沙樓市商品住宅市場基本全年呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢，供需失衡；庫存量再創(chuàng)新低。調(diào)控周期內(nèi)，部分開發(fā)商捂盤惜售，較多達(dá)到預(yù)售條件的樓盤未推貨入市，2018年這些樓盤將有一定程度的放量。 長沙樓市近三年來的住宅新開工情況（見圖8-1），近三年呈逐步回升之勢；基于新開工的變現(xiàn)率的靜態(tài)推算，2018年長沙樓市商品住宅供應(yīng)將有一定的增長；基于項目從開工到預(yù)售的時間間隔為半年左右，以及過去三年新開工項目的變現(xiàn)率，加上供應(yīng)端積壓一年后的滯后放量，預(yù)計2018年長沙市商品住宅新增供應(yīng)在1950萬方左右。 成交量價預(yù)測 2016長沙樓市成交量突破天際，2017年成交下滑近四成（見圖8-2）。在政策偏緊的2017，客群基數(shù)下降，但樓市整體來說仍舊火爆，不過受制于供應(yīng)體量，成交下滑幅度較大。在2018年，供應(yīng)量有效增長，預(yù)計成交量將增長兩到三成左右。至于價格方面，調(diào)控周期內(nèi)，長沙房價還是以穩(wěn)為主。 Part 2 辦公用房市場 辦公用房市場近三年新開工面積逐年下降（見圖8-3），每年供大于求的狀況也逐漸扭轉(zhuǎn)，但庫存量仍舊處于高位，成交量未見爆發(fā)式增長，庫存量很難有效縮減。從過去數(shù)年的新開工面積以及供需情況來看，2018年長沙辦公用房市場供應(yīng)仍將處于較高水平，在150萬方左右；而成交方面，長沙辦公用房市場很難有大的波瀾；不過2018年隨著匯景、福晟等一批高檔寫字樓的入市，將給長沙辦公用房市場注入一定的活力，預(yù)計2018年長沙辦公用房成交在200萬方左右。 Part 3 商業(yè)用房市場 跟辦公用房市場一樣，雖然新開工面積逐年下降（見圖8-4），但商業(yè)用房庫存同樣處于高位，歷史積累過多，去庫存之路任重而道遠(yuǎn)，但好的地段、好的品質(zhì)的也是可以做到即開即清；2018年，這種兩極分化將更加嚴(yán)重�；谶^去數(shù)年的新開工情況以及供需情況，2018年的長沙商業(yè)用房供應(yīng)將達(dá)到240萬方左右；而成交方面，平穩(wěn)增長將是大趨勢，預(yù)計2018年商業(yè)供需基本平衡，成交量在250萬左右。 Part 4 公寓市場 公寓市場的供需受住宅以及商辦市場的影響很大，2018年住宅供應(yīng)將有效增長，供需失衡有所緩解，但公寓產(chǎn)品再市場是將仍舊是較受追捧的，2018年長沙商辦市場供應(yīng)在500萬方左右，而這其中，100萬方左右，將為公寓，而成交方面，依舊將維持較高水準(zhǔn)，110萬方左右。 Part 5 2018土地市場 在這個樓市調(diào)控周期內(nèi)，土地也被納入了調(diào)控體系中（見圖8-5）。2017年長沙推出“限房價競地價”土地平抑房價，執(zhí)行“熔斷+搖號”的土拍新政防止地王等一系列新政，2017年長沙土地市場成交較2016年甚至有所下降。而被平抑了三年的土地市場，2018年預(yù)計將有效放量，以支撐樓市的健康發(fā)展。 |