| TOPIC6 2017長(zhǎng)沙樓市預(yù)判 |
2017年長(zhǎng)沙樓市政策面將溫柔收緊，銷(xiāo)量理性下滑但供求關(guān)系依然相對(duì)平衡，板塊樓市分化，對(duì)有效目標(biāo)客戶的爭(zhēng)奪戰(zhàn)將更加激烈。 Part 1 2017新建商品房供應(yīng)量 縱觀2016全年，前三季度大環(huán)境寬松，第四季度分層次針對(duì)性收緊。環(huán)環(huán)博弈中，長(zhǎng)沙樓市扶搖而上，交易量同比上漲近四成，吸納周期縮短7個(gè)月，去庫(kù)存任務(wù)漂亮完成。交投市場(chǎng)此消彼長(zhǎng)，供銷(xiāo)缺口增大，新開(kāi)工步調(diào)遲緩，2017年，新增供應(yīng)有望回調(diào)，但難言高位。 1、短期整體供應(yīng) 2016年，長(zhǎng)沙去庫(kù)存效果顯著，可售量降至近五年最低，供應(yīng)成分占比變動(dòng)，2017年供應(yīng)局勢(shì)主要看向新增量。 �。�1）2017年新增供應(yīng)總量 基于新開(kāi)工變現(xiàn)率靜態(tài)推算，預(yù)計(jì)2017全年商品住宅新增量與近五年供應(yīng)量基本持平�；跉v年項(xiàng)目新開(kāi)工至預(yù)售時(shí)間間隔為6-7個(gè)月，和近三年新開(kāi)工變現(xiàn)率，預(yù)計(jì)2017年內(nèi)六區(qū)商品住宅新增供應(yīng)介于1116.39萬(wàn)方——1339.79萬(wàn)方區(qū)間。 �。�2）2017年新增供應(yīng)區(qū)域構(gòu)成 根據(jù)對(duì)長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)活躍項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)跟蹤調(diào)研，2017年預(yù)計(jì)新增供應(yīng)1288.14萬(wàn)方，其中岳麓區(qū)蟬聯(lián)冠軍寶座，全年新增供應(yīng)350.45萬(wàn)方，占六區(qū)總量的27%。 細(xì)分至板塊，望城金星北、濱江以及高鐵新城板塊以207.37萬(wàn)方、179.77萬(wàn)方、144.53萬(wàn)方分列2017年各板塊新增供應(yīng)前三名，中心、麓谷和芙蓉馬王堆三大板塊依舊低量供貨；歷經(jīng)幾年開(kāi)發(fā)，梅溪湖一期和洋湖垸日臻成熟，集中新增高量推貨期已過(guò)，新增供應(yīng)在總量中的占比減��；近些年土地供應(yīng)大區(qū)—望城金星北今后兩年貨量依舊充足。內(nèi)六區(qū)十三大板塊，2017年整體新增供應(yīng)呈現(xiàn)出核心區(qū)域短期有限，向邊緣區(qū)域外溢的特征。 �。�3）片區(qū)短期風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 住宅2017年片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分化，熱點(diǎn)板塊、資源板塊存在溢價(jià)空間，半數(shù)板塊需謹(jǐn)慎定價(jià)。 按照近6個(gè)月的月均去化速度計(jì)算，2017年十三大板塊預(yù)計(jì)可售量的整體去化周期為10.8個(gè)月。十三大板塊分為兩大競(jìng)爭(zhēng)梯隊(duì)： 第一梯隊(duì)：去化周期＞平均值10.8月。濱江、大托暮云、大市府、月湖城北、高鐵新城以及省府紅星六大板塊2017年面臨“量大”或“去化速度相對(duì)較慢”局面，短期壓力較大，應(yīng)注意差異化競(jìng)爭(zhēng)，謹(jǐn)慎定價(jià)。 第二梯隊(duì)：去化周期＜平均值10.8月。中心、望城金星北、隆平高科、梅溪湖、含浦洋湖垸、芙蓉馬王堆以及麓谷七大板塊可售量處于中低位或去化速度快，短時(shí)間內(nèi)可能出現(xiàn)供不應(yīng)求，整體存在溢價(jià)空間，如果能夠較好利用2017年將成為開(kāi)發(fā)商攫取利益的板塊。 2、中長(zhǎng)期潛在供應(yīng) 住宅潛在供應(yīng)仍存，但開(kāi)發(fā)壓力減��；商辦潛在供應(yīng)巨大，需警惕未來(lái)開(kāi)發(fā)及后期經(jīng)營(yíng)壓力。 �。�1）土地待開(kāi)發(fā)量：3102萬(wàn)方，商住六四開(kāi) 近三年，土地交易量呈現(xiàn)階梯式下滑，待開(kāi)發(fā)量隨之減少，長(zhǎng)沙集中大量供應(yīng)土地時(shí)代已然結(jié)束；截止到2016年11月，長(zhǎng)沙整體待開(kāi)發(fā)總建面3102萬(wàn)方，其中商辦類(lèi)和住宅六四開(kāi)，住宅開(kāi)發(fā)壓力逐年減小。 �。�2）在售項(xiàng)目待開(kāi)發(fā)量：4976萬(wàn)方，主要集中在雨花區(qū)和岳麓區(qū) 據(jù)調(diào)研，長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)在售且2017年及以后仍有開(kāi)發(fā)地塊的項(xiàng)目共計(jì)177個(gè)，待開(kāi)發(fā)量共計(jì)4976萬(wàn)方；其中雨花區(qū)和岳麓區(qū)分別以1195萬(wàn)方、1162萬(wàn)方，仍為未來(lái)供應(yīng)量?jī)纱蠛诵膮^(qū)域，競(jìng)爭(zhēng)激烈；從單個(gè)項(xiàng)目待開(kāi)發(fā)量看，全市共有93個(gè)項(xiàng)目體量20萬(wàn)方以下，半數(shù)項(xiàng)目在1-2年內(nèi)將會(huì)清盤(pán)，淡出市場(chǎng)。 另外經(jīng)核實(shí)，在統(tǒng)計(jì)的近200個(gè)項(xiàng)目中，54%以上后期待開(kāi)發(fā)地塊主要偏向集中MALL、寫(xiě)字樓和酒店，未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)商辦類(lèi)物業(yè)將會(huì)扎堆上市，這類(lèi)物業(yè)去化速度慢，周期長(zhǎng)，運(yùn)營(yíng)管理更具考驗(yàn)。因此，在市場(chǎng)商辦類(lèi)庫(kù)存沒(méi)得到良好去化的大環(huán)境下，政府和開(kāi)發(fā)商需要尋找更好的途徑改善該類(lèi)物業(yè)扎堆上市和疏通消化通道。 Part 2 2017年新建商品房成交量?jī)r(jià) 1.謹(jǐn)慎樂(lè)觀，成交量理性下跌，供需保持基本平衡。 對(duì)長(zhǎng)沙近10年樓市規(guī)律研究顯示，政策環(huán)境寬松與銷(xiāo)量增減呈正向變動(dòng)，每一輪政策放松后必然帶來(lái)成交量的釋放，政策再收緊的高峰過(guò)后，成交量下滑。2016年長(zhǎng)沙樓市火爆井噴，成交量上升到前所未有的新高度，在政策環(huán)境不再寬松的明年，預(yù)計(jì)2017年成交量同比2016年下跌二到四成。 2.量跌價(jià)穩(wěn)，房?jī)r(jià)增速回落。 結(jié)合房地產(chǎn)發(fā)展周期，政策收緊后，首先反映在成交量上，隨之帶來(lái)成交價(jià)格的平穩(wěn)，甚至回調(diào)再平穩(wěn)，進(jìn)入另一種平臺(tái)期。 Part 3 2017年土地市場(chǎng) 2017年土地市場(chǎng)將供應(yīng)放量，開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆橛型S持，土地市場(chǎng)升溫。 被壓抑了近兩年的土地市場(chǎng)，在樓市去庫(kù)存卓有成效后，供應(yīng)端將有限放量，宅地供應(yīng)回升，支撐未來(lái)樓市健康發(fā)展。一方面，市場(chǎng)需要。為配合樓市去庫(kù)存，長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)連續(xù)兩年供應(yīng)緊縮，且商住比不斷提高，致使商業(yè)待開(kāi)發(fā)壓力增大而住宅潛在供應(yīng)有限；另一方面，政策支持。從中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，到長(zhǎng)沙市維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的七條措施，都不約而同提到了要增加住宅用地的供應(yīng)，促進(jìn)未來(lái)中長(zhǎng)期房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。 Part 4 規(guī)劃建設(shè) 2016，“十三五”規(guī)劃開(kāi)局年。多項(xiàng)交通設(shè)施集中兌現(xiàn)，多個(gè)區(qū)域規(guī)劃再度升級(jí)，多組榮譽(yù)稱號(hào)繼續(xù)加持……種種利好在幫助城市快速發(fā)展的同時(shí)，也刺激著城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。 1、對(duì)外交通路網(wǎng)集中兌現(xiàn)：加強(qiáng)城市間溝通，提升省會(huì)相對(duì)于地州市的城市首位度。 長(zhǎng)沙地鐵、航空、高鐵、公路客運(yùn)、磁浮等多種交通方式形成零距離對(duì)接，長(zhǎng)沙市民換乘各種交通方式都能在1小時(shí)左右完成，長(zhǎng)沙真正進(jìn)入“1小時(shí)換乘生活圈”。 2、多類(lèi)型交通路網(wǎng)規(guī)劃：市內(nèi)交通日趨完善，縱橫穿插，促進(jìn)板塊溝通，提升板塊價(jià)值。 如果說(shuō)軌道交通是城市的大動(dòng)脈，那么公交線路就是城市的毛細(xì)血管。打通家門(mén)口到地鐵口的“最后一公里”，才在真正意義上暢通了市民的出行。目前，長(zhǎng)沙城區(qū)共有164條公交線路與地鐵1、2號(hào)線接駁，公交與地鐵的接駁率達(dá)到91%，居全國(guó)前列。 3、湖南湘江新區(qū)“十三五”規(guī)劃出爐，大河西迎來(lái)前所未有的發(fā)展機(jī)遇。 �。�1）構(gòu)建“一主、三副、多點(diǎn)”的城市發(fā)展新格局，以及“兩走廊五基地”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間布局。 �。�2）十三五”期間，湘江新區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)12%、固定資產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)20%以上，到2020年，實(shí)現(xiàn)“突破三千億、領(lǐng)跑中西部、挺進(jìn)一方陣”的發(fā)展目標(biāo)。 4、2017年長(zhǎng)沙棚改面積217萬(wàn)平方米，繼續(xù)發(fā)力。 截至2016年11月底，長(zhǎng)沙市累計(jì)建設(shè)籌集各類(lèi)保障性住房22.83萬(wàn)套，其中公共租賃住房9.44萬(wàn)套、經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)物13.39萬(wàn)套，享受住房保障的家庭達(dá)23.02萬(wàn)戶（人）。 僅2016年一年，長(zhǎng)沙市就鋪排了129個(gè)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，截至11月底，全市已改造42646戶，完成了年度任務(wù)的100.72%。據(jù)悉，今年全市共發(fā)放棚改安置補(bǔ)貼7456戶、11.18億元。 2017年長(zhǎng)沙市棚戶區(qū)改造計(jì)劃開(kāi)工項(xiàng)目67個(gè)、計(jì)劃改造17182戶、計(jì)劃改造面積217萬(wàn)平方米。 Part 5 品牌集中度 1、品牌房企爭(zhēng)相擴(kuò)張，多途徑積極布局長(zhǎng)沙。 2016年萬(wàn)科、保利等老牌房企維持多盤(pán)聯(lián)動(dòng)，而新增外來(lái)房企熱情高漲，收購(gòu)競(jìng)地多面擴(kuò)張，其中融創(chuàng)、遠(yuǎn)洋、宜家、美的、中鐵城建以及陽(yáng)光城等房企均是首次進(jìn)駐，多方考量，深諳長(zhǎng)沙發(fā)展?jié)摿Α?/p> 2、“搶地”熱潮頻頻上演，助推長(zhǎng)沙樓市持續(xù)向上。 長(zhǎng)沙市場(chǎng)的成熟度和熱度開(kāi)始吸引新品牌房企進(jìn)駐，展開(kāi)與老牌房企的角逐，市場(chǎng)活躍度增強(qiáng)。 Part 6 客群變化預(yù)測(cè) 1、目標(biāo)客群重構(gòu)，外省客戶減少，長(zhǎng)沙及地州市比例不減，此類(lèi)客群對(duì)價(jià)格更敏感，更看重產(chǎn)品性價(jià)比，因此明年各項(xiàng)目，應(yīng)注重產(chǎn)品品質(zhì)展示和營(yíng)銷(xiāo)體驗(yàn)，合理定價(jià)。 2016年8、9月份，長(zhǎng)沙經(jīng)歷一波投資客集中涌入期，雙外客戶購(gòu)房比例一度達(dá)到高峰，最后一季度，又回歸正常水平�？傮w來(lái)看，外省市購(gòu)房者成交占比由2015年的11%，提高到2016年的15%；本省外地購(gòu)房者成交占比由2015年的42%，提高到2016年的49%，地州市居民依然是在長(zhǎng)沙購(gòu)房不容忽視的龐大群體。 2016年國(guó)慶之后，隨著一線及二線熱點(diǎn)城市信貸的收緊，長(zhǎng)沙樓市政策環(huán)境也由商業(yè)銀行自發(fā)地開(kāi)始結(jié)束寬松，投資客戶逐漸被擠出。據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，10月認(rèn)購(gòu)客戶中，按地域來(lái)看，雙外人群占比整體平均下滑30%，最后兩個(gè)月，雙外客戶聲音更小。按置業(yè)需求來(lái)看，自住訴求的群體比例相對(duì)回升，至七成。 隨著目標(biāo)客群的重構(gòu)，預(yù)計(jì)2017年長(zhǎng)沙樓市外省客戶占比減少、地州市客戶占比增加，他們相對(duì)來(lái)說(shuō)對(duì)價(jià)格更敏感，更看重產(chǎn)品性價(jià)比，因此各項(xiàng)目應(yīng)理性定價(jià)，突出產(chǎn)品品質(zhì)，注重展示面的打造和營(yíng)銷(xiāo)體驗(yàn)感的優(yōu)化。 2、近幾年，長(zhǎng)沙購(gòu)房客戶主力來(lái)源于地州市，投資投機(jī)性需求穩(wěn)定在較低水平，雙外客戶被擠出后，對(duì)于長(zhǎng)沙樓市成交量的變動(dòng)影響中長(zhǎng)期較弱。 隨著城市競(jìng)爭(zhēng)力的提升，省會(huì)城市的吸附力顯著升級(jí)，地州市居民在長(zhǎng)沙購(gòu)房占比維持第一位，占長(zhǎng)沙購(gòu)房客戶的49%。湖南省常住人口6783萬(wàn)人，年均常住人口增長(zhǎng)49萬(wàn)人，即使占比15%的外地投資客戶被擠壓出局，地州市客戶的增量，未來(lái)仍可支撐一大批的購(gòu)房需求。 Part 7 總結(jié)與建議 2017年長(zhǎng)沙樓市平穩(wěn)回歸，謹(jǐn)慎樂(lè)觀。供應(yīng)量維持較低水平，成交量高位回落至近五年平均水平，整體供求關(guān)系基本平衡，房?jī)r(jià)平穩(wěn)、增速回落，二手房市場(chǎng)持續(xù)火爆，存量房被盤(pán)活，市場(chǎng)健康發(fā)展。 進(jìn)入穩(wěn)定平臺(tái)期的長(zhǎng)沙樓市，細(xì)部差異化特征不容忽視。 第一，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)分化愈加明顯。2012年開(kāi)始，住宅和商辦類(lèi)物業(yè)宗地建筑面積配比已經(jīng)發(fā)生變化，但商辦開(kāi)發(fā)完全被龐大的住宅庫(kù)存掩蓋。歷經(jīng)2年猛力去庫(kù)存措施，至2016年底，住宅去化周期大大縮減，商辦去化壓力浮出水面，當(dāng)前庫(kù)存去化周期長(zhǎng)，再加上后續(xù)待上市量，長(zhǎng)沙商辦物業(yè)的“高燒”癥狀嚴(yán)重并將持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間，需亟待形成類(lèi)似“商轉(zhuǎn)住”等有效解決途徑。 第二，板塊格局已然形成，初步分化定型。綜合因素差異推動(dòng)板塊“不均衡”發(fā)展，即熱點(diǎn)板塊和次熱點(diǎn)板塊，由于區(qū)域景觀、教育、交通、認(rèn)知度等占有或發(fā)展水平不一，導(dǎo)致板塊銷(xiāo)售速度、價(jià)格出現(xiàn)梯隊(duì)分化。 基于2017年市場(chǎng)環(huán)境分析，對(duì)于買(mǎi)賣(mài)雙方給予如下建議： 開(kāi)發(fā)企業(yè)層面： 1. 要時(shí)刻關(guān)注政策變化，新老項(xiàng)目定價(jià)遠(yuǎn)離價(jià)格紅線。2017年，樓市進(jìn)入新一輪調(diào)整階段，仍需警惕行政監(jiān)管對(duì)于推貨節(jié)奏和營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)的影響； 2. 對(duì)雙外客戶限制政策，刪減了客戶基數(shù)，但是符合條件的購(gòu)買(mǎi)力客戶卻愈發(fā)清晰，應(yīng)密切關(guān)注自住型客戶對(duì)價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)規(guī)律，理性定價(jià)，保證出貨暢通； 3. 2017年，板塊間的競(jìng)爭(zhēng)加劇，競(jìng)爭(zhēng)板塊或者同質(zhì)化板塊價(jià)格調(diào)整，會(huì)導(dǎo)致片區(qū)目標(biāo)客群重構(gòu)，需緊抓結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，先跑先贏； 4. 樓市調(diào)整期，正是擴(kuò)張好時(shí)機(jī)，拿地窗口期，可根據(jù)擴(kuò)張策略，積極布局。 置業(yè)者層面： 1. 考慮到全國(guó)政策輪動(dòng)效應(yīng)和樓市周期，類(lèi)似于2016年前三季度極寬松的政策環(huán)境難以持續(xù)，加之，經(jīng)過(guò)8、9月份，房?jī)r(jià)已上漲成為事實(shí)，盡量在政策收緊前，選擇能夠承受的物業(yè)； 2. 2017年房企供應(yīng)上升且較為集中，可在供應(yīng)相對(duì)充裕的時(shí)間區(qū)間擇機(jī)購(gòu)房； 3. 宜選擇地鐵口、學(xué)區(qū)或人口相對(duì)集中的區(qū)域置業(yè)，保值增值空間更大； 4. 二手房與新房的價(jià)格差仍然較大，市場(chǎng)潛在房源充足，可以選取價(jià)格合適二手房入手。 |