| TOPIC1 2016宏觀政策分析 |
Part 1 2016年中國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行基本情況分析 1、三大指數(shù)顯示實(shí)體經(jīng)濟(jì)回升，ＧＤＰ保持預(yù)期增長(zhǎng)，低位企穩(wěn)，預(yù)計(jì)明年經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)健，有向下壓力。Ｍ２增速放緩，ＣＰＩ維持在２％左右，ＰＰＩ回升，ＰＭＩ擴(kuò)張，通脹壓力減輕。 三大指數(shù)回升，整個(gè)市場(chǎng)氛圍明顯好轉(zhuǎn)，鐵路貨運(yùn)量從八月份開始，走出連續(xù)以來(lái)負(fù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，并逐月上升。工業(yè)用電量則除一月外，全年處于正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，一改過(guò)去連續(xù)12個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)的局面，可以看到經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的成效；至于銀行中長(zhǎng)期貸款，信貸規(guī)模增長(zhǎng)明顯，除2月份與4月份以外，其余月份同比均有較大幅度增長(zhǎng)，居民中長(zhǎng)期貸款大幅增加，流向房地產(chǎn)的信貸增加較多，帶動(dòng)了樓市價(jià)格的上漲。 2016年GDP增速為6.7%，繼續(xù)創(chuàng)下新低。但是基本符合市場(chǎng)預(yù)期，顯示低位企穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)健；GDP平穩(wěn)增長(zhǎng)，但下行壓力仍在，預(yù)計(jì)明年將繼續(xù)下降。 2016年CPI穩(wěn)定在2.0％左右，PPI同比降幅受價(jià)格回暖影響而持續(xù)收窄，并于九月份實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。ＰＭＩ指數(shù)從三月份開始，穩(wěn)定在50及以上，工業(yè)生產(chǎn)企穩(wěn)。 2、M1 M2剪刀差分析 M1M2的差距在2016年達(dá)到歷史新高，這與房地產(chǎn)在2016年的發(fā)展有很大關(guān)系。個(gè)人定期存款大量減少，成了房地產(chǎn)企業(yè)的活期存款了。個(gè)人用存款買房，房地產(chǎn)企業(yè)拿到錢以后，未必投資，因?yàn)闄C(jī)會(huì)成本降低，實(shí)際上觀察到的今年4月后，房地產(chǎn)企業(yè)投資整體來(lái)看增速在下降。從某種意義上講，2016年去庫(kù)存效果非常好，但從金融角度，可以反映出很多問(wèn)題。去庫(kù)存確實(shí)是去掉了，從M1的角度講，轉(zhuǎn)變成大量的房地產(chǎn)的活期存款，并沒有進(jìn)入需要的實(shí)體經(jīng)濟(jì)和制造業(yè)。 Part 2 2016年中國(guó)樓市整體情況 房地產(chǎn)行業(yè)回升，投資增速放緩，房企土地購(gòu)置降幅收窄，銷售面積、金額高位盤整，開發(fā)商資金到位速度快，資金較去年寬松。 全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速扭轉(zhuǎn)持續(xù)俯沖式下滑趨勢(shì)后，于2016年初后有了明顯的回升。2016年1-11月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資93387億元，同比增長(zhǎng)6.5%。 全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比降幅自去年年底一直收窄，降幅從-33.1%收窄至六月份的-3.0%，雖七八月份有所反彈，但降幅收窄仍是整體趨勢(shì)。 從年初開始，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房銷售面積、銷售額增速呈直線上升之勢(shì)，雖下半年開始進(jìn)行盤整，增速有所下滑，但仍一直處于較高增速水平。 2016年春節(jié)過(guò)后，房企到位資金增速直線上升，之后一直保持15%左右的增速。受銷售回暖的影響，開發(fā)商資金較去年寬松。 Part 3 2016年中國(guó)樓市宏觀政策分析 2016年的中國(guó)樓市是去庫(kù)存與穩(wěn)房?jī)r(jià)并存；2016年上半年，中央出臺(tái)多條政策以支持去庫(kù)存，維持政策寬松；地方則因城施策，部分庫(kù)存壓力較大的三四線城市陸續(xù)出臺(tái)了購(gòu)房補(bǔ)貼、公積金新政等鼓勵(lì)民眾購(gòu)房，加速去庫(kù)存。在去庫(kù)存的同時(shí)，穩(wěn)樓市風(fēng)暴同時(shí)刮起，3月以來(lái)，北上廣深以及武漢、南京、蘇州、廈門等城市出臺(tái)了不同程度的收緊政策，到了國(guó)慶黃金周后，包括長(zhǎng)沙在內(nèi)的20余城出臺(tái)調(diào)控政策，“穩(wěn)樓市”風(fēng)暴達(dá)到全面高潮。 Part 4 2016長(zhǎng)沙樓市宏觀政策分析 2016年長(zhǎng)沙樓市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，樓市政策前松后緊，1-9月政策面相對(duì)寬松，政府鼓勵(lì)去化，出臺(tái)了地方性鼓勵(lì)購(gòu)房細(xì)則。到10月中下旬政策面收緊，長(zhǎng)沙樓市進(jìn)入價(jià)格管制時(shí)代。 GDP增速放緩，但中部地位依舊：2016年長(zhǎng)沙前三季度全市實(shí)現(xiàn)GDP6720.32億元，同比增長(zhǎng)9.1%，增速比全國(guó)高2.4個(gè)百分點(diǎn)。全市GDP增速居全國(guó)省會(huì)城市第8位、中部省會(huì)城市第2位。 政策放松： 契稅優(yōu)惠：符合以下兩類情況即可享受契稅優(yōu)惠：一是居民因房屋被征收而重新購(gòu)置新建商品房，二是個(gè)人購(gòu)買家庭唯一普通住房。 支持農(nóng)民購(gòu)房：湖南出臺(tái)政策支持農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房，首付2成按季還款。 湘十條：4月，為了貫徹湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議精神，省政府辦公廳正式下發(fā)《關(guān)于積極化解商品房庫(kù)存促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，從供需兩端入手，主動(dòng)積極的去化庫(kù)存。 控制土地供應(yīng)：湖南省人民政府下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)節(jié)約集約用地的意見》，其中提出對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存壓力過(guò)大、去化周期較長(zhǎng)的城市，下調(diào)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的新增建設(shè)用地計(jì)劃和供地計(jì)劃，而去化周期特別長(zhǎng)(3年及3年以上)的城市原則上停止房地產(chǎn)用地供應(yīng)。 公積金新政： 5月——靈活就業(yè)人員繳存住房公積金，沒有正式工作單位的靈活就業(yè)人員可以繳存住房公積金； 7月——進(jìn)一步優(yōu)化住房公積金繳存和提取業(yè)務(wù)辦理流程； 8月——①支持二套房公積金貸款，支持房地產(chǎn)去庫(kù)存；②推出組合貸；③支持三套房公積金貸款； 9月——公積金異地貸款再擴(kuò)散，深圳公積金可在長(zhǎng)購(gòu)房； 政策收緊： 長(zhǎng)七條：為進(jìn)一步加強(qiáng)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，切實(shí)穩(wěn)定商品房住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，提出如下七條措施： ①嚴(yán)格房?jī)r(jià)審查；②嚴(yán)格預(yù)售網(wǎng)簽；③開展重點(diǎn)稽查；④嚴(yán)查投機(jī)炒房；⑤強(qiáng)化資金管控；⑥增加土地有效供應(yīng)；⑦曝光不良企業(yè)。 Part 5 政策預(yù)期判斷 1、全國(guó)經(jīng)濟(jì)政策 （1）保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展是政策制定的根本出發(fā)點(diǎn)，而各地政策走勢(shì)則取決于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的表現(xiàn)。 12月9日召開的中央政治局會(huì)議上，提出了要加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，這也為2017年的房地產(chǎn)政策環(huán)境確定了基調(diào)，即保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展仍將是政策制定的根本出發(fā)點(diǎn)，而各地政策走勢(shì)則取決于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的表現(xiàn)。毋庸置疑，短期而言，在供求關(guān)系緊張的地區(qū)，調(diào)控干預(yù)仍是最有效的穩(wěn)定市場(chǎng)的手段。然而，長(zhǎng)期來(lái)看，若要真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展而避免此起彼伏的“政策市”，適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的長(zhǎng)效機(jī)制亟待建立。 �。�2）2017年要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，堅(jiān)持以推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展和社會(huì)和諧穩(wěn)定。 12月16日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確了2017年中國(guó)樓市發(fā)展方向，強(qiáng)調(diào)要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。這意味著決策層進(jìn)一步明晰了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的定位，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)發(fā)展的首要目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)“住有所居”，讓住房回歸其居住屬性，有助于擠出泡沫，促進(jìn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。 要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，支持居民自住購(gòu)房需求，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房，切實(shí)抓好熱點(diǎn)城市防泡沫、防風(fēng)險(xiǎn)工作。按照供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的要求，繼續(xù)堅(jiān)定不移抓好三四線城市和縣城房地產(chǎn)去庫(kù)存。加快推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)立法，推進(jìn)機(jī)構(gòu)化、規(guī)�；赓U企業(yè)發(fā)展，努力構(gòu)建購(gòu)租并舉的住房制度。加強(qiáng)住房市場(chǎng)監(jiān)管和整頓，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為。 �。�3）建立長(zhǎng)效機(jī)制“任重而道遠(yuǎn)” 基于各線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)分化，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，泡沫風(fēng)險(xiǎn)積聚，三、四線城市人口持續(xù)凈流出，購(gòu)房需求難見爆發(fā)式增長(zhǎng)，高庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)懸而未決。2017年中央層面政策“空窗期”仍將延續(xù)，地方政府將因城施策、分類調(diào)控，或繼續(xù)加碼緊縮政策，或繼續(xù)保持刺激政策。 對(duì)于中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)效機(jī)制而言，房地產(chǎn)稅短期內(nèi)出臺(tái)的可能性微乎其微。而2016年1月15日，國(guó)土資源部發(fā)布的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》標(biāo)志著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度開始全面實(shí)施落地，目前多地已陸續(xù)執(zhí)行，但暫未全國(guó)聯(lián)網(wǎng)。 長(zhǎng)效機(jī)制的建立對(duì)投資投機(jī)型購(gòu)房需求具有擠出效應(yīng)，進(jìn)而會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康理性回歸，但其并非朝夕可成，因此對(duì)2017年長(zhǎng)沙樓市的發(fā)展不構(gòu)成實(shí)質(zhì)性的影響。 2、全國(guó)金融政策 防控風(fēng)險(xiǎn)被放在2017年金融政策的突出位置，房地產(chǎn)要在穩(wěn)增長(zhǎng)與防泡沫之間平衡，預(yù)計(jì)市場(chǎng)整體增速將有所回落。 �。�1）財(cái)政政策：積極有效 2017年經(jīng)濟(jì)工作總基調(diào)是穩(wěn)中求進(jìn)，作為重要的宏觀政策，積極財(cái)政政策的總基調(diào)不會(huì)變，但會(huì)更有力度、更有效，財(cái)政收支運(yùn)行也將保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。積極的財(cái)政政策對(duì)于保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)意義重大，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升基礎(chǔ)尚不牢固，明年需要更加給力的財(cái)政政策支持。會(huì)議提出的“財(cái)政政策要更加積極有效，”其中“積極”的方向包括三個(gè)方面：“適應(yīng)推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、降低企業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、保障民生兜底的需要”，特別是“三去一降一補(bǔ)”作為供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的五大重點(diǎn)任務(wù)，今年過(guò)度依賴貨幣政策的做法將得到糾偏和微調(diào)，財(cái)政政策將作出更大的貢獻(xiàn)。 �。�2）貨幣政策：穩(wěn)健中性 從貨幣政策來(lái)看，經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在“穩(wěn)健的貨幣政策”上加上了“中性”，說(shuō)明今年上半年事實(shí)上較為寬松的貨幣和信貸政策行將終結(jié)。貨幣政策的主要任務(wù)側(cè)重于自身的改革，即適應(yīng)匯率雙向波動(dòng)下的“貨幣供應(yīng)方式新變化，努力暢通貨幣政策傳導(dǎo)渠道和機(jī)制，維護(hù)流動(dòng)性基本穩(wěn)定”，換言之，貨幣政策將更加強(qiáng)調(diào)“中性”的定位，主要保證經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)的流動(dòng)性穩(wěn)定，對(duì)房地產(chǎn)去庫(kù)存、結(jié)構(gòu)性改革和穩(wěn)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)將下降。 �。�3）信貸政策：有保有壓 對(duì)房地產(chǎn)而言，信貸定向調(diào)控仍將延續(xù)，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確指出“要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購(gòu)房，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購(gòu)房。既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落”。 （4）流動(dòng)性：結(jié)束寬松狀態(tài)，房?jī)r(jià)增幅收窄，若銀根持續(xù)收緊，不排除下行可能。 2015年10月以來(lái)M1（狹義貨幣供應(yīng)量）的增速逐漸大幅超過(guò)M2（廣義貨幣供應(yīng)量），且M2處于歷史最低值。M1過(guò)高M(jìn)2過(guò)低，表明需求強(qiáng)勁、投資不足，有漲價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，2016年全國(guó)主要城市房?jī)r(jià)上漲顯著。 M1增幅方向性變化，領(lǐng)先于房?jī)r(jià)同比增幅變化1-2個(gè)季度，2012年4季度M1上漲4.2%，2013年房?jī)r(jià)上漲8.24%。而2016年8月開始，M1同比增幅連續(xù)三個(gè)月高位震蕩下行，與M2增速差值減少，2016年12月15日美聯(lián)儲(chǔ)加息25個(gè)基點(diǎn)。種種跡象預(yù)示2017年流動(dòng)性結(jié)束寬松狀態(tài)，房?jī)r(jià)增幅收窄，若銀根持續(xù)收緊，不排除下行可能。 3、長(zhǎng)沙政策環(huán)境 �。�1）控價(jià)措施進(jìn)一步落實(shí)，行政監(jiān)管加強(qiáng)，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的勢(shì)頭將被有效遏制，樓市量跌價(jià)穩(wěn)。 為進(jìn)一步加強(qiáng)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，切實(shí)穩(wěn)定商品房住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，長(zhǎng)沙市人民政府發(fā)布《長(zhǎng)沙市維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的七條措施》。長(zhǎng)沙本次七條調(diào)控政策相對(duì)溫和，力度較小主要基于，長(zhǎng)沙本輪樓市上漲雖較過(guò)去漲幅較大，但上漲速度和幅度都不及其它一線城市和二線熱點(diǎn)城市，因此敲打的意味甚濃，主要目的是為了“控房?jī)r(jià)、重監(jiān)管、遏投機(jī)、強(qiáng)管控、增供應(yīng)”。 2010年開始第一輪調(diào)控2013年開始第二輪調(diào)控2016年開始第三輪調(diào)控 全國(guó)政策2010年1月出臺(tái)“國(guó)十一條＂ 2011年7月“國(guó)五條” 二套房貸優(yōu)惠大門被重新關(guān)上，貸款首付款比例不得低于60% 三次加息和六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率2013年2月出臺(tái)“新國(guó)五條”2016年930開始，超20城出臺(tái)調(diào)控收緊政策，限購(gòu)限貸、行政管控，各地因城施策 長(zhǎng)沙地方政策信貸政策緊跟中央調(diào)控步伐，2011年3月出臺(tái)溫柔限購(gòu)政策“限小不限大”，只限購(gòu)90㎡（含）以下新建商品住房2013年11月，提高二套房首付比例，首套90平米以上，二套首付六成五；對(duì)高價(jià)房實(shí)行價(jià)格指導(dǎo)2016年11月初出臺(tái)溫和“長(zhǎng)七條 長(zhǎng)沙地方政策 出臺(tái)滯后時(shí)間差14個(gè)月9個(gè)月2個(gè)月 地方收緊后市場(chǎng) 反應(yīng)6個(gè)月后才真正受到調(diào)控收緊的影響2個(gè)月后開始量跌，4個(gè)月后開始價(jià)跌，2014年全年成交量下跌兩成，均價(jià)下跌7%外地客戶被擠出，11月當(dāng)月開始成交量回落，價(jià)格平穩(wěn) �。�2）依據(jù)過(guò)往全國(guó)調(diào)控收緊后，長(zhǎng)沙的地方政策出臺(tái)情況來(lái)看，2017年地方政策面趨向溫和收緊。 從2010年開始全國(guó)第一輪調(diào)控至今已有三輪大范圍調(diào)控，近三輪樓市調(diào)控階段，長(zhǎng)沙依據(jù)自身的樓市發(fā)展?fàn)顩r，政策環(huán)境相對(duì)于全國(guó)平均水平來(lái)說(shuō)一直處于較寬松狀態(tài)，預(yù)計(jì)在“因城施策”的主基調(diào)下，2017年地方政策面溫和收緊。 �。�3）明年地方政策環(huán)境的發(fā)展方向，主要還受到全國(guó)市場(chǎng)及政策環(huán)境、長(zhǎng)效機(jī)制建立過(guò)程中的輿論導(dǎo)向等的影響，對(duì)客戶購(gòu)房心理產(chǎn)生影響，進(jìn)而影響明年樓市走向。 若長(zhǎng)沙2016年11、12月房?jī)r(jià)不高于10月價(jià)格水平，不會(huì)倒逼地方出臺(tái)實(shí)質(zhì)性限購(gòu)限貸政策，整體環(huán)境仍相對(duì)寬松；長(zhǎng)效機(jī)制處于緩步有序推進(jìn)過(guò)程中，不會(huì)被重復(fù)強(qiáng)調(diào)，無(wú)法形成“達(dá)摩克利斯之劍”，對(duì)客戶心理影響有限。 若一線及二線熱點(diǎn)城市樓市火爆后的政策收緊，逐漸傳到至長(zhǎng)沙，地方依據(jù)自身樓市的持續(xù)上行現(xiàn)狀，跟進(jìn)出臺(tái)限購(gòu)限貸政策，整體環(huán)境就會(huì)收緊；加之長(zhǎng)效機(jī)制加速推進(jìn)，輿論宣傳導(dǎo)向明顯，投資投機(jī)型需求退出，使得客戶觀望情緒濃厚。 |