| TOPIC4 2016長沙新建商品房市場 |
新建商品房市場全年火爆，成交量、均價創(chuàng)新高，去庫存取得了非常突出的效果，目前全市庫存在6個月左右，部分片區(qū)供不應(yīng)求現(xiàn)象突出，外來投資客帶動了市場價格的全面上揚(yáng)，大部分開發(fā)企業(yè)在今年取得了良好的業(yè)績。 Part 1 長沙新建商品房市場總體分析 1、全市商品房供銷情況 2016年全市商品房去庫存效果顯著，成交量環(huán)比增長37%，創(chuàng)歷史天量，價格同步上揚(yáng)。 2016年全市供應(yīng)商品房2031萬方，同比增加17%；成交2892萬方，同比增加37%，均價7624元/㎡，同比上漲7%。供應(yīng)相對減少，成交環(huán)比大增，2016年為消化之前積壓的庫存，銷售顯著. 2016年全市銷售金額2205億元，同比2015年的1503億元，上漲47%；在全國10萬億銷售市場中，占據(jù)超過1/50的市場份額，二線長沙的市場前景將引發(fā)關(guān)注。 2、內(nèi)六區(qū)商品房供銷情況 2016年內(nèi)六區(qū)商品房供應(yīng)1638萬方，同比2015年的1728萬方，減少5%。成交2196萬方，同比上漲17%，均價8460元/㎡，同比上漲12%。市場下半年成交火爆，量價齊漲幅度之高十年一遇。相對全市來說，成交與供應(yīng)相對穩(wěn)定，振蕩幅度遠(yuǎn)小于全市；價格上漲幅度則遠(yuǎn)高于全市，內(nèi)六區(qū)價格上漲動力更充足。 2016年內(nèi)六區(qū)銷售金額1858億元，同比2015年的1415億元，同比上漲31%，占全市總成交金額的84.26%。 3、長沙市房地產(chǎn)市場品牌集中度分析 2016年長沙樓市TOP10房企市場集中度接近20%，品牌房企掌握市場話語權(quán)，資本的力量在長沙顯露 。 回首2016，整體來說，是房企收獲的一年，也是房地產(chǎn)市場加速洗牌的一年。2016市場發(fā)展呈現(xiàn)先抑后揚(yáng)之勢，銷售創(chuàng)歷史新高；業(yè)績加碼，房地產(chǎn)行業(yè)分化加劇，品牌房企市場集中度不斷提升；長沙市排名前十的房企市場份額由2014的17.89%升為2016年的19.10%，較之市場相對沉寂的2015年，同比更是增長3.50個百分點(diǎn)。目前全國排名前二十強(qiáng)的開發(fā)商已有17家進(jìn)入長沙，前三十強(qiáng)已有21家進(jìn)入長沙。 Part 2 商品住宅市場 1、長沙市商品住宅供銷情況 2016年全市商品住宅去庫存效果顯著，供應(yīng)減少8%，成交量增長54%，價格升至新高。 2016年全市供應(yīng)商品住宅1429萬方，同比減少8%。成交2628萬方，同比上漲54%，均價6389元/㎡，同比上漲8%。供應(yīng)相對減少，成交環(huán)比大增。全市銷售金額1679億元，同比2015年的1008億元，上漲67%。 2、內(nèi)六區(qū)商品住宅供銷概況 2016年長沙內(nèi)六區(qū)商品住宅成交量價齊升，特別是下半年“金九銀十”成交放量，這一階段市場出現(xiàn)供不應(yīng)求，住宅價格上漲尤為明顯。 2016年內(nèi)六區(qū)供應(yīng)商品住宅1216萬方，同比下跌1%，與2015年相比減少14萬方。成交2014萬方，同比漲49%，均價6966元/㎡，同比上漲3%，相比2015年價格上漲181元。 2016年內(nèi)六區(qū)銷售金額1403億元，同比上漲53%，占全市成交金額83.56%。 分月度看2016年住宅成交高潮出現(xiàn)在下半年，“金九銀十”期間成交最為火爆，2016年月均成交量突破200萬方。 3、長沙市內(nèi)六區(qū)各區(qū)商品住宅市場概況 2016年，由于岳麓區(qū)量價領(lǐng)漲全市，整個湘江新區(qū)成最大受益區(qū)。 同時，2016年內(nèi)六區(qū)各區(qū)商品住宅供求比創(chuàng)下新的最低記錄，2016年供應(yīng)和成交仍集中于岳麓區(qū)，岳麓區(qū)供應(yīng)面積占內(nèi)六區(qū)的26%，成交面積占內(nèi)六區(qū)的30%，均位居長沙市場第一。 從供求比來看，各區(qū)域供求關(guān)系趨于緊張，尤其是天心區(qū)和岳麓區(qū)市場，供求比達(dá)0.48、0.53。 4、長沙市城區(qū)商品住宅成交結(jié)構(gòu) 從2016年主城區(qū)的新建商品住宅成交數(shù)據(jù)來看，長沙房地產(chǎn)已逐步進(jìn)入改善型市場，大面積段產(chǎn)品需求進(jìn)一步擴(kuò)大。 2011-2014年，長沙市住宅去化以100平米以下戶型為主，100平米以下的純剛需戶型占比均超過40%，100平米以下面積累計(jì)成交達(dá)700萬方。該部分客戶在未來的幾年內(nèi)具有換房需求。 2015年-2016年，100平米以下的剛需戶型占比下降到35%，較2013-2014年下降5個百分點(diǎn)，長沙已經(jīng)邁入改善型市場。 從不同區(qū)間成交集中度分析，高層普通住宅成交價格在6000-8000元/平方米區(qū)間的商品房，50-70萬總價接受度最高，90-100面積段最受歡迎。 而高層普通住宅成交價格8000-10000元/平方米的商品房，90-100萬總價接受度最高，110-200面積段最受歡迎。 從近幾年的住宅成交結(jié)構(gòu)變化看出，2016年是高端住宅需求迅速釋放的一年，其所占比重有進(jìn)一步擴(kuò)大趨勢。 5、長沙市內(nèi)六區(qū)商品住宅庫存情況 2016年底長沙市內(nèi)六區(qū)商品住宅庫存降至766萬方，去化周期4個月，市場存量偏緊。 截至2016年底，長沙市內(nèi)六區(qū)商品住宅存量面積為766萬方，同比2015年下降45.6%，整體去化周期4個月，較2015年底減少9個月。結(jié)合政策和11月/12月成交量判斷，市場存量將穩(wěn)定在6-10月左右的存量偏緊水平。 從區(qū)域市場看，岳麓區(qū)、雨花區(qū)各占比27%，整體來說，除望城區(qū)以外其余區(qū)域住宅存量比例均下跌。 從各面積段存量看，大面積段段戶型存量占比同比下滑，小面積段戶型存量占比同比上升，存量占比呈平均化趨勢。 6、長沙市區(qū)各板塊商品住宅銷售與存量 梅溪湖板塊為2016長沙樓市最熱市場實(shí)至名歸，銷量位列第一，而紅星板塊則勇奪第二，不容小覷。 庫存方面紅星也是目前庫存較高的片區(qū)，梅溪湖由于后期投入建設(shè)量較大，目前的庫存也開始增加。 Part3 長沙市內(nèi)五區(qū)商業(yè)用房與寫字樓市場 1、內(nèi)五區(qū)商業(yè)用房市場概況 2016年長沙市內(nèi)五區(qū)商業(yè)用房供應(yīng)面積有所下降，內(nèi)五區(qū)市場供應(yīng)188萬方，同比減少9.58%；成交60萬方，同比增加20.23%；成交均價27514元/㎡，同比上漲19.06%。 從月度數(shù)據(jù)看，除11月表現(xiàn)較好以外，其它月份供應(yīng)量均較少。而成交方面主要集中在3、6、10、12月，其中3月五區(qū)商業(yè)用房成交7.17萬方。 2、內(nèi)五區(qū)各區(qū)商業(yè)用房供銷情況 2016年商業(yè)用房雨花區(qū)供應(yīng)量最大，岳麓區(qū)成交最火，開福區(qū)價格最高。 從商業(yè)用房供應(yīng)來看，雨花區(qū)為主力區(qū)域，占比39%，其次為開福區(qū)和岳麓區(qū)，分別占比15%、34%。 從商業(yè)用房成交來看，以岳麓區(qū)為主，占比35%。其次為雨花區(qū)和開福區(qū)，分別占比30%、22%。 2016年內(nèi)五區(qū)商業(yè)用房市場開福區(qū)銷售均價位于最高位，達(dá)40341元/㎡。 3、內(nèi)五區(qū)寫字樓市場概況 2016年寫字樓市場競爭加劇，供應(yīng)量減少，銷量增加58%，價格有所回升但未破前期高點(diǎn)。 2016年內(nèi)五區(qū)寫字樓市場供應(yīng)144.12萬方，同比減少9%；成交65.73萬方，同比增加58%；成交均價13564元/㎡，同比上漲32%。長沙內(nèi)五區(qū)寫字樓市場2009年前發(fā)展緩慢，10年開始快速發(fā)展，而后更是歷經(jīng)2次爆發(fā)，一次是2012年，一次是2014年，一方面因前期的限購影響下，房企開發(fā)轉(zhuǎn)向，大量開發(fā)商辦物業(yè)，另一方面是因?yàn)檎乜匾?guī)劃商業(yè)占比提高，規(guī)劃逼迫下房企不得不開發(fā)商辦物業(yè)，2016年受前期銷量減少影響，供應(yīng)迅速調(diào)整，出現(xiàn)大幅下滑。 從月度數(shù)據(jù)來看，2016年寫字樓供應(yīng)趨勢線波動較大，其中3月無寫字樓供應(yīng)。成交除2、3、7小幅下降外，其他月份基本處于上升。 4、內(nèi)五區(qū)寫字樓庫存情況 2016寫字樓銷量增加，庫存周期降至56個月，庫存量攀至新高。 內(nèi)五區(qū)寫字樓存量逐年攀升，2016年末至321萬方。隨著新增供應(yīng)的快速增加，存量從2012年的88萬方增加到2014年的211萬方，尤其2014年存量增速高達(dá)76%，2016年庫存持續(xù)增至321萬方，去化周期長達(dá)56個月，庫存壓力巨大。 分區(qū)來看，岳麓、雨花去化壓力最大。存量目前集中于雨花區(qū)和岳麓區(qū)，其中雨花區(qū)存量為內(nèi)五區(qū)最高，達(dá)到93萬方，占比高達(dá)29%；而開福區(qū)為內(nèi)五區(qū)中去化周期最長的區(qū)域，長達(dá)137個月。 Part 4 長沙市房地產(chǎn)市場健康狀況測度 根據(jù)我市房地產(chǎn)市場健康狀況測度分析，2016年我市房地產(chǎn)市場健康度綜合得分為2.36，比2015年下降了0.06點(diǎn)，但仍處于健康區(qū)間。 一級指標(biāo)二級指標(biāo)評價標(biāo)準(zhǔn)原始值健康度評價 正�；菊．惓� 價格健康度指標(biāo)房價收入比小于77～8大于87.11正常 房價增長率與CPI增長率之比1.52～3.783.78～4.91或0.39～1.52＞4.91或＜0.396.61異常 房價增長率與居民可支配收入增長率之比0.26～0.630.63～0.81或0.08～0.26＞0.81或＜0.081.49異常 月供與家庭收入之比(%)30以下30～50大于5041.88基本正常 規(guī)模健康度指標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)投資額與全社會固定資產(chǎn)投資額之比(%)22～3030～37或15～22＞37或＜1518.67基本正常 房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長率與全社會固定資產(chǎn)投資額增長率之比0.88～1.961.96～2.50或0.34-0.88＞2.50或＜0.341.61正常 商品房新開工面積與施工面積之比(%)27～3333～40或20～27＞40或＜2018.8異常 供需健康度指標(biāo)商品房供銷比0.9～1.11.1～1.2或0.8～0.9＞1.2或＜0.80.63異常 空置率(%)15～1010～5或25～15＜5或＞2510.36正常 二次及以上置業(yè)者購房比例(%)＜1010～15＞1515.01異常 商品住宅去化周期(月)[12,15][6,12）或(15,24][0，6)或(24，+∞)4異常 結(jié)構(gòu)健康度指標(biāo)房產(chǎn)一、二級市場成交面積比率之比2.35～3.723.72～4.41或1.66～2.35＞4.41或＜1.663.01正常 換手率(%)9～1313～17或5～9＞17或＜516.73基本正常 普通商品住房供應(yīng)面積占比(%)70～8585～90或60～70＞90或＜6078.01正常 房地產(chǎn)市場健康度綜合評價（2.33，3][1.67，2.33][1，1.67）2.36正常 從各指標(biāo)值來看，正常指標(biāo)值5個，基本正常指標(biāo)3個，異常指標(biāo)6個，與2015年相比，三類指標(biāo)個數(shù)相同。 具體來看，2016年我市四類指標(biāo)中，規(guī)模健康度、結(jié)構(gòu)健康度指標(biāo)相對正常，僅1個異常指標(biāo)；價格健康度、供需健康度指標(biāo)異常率相對較高，有5個異常指標(biāo)。由于2016年長沙房價持續(xù)增長，CPI以及居民可支配收入增長率相對房價來說，增長率略低，因此價格健康度指標(biāo)有兩個異常，另外兩個也處于基本正常區(qū)間。今年房地產(chǎn)開發(fā)投資雖增長兩成多，新開工面積、施工面積均同比增長，因此規(guī)模健康度指標(biāo)僅商品房新開工面積與施工面積之比指標(biāo)異常。至于供需健康度指標(biāo)，2016年樓市大火，成交量猛增，而新增供應(yīng)同比下降，供銷比持續(xù)走低，并且樓市去庫存效果超出預(yù)期，去化周期直線下滑，同時改善型需求有所增長，置換率有所增長，因此供需健康度三個指標(biāo)進(jìn)入異常區(qū)間。至于結(jié)構(gòu)健康度，則無異常指標(biāo)。 總的來說，2016年全市房地產(chǎn)市場健康度基本正常，商品房存量大量消化，在四季度房價得到有效控制后，健康度指標(biāo)進(jìn)一步轉(zhuǎn)好。 Part 5 2016長沙新建商品房市場結(jié)論 1、2016年長沙商品房市場成交量創(chuàng)歷史天量，銷售金額突破2000億，占全國房地產(chǎn)10萬億市場的1/50，全國性品牌開發(fā)商搶灘長沙加速。長沙TOP10房企市場集中度接近20%，品牌房企市場話語權(quán)增大不可逆； 2、長沙內(nèi)六區(qū)商品住宅銷量增加49%，下半年市場熱度加速量價齊漲，全年價格保持穩(wěn)定增長2.6%，為6966元/平方米； 3、長沙全面邁入改善型市場，隨著價格差距的拉大，各類產(chǎn)品成交分化明顯，剛需對價格敏感，當(dāng)前主流改善市場對110-120平方米戶型青睞有加； 4、目前長沙內(nèi)六區(qū)商品住宅存量766萬方，庫存周期4個月，月度成交量已經(jīng)回到80—100萬方的正常水平； 5、2016房地產(chǎn)市場處于基本健康的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場供需相對均衡，全年房價增長幅度較大同時成交量劇增，在未來調(diào)控的壓力下，市場將進(jìn)入一個相對穩(wěn)定的平臺期。 |