| “營改增”來了 樓市影響幾何? |
“營改增”成為朋友圈近期的“高頻詞”，很多購房者還是不得甚解，“營改增”將對個(gè)人二手房買賣造成什么影響？交易稅費(fèi)到底是會增加還是減少？“營改增”后房價(jià)會降低嗎？一起來看看。 Tips：增值稅與營業(yè)稅有啥區(qū)別？ 增值稅，顧名思義就是對于增值部分來征收稅收，一件產(chǎn)品買來50元，賣出去100元，那么增值部分就是50元，乘以一個(gè)稅率（如11%），即是要交給國家的。 營業(yè)稅更簡單，一個(gè)產(chǎn)品賣出去100元，乘以一個(gè)稅率，就是你要交給國家的。 營改增，簡單說就是原來按營業(yè)稅征收的部分行業(yè)，現(xiàn)改為按增值稅征收。 什么是“營改增”？ 3月24日，財(cái)政部官網(wǎng)公布《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》，通知明確，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，自 2016 年 5 月 1 日起，在全國范圍內(nèi)全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人，納入試點(diǎn)范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。同時(shí)發(fā)布《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》等相關(guān)文件。 《規(guī)定》指出，個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。 “營改增”來了，有控制房價(jià)的作用嗎？ 從理論上講，根據(jù)上述的計(jì)算方法，房價(jià)上漲幅度越大，增值稅的稅收就會越高。而漲幅比較小的話，增值稅的稅額就會少一些。從這個(gè)角度講，也許會有一定的抑制作用。但影響房價(jià)上漲的因素很多，包括供求關(guān)系、人口流入(出)、收入水平、貨幣政策等等，單靠改變稅收征收辦法來抑制房價(jià)顯然不太現(xiàn)實(shí)。從過往經(jīng)驗(yàn)來看，如果房子供不應(yīng)求，稅負(fù)都可以轉(zhuǎn)嫁給買房者。因此，也不太存在抑制房價(jià)的問題。 @周峰：稅收成本降到一定程度會對當(dāng)前房價(jià)產(chǎn)生一定有利影響。但我們只能說如果稅負(fù)成本的明顯下降會對房價(jià)有一定影響，是充分條件，而不是必要條件。 @易居中國總裁丁祖昱：不是成本決定房價(jià)，而是市場決定房價(jià)。當(dāng)前市場，樓盤成本5萬元/平方米，如果市場可以賣6萬元/平方米，沒有一個(gè)人會賣5.9萬元/平方米；但是如果市場只能賣4.5萬元/平方米，企業(yè)也不會死扛著要賣5萬元/平方米，導(dǎo)致賣不出去只能等死。 “營改增”后二手房交易稅費(fèi)是增是減？ 李克強(qiáng)總理曾表示，“營改增”之后稅負(fù)只減不增，因此從理論上講，二手房交易總體上應(yīng)該遵循這一原則，但具體情況或許要根據(jù)實(shí)際來定。 @kaiak：比如，100萬買一套房子然后150萬賣出，如果符合征收營業(yè)稅的條件，那么賣房時(shí)，其稅基就是150萬，按5%的稅率來算，營業(yè)稅額為7.5萬。如果改為增值稅，稅基是50萬，按照11%的稅率來算，增值稅額就是5.5萬。這樣說來稅負(fù)減輕了。但如果增值的幅度比較高，100萬的房子賣了200萬，按營業(yè)稅就是十萬，按增值稅算是11萬，這樣稅負(fù)增加了。 @社科院張斌：二手房交易營改增后，原有營業(yè)稅優(yōu)惠政策很有可能平移，即以前二手房持有兩年以上轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅，未來二手房持有兩年以上轉(zhuǎn)讓也將免征增值稅，實(shí)現(xiàn)稅負(fù)穩(wěn)定。 @上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授胡怡建：到底是增是減需視不同情況而定，并不能簡單斷言二手房交易的稅負(fù)一定是提高還是降低。 地區(qū)不足2年的住房對外銷售購買2年以上（含2年）住房對外銷售 營改增前營改增后營改增前營改增后 北京市 上海市 廣州市 深圳市全額征收 營業(yè)稅按照5%的征收率 全額繳納增值稅非普通住房， 差額征收營業(yè)稅對差額按照5% 征收增值稅 普通住房， 免征營業(yè)稅免征增值稅 其他地區(qū)全額征收 營業(yè)稅按照5%的征收率 全額繳納增值稅免征營業(yè)稅免征增值稅 “營改增”還需要哪些實(shí)施細(xì)則？ @曠野幽蘭：土地成本是否能抵扣、全行業(yè)的貸款利息支出進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅抵扣、金融行業(yè)營業(yè)稅優(yōu)惠政策是否延續(xù)、酒店等生活性服務(wù)業(yè)采用何種計(jì)稅方法等等政策，需要等細(xì)則出臺。 @垚辰：增值稅涉及到抵扣的問題。比如，消費(fèi)者買房之后，成本價(jià)是100萬，但花了50萬進(jìn)行裝修，出售之后，這些裝修費(fèi)用都沉淀在房子中，等出手的時(shí)候這部分資金能抵扣嗎？如果抵扣的話，又是否算折舊？這都需要細(xì)則來確定。 現(xiàn)在二手房交易要繳哪些稅？ 目前二手房交易需要繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)包括營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅、城建稅、教育附加稅、地方附加稅和契稅等。其中，營業(yè)稅(不含附加稅)稅率為5%。營業(yè)稅的征收是以住宅全額售價(jià)為基數(shù)，增值稅則有所不同，是以賣出價(jià)和買入價(jià)稅前的差額做基數(shù)。 為什么要“營改增”？ 營業(yè)稅有個(gè)天然問題，就是重復(fù)計(jì)稅。營改增最大的特點(diǎn)就是減少重復(fù)納稅，可以促使社會形成更好的良性循環(huán)，有利于企業(yè)降低稅負(fù)。 @鉛筆芯：舉個(gè)例子什么是重復(fù)計(jì)稅？假設(shè)甲地產(chǎn)公司賣一套房是100萬，交稅時(shí)按照100萬的稅基來計(jì)算，然后買到這100萬房子的人過段時(shí)間以200萬賣了，這時(shí)稅基變成200萬。問題是這個(gè)人買房的時(shí)候，地產(chǎn)公司已經(jīng)為那100萬交了一遍稅了，而200萬的時(shí)候那100萬的成本又交了一遍稅，如果這套房被轉(zhuǎn)手N次，那么最初的100萬會被重復(fù)收N次稅。 小結(jié)：總體來說，此次個(gè)人買賣房屋的增值稅改革基本相當(dāng)于營業(yè)稅換了個(gè)說法而已，交稅與之前并沒有非常顯著的變化，個(gè)人稅費(fèi)只降不升。體現(xiàn)了稅負(fù)不增加的原則，但也讓此前普遍的減稅期待落空，行業(yè)去庫存仍然要按照自身原來的邏輯繼續(xù)進(jìn)行。 |