| TOPIC2 棚改大數(shù)據(jù) |
棚改人群是剛需，但對產(chǎn)品的要求有其特定的定位。根據(jù)深入棚改片區(qū)的實地調(diào)研，我們對長沙樓市的棚戶改造的整體情況進行了分析，并對棚改人群的需求進行了精準定位，力求還原長沙棚改2016的整體進程。 PART 1 長沙棚戶區(qū)現(xiàn)狀與成因 長沙市棚戶區(qū)的現(xiàn)狀 長沙市目前仍存在著面積較大的棚戶區(qū)，這些棚戶區(qū)存在著較多的隱患和問題：一是使用年限久，建設(shè)標準低，年久失修；二是戶均面積狹小，房屋密度大，基礎(chǔ)配套設(shè)施不完善，生活條件相對簡陋；三是居住人員成分復雜，社會治安管理較為困難。 長沙市棚戶區(qū)的形成原因 1、歷史原因 計劃經(jīng)濟年代，職工的住房問題大多由單位就地解決，統(tǒng)一建造集體單位宿舍，或是職工在單位的支持下的私人建房。隨著近些年來企、事業(yè)單位的改制，部分企、事業(yè)單位發(fā)生了了關(guān)、停、并、轉(zhuǎn)等情況，以及所隸屬的單位效益不好，這些房屋沒有足夠的資金來維修，當房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題時，也沒有人管理，長年累月外觀上顯得異常破舊，逐漸淪落為棚戶區(qū)。 2、城市化和工業(yè)化建設(shè)的發(fā)展 隨著城市化和工業(yè)化建設(shè)的發(fā)展，城市規(guī)模不斷擴大，原居住在城鄉(xiāng)邊緣的農(nóng)民在農(nóng)業(yè)用地被征用之后轉(zhuǎn)為了城鎮(zhèn)居民。由于部分居民收入減少，出租房屋就成了大部分原村民的主要收入來源，在這種經(jīng)濟收益的驅(qū)動下也就出現(xiàn)了大量的違章建筑房屋，久而久之原居住房屋形成了大片的棚戶區(qū)。另一個是工業(yè)化進程中生活設(shè)施發(fā)展滯后于生產(chǎn)發(fā)展，工礦企業(yè)居住區(qū)建設(shè)較粗糙，一般為簡易住房，隨著時間的推移，也形成了現(xiàn)在的棚戶區(qū)。 3、外來勞動力人口的涌入 農(nóng)民進城形成的非農(nóng)業(yè)就業(yè)者聚居這是長沙市棚戶區(qū)形成的第三大原因，為提高城市競爭力增強城市集聚效應(yīng)，在加速發(fā)展中，外來勞動力人口的規(guī)模也迅速擴大，“城中村”因其低廉的價格吸引外來人口入住，而由于城中村房屋規(guī)劃管制較松，外來人口的大量涌入導致城中村房屋規(guī)模的擴大，尤其是短期內(nèi)獲取既得利益的心態(tài)驅(qū)使下的大量胡亂建造的房屋。“城中村”作為快速城市化的產(chǎn)物，成為了長沙棚戶區(qū)的主要組成部分。 PART 2 2016棚改項目具體情況 2016年芙蓉區(qū)棚改項目 黃土塘棚改計劃改造面積：22550㎡；計劃改造戶數(shù)：167戶；計劃投資：50800萬元；進度：簽約階段 火炬村城中村改造計劃改造面積：31000㎡；計劃改造戶數(shù)：190戶；計劃投資：26400萬元；進度：簽約階段 友誼商店東舊城改造計劃改造面積：15100㎡；計劃改造戶數(shù)：141戶；計劃投資：59400萬元；進度：簽約階段 蔡鍔中路兩廂棚改計劃改造面積：91000㎡；計劃改造戶數(shù)：1400戶；計劃投資：5000萬元；進度：管網(wǎng)改造 2016年天心區(qū)棚改項目 新建西路棚改計劃改造面積：58500㎡；計劃改造戶數(shù)：650戶；計劃投資：50000萬元；進度：簽約階段 長沙機床廠及周邊棚改計劃改造面積：54000㎡；計劃改造戶數(shù)：600戶；計劃投資：60000萬元；進度：簽約改造 天心閣周邊棚改計劃改造面積：20000㎡；計劃改造戶數(shù)：240戶；計劃投資：1500萬元；進度：管網(wǎng)改造 石人村城中村項目計劃改造面積：93000㎡；計劃改造戶數(shù)：300戶；計劃投資：65000萬元；進度：簽約改造 黑石村城中村項目計劃改造面積：28617㎡；計劃改造戶數(shù)：400戶；計劃投資：59029萬元；進度：簽約改造 2016年岳麓區(qū)（含湘江新區(qū)）棚改項目 三叉磯棚改計劃改造面積：105000㎡；計劃改造戶數(shù)：930戶；計劃投資：110000萬元；進度：已發(fā)第三公告 和馨園二期C區(qū)計劃改造面積：25949㎡；計劃改造戶數(shù)：184戶；計劃投資：4228萬元；進度：基礎(chǔ)施工 金南家園二期計劃改造面積：71941㎡；計劃改造戶數(shù)：547戶；計劃投資：6516萬元；進度：主體施工 和泰家園一期B區(qū)計劃改造面積：51155㎡；計劃改造戶數(shù)：487戶；計劃投資：10369萬元；進度：基礎(chǔ)施工 和沁園三期計劃改造面積：35246㎡；計劃改造戶數(shù)：240戶；計劃投資：5000萬元；進度：基礎(chǔ)施工 2016年開福區(qū)棚改項目 黃興北路棚改計劃改造面積：29750㎡；計劃改造戶數(shù)：350戶；計劃投資：35700萬元；進度：簽約階段 伍家?guī)X片區(qū)地塊計劃改造面積：75000㎡；計劃改造戶數(shù)：750戶；計劃投資：90000萬元；進度：已發(fā)一公告 汽電地塊和潘家坪路以北計劃改造面積：22000㎡；計劃改造戶數(shù)：400戶；計劃投資：26400萬元；進度：已發(fā)一公告 德雅路片區(qū)棚改計劃改造面積：60000㎡；計劃改造戶數(shù)：600戶；計劃投資：72000萬元；進度：已發(fā)一公告 潮宗街街區(qū)改造計劃改造面積：110500㎡；計劃改造戶數(shù)：1300戶；計劃投資：165750萬元；進度：管網(wǎng)改造 2016年雨花區(qū)棚改項目 小林子沖棚改計劃改造面積：4940㎡；計劃改造戶數(shù)：60戶；計劃投資：7000萬元；進度：征收簽約階段 梨子山長電宿舍及省苧麻棚改計劃改造面積：10395㎡；計劃改造戶數(shù)：127戶；計劃投資：7890萬元；進度：征收簽約階段 雅塘村社區(qū)棚改計劃改造面積：107640㎡；計劃改造戶數(shù)：1420戶；計劃投資：114348萬元；進度：已發(fā)一公告 長嶺市政宿舍棚改計劃改造面積：10200㎡；計劃改造戶數(shù)：198戶；計劃投資：14960萬元；進度：已發(fā)一公告 衡器廠棚改計劃改造面積：6885㎡；計劃改造戶數(shù)：148戶；計劃投資：10540萬元；進度：已發(fā)一公告 石馬城中村棚改計劃改造面積：148824㎡；計劃改造戶數(shù)：138戶；計劃投資：37440萬元；進度：征收簽約階段 PART 3 2016棚改大數(shù)據(jù) 棚改對房地產(chǎn)去化的帶動 2016長沙市棚改以貨幣補償安置為主，鼓勵棚戶區(qū)改造居民購買商品住房改善民生、加快拆遷、消化存量,將是2016年長沙樓市“去庫存”的一種主要手段。2016年長沙市內(nèi)五區(qū)新建與續(xù)建的棚改項目共44個，其中貨幣補償?shù)捻椖繛?0個，另有7個項目以貨幣補償為主；2016年長沙市棚改計劃改造戶數(shù)為15524戶，非貨幣安置為3468戶，以貨幣安置為主的為3500戶，按照貨幣補償為主的項目貨幣補償占70%計算，2016年長沙市棚改貨幣補償為11006戶，根據(jù)2016棚改拆遷置業(yè)需求調(diào)查問卷，棚改貨幣化安置購置房屋套均面積為80㎡，按此規(guī)模計算，貨幣化安置帶來的商品房需求約為88萬㎡，將極大的緩解長沙樓市的庫存壓力。對于房地產(chǎn)業(yè)來說，棚改貨幣化安置釋放了棚戶區(qū)居民對商品住宅的大量需求，加快去化，盤活庫存，同時棚改對城市形象的提升，也能在一定程度上加強對外來客群的吸附力，棚改貨幣化安置將從長遠意義上拉動房地產(chǎn)去化。 棚改人群需求定位 通過對棚改2016計劃區(qū)域需求調(diào)研以及過去五年利用貨幣補貼購買普通商品住房的棚改區(qū)居民的置業(yè)成交信息進行統(tǒng)計分析，總結(jié)出貨補人群在購房區(qū)域、戶型面積、成交金額、成交價位等方面的需求傾向。 ①購房區(qū)域偏好 對于過去棚改置業(yè)區(qū)域的統(tǒng)計分析，大部分的棚改人群置業(yè)區(qū)域傾向都是在自己的原住地附近，傾向于居住在自己熟悉的環(huán)境，反映出貨補對象對原有居住地附近置業(yè)的消費偏好。 �、趹粜兔娣e 我市貨補人群購買普通商品房住宅的成交面積段主要集中在60-90平米、90-120平米的二、三居室的住宅，占比接近八成，這與棚改人群習慣多代同堂的居住環(huán)境有關(guān)。盡管拆遷后子女分別購房，但還是希望能夠有足夠的房間供家人回家居住。 ③成交均價 具體來看，棚改人群對單價較為敏感，5000元以下及5000-6500元/平米受到最多人關(guān)注，接近八成。 ④ 成交總金額 從成交總價來看，棚改人群對總價在40—60萬的總價最為接受，占比37%，40萬以下占比22%，60-80萬占比31%，80萬以上占比10%。 總結(jié)：棚改區(qū)居民置業(yè)區(qū)域傾向于在原住地附近，置業(yè)面積傾向于90-120㎡這個區(qū)間，至于置業(yè)價格，單價5000-6500元，總價40-80萬更能被他們所接受。 PART 4 關(guān)于棚改的5大建議 科學規(guī)劃，逐步推進 棚戶區(qū)改造的根本目的是保障居民的基本住房需求，政府應(yīng)當充分考慮經(jīng)濟發(fā)展水平和財政承受能力，結(jié)合城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃和住房保障規(guī)劃，合理確定棚戶區(qū)改造目標任務(wù)，優(yōu)先改造連片規(guī)模大、住房條件差、安全隱患重、群眾要求迫切的項目，有計劃有步驟的逐步實施。 加大政策支持力度 棚戶區(qū)改造要充分考慮到低收入群體的經(jīng)濟承受能力，積極吸引資信和口碑良好的的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與棚戶區(qū)改造，以政府組織團購等形式實現(xiàn)開發(fā)商讓利，并且輔以棚戶區(qū)居民購房時稅費上的減免，努力降低棚戶區(qū)居民購買商品房的購房成本，并且設(shè)立專項基金，為困難戶提供資金上的支持。 注重城市改造開發(fā)建設(shè)的整體性、長期性 在棚戶區(qū)改造過程中，要與城市開發(fā)建設(shè)有機結(jié)合，棚戶區(qū)改造是一項復雜的系統(tǒng)工程，涉及到社會、經(jīng)濟、政治的各個方面，棚戶區(qū)改造必須把城市形象提升、區(qū)劃布局、棚戶區(qū)居民生活品質(zhì)保障等協(xié)調(diào)統(tǒng)一。同時棚戶區(qū)改造并不是一蹴而就的，要立足長遠，統(tǒng)籌安排。 正確把握輿論導向，加強宣傳 通過電視、網(wǎng)絡(luò)等媒體對棚改進行積極正面的宣傳，有針對性的宣傳棚戶區(qū)改造的重要意義，并使群眾了解棚戶區(qū)改造的有關(guān)政策，為群眾提供棚改政策解答和咨詢，有效降低棚改工作中的阻力，讓這一民生工程得到群眾的理解和支持。充分發(fā)揮政府的組織引導作用，正確把握輿論導向，為棚戶區(qū)改造工作營造一個良好的輿論氛圍。 區(qū)別對待， 注重傳統(tǒng)的保護 棚戶區(qū)改造過程中，要注重對傳統(tǒng)特色的保護，一些符合棚戶區(qū)標準的老舊街區(qū)也是有其存在的必要的。要嚴格界定改造范圍，杜絕一刀切模式，城市的特色和個性是一個城市的靈魂，對一些有價值的、具有文化特色的街區(qū)、建筑應(yīng)規(guī)劃保留，維護城市傳統(tǒng)風貌特色，切實保護歷史文化街區(qū)和歷史建筑。 |