| TOPIC1 2017宏觀經(jīng)濟政策分析 |
TOPIC1 2017宏觀經(jīng)濟政策分析
Part 1 2017年中國經(jīng)濟運行基本情況分析
實體經(jīng)濟方面
2017年1-3季度GDP仍然保持新常態(tài)時期的穩(wěn)定增長，預期全年突破70萬億問題不大。在供給側(cè)結(jié)構改革頂層設計的指引下，盡管當前社會仍處于深化改革、謀求轉(zhuǎn)型的攻堅期，實體經(jīng)濟面臨前所未有的困難，兩位數(shù)增長的時代早已遠去，但2017年全國上下團結(jié)一致，GDP增速保持了較去年同期小幅增長，預期明年將繼續(xù)保持較為穩(wěn)定的發(fā)展勢頭。
三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構繼續(xù)優(yōu)化。2015年是第二三產(chǎn)業(yè)對GDP貢獻率逆轉(zhuǎn)的分水嶺，此前，第二產(chǎn)業(yè)貢獻率一直高于第三產(chǎn)業(yè)，此后連續(xù)兩年，第三產(chǎn)業(yè)趕超第二產(chǎn)業(yè)，預期該勢頭還將繼續(xù)延續(xù)。
2016年至2017年11月，CPI穩(wěn)定在100以上小幅波動，通脹壓力明顯較小，PPI出現(xiàn)較大幅度下降后在106左右徘徊，但相對前兩年來說有所上升，受益于供給側(cè)結(jié)構改革的深入，工業(yè)領域供求關系得到改善。
2016年至2017年11月，制造業(yè)PMI有明顯上升，從之前即將下行至50榮枯線以下到突破52，說明制造業(yè)整體處于緩慢擴張階段；非制造業(yè)PMI指數(shù)也呈緩慢上升趨勢，目前在55左右有較大的波動，但整體還是相對穩(wěn)定，說明非制造業(yè)還是處于相對活躍的階段。從目前制造業(yè)、非制造業(yè)PMI指數(shù)來看，未來兩業(yè)態(tài)的發(fā)展環(huán)境基本良好。
2016年至2017年11月全社會固定資產(chǎn)投資以及房地產(chǎn)投資情況除了季節(jié)性變化外基本平穩(wěn)運行，從圖中直觀可以看出：每年5-6月投資明顯增長，然后正常回落。
金融經(jīng)濟方面
2017年1-11月，M1的增長幅度依然高于M2的增速，M1和M2剪刀差仍然存在，并且再創(chuàng)新高，這說明活期存款的增幅要遠大于定期存款的增幅，大量的居民定期存款轉(zhuǎn)換成活期存款，這或許與房地產(chǎn)市場繁榮有很大關系，居民動用自身存款甚至撬動高杠桿購房，資金流入實體經(jīng)濟的難度進一步增強，進而使得剪刀差持續(xù)存在。
2017年1-10月中長期貸款呈穩(wěn)步增長的態(tài)勢，但細看其結(jié)構，消費貸款增長趨勢明顯，而企業(yè)部門的經(jīng)營貸款卻幾乎沒有什么進展，進一步證實了中小企業(yè)融資難融資貴問題。
Part 2 2017年中國樓市整體情況
今年房地產(chǎn)投資累計增速明顯出現(xiàn)下滑，且從圖形形態(tài)來看，當前的下滑趨勢尚未觸底（圖1-7）。目前整體樓市處于建設過剩階段，房企轉(zhuǎn)型與升級勢在必行，隨著“房住不炒”號召的提出以及系列調(diào)控政策的落地，房地產(chǎn)開發(fā)投資累計增速還會進一步下降。
從圖中（圖1-8）可以看出：土地購置面積和成交價款的累計同比增長呈明顯上升情況，2017年長沙樓市雖然調(diào)控重重，但并不影響房企拿地熱情，甚至比2016年樓市“大牛年”的增幅還要高，一定程度上折射出“旺季賣房，淡季儲地”的說法。
2016年1月至2017年11月全國商品房銷售面積和銷售金額累計同比增速均出現(xiàn)明顯下滑趨勢（圖1-9），一方面因為建設過度，另一方面又出現(xiàn)地區(qū)分布嚴重不均衡情況，再加之各大城市調(diào)控政策，部分熱點城市嚴控住房供應，即使接受政府限價，房管局也不予預售證。因此，熱點城市新增供應量高位回落，即使在傳統(tǒng)的銷售旺季，供應量依舊維持在較低水平，預期這樣的趨勢還將繼續(xù)持續(xù)。
2016年2月至2017年11月，全國房地產(chǎn)施工面積、新開工面積以及竣工面積累計同比增長均出現(xiàn)不同程度的下降（圖1-10），最為明顯的是竣工面積，尤其是在今年各類調(diào)控政策出臺后，新開工面積、竣工面積大幅下滑，至今年11月，竣工面積同比累計增幅已降至負數(shù)。
Part 3 2017年中國樓市宏觀政策分析
2017年各城市調(diào)控政策不斷加碼，更多三四線城市也加入調(diào)控行列，業(yè)內(nèi)稱之為我國房地產(chǎn)歷史上“最嚴”調(diào)控年，在這一年中，限購、限售、限價政策層出不窮，土地、供給、銷售、金融等方面的政策多拳出擊。
限購限售限價限貸政策——一二線“下猛藥”三四線較溫和
限購方面。以北京“馬首是瞻”，全國各地已經(jīng)有58座城市進行住宅限購，對社保繳存年限、工資流水、戶籍等各方面做了相應限制。部分熱點城市甚至對公寓產(chǎn)品也進行限購，如：北京規(guī)定個人購買二手商辦項目需在京無房并且社保連續(xù)繳滿5年。另外，廣州升級限購，本市戶籍單身人士限購1套，非本市戶籍家庭社保繳存年限由之前的3年提高到5年。目前，全國各大三四線城市限購政策相對溫和，大多施行分區(qū)域、分戶籍限購，遠郊區(qū)域、本地戶籍家庭不在限購之列，也有不少城市不限購或者限購標準不涉及社保繳存年限等相關規(guī)定。
限售方面。自3月份廈門率先啟動限售以來，各大一二線城市中，目前限售調(diào)控政策已擴容至46城，其中還有7城升級限售，限售期限3年、5年不等，保定“雙限雙競”地塊建設的商品住房限售周期長達10年之久，徹底切斷了大量住宅投機的資金鏈條。此輪限售政策為本次房地產(chǎn)調(diào)控的亮點，就連三四線城市限售也在不斷增加，不過大多是環(huán)核心城市的三四線城市。
限價方面。目前主要在重點一二線城市落實，大部分的三四線城市并沒有施行政府限價政策。限價以確保房價不瘋長為前提，對商品房施行“一房一價”的監(jiān)管。
限貸方面。今年以來各大銀行按揭貸款利率出現(xiàn)不同程度的上浮，中央嚴查消費貸，著重降低金融桿杠，熱點一二線城市相繼上調(diào)房貸利率，折扣利率近乎絕跡，房貸利率均在基準利率基礎上有不同比例的上浮。分區(qū)域來看，一線城市限貸政策異�？量蹋绕涫菍τ诙准耙陨匣蚍瞧胀ㄗ≌�，其首付比例甚至超過70%，貸款利率也遠高于首套普通住宅的利率。二線城市限貸政策明顯分化，大部分的城市首套房首付不低于30%，二套房首付不低于50%。少數(shù)城市認房又認貸，二套房首付超60%但僅限于少數(shù)的熱點二線城市。三四線城市目前限貸政策相對寬松，普遍認房不認貸，首套房首付不低于30%，二套房首付不低于50%。
租購并舉暖風頻吹，租售同權仍需時日
2017年，租購并舉、租售同權成為市場熱議的話題，不少城市也相繼推出了有關租賃方面的政策，更有一些品牌房企正在加緊對長租公寓的布局，提早進入市場取得市占率。廣州率先推出租售同權法案，震驚了全國樓市。租賃市場進入發(fā)展快車道，租賃市場的相關政策主要體現(xiàn)在以下幾點：
大城市先行，“先租帶后租”。國土部確定在北京、上海、沈陽等13個城市試點利用集體建設用地改建租賃住房，北京、鄭州等市相繼出臺實施細則，十九大會議上明確提出建立租購并舉住房制度，要讓全體人民住有所居。目前大中城市率先發(fā)展租賃市場，當租賃政策逐步落地之后，部分熱點城市將相繼施行。
“信貸與REITS齊飛”。在租購并舉住房制度推出后，資金問題成為重點，國內(nèi)多家商業(yè)銀行在租賃市場動作頻頻，布局長租公寓市場，以求分一杯羹。此外，企業(yè)也積極開拓租賃市場的金融創(chuàng)新，例如：龍湖發(fā)行住房租賃專項公司債券，保利發(fā)行國內(nèi)首單租賃住房REITS，進一步解決了資金問題。
租賃地塊層出不窮。最為“吸睛”的是上海，截至目前，上海已出讓了15宗租賃用地，廣州、杭州、深圳等地多宗租賃用地掛牌，北京將于5年內(nèi)供應1000萬㎡的集體土地用于建設租賃住房，從源頭上解決了租購并舉中的土地問題。
2017年是住房租賃市場改革重要之年，各大城市在長租公寓、商改租以及租售同權方面做了不少的探索。租賃市場的發(fā)展進一步保障了多渠道供給體制，讓人民群眾住有所居的美好愿景更進了一步。當然，租售同權也存在一定的缺陷，資源稀缺性就導致租售不可能在短時間內(nèi)同權，也就是說：短期內(nèi)可能影響不大，長期內(nèi)要看各類政策的配合程度以及基礎設施公共配套的完善程度。
Part 4 2017年長沙樓市宏觀政策分析
2017年長沙樓市調(diào)控政策不斷升級，以“318”限購政策為開端，繼而推出“520”、“923”等一系列新政，表明了政府“房住不炒”的決心，長沙系列調(diào)控政策從目前來看成效顯著，抑制住了飛漲的房價，有力打擊了住宅投機需求。
■ 2017年長沙樓市政策一覽
“318”限購
以戶籍為準，本市無限購；省內(nèi)且在長沙無房，限購1套；省外無房限購1套，且需在長連續(xù)繳12個月社保（或個稅）。
調(diào)整公積金貸款政策
首套房最低首付比例由20%提高至30%；第二次申請公積金購房，最低首付比例由40%提高至45%；停止第三套房相關貸款政策。
規(guī)范商品房銷售價格政策
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房須實行“一套一標”；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申報價格明顯過高的，不予辦理申報監(jiān)制，暫停其網(wǎng)簽行為。
“520”限購
以戶籍為準，本市限購2套；省內(nèi)與省外無房者限購1套，且需在長連續(xù)繳12個月社保（或個稅）；不動產(chǎn)權證滿兩年才能交易。
人才新政22條
在長沙工作，且具有專科以上學歷或技師以上職業(yè)資格人才，在長沙市購買首套房時將不受戶籍和繳稅記錄限制。
限房價、競地價
試點地塊將采取限價“熔斷+搖號”機制，即競價達最高限價時，仍有二個或二個以上競買人繼續(xù)競買的，改為現(xiàn)場搖號產(chǎn)生。
“923”限購
以戶籍為準，本市無房限購1套（含二手房）；本市1套的待首套權證滿3年方可買2套。限購范圍擴大，省內(nèi)與省外無房者限購1套，且需在長連續(xù)繳24個月社保（或個稅）。
落實“9.23”限購政策
購買二手房需取得產(chǎn)權證滿三年方可交易；贈予、拍賣（不含法院拍賣）按“9.23”限購政策執(zhí)行。
規(guī)范商品房銷售價格
戶籍以公安部門戶籍證明(含集體戶口)為準，不以身份證號為準。家庭成員中有長沙市戶籍的屬于本市戶籍家庭，無長沙市戶籍的屬于市外戶籍家庭。
商品房公證搖號
全市限購區(qū)域范圍內(nèi)所有新建商品住房項目，凡累積購房客戶大于可供房源的項目，應采取公開搖號方式銷售商品住房。
全面推行二手房網(wǎng)簽
買賣雙方自行進行不動產(chǎn)（二手房）交易的，可在長沙市不動產(chǎn)登記中心各網(wǎng)點簽訂并打印合同，或者在長沙市不動產(chǎn)登記中心授權的金融機構進行自助網(wǎng)簽。
限價商品住房價格管理辦法
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當將限價商品住房價格按照國家有關規(guī)定做好明碼標價。限價商品住房的平均利潤率為6-8％，稅金按國家稅法和有關政策規(guī)定執(zhí)行。
Part 5 政策預期判斷
■ 全國經(jīng)濟政策
產(chǎn)業(yè)政策
房住不炒不動搖
產(chǎn)業(yè)政策方面，目前正處于經(jīng)濟轉(zhuǎn)型攻堅時期，增長速度逐步放緩，缺乏具備足夠支撐力的產(chǎn)業(yè)，且在目前“資產(chǎn)荒”背景下，房地產(chǎn)業(yè)引流了大部分資金，引導資金“脫虛入實”的大方向不變。尤其對于有助于經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的高新技術產(chǎn)業(yè)，應該給予多維度扶持，促進經(jīng)濟成功轉(zhuǎn)型。
地區(qū)政策
三大政策三足鼎立
地區(qū)政策方面，第一，西部大開發(fā)、中部崛起、東北振興等戰(zhàn)略不會改變。第二，房地產(chǎn)方面，重點在于一二線城市供需緊張，一房難求，而三四線城市庫存高企。全國房地產(chǎn)調(diào)控雖然是主流，但目前住宅限購限售限價限貸等政策大多針對一二線城市，三四線城市涉及力度不大，因城施策在未來較長時間內(nèi)不會改變。第三，今年以來各大城市開啟“搶人大戰(zhàn)”，南京、寧波、武漢、鄭州、長沙等城市人才新政層出不窮。
財政政策
積極取向不變
財政政策方面，2017年中央經(jīng)濟工作會議指出：實施積極的財政政策取向不變！在經(jīng)過營改增稅制改革后，企業(yè)總體稅負下降，加之目前經(jīng)濟增速放緩，財政方面還是得支持多產(chǎn)業(yè)發(fā)展，國際上川普減稅方案已出，加重了我國資本流出壓力，寬松的財政政策在較長時期內(nèi)勢在必行。
貨幣政策
穩(wěn)健中保持中性
2017年中央經(jīng)濟工作會議指出：穩(wěn)健的貨幣政策要保持中性，關注貨幣供給總閘門，保持貨幣信貸和社會融資規(guī)模合理增長，保持人民幣匯率在合理均衡水平上基本穩(wěn)定。近兩年以來，房地產(chǎn)金融鏈條上的貸款規(guī)模不斷增長，社會金融風險加重，加之全球各大國家進入加息周期，我國資本外流壓力明顯，所以，關注貨幣供給閘門尤為重要，“大水漫灌”式的貨幣政策顯然已經(jīng)不合時宜，未來穩(wěn)健的貨幣政策成為主流。
■ 長沙政策環(huán)境
調(diào)控政策
加碼可能性不大
目前長沙樓市仍然處于供不應求階段，在政府調(diào)控政策施行以來，整體均價有所下行，成交量與去年同期相比也是不可同日而語。目前市場上的怪現(xiàn)象是：一方面一房難求，甚至一房難“籌”，另一方面卻出現(xiàn)因政府限價導致的價跌維權行為。雖然沒有完全抑制住購房的非理性沖動，但苗頭已現(xiàn)。系列調(diào)控政策在較長時間內(nèi)還是得維持下去，但再度調(diào)控加碼的可能性已經(jīng)不大。
人才政策
繼續(xù)深化
長沙今年全面加入全國熱點城市“搶人大戰(zhàn)”，如：629人才新政及后續(xù)的細則，有利于吸引人才來長工作，解決了購房門檻問題，目前長沙市通過人才新政落戶取得“房票”者較多，申請人才生活補貼、購房補貼的人數(shù)也在持續(xù)走高，長沙正在成為一個越來越有吸引力的城市。長沙人才新政落地數(shù)月，目前來看成效顯著，預期未來將會有更大的突破或進展。
信貸政策
繼續(xù)收緊
根據(jù)融360數(shù)據(jù)監(jiān)測：目前長沙市銀行按揭貸款利率普遍上浮10%-20%，按揭貸款難度提高，雖然未有銀行明確表示停貸，但按揭信貸收緊之勢已現(xiàn)，盡管央行暫未提高基準利率，但市場利率已經(jīng)明顯高于基準利率了！伴隨著全球各大國家陸續(xù)進入加息周期，資本外流壓力增大，可以預期未來幾年房地產(chǎn)行業(yè)在信貸方面都是相對吃緊的。
產(chǎn)業(yè)政策
脫虛入實
關于長沙產(chǎn)業(yè)政策，更多的可以看其發(fā)展規(guī)劃以及本身產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，例如：目前湘江新區(qū)、長沙縣經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)以及望城經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)等都一定程度上體現(xiàn)著產(chǎn)業(yè)政策的具體實施。無論是新引進的企業(yè)還是扎根長沙的“老土著”企業(yè)，只要是有助于整個城市實現(xiàn)跨越轉(zhuǎn)型、提升整體質(zhì)量的都將得到政策的大力支持。 |