| TOPIC1 看大勢：風起云涌的樓市2016 |
2016年上半年中國經(jīng)濟增長在“三期疊加”的背景下延續(xù)下行趨勢，上半年GDP增速仍保持相對較高增速，這與積極的財政政策和相對寬松的貨幣環(huán)境有著密切聯(lián)系，同時，上半年投資仍主要靠基建和房地產(chǎn)拉動，可見房地產(chǎn)仍然是國民經(jīng)濟中的穩(wěn)定器。 中國樓市在去庫存的大背景下，各項政策接連出臺，不斷刺激市場需求。放眼全國，量增價漲、政策寬松、因城施策、地王頻現(xiàn)等都是上半年樓市關鍵詞。 總體而言，2016年上半年樓市政策偏向?qū)捤伞?/p> Part 1 樓市本體論——2016上半年宏觀經(jīng)濟 上半年宏觀經(jīng)濟仍保持相對高速 7月15日10時，2016年中國上半年GDP成績單公布。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，初步核算，上半年國內(nèi)生產(chǎn)總值340637億元，按可比價格計算，同比增長6.7%。 分季度看，一季度同比增長6.7%，二季度增長6.7%。 總的來看，今年以來，在改革創(chuàng)新深入推進和宏觀政策效應不斷釋放的共同作用下，國民經(jīng)濟保持了總體平穩(wěn)、穩(wěn)中有進、穩(wěn)中有好的發(fā)展態(tài)勢，為完成全年經(jīng)濟目標奠定了較好基礎。但也要看到，國內(nèi)外環(huán)境依然復雜嚴峻，經(jīng)濟下行壓力仍然較大。下一步，要堅決貫徹落實黨中央、國務院各項決策部署，堅定信心，主動作為，堅持穩(wěn)中求進工作總基調(diào)，適度擴大總需求，堅定不移推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，培育新的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，強化新的發(fā)展動能，促進國民經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展。 不過有分析認為，下半年經(jīng)濟運行存在四大不確定性：外部環(huán)境對中國資本市場和外匯市場帶來聯(lián)動風險隱患；去產(chǎn)能進程可能加重經(jīng)濟下行壓力；部分食品和資產(chǎn)價格上漲過快；債券市場違約風險可能擴散。 瑞銀中國首席經(jīng)濟學家汪濤預測，鑒于此前政策寬松的效用遞減、房地產(chǎn)活動回歸正�；⒚耖g投資持續(xù)乏力、全球宏觀環(huán)境不確定性持續(xù)等因素，三季度和四季度GDP增速或?qū)⑦M一步放緩。 央行：2016年繼續(xù)實施穩(wěn)健貨幣政策 央行指出，2016年，繼續(xù)實施穩(wěn)健的貨幣政策，保持松緊適度，適時預調(diào)微調(diào)，增強針對性和靈活性，做好供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革中的總需求管理，為結(jié)構(gòu)性改革營造中性適度的貨幣金融環(huán)境，促進經(jīng)濟科學發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展。更加注重改革創(chuàng)新，寓改革于調(diào)控之中，把貨幣政策調(diào)控與深化改革緊密結(jié)合起來，更充分地發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用。針對金融深化和創(chuàng)新發(fā)展，進一步完善調(diào)控模式，強化價格型調(diào)節(jié)和傳導機制，疏通貨幣政策向?qū)嶓w經(jīng)濟的傳導渠道，著力解決經(jīng)濟金融運行中的突出問題，提高金融運行效率和服務實體經(jīng)濟的能力。 有分析認為，當前經(jīng)濟下行壓力仍然較大，但隨著國內(nèi)國際經(jīng)濟金融形勢的變化，下半年貨幣政策約束減弱。從宏觀調(diào)控政策來看，未來財政政策需更多地發(fā)力，同時，下半年貨幣政策預調(diào)微調(diào)的空間正在加大。 總體而言，下半年貨幣政策約束減弱，政策微調(diào)的可能性加大。從量上來說，為了保證流動性合理，央行可通過逆回購加中期借貸便利(MLF)應對流動性緊張，保持金融體系流動性穩(wěn)定。貨幣政策微調(diào)更多還是進一步加大定向精準調(diào)控的力度，通過逆回購、再貸款、定向降準等多種工具調(diào)控基礎貨幣，賦予某些工具以政策性、結(jié)構(gòu)性功能。對實體經(jīng)濟中需大力支持的三農(nóng)、小微企業(yè)、轉(zhuǎn)型升級企業(yè)等領域提供資金支持。必要時，也可根據(jù)市場整體流動性狀況和經(jīng)濟增長的需要降準。 價格方面，貨幣政策調(diào)控既要避免由于過低而刺激通脹和資產(chǎn)價格泡沫，影響去產(chǎn)能的進展，也要避免過高而抬升實體經(jīng)濟融資成本。目前來看，由于貨幣約束條件減弱，回購利率水平有進一步下調(diào)的空間。 英國脫歐對中國寫字樓市場有輕微影響 經(jīng)過15個小時投票，9小時計票，北京時間6月24日14點，382個投票區(qū)公布結(jié)果，脫歐派獲勝，英國將脫離歐盟。 有評論認為，由于跨國公司可能暫緩擴張計劃，對英國“脫歐”效應暫持觀望態(tài)度，因此會對中國的寫字樓市場產(chǎn)生輕微影響。租賃市場受到的影響在一線城市表現(xiàn)更為明顯，因為跨國公司在這些城市占比最高。2015年上海甲級寫字樓市場中，跨國公司占比超過60%。北京、深圳和廣州相對次之，這些城市的跨國公司占比不到40%。同時，商業(yè)房地產(chǎn)市場短期內(nèi)也可能受輕微影響，但由于中國相對獨立于全球政治和經(jīng)濟變化，其市場基本面不會受到英國“脫歐”影響。隨著跨國公司意識到中國市場仍井然有序，且保持強勁的業(yè)務發(fā)展機會，會對中國市場重拾信心。 此外，作為進入歐盟的門戶，英國在過去十年一直是中國投資者青睞的投資目的地，但“脫歐”可能使這些投資者對英國經(jīng)濟的穩(wěn)定性產(chǎn)生疑慮，考慮將焦點轉(zhuǎn)移到其它相對穩(wěn)定的市場，如美國。對一些投資者而言，英國“脫歐”提醒了他們，成熟的發(fā)達經(jīng)濟體也會有投資風險。一些境外投資可能會選擇回歸中國市場。 上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資46631億元 上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資46631億元，同比名義增長6.1%（扣除價格因素實際增長8.0%），增速比一季度回落0.1個百分點。其中，住宅投資增長5.6%。房屋新開工面積77537萬平方米，同比增長14.9%，其中住宅新開工面積增長14.0%。全國商品房銷售面積64302萬平方米，同比增長27.9%，其中住宅銷售面積增長28.6%。 全國商品房銷售額48682億元，同比增長42.1%，其中住宅銷售額增長44.4%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積9502萬平方米，同比下降3.0%。6月末，全國商品房待售面積71416萬平方米，比3月末減少2100萬平方米，比5月末減少753萬平方米。 上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金68135億元，同比增長15.6%。 上半年全國土地出讓金過萬億 同比增逾三成 7月4日，中國指數(shù)研究院發(fā)布《中國300城市土地市場交易情報》，全國300城市樓面均價及溢價率持續(xù)上漲，前6個月出讓金額超1萬億元，同比增逾三成。 中指院數(shù)據(jù)顯示，2016年1-6月，全國300個城市住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）出讓金總額為8466億元，同比增加53%。同時，今年上半年，全國40個大中城市過半數(shù)同比增加，漲幅前十城市出讓金均翻倍，且以長三角熱點區(qū)域為主。 按照中指院提供的數(shù)據(jù)，今年前六月，全國土地出讓金排名前十的城市為：杭州、南京、蘇州、上海、天津、合肥、深圳、北京、佛山、武漢。 Part 2 樓市認識論——2016上半年樓市宏觀政策 全國政策 政策寬松趨穩(wěn) 今年上半年中央繼續(xù)堅持去庫存導向，包括調(diào)整首次置業(yè)首付款比例、下調(diào)利率水平等，都是為了去庫存。 政策寬松態(tài)勢仍將延續(xù)，未來會有更多城市實行購房補貼、稅收優(yōu)惠、購房落戶及提高公積金貸款額度等購房優(yōu)惠政策的鼓勵下，部分三四線城市購房需求將得到進一步釋放，庫存壓力有望得到有效緩解。 推廣街區(qū)制 未來將建開放式小區(qū) 2月國務院印發(fā)《中共中央國務院關于進一步加強城市規(guī)劃建設管理工作的若干意見》，提到未來城市將不再建設封閉住宅小區(qū)，新建住宅將推廣街區(qū)制。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問題，促進土地節(jié)約利用。 清理杠桿避免樓市泡沫被過分吹大 央行出手清理樓市杠桿資金，避免樓市泡沫被過分吹大。在今年3月份，央行宣布將對房地產(chǎn)中介機構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其與P2P平臺合作開展的“首付貸”金融業(yè)務進行清理和整頓。隨后，包括上海、深圳等城市積極回應，禁止杠桿資金以任何形式進入樓市。 樓市“首付貸”與股市“場外配資”類似，都是加大杠桿。如果通過“首付貸”把首付變成一成，杠桿就變成了10倍；如果變成“零首付”，相當于杠桿無限放大。杠桿資金進入樓市尤其是出現(xiàn)過熱苗頭的一線城市，將吹大樓市泡沫。 積極發(fā)展住房租賃 積極發(fā)展住房租賃市場，鼓勵社會資金展開租賃業(yè)務，完善住房供應體系，實行購租并舉。前不久，國務院辦公廳下發(fā)《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》表示，將鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務。 同時，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執(zhí)行。 這樣的變化將為房地產(chǎn)業(yè)帶來時代性的變革，意味著住宅長期投資時代來臨。 營改增 確保稅負只減不增 5月1日起，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)4個行業(yè)納入營改增試點范圍。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北上廣深之外的地區(qū)。 把營業(yè)稅的“價內(nèi)稅”變成增值稅的“價外稅”，形成增值稅進項和銷項的抵扣關系，不僅能實現(xiàn)企業(yè)減負,也能支持企業(yè)“調(diào)轉(zhuǎn)促”，為創(chuàng)業(yè)者創(chuàng)造公平環(huán)境。 地方政策 湘十條 4月8日，湖南省人民政府發(fā)布《關于積極化解商品房庫存促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》(以下簡稱《意見》)，意在積極化解商品房庫存，促進全省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。 內(nèi)容包括大力支持農(nóng)民進城購房、不斷加大貨幣化安置力度、充分發(fā)揮住房公積金政策效應、積極培育住房租賃市場、創(chuàng)造條件降低購房成本等十條意見。 值得一提的是，《意見》第八條指出，對于在建但尚未銷售的商品住房項目，在不改變用地性質(zhì)和容積率等必要規(guī)劃條件的前提下，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對不適應市場需求的住房戶型做出調(diào)整。 對于已取得用地未開工的房地產(chǎn)項目，引導其轉(zhuǎn)型發(fā)展，用于國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)等項目用途的開發(fā)建設。 湖南樓市5招去庫存 1月19日，湖南省住房和城鄉(xiāng)建設工作會議提出，湖南房地產(chǎn)發(fā)展去庫存壓力很大，有的地方去化周期（商品房的銷售周期）達2至3年。 在供給側(cè)改革背景下，提出了貨幣化安置，安置比例高的地區(qū)和項目將給予資金傾斜；戶籍制度改革，支持農(nóng)民工進城落戶、定居；公積金制度改革，逐步將農(nóng)民工和個體工商戶納入覆蓋范圍；大力發(fā)展租貸市場；強化市場監(jiān)管等發(fā)力去庫存。 長沙公積金異地使用擴至廣州、貴陽 在廣州和貴陽工作繳了住房公積金，回長沙買房也可以用啦。4月，長沙住房公積金管理中心分別與廣州、貴陽住房公積金管理部門簽訂住房公積金異地使用合作協(xié)議，正式建立住房公積金異地使用合作關系。 此前，長沙住房公積金管理中心已實現(xiàn)了省內(nèi)住房公積金異地貸款，并與武漢、合肥、南昌等長江中游城市群簽訂了異地貸款協(xié)議。 湖南不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度正式落地 1月5日，瀏陽市正式頒發(fā)出了長沙市首張不動產(chǎn)登記證，標志著湖南不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度正式落地。 實施統(tǒng)一登記可更好理清當事人之間的不動產(chǎn)權(quán)利界限，減少權(quán)屬糾紛，提高登記的準確性和權(quán)威性。同時，建立不動產(chǎn)登記信息依法公開查詢系統(tǒng)，可有效保障不動產(chǎn)交易安全，還可為不動產(chǎn)權(quán)利人提供更加高效便利的服務。 2016年中國樓市發(fā)生了巨大的變化，一線城市房價居高不下、二線城市房價暴漲……可以說，2016年上半年整個中國房地產(chǎn)市場都迎來了一個歷史性的轉(zhuǎn)折點。 不過，有分析認為，2016年下半年到2017年上半年，房地產(chǎn)市場可能會進入一個短期調(diào)整期。市場分化將從“少數(shù)城市熱、多數(shù)城市冷”轉(zhuǎn)向兩極分化進一步加劇。也就是說，目前極端過度寬松的信貸政策也不能讓當前中國房地產(chǎn)市場走出困境。 就長沙來說，對于政府而言，核心目標一直都是維持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展，一方面能繼續(xù)加快庫存去化，另一方面又要確保房價不出現(xiàn)瘋漲�，F(xiàn)在已經(jīng)進入2016年下半年，房貸首付、銀行利率等政策已經(jīng)有了逐步縮緊，可見下半年，政策風向基本是以“維穩(wěn)”為主。對開發(fā)商而言，要抓緊速度，快速進行產(chǎn)品去化。今年下半年的長沙樓市仍能保持穩(wěn)健的發(fā)展勢態(tài)，甚至相對去年有所上漲。 不過，預測與分析永遠跟不上形勢的變化，下半年長沙樓市究竟如何演繹，還是交給時間去檢驗吧。 |