| 2017年一季度長(zhǎng)沙地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要指標(biāo)監(jiān)測(cè)分析 |
一、土地市場(chǎng) 2017年一季度，長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)供應(yīng)土地22宗，59.16萬(wàn)㎡；成交土地20宗，55.22萬(wàn)㎡，總成交金額43.95億元。其中三月份土地成交7宗，20.28萬(wàn)㎡，總成交金額5.58億元。一季度雨花區(qū)土地供應(yīng)占內(nèi)五區(qū)首位，而成交面積最大的則屬岳麓區(qū)（見表1）。 表1 2017年一季度長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)土地供銷情況 區(qū)域供 應(yīng)成 交 宗數(shù)面積（㎡）宗數(shù) 面積（㎡）總金額（萬(wàn)元） 雨花區(qū)7185690.535146258.6162922 天心區(qū)359549.21359549.2159578 開福區(qū)29705329705316868 芙蓉區(qū)273547.4273547.4152215 岳麓區(qū)8175791.02817579147920 總計(jì)22591631.1620552199.2439503 1、土地成交結(jié)構(gòu) 2017年一季度內(nèi)五區(qū)土地成交結(jié)構(gòu)仍以工業(yè)用地為主，占比超過一半，其次是住宅用地，純商業(yè)用地成交占比最低（見圖1）。 2、土地成交價(jià)值榜 2017年一季度位于芙蓉區(qū)的057號(hào)地塊成交總價(jià)為14.53億元，樓面價(jià)為8588元/㎡，由長(zhǎng)沙龍湖地產(chǎn)所拍，成交總價(jià)與樓面價(jià)均為2017年一季度長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)土地成交價(jià)值榜首位（見表2、表3）。 表2 2017年一季度土地成交總價(jià)TOP5 編號(hào)區(qū)域總價(jià)（億）競(jìng)得公司 [2016]長(zhǎng)土網(wǎng)057號(hào)（住宅）芙蓉14.53長(zhǎng)沙龍湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 [2016]長(zhǎng)土網(wǎng)056號(hào)（商住）雨花9.27華潤(rùn)置地（湖南）有限公司 [2017]長(zhǎng)土網(wǎng)02號(hào)（商�。┨煨�5.03旭輝集團(tuán)股份有限公司 [2016]長(zhǎng)土網(wǎng)065號(hào)（商住）雨花3.47恒大地產(chǎn)集團(tuán)長(zhǎng)沙置業(yè)有限公司 [2016]長(zhǎng)土網(wǎng)064號(hào)（商�。┰缆�3.11長(zhǎng)沙龍湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 表3 2017年一季度土地成交樓面價(jià)TOP5 編號(hào)區(qū)域樓面價(jià)（元/㎡）競(jìng)得公司 [2016]長(zhǎng)土網(wǎng)057號(hào)（住宅）芙蓉8588長(zhǎng)沙龍湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 [2016]長(zhǎng)土網(wǎng)056號(hào)（商�。┯昊�8154華潤(rùn)置地（湖南）有限公司 [2016]長(zhǎng)土網(wǎng)064號(hào)（商住）岳麓5637長(zhǎng)沙龍湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 [2017]長(zhǎng)土網(wǎng)02號(hào)（商�。┨煨�5573旭輝集團(tuán)股份有限公司 [2016]長(zhǎng)土網(wǎng)065號(hào)（商住）雨花3482恒大地產(chǎn)集團(tuán)長(zhǎng)沙置業(yè)有限公司 二、住宅市場(chǎng) 1、供應(yīng)情況 2017年一季度內(nèi)五區(qū)新建商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售共119.46萬(wàn)㎡，同比去年一季度上升10.29%。 2017年一季度四縣市新建商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售122.35萬(wàn)㎡，同比去年一季度上升22.96%（見圖2）。 2、成交情況 2017年一季度長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)新建商品住宅累計(jì)網(wǎng)簽192.25萬(wàn)㎡，同比減少33.32%。 2017年一季度長(zhǎng)沙市四縣市新建商品住宅累計(jì)網(wǎng)簽206.12萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)29.03%（見圖3）。 3、價(jià)格趨勢(shì) 2017年3月，長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)新建商品住宅成交均價(jià)為8804元/㎡，四縣市住宅成交均價(jià)為5032元/㎡（見圖4）。 4、供銷比走勢(shì) 2017年3月份長(zhǎng)沙市（含內(nèi)五區(qū)與四縣市）新建商品住宅供銷比為0.72，3月份長(zhǎng)沙市住宅供應(yīng)情況有所好轉(zhuǎn)，供銷比回升（見圖5）。 5、各區(qū)縣情況 從全市各行政區(qū)成交情況來看，一季度長(zhǎng)沙縣新建商品房與商品住宅成交量均占首位，而芙蓉區(qū)則是兩者都居末位（見圖6）。 從各區(qū)域成交價(jià)格來看，2017年一季度長(zhǎng)沙市開福區(qū)商品房均價(jià)最高，10870元/㎡，而住宅均價(jià)則是岳麓區(qū)最高，9344元/㎡。瀏陽(yáng)市商品房與住宅均價(jià)均為五區(qū)四縣市最低（見表4）。 表4 一季度長(zhǎng)沙市各區(qū)縣商品房與住宅成交均價(jià)一覽 區(qū)域商品房均價(jià)（元/㎡）住宅均價(jià)（元/㎡） 芙蓉區(qū)91338023 開福區(qū)108708836 天心區(qū)79057325 雨花區(qū)85428012 岳麓區(qū)93619344 望城59945676 長(zhǎng)沙縣57275238 瀏陽(yáng)40893815 寧鄉(xiāng)42673987 三、非住宅市場(chǎng)（內(nèi)五區(qū)） 1、辦公用房 2017一季度長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)新建辦公用房成交28.34萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)57.62%，環(huán)比下降44.00%。其中3月份成交16.02萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)259.19%，環(huán)比增長(zhǎng)320.47%。整個(gè)一季度辦公用房成交環(huán)比有所下降。 價(jià)格方面，2017年一季度內(nèi)五區(qū)辦公用房成交均價(jià)為9905元/㎡，其中3月份均價(jià)為9784元/㎡（見圖7）。 2、商業(yè)用房 2017一季度長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)新建商業(yè)用房成交24.44萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)43.43%，環(huán)比下降27.41%。其中3月份成交11.9萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)111.37%，環(huán)比增長(zhǎng)282.64%。 價(jià)格方面，2017年一季度內(nèi)五區(qū)辦公用房成交均價(jià)為14463元/㎡，其中3月份均價(jià)為14025元/㎡（見圖8）。 四、二手房市場(chǎng)（內(nèi)五區(qū)） 2017年一季度，長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)二手房成交165.71萬(wàn)㎡，其中二手住宅成交155.45萬(wàn)㎡。其中3月份二手房成交81.53萬(wàn)㎡，其中二手住宅成交76.2萬(wàn)㎡，同比分別增長(zhǎng)96.51%、107.29%；環(huán)比分別增長(zhǎng)152.10%、147.40%。（見圖9） 近一年來，長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)一二級(jí)市場(chǎng)交易量對(duì)比，從去年9月開始，直線下滑。這表明二手房交易在長(zhǎng)沙樓市中所占的地位越來越重要，二手房市場(chǎng)交易越來越成熟（見圖10）。 五、預(yù)警預(yù)報(bào) 1、土地市場(chǎng) 1月份內(nèi)五區(qū)僅成交3宗工業(yè)用地， 2月多宗土地掀起房企“搶地大戰(zhàn)”，長(zhǎng)沙3月土地明顯回歸平靜，尤其在3.18新政之后，4宗出讓土地均以底價(jià)成交。部分開發(fā)商拿地偏于謹(jǐn)慎，處于觀察和適應(yīng)行情階段，仍需要消化新政帶來的影響，這在一定程度上讓瘋狂搶地的行為得到遏制。 2、新房住宅 總體形勢(shì)：相較于去年同期，長(zhǎng)沙樓市庫(kù)存大幅下降，并且開發(fā)商受制于政府的限制措施，推盤入市量與去年同期基本持平，一季度住宅成交量大幅下滑是意料之中。二季度樓市的推盤節(jié)奏預(yù)計(jì)將有所變化，新房入市情況將有所改善。 房?jī)r(jià)走勢(shì)：在價(jià)格上來看，整體仍呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，而在目前的市場(chǎng)行情下，明穩(wěn)暗升仍是大趨勢(shì)。 板塊結(jié)構(gòu)：從區(qū)域來看，雨花和岳麓區(qū)仍是長(zhǎng)沙商品住宅成交的主戰(zhàn)場(chǎng)，在限制措施的影響下，部分購(gòu)房者轉(zhuǎn)向四縣市購(gòu)房，四縣市一季度住宅成交不降反升。 購(gòu)房提示：對(duì)于購(gòu)房者來說，現(xiàn)在的長(zhǎng)沙樓市價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，看中了就可以選擇盡快入手。 3、非住宅市場(chǎng) 辦公用房方面，一季度成交同比大幅上升，尤其是3月份，同環(huán)比均增幅巨大。長(zhǎng)沙辦公用房去化起伏較大，整體去化效果也不甚理想。未來長(zhǎng)沙辦公用房將迎來高位供應(yīng)，庫(kù)存進(jìn)一步攀升，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，長(zhǎng)沙辦公用房市場(chǎng)面臨較大的壓力。 商業(yè)用房市場(chǎng)，一季度成交同比一樣大幅上升，3月份成交處于高位。相對(duì)于住宅的供不應(yīng)求、庫(kù)存低位，長(zhǎng)沙商業(yè)用房市場(chǎng)庫(kù)存仍處于高位。但隨著住宅市場(chǎng)調(diào)控的一步步推進(jìn)，部分客群有望轉(zhuǎn)向商業(yè)用房市場(chǎng)，3.18新政出臺(tái)后，應(yīng)抓住窗口期積極去化。 4、二手房市場(chǎng) 一季度長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)二手房成交同比大幅上升，長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)房產(chǎn)交易一二級(jí)市場(chǎng)交易量比值一步步縮小，尤其是3月份，二手住宅成交量超過新房住宅。去年10月份以來的各種限制措施，尤其是3.18限購(gòu)限貸，在一定程度上助推了二手房市場(chǎng)的火爆，促進(jìn)了二手房市場(chǎng)的發(fā)展，二手房交易將在長(zhǎng)沙樓市房產(chǎn)交易中占據(jù)重要位置，高位成交將成常態(tài)。 5、后市分析 總的來看，政府的各種限制措施止住了長(zhǎng)沙樓市價(jià)格的飛躍上揚(yáng)，并迫使開發(fā)商改變推盤節(jié)奏，抑制了需求。在接下來的第二季度，預(yù)計(jì)市場(chǎng)供應(yīng)量將會(huì)上升，抑制的部分需求將得到釋放，市場(chǎng)成交量同樣向上攀升，但幅度不會(huì)太大，“穩(wěn)”是2017年長(zhǎng)沙樓市的關(guān)鍵詞。 |