| TOPIC5 2016長沙二手房市場 |
Part 1 近六年來長沙市內(nèi)六區(qū)二手房成交情況
從近六年長沙市內(nèi)六區(qū)二手房成交數(shù)據(jù)來看，長沙市內(nèi)六區(qū)二手房成交呈現(xiàn)波浪式上升趨勢，這與長沙市房地產(chǎn)市場總體表現(xiàn)趨于一致。從成交量來看，2014年長沙市內(nèi)六區(qū)二手房處于一個相對低谷，2015年開始反彈，成交量上揚；2016年達到一個歷史高點，特別是2016年隨著國家去庫存政策的推行，諸多利好政策疊加使得二手房市場成交明顯放量，其中二手住宅成交量幾乎與2014年和2015年成交量之和相當。
Part 2 近六年來長沙市房產(chǎn)一、二級市場交易量對比
近六年來，長沙市內(nèi)六區(qū)房產(chǎn)一、二級市場交易量比值逐步縮小，從2011年的4.96到2016年的3.01，特別是內(nèi)六區(qū)一、二手房市場交易量差距更小，從2011年的4.86到2016年的2.86，這表明長沙市特別是內(nèi)六區(qū)二手房市場正逐步變得成熟。
Part 3 2016年長沙內(nèi)六區(qū)二手房市場
2016年全年長沙市內(nèi)六區(qū)二手房成交面積663.78萬平方米，同比增長61.2%。其中住宅成交面積約607.32萬平方米，同比增長63.6%。同新房市場一樣，2016年長沙市內(nèi)六區(qū)二手房成交同樣創(chuàng)下歷史新高；全年12個月，除年初兩月和受不動產(chǎn)登記行政職能調(diào)整因素影響的9月二手房成交相對低迷外，其余十個月二手房成交量都處于高位，月成交量均大45萬平方米；特別是11月因長沙市和湘江新區(qū)相繼出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，使得新房成交受挫，內(nèi)六區(qū)二手房成交創(chuàng)下歷史新高達到78.65萬平方米，隨著新房調(diào)控進一步收緊和2017年調(diào)控政策的不確定性，12月內(nèi)六區(qū)二手房成交量突破90萬平方米、其中住宅成交量突破70萬平方米的歷史單月天量。
Part 4 面積段結(jié)構(gòu)
從成交戶型結(jié)構(gòu)來看，長沙市整體需求主要以改善性需求為主，一手房和二手房90-144平米戶型占比均超過一半以上。具體來看，90平米以下戶型結(jié)構(gòu)二手房占比達39%，高于新房同面積段9個百分點，90-144平方米戶型段二手房占為51%，低于新房9.33個百分點。通過二手房成交戶型主力和新房成交戶型主力的變化可以大膽的推測，置換人群大量增加，推動了改善型需求在長沙的釋放。
Part 5 長沙市二手房市場發(fā)展趨勢
1、成交量繼續(xù)處于高位，預(yù)計三年內(nèi)將再創(chuàng)新高。
2016年長沙市二手住宅成交量創(chuàng)下歷史新高，而由于今年一手房成交量較大，特別是一些投資者利用杠扛進入房地產(chǎn)市場，由于二手房受稅收政策特別是增值稅年限影響較大，在政策不明朗且房地產(chǎn)投資者急于套現(xiàn)的心理影響下，預(yù)計今年所購房屋將在3年內(nèi)大量拋售；同時長沙市隨著長沙市二手房市場越來越成熟，預(yù)計三年內(nèi)長沙二手房成交將會再創(chuàng)歷史新高。
2、主城核心區(qū)價格補漲空間較大。
根據(jù)長沙市房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)各板塊住宅成交價格指數(shù)顯示，全市住宅城房指數(shù)增長最塊的板塊為河西板塊，漲幅為8.73%，而增長最慢的板塊為中心板塊，漲幅為2.01%。從全市城市配套情況來看，中心板塊相關(guān)城市配套如教育、醫(yī)療、商業(yè)、交通等配套最為齊全，且人流量和人口居住密度最大；但由于2016年長沙市房地產(chǎn)市場為新房帶動二手房，而中心城區(qū)新房推盤量不大，因此對二手房市場拉動作用不明顯，所以從長期來看，主城核心區(qū)價格補漲空間大。
3、熱點區(qū)域出現(xiàn)新房和二手房價格剪刀差，市場潛力較大
2016年長沙市房地產(chǎn)市場發(fā)展呈現(xiàn)明顯的區(qū)域差異性，部分熱點區(qū)域如梅溪湖板塊、濱江板塊等持續(xù)發(fā)力，出現(xiàn)了量價齊漲現(xiàn)像，同時也帶動了這些區(qū)域二手房的發(fā)展。但相比于新房市場，二手房具有交易過程復(fù)雜且時間長、成交價格不透明、價格受買賣雙方信息不對稱影響等缺點，使得熱點區(qū)域部分二手房表現(xiàn)為急于變現(xiàn)，以明顯低于新房的價格出售，導(dǎo)致這些區(qū)域出現(xiàn)價格剪刀差。一般來說，新房價格漲幅越大，這種價格剪刀差越明顯，因此購買熱點區(qū)域二手房也是一種較好選擇。
4、受房地產(chǎn)市場調(diào)控影響，二手房將走出獨立行情
從歷次長沙市房地產(chǎn)市場調(diào)控政策來看，二手房市場均不在調(diào)控政策范圍內(nèi)。從2016年11月長沙市和湘江新區(qū)發(fā)布的調(diào)控政策來看，調(diào)控對象均為一手房市場，且重點對新房供應(yīng)量進行精準調(diào)控，使得購房者只能進入二手房市場。從成交結(jié)果來看，11月二手房成交量創(chuàng)下月成交量新高；而新房成交量環(huán)比下滑，在房過產(chǎn)市場調(diào)控大背景下，二手房市場已走出獨立行情，若長沙市繼續(xù)對一手房房源供應(yīng)進行限制，且未對稅收政策特別是增值稅征收年限收緊，這種獨立行情將會持續(xù)下去。 |