| TOPIC2 中部六省省會城市對比分析 |
隨著“中部崛起”戰(zhàn)略的實(shí)施，城市之間的競爭也越來越激烈，中部六省省會城市發(fā)展到底如何？長沙和其他中部省會城市相比，有哪些優(yōu)勢和特點(diǎn)，又有哪些短板需要補(bǔ)足？在今年中部房地產(chǎn)市場火熱發(fā)展的形勢下，本次白皮書對長沙乃至中部六省省會城市當(dāng)前的發(fā)展情況做統(tǒng)一梳理。 Part 1 經(jīng)濟(jì)體量比較 1、長沙GDP及增幅居第二位，人均GDP領(lǐng)跑中部六省。 從經(jīng)濟(jì)總量來看，1-3季度中部六省省會中武漢最大，GDP超8000億元；長沙居第二，6720億元。 增幅來看，中部六省省會各市同比增幅均超過全國平均增幅（6.7%），長沙同比增幅9.1%，超過全國增幅2.4個百分點(diǎn)，增幅在中部六省省會中居第二位，僅次于合肥。 2016年上半年長沙人均GDP為57590元，領(lǐng)跑中部各省會城市。 2、長沙全社會固定資產(chǎn)投資在中部六省省會中居第三位，增幅居第二位。 從固定資產(chǎn)投資規(guī)模來看，中部六省省會城市前4位差距相對較小。長沙1-3季度全社會固定資產(chǎn)投資4904億元，居第三位，比上半年前進(jìn)一位。 從增長率來看，除武漢外，其余城市同比增幅均超過全國增幅（8.2%）。長沙同比增幅13.7%，高于全國增幅5.5個百分點(diǎn)，增幅在中部六省省會中居第二位。 3、長沙城鎮(zhèn)居民人均可支配收入躍居中部六省省會首位，長沙人錢袋子更厚實(shí)。 2016年1-3季度長沙城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為33300元，居中部六省省會城市首位，增長率8.5%，位列第三。 4、長沙千萬人口城市逐漸形成。 人力資本是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要投入要素之一。2015年末長沙常住人口743萬人，中部六省省會城市中排名第四。人口增長率1.7%，位列第三。 Part 2 房地產(chǎn)市場比較 1.房地產(chǎn)投資 長沙房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額在中部六省省會城市中居第四位；占固定資產(chǎn)投資比例為18.87%，處于基本正常狀態(tài)。 2.新房去化 長沙新增供應(yīng)量居第三位，成交量居第二位，供不應(yīng)求趨勢最強(qiáng)烈。 從商品住宅新增供應(yīng)量來看，1-11月武漢新增供應(yīng)最大，為1965萬方。鄭州、合肥居第二梯隊(duì)。長沙1-11月商品住宅供應(yīng)1063萬方，同比下降3.07%。 成交來看，長沙1-11月新建商品住宅成交1866萬方，僅次于武漢，遠(yuǎn)高于其他城市。同比增幅來看，除合肥以外，中部六省省會其他城市均是同比正增長，其中鄭州、太原增幅較大超過50%，長沙同比增幅42.93%，居第三位。長沙供銷比0.57，比值最小，供不應(yīng)求趨勢最強(qiáng)烈。 3.房價比較 長沙價格上漲明顯，但仍遠(yuǎn)落后于中部其他城市。 借助2016年席卷全國的房價上漲，包括長沙在內(nèi)的中部六省省會城市房價均穩(wěn)步上漲。合肥、鄭州1-11月累計(jì)均價破萬，3個城市11月單月均價在10000元/平米以上，合肥11月均價更是沖上16180元/平米，在中部六省中均價最高。長沙無論累計(jì)價格或單月價格均遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他省會城市。 4.房價收入比 長沙房價收入比最合理 2015年，中部六省省會城市的房價收入比除長沙外全部高于我國平均房價收入比的合理區(qū)間上限，房價收入比基本在7-8的區(qū)間內(nèi)（詳見附表）。其中房價收入比最高的南昌為8.30，排名末位的長沙為6.90。 巨大的住宅供應(yīng)量是導(dǎo)致長沙房價偏低的重要原因之一。數(shù)據(jù)顯示，2011-2015年長沙內(nèi)六區(qū)商品房供應(yīng)7723萬方，成交6459萬方，供銷缺口超過1000萬方。加上大體量的單位自建房，樓市的供銷失衡助推了長沙成為中部城市價格洼地。 2016年1-11月累計(jì)新建商品住宅均價漲幅達(dá)到13%，可以預(yù)計(jì)房價上漲幅度超過人均收入，房價收入比有一定上升。 5.住宅存量比較 長沙去化周期低于6個月，去庫存已非主要任務(wù)。 2015年11月底，中部六省省會城市以武漢和長沙商品住宅庫存量最大，分別為1902萬方、1270萬方；去化周期分別為9、10個月，去庫存壓力大。2016年以去庫存為主基調(diào)，至2016年11月底兩市庫存大幅減少，去化周期下降至6月以下，去庫存成果斐然。合肥市2015年11月底庫存僅417萬方，去化周期5個月，直接催生了合肥2016年樓市房價暴漲，下半年擠壓合肥等外地投資客向長沙轉(zhuǎn)移。 6.政策調(diào)控力度對比 如前文所述，長沙未明文出臺限購限貸，政策較溫和。 從政策內(nèi)容來看，調(diào)控涉及限購、限貸等對市場影響最為關(guān)鍵的方面。此外，加大住宅用地供應(yīng)、嚴(yán)控地價、加強(qiáng)住房銷售管理、限制網(wǎng)簽價格上漲等同樣是此次調(diào)控的極重要措施。中部六省省會城市中，長沙調(diào)控強(qiáng)度最低，目前長沙雖未明文出臺限購限貸政策，但銀行基于風(fēng)險(xiǎn)評價，以及全國調(diào)控收緊的影響，對于外地客戶信貸環(huán)境已較前期明顯收緊。 7.總結(jié) 1. 2016年1-3季度長沙GDP及增幅居中部六省省會城市第二位、人均GDP居第一位、固定資產(chǎn)投資居第三位、房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額居第四位、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入居首位、2015年末常住人口排名第四。前11月新建商品住宅成交量居第二位、房價居末位、存量及去化周期均降至歷史最低、累計(jì)購地供銷比最低。長沙各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和房地產(chǎn)市場各項(xiàng)數(shù)據(jù)在中部六省省會城市中處于中等偏上的位置。因此應(yīng)加快城市建設(shè)，落實(shí)城建規(guī)劃、加強(qiáng)人口吸附能力。長沙作為“星城”，連續(xù)被評為最具幸福感城市，發(fā)展令人期待。 2. 房地產(chǎn)方面預(yù)計(jì)2017年土地供銷小幅上升，累計(jì)購地供銷比偏低的情況不會改變，未來商品房潛在供應(yīng)減少，短期整體可售量仍維持低位。需求相對走弱，新房成交量在2016年的基礎(chǔ)上回落，市場回歸理性。價格維持2016年10月水平波動，整體成交均價回歸理性。 |