| TOPIC1 宏觀政策篇 |
2015年的樓市復(fù)蘇 主要原因即是宏觀面多如牛毛的刺激政策 和不斷寬松的貨幣政策 2015中國(guó)再次進(jìn)入負(fù)利率時(shí)代 極大的刺激了樓市的成交面 長(zhǎng)沙根據(jù)自身特色出臺(tái)了落地的措施 也成為助力樓市回暖的重要手段 一、經(jīng)濟(jì)新常態(tài) �。ㄒ唬┙�(jīng)濟(jì)深度調(diào)整，向“質(zhì)量”型轉(zhuǎn)變 2015年，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)深度調(diào)整的一年，今年前三個(gè)季度GDP的增長(zhǎng)率分別是7%、7%和6.9%，其中第三季度降到7%以下，是2009年第二季度以來(lái)GDP首次破7%。 GDP增速“破七”說(shuō)明我國(guó)仍處在結(jié)構(gòu)調(diào)整的關(guān)鍵階段，鋼鐵、水泥、建材這些傳統(tǒng)產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)的增速都出現(xiàn)了下滑。傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的下滑短期來(lái)講對(duì)工業(yè)下行產(chǎn)生了壓力，但從長(zhǎng)期來(lái)講，對(duì)于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型升級(jí)是有好處的。 GDP“破７”并不意味著經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)了問(wèn)題，穩(wěn)中有進(jìn)、穩(wěn)中向好的大勢(shì)沒(méi)有改變。下一階段，應(yīng)堅(jiān)定不移地加快結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)，繼續(xù)向“質(zhì)量型”經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)變。 除GDP的增速如意料中的逐步放緩進(jìn)入中高速發(fā)展階段外，CPI指數(shù)也幾乎全年在2以下，雖經(jīng)全年四次降準(zhǔn)仍在低位徘徊，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)始終沒(méi)有擺脫通縮的壓力。 至于2015年的PPI和PMI指數(shù)，更是慘淡。制造業(yè)長(zhǎng)期低迷導(dǎo)致產(chǎn)能過(guò)剩的形勢(shì)越發(fā)嚴(yán)峻，出口下滑，需求不足，采購(gòu)指數(shù)自然長(zhǎng)期在榮枯線附近徘徊。從今年四大指標(biāo)來(lái)看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)調(diào)整才剛剛進(jìn)入攻堅(jiān)階段，短期的發(fā)展陣痛難以避免。 （二）房地產(chǎn)去庫(kù)存成重中之重 房地產(chǎn)去庫(kù)存成為“國(guó)家攻堅(jiān)戰(zhàn)”：總量消化時(shí)間預(yù)計(jì)超6年。截至2015年底，我國(guó)商品住房總庫(kù)存預(yù)計(jì)達(dá)到39.96億平方米。其中現(xiàn)房庫(kù)存約4.26億平方米，去化周期23個(gè)月；期房庫(kù)存約35.7億平方米，需要4.5年來(lái)消化。庫(kù)存形勢(shì)之嚴(yán)峻已經(jīng)讓權(quán)力中樞心憂。 對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)的去化形勢(shì)，不同城市之間仿佛冰火兩重天。以深圳為代表的一線城市在過(guò)去一年嚴(yán)重供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)放量增長(zhǎng)。而眾多二三四線城市則在巨大的庫(kù)存壓力下低位盤(pán)整，分化的趨勢(shì)愈發(fā)明顯。 ◆ 全國(guó)樓市發(fā)展高峰已過(guò) 進(jìn)入衰退期 2014年，中國(guó)樓市劇烈震蕩，全國(guó)多個(gè)主要城市出現(xiàn)價(jià)量雙跌，中國(guó)政府大力救市，刺激政策頻出，但住房市場(chǎng)仍然在主動(dòng)下調(diào)。這表明，住房市場(chǎng)形勢(shì)正由總量供不應(yīng)求進(jìn)入結(jié)構(gòu)性過(guò)剩階段。 進(jìn)入2015年，宏觀經(jīng)濟(jì)觸底，“寬貨幣，嚴(yán)信貸”成為主特征，盡管貨幣政策在下半年以后會(huì)進(jìn)一步放松，但是，銀行對(duì)樓市的“惜貸”行為仍將繼續(xù)，政策層面對(duì)樓市投資風(fēng)險(xiǎn)控制有可能會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)。雖然成交量較上年回暖，但單從全國(guó)72個(gè)城市的綜合地產(chǎn)存量來(lái)看，中國(guó)城鎮(zhèn)商品住房已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩的危機(jī)。 但從質(zhì)的方面看，很大一部分家庭居住條件仍然較差，狹小公寓、老舊公寓或不成套住宅占存量住房的比重很大。隨著人們收入的增長(zhǎng)和對(duì)生活品質(zhì)要求的進(jìn)一步提升，對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的需求還將穩(wěn)步增長(zhǎng)，優(yōu)質(zhì)住房仍然具有一定的稀缺性。 “結(jié)構(gòu)性過(guò)剩與結(jié)構(gòu)性短缺并存”取代“總量供不應(yīng)求”，成為未來(lái)十年中國(guó)樓市發(fā)展的大背景。這從幾個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)可以看出，2015年前三季度，全國(guó)房地產(chǎn)投資額增速?gòu)娜ツ晖诘?2%下降到2%，房屋新開(kāi)工面積下降13.9%。房屋竣工面積61201萬(wàn)平方米，下降4.2%。投資金額和新開(kāi)工面積的大幅下滑表明，資本市場(chǎng)對(duì)后市持消極的態(tài)度，三季度經(jīng)濟(jì)增速的進(jìn)一步下滑則加劇了這種趨勢(shì)。 從供不應(yīng)求到結(jié)構(gòu)性過(guò)剩，意味著中國(guó)樓市賴(lài)以發(fā)展的“黃金期”正式結(jié)束，地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和利潤(rùn)空間回歸中流，任何刺激政策和貨幣寬松甚至量化的環(huán)境都不可能使中國(guó)樓市再有爆發(fā)性的增長(zhǎng)。隨著宏觀經(jīng)濟(jì)增速?gòu)母咚龠^(guò)渡到中速，中國(guó)樓市也將進(jìn)入漫長(zhǎng)的下行周期。未來(lái)5-10年中國(guó)樓市的基本格局將從有房住轉(zhuǎn)變?yōu)樽『梅�，由此帶�?lái)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的深層次變化，總量上的增長(zhǎng)放緩乃至萎縮只是結(jié)構(gòu)調(diào)整的一個(gè)體現(xiàn)。 雖然整個(gè)中國(guó)樓市出現(xiàn)頹勢(shì)，不過(guò)，由于中國(guó)幅員遼闊，政治、產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)、人口和各項(xiàng)自然資源分配極不平衡，各個(gè)城市和區(qū)域間的市場(chǎng)差異極大，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化嚴(yán)重。一線城市地王頻出，三四線城市開(kāi)發(fā)商拿地、投資意愿下降，消化周期拉長(zhǎng)。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院指數(shù)表明，一線城市的土地庫(kù)存不到一年，二線城市在兩年左右，而三線城市是五年多。 ◆ 一線城市：溫?zé)釕B(tài)勢(shì)將持續(xù) 全國(guó)樓市衰退明顯，但以深圳為代表的一線樓市房?jī)r(jià)卻突飛猛進(jìn)，地王頻出，因?yàn)橐痪�城市的聚集效應(yīng)十分明顯，北京的政治優(yōu)勢(shì)與國(guó)際交流中心地位、上海的商業(yè)與貿(mào)易核心、廣深的商務(wù)與高新產(chǎn)業(yè)是影響當(dāng)代中國(guó)發(fā)展的四極。四座城市超然的格局地位決定了當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)持久的發(fā)展動(dòng)力，并不會(huì)太受宏觀形勢(shì)的拖累。因此，從目前的一線城市的政策和土地供應(yīng)與成交的情況看，供不應(yīng)求是主要表現(xiàn)，反映到土地市場(chǎng)是溢價(jià)高漲，反映到市場(chǎng)方面就是房?jī)r(jià)持續(xù)上行并經(jīng)常引發(fā)搶購(gòu)。由于一線城市的強(qiáng)大聚集效應(yīng)，短期內(nèi)密集的資金將會(huì)持續(xù)留在一線城市的市場(chǎng)，房?jī)r(jià)也難有下探的空間，因此一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度較高的形勢(shì)還將持續(xù)。 從長(zhǎng)期來(lái)看，產(chǎn)業(yè)工作機(jī)會(huì)向大城市集中，人口向大城市流動(dòng)已經(jīng)是一種趨勢(shì)，未來(lái)會(huì)持續(xù)發(fā)生。產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)和人口集中在少數(shù)幾個(gè)城市是世界各國(guó)發(fā)展的趨勢(shì)，美國(guó)大部分人生活在國(guó)土面積2%的土地上，日本70%的人口生活在京濱、阪神和名古屋三大都市圈，韓國(guó)40%的人口生活在首爾周邊地區(qū)。未來(lái)中國(guó)的北京、上海和廣深將形成進(jìn)一步鞏固已經(jīng)形成的極化區(qū)域，人口還將提升，城市繼續(xù)擴(kuò)容、核心及周邊房?jī)r(jià)走高和土地緊俏將是大概率事件。雖然隨著中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的放緩一線城市的市場(chǎng)會(huì)受到影響，但其地產(chǎn)的投資及自住需求仍將旺盛，未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)與全國(guó)樓市的走勢(shì)不會(huì)一致。溫?zé)崮酥粱馃岬氖袌?chǎng)活躍度還將持續(xù)。 ◆ 二線城市：在掙扎中求發(fā)展 二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然各有特點(diǎn)，但總體來(lái)說(shuō)受到政策環(huán)境，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和貨幣流通的影響最大，波動(dòng)也最為明顯。目前來(lái)看，二線城市的房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)比較尷尬，一是人口吸入能力不及一線城市，剛需的紅利釋放殆盡，難以繼續(xù)有效支撐區(qū)域房地產(chǎn)的快速發(fā)展，加上在地產(chǎn)黃金期大量開(kāi)發(fā)的新區(qū)域、新中心的逐步建成，人口導(dǎo)入不利空置率高的現(xiàn)象比較嚴(yán)重；二是城市由于地產(chǎn)的快速發(fā)展，結(jié)構(gòu)性問(wèn)題和系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)暴露，在經(jīng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、宏觀經(jīng)濟(jì)下行的大背景下，發(fā)展缺乏強(qiáng)力支撐；三是二線城市的人口增長(zhǎng)放緩，老齡化傾向出現(xiàn)。雖然二線城市對(duì)周邊區(qū)域存在較強(qiáng)輻射效應(yīng)，也同時(shí)具備較強(qiáng)人口聚集效應(yīng)，但隨著人口拐點(diǎn)形成以及人口更傾向于向特大型城市流動(dòng)，二線城市常住人口增長(zhǎng)不可避免出現(xiàn)放緩；四是商業(yè)地產(chǎn)明顯過(guò)剩加劇房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性矛盾——據(jù)物業(yè)機(jī)構(gòu)萊坊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年末全國(guó)主要城市商業(yè)綜合體存量面積將達(dá)到3.6億平方米，2016年以后更將突破4.3億平方米。2014年，國(guó)內(nèi)主要城市綜合體個(gè)數(shù)達(dá)885個(gè)，較2013年增長(zhǎng)24.47%；2015年主要城市綜合體數(shù)量將突破1000個(gè)。二線城市商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)上升與宏觀經(jīng)濟(jì)下行、互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展潮背離，已經(jīng)導(dǎo)致明顯過(guò)剩問(wèn)題。在網(wǎng)購(gòu)盛行潮流沖擊下，商業(yè)零售業(yè)份額被擠壓，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)滯銷(xiāo)，庫(kù)存量迅速攀高，商鋪、寫(xiě)字樓空置現(xiàn)象普遍，開(kāi)發(fā)商資金難以得到及時(shí)回籠。 同時(shí)，高端樓盤(pán)、別墅、養(yǎng)老地產(chǎn)因配套設(shè)施建設(shè)明顯滯后，空置情況較為明顯。整體看，位于遠(yuǎn)郊區(qū)縣的別墅和高端樓盤(pán)因?yàn)榕涮自O(shè)施不完備大多處于空置狀態(tài)，不僅銷(xiāo)售狀況不樂(lè)觀，而且使用率也偏低。綜合來(lái)看二線城市面臨比較嚴(yán)峻的提質(zhì)轉(zhuǎn)型壓力，必須在穩(wěn)定市場(chǎng)發(fā)展和深化結(jié)構(gòu)調(diào)整之間找到平衡點(diǎn)。 ◆ 三四線城市：陷入嚴(yán)重困境 三四線城市直面住房存量的結(jié)構(gòu)性過(guò)剩如何消化以及鬼城、空城問(wèn)題。未來(lái)十年，中國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將面臨深刻轉(zhuǎn)型，第三產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)總量中的比重將不斷上升，而第二產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)總量中的比重將趨于下降。由于第三產(chǎn)業(yè)主要集中于一、二線城市，而第二產(chǎn)業(yè)則是三、四線城市的重要經(jīng)濟(jì)支柱，這種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型實(shí)際上指明了未來(lái)的城市的人口分布藍(lán)圖。因此，未來(lái)三、四線城市人口總體將持續(xù)外流，而一、二線城市人口總體將繼續(xù)保持流入態(tài)勢(shì)。三、四線城市目前商品住房高庫(kù)存及滯銷(xiāo)問(wèn)題已經(jīng)較為嚴(yán)重，而其未來(lái)的人口又呈流出態(tài)勢(shì)，住房供給結(jié)構(gòu)性過(guò)剩問(wèn)題必將會(huì)更加突出。 此外，過(guò)去十年，各地方政府通過(guò)“高鐵新城”、“金融中心”、“沿河新區(qū)”等各種題材，遍地開(kāi)花式地開(kāi)發(fā)建設(shè)了數(shù)量龐大的新城。這些題材新城，有一些只是為了配合政績(jī)或地產(chǎn)炒作需要，通過(guò)虛構(gòu)的城市發(fā)展愿景或盲目的樂(lè)觀情緒投資建設(shè)起來(lái)的，并沒(méi)有真實(shí)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展作為支撐。隨著房地產(chǎn)熱的退潮，其中有部分必將淪為新的鬼城或空城。 二、政策環(huán)境 3月15日 兩會(huì)透露五大政策信號(hào) 房地產(chǎn)需“分城施策” 3月份，全國(guó)兩會(huì)召開(kāi)。期間，2015年政府工作報(bào)告中提出，“堅(jiān)持分類(lèi)指導(dǎo)，因地制宜，落實(shí)地方政府主體責(zé)任，支持居民自住和改善住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”，與去年政府工作報(bào)告中對(duì)房地產(chǎn)的表述有著明顯區(qū)別，并未出現(xiàn)“調(diào)控”、“抑制”等詞匯，而是用了“支持“、”促進(jìn)”。 3月27日 國(guó)土部發(fā)文 嚴(yán)格控制供地規(guī)模 3月27日國(guó)土部住建部聯(lián)合發(fā)文，嚴(yán)格控制供地規(guī)模，改善供求關(guān)系，合理安排住房及其用地供應(yīng)規(guī)模； 優(yōu)化住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)； 統(tǒng)籌保障性安居工程建設(shè)； 加大市場(chǎng)秩序和供應(yīng)實(shí)施監(jiān)督力度 。 3月30日 營(yíng)業(yè)稅免征5年改2年 3月30日，中央就房地產(chǎn)政策接二連三放出“大招”。政策一：對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭購(gòu)二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。政策二：使用住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房，最低首付20%；擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請(qǐng)住房公積金購(gòu)房，最低首付30%。政策三：個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含兩年）的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。 8月27日 六部委放寬房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入 購(gòu)房套數(shù)不受限 8月27日，住建部、商務(wù)部等6部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理有關(guān)政策的通知》，明確有資格境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人可在國(guó)內(nèi)購(gòu)房。這意味著除了還在實(shí)行限購(gòu)政策的城市,境外人士在國(guó)內(nèi)購(gòu)房套數(shù)已經(jīng)不受限制。 9月30日 首付款比例降低 2015年9月30日，首付款比例降低：不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，對(duì)居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例調(diào)整。 10月29日 全面二孩放開(kāi) 2015年10月29日，全面二孩政策正式開(kāi)放：中國(guó)將全面實(shí)施一對(duì)夫婦可生育兩個(gè)孩子政策。 11月10日 中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議 提出要化解房地產(chǎn)庫(kù)存 11月10日，習(xí)近平主席主持召開(kāi)中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議，研究經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性改革和城市工作。其中，對(duì)于房地產(chǎn)的表述，提出“要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。”這是十八大以來(lái)，習(xí)近平首次對(duì)房地產(chǎn)明確提出去庫(kù)存表態(tài)。 12月14日 中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議提出擴(kuò)大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng) 12月14日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議中共中央總書(shū)記習(xí)近平主持會(huì)議，分析研究2016年經(jīng)濟(jì)工作時(shí)表示，要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，擴(kuò)大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。 12月21日 中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開(kāi) 中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議12月18日至21日在北京舉行，關(guān)于房地產(chǎn)的最新政策再次成為關(guān)注重點(diǎn)。其中，“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”被再次提及。會(huì)議提出，撤銷(xiāo)對(duì)房屋所有權(quán)的過(guò)時(shí)限制，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商降低房?jī)r(jià)。 三、新動(dòng)向 42個(gè)城市取消限購(gòu)令 自2014年以來(lái)，不少城市全面取消了限購(gòu)令。2015年，加入取消限購(gòu)大軍的城市越來(lái)越多，甚至有些省份計(jì)劃執(zhí)行購(gòu)房首付2.5成的新規(guī)。在46個(gè)限購(gòu)城市中，目前僅剩北京、上海、廣州、深圳、三亞五個(gè)城市在堅(jiān)守。 持續(xù)貨幣寬松 不動(dòng)產(chǎn)登記開(kāi)始實(shí)施 2015年3月1日，《不動(dòng)產(chǎn)暫時(shí)登記條例》開(kāi)始實(shí)施，明確我國(guó)要對(duì)各級(jí)各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)、信息平臺(tái)、軟件系統(tǒng)及網(wǎng)絡(luò)資源進(jìn)行整合集成，確保國(guó)家、省、市、縣四級(jí)登記信息的實(shí)時(shí)共享，實(shí)現(xiàn)與相關(guān)部門(mén)審批、交易信 息的實(shí)時(shí)互通共享，加強(qiáng)與公安、民政、財(cái)政、稅務(wù)等部門(mén)間不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)信息的互通共享，提供不動(dòng)產(chǎn)登記資料的依法查詢(xún)。 4月底，國(guó)土部、中央編辦聯(lián)合下發(fā)相關(guān)指導(dǎo)意見(jiàn)，督促各地加快推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)和機(jī)構(gòu)整合工作，確保在年內(nèi)完成。 8月，不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)實(shí)質(zhì)性建設(shè)全面啟動(dòng)，國(guó)土部要求把不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)搭建在“國(guó)土資源云”上，2015下半年實(shí)現(xiàn)信息平臺(tái)上線試運(yùn)行，2016年基本完成數(shù)據(jù)整合建庫(kù)，2017年基本建成覆蓋全國(guó)的信息平臺(tái)。 10月，國(guó)土部宣布將啟動(dòng)2015年四季度全國(guó)范圍不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)機(jī)構(gòu)整合情況的專(zhuān)項(xiàng)督察。專(zhuān)項(xiàng)督察的重點(diǎn)內(nèi)容是，省級(jí)人民政府今年年底前完成全�。▍^(qū)、市）所有市、縣不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)機(jī)構(gòu)整合工作。 二手房新政 《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》規(guī)定：個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅。 登記職責(zé)機(jī)構(gòu)整合工作計(jì)劃推進(jìn)情況，以及地方各級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)機(jī)構(gòu)整合完成情況。 中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議力主去庫(kù)存 2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議以前所未有的篇幅對(duì)房地產(chǎn)去庫(kù)存進(jìn)行了論述，2016年仍將是一個(gè)以樓市去庫(kù)存為首要任務(wù)的政策年。從會(huì)議報(bào)告的表述來(lái)看，在戶籍制度改革和深化住房制度改革兩項(xiàng)重要改革措施并舉之下，進(jìn)城落戶的農(nóng)民工將成為房地產(chǎn)去庫(kù)存的重要新增需求；同時(shí)，明確租售并舉是深化住房制度的改革方向，著重強(qiáng)調(diào)租賃市場(chǎng)的完善和補(bǔ)位；在市場(chǎng)方面，政府鼓勵(lì)針對(duì)去庫(kù)存的各種降價(jià)、營(yíng)銷(xiāo)以及行業(yè)內(nèi)的兼并重組。 十三五規(guī)劃即將開(kāi)啟 “十三五”規(guī)劃是全面建成小康社會(huì)的最后一個(gè)五年規(guī)劃，也是新常態(tài)下的第一個(gè)五年規(guī)劃，是2016－2020年中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的宏偉藍(lán)圖，提高發(fā)展平衡性、包容性、可持續(xù)性的基礎(chǔ)上，到2020年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民人均收入比2010年翻一番，產(chǎn)業(yè)邁向中高端水平，消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)明顯加大，戶籍人口城鎮(zhèn)化率加快提高。農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化取得明顯進(jìn)展，人民生活水平和質(zhì)量普遍提高，我國(guó)現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)下農(nóng)村貧困人口實(shí)現(xiàn)脫貧，貧困縣全部摘帽，解決區(qū)域性整體貧困。國(guó)民素質(zhì)和社會(huì)文明程度顯著提高。生態(tài)環(huán)境質(zhì)量總體改善。各方面制度更加成熟更加定型，國(guó)家治理體系和治理能力現(xiàn)代化取得重大進(jìn)展。 四、長(zhǎng)沙在中部經(jīng)濟(jì)領(lǐng)導(dǎo)地位依舊 長(zhǎng)沙前三季度全市實(shí)現(xiàn)GDP6147.7億元，同比增長(zhǎng)9.7%，增速比全國(guó)和全省分別高2.8和1.0個(gè)百分點(diǎn)。全市GDP增速居全國(guó)省會(huì)城市第6位、中部省會(huì)城市第2位。 五、地方救市 （一）長(zhǎng)沙公積金放松 公積金異地互認(rèn) 自2015年1月1日起，長(zhǎng)沙市已與武漢、南昌、合肥三個(gè)省會(huì)城市住房公積金繳存實(shí)行異地互認(rèn)和轉(zhuǎn)移接續(xù)。 首套房首付由30%下降到20% 今年以來(lái)，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)新的公積金政策，長(zhǎng)沙公積金也隨之政策調(diào)整。5月25日長(zhǎng)沙住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金個(gè)人住房貸款政策的通知》，職工在長(zhǎng)沙地區(qū)購(gòu)買(mǎi)自住房，住房公積金個(gè)人住房貸款最高額度由50萬(wàn)元調(diào)整為60萬(wàn)元。最低首付款比例為20%;首套房已轉(zhuǎn)讓注銷(xiāo)無(wú)其他住房的，執(zhí)行首套房貸款政策。 二套房首付由30%下降到20% 10月中旬，《關(guān)于調(diào)整住房公積金個(gè)人住房貸款最低首付款比例的通知》發(fā)布，調(diào)整二套房首付比例。對(duì)擁有1套普通自住房(住房面積未超過(guò)120平方米)并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的公積金繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金委托貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的，二套房最低首付比例由30%降低至20%。 此外，繳存職工家庭現(xiàn)有1套120平方米及以下住房(包括有1次住房注銷(xiāo)記錄)或現(xiàn)無(wú)房但有2次住房注銷(xiāo)記錄(每套均在120平方米及以下)，未使用個(gè)人住房貸款或相應(yīng)購(gòu)房貸款已結(jié)清的，為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房，最低首付款比例為30%。 除了調(diào)整公積金最高貸款額度和首套房、二套房最低首付標(biāo)準(zhǔn)外，長(zhǎng)沙住房公積金管理中心還對(duì)申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)精裝修住房的市民，執(zhí)行普通自住房政策。對(duì)單身繳存職工(含未婚或離異未再婚)購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房申請(qǐng)住房公積金貸款的，其住房公積金繳存月工資基數(shù)測(cè)算月還款額高于家庭收入50%時(shí)，可按長(zhǎng)沙市統(tǒng)計(jì)局公布的上年度城鎮(zhèn)在崗職工月平均工資推算其月還款額。 5年以上貸款利率由4%下降到3.25% 2015年，公積金貸款利率進(jìn)行了多次下調(diào)，在3月1日、5月11日、6月28日和8月26日公積金貸款利率三次下調(diào)之后，5年以上公積金貸款利率由4%下降到3.25%，處于歷史最低值。 �。ǘ┱畡�(dòng)作 棚改 1、按照長(zhǎng)沙市的規(guī)劃，從2014年開(kāi)始，五年之內(nèi)城區(qū)實(shí)施棚戶區(qū)改造8.67萬(wàn)戶、950萬(wàn)平方米，基本完成集中成片棚戶區(qū)改造。其中：2014年實(shí)施1.38萬(wàn)戶、241萬(wàn)平方米，2015年實(shí)施3.37萬(wàn)戶、347萬(wàn)平方米，2016年實(shí)施2.27萬(wàn)戶、214萬(wàn)平方米，2017年實(shí)施1.65萬(wàn)戶、148萬(wàn)平方米。 2、今年11月18日，湖南省兩房?jī)膳飪晒﹥芍喂ぷ鳜F(xiàn)場(chǎng)會(huì)議在岳陽(yáng)召開(kāi)，會(huì)上下發(fā)了《湖南省政府大力推進(jìn)棚戶區(qū)改造貨幣化安置工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，要求各市州確保棚改貨幣化安置比例計(jì)劃不低于50%。 扶持 7月15日，湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳印發(fā)了《湖南省住宅產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)基地布點(diǎn)規(guī)劃（2015—2020年）》，規(guī)定“至2020年，湖南將形成住宅產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)基地15個(gè)，長(zhǎng)株潭城市群住宅產(chǎn)業(yè)化基地產(chǎn)能達(dá)到1606萬(wàn)—1736萬(wàn)㎡/年”，湖南住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展進(jìn)入了快車(chē)道�！� 規(guī)劃 11月，中共湖南省第十屆委員會(huì)第十五次全體(擴(kuò)大)會(huì)議審議通過(guò)了《中共湖南省委關(guān)于制定湖南省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃的建議》。建議指出長(zhǎng)株潭地區(qū)要率先邁向基本現(xiàn)代化，依托長(zhǎng)株潭兩型試驗(yàn)區(qū)、國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)和湘江新區(qū)等國(guó)家級(jí)平臺(tái)，打造長(zhǎng)江中游城市群核心引領(lǐng)區(qū)， 整合 2015年3月1日，《不動(dòng)產(chǎn)暫時(shí)登記條例》開(kāi)始實(shí)施，明確我國(guó)要對(duì)各級(jí)各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)、信息平臺(tái)、軟件系統(tǒng)及網(wǎng)絡(luò)資源進(jìn)行整合集成，確保國(guó)家、省、市、縣四級(jí)登記信息的實(shí)時(shí)共享，實(shí)現(xiàn)與相關(guān)部門(mén)審批、交易信 息的實(shí)時(shí)互通共享，加強(qiáng)與公安、民政、財(cái)政、稅務(wù)等部門(mén)間不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)信息的互通共享，提供不動(dòng)產(chǎn)登記資料的依法查詢(xún)。截至11月30日，湖南14個(gè)市本級(jí)全部完成不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合，瀏陽(yáng)、芷江、澧縣等42個(gè)縣市區(qū)完成職責(zé)整合。 （三）2015年這些補(bǔ)貼仍在實(shí)行 2014年下半年以來(lái)，長(zhǎng)沙市下轄各行政區(qū)和新區(qū)出臺(tái)了一系列政策措施刺激樓市成交，截至2015年底，下面這些政策仍在發(fā)揮作用。 購(gòu)買(mǎi)三類(lèi)住宅可獲補(bǔ)貼 2015年8月27日，長(zhǎng)沙市住建委、長(zhǎng)沙市財(cái)政局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好綠色建設(shè)、產(chǎn)業(yè)化住宅、全裝修普通商品住宅財(cái)政補(bǔ)貼的通知》，通知規(guī)定對(duì)購(gòu)買(mǎi)綠色建筑、產(chǎn)業(yè)化住宅、全裝修普通商品住宅的消費(fèi)者實(shí)行財(cái)政補(bǔ)貼，明確了補(bǔ)貼對(duì)象，分別是：網(wǎng)簽時(shí)間為2015年5月19日至2016年5月18日的個(gè)人購(gòu)房者;新建住宅且建筑面積不超過(guò)144平方米;符合市住建委公布購(gòu)房補(bǔ)貼目錄。 時(shí)間期限：2015年5月19日-2016年5月 望八條 2014年8月13日，長(zhǎng)沙市望城區(qū)人民政府印發(fā)《長(zhǎng)沙市望城區(qū)人民政府關(guān)于支持和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，包含了“實(shí)行購(gòu)房貨幣補(bǔ)貼”、“調(diào)整維修資金繳交時(shí)間”、“恢復(fù)實(shí)行住房公積金異地貸款制度”、“調(diào)整報(bào)建費(fèi)繳交方式”、“鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)加大房地產(chǎn)業(yè)信貸投放力度”等八點(diǎn)內(nèi)容，被媒體稱(chēng)為“望八條”。 時(shí)間期限2014年8月1日起至2015年12月31日止 江新區(qū)五類(lèi)人才買(mǎi)毛坯房享補(bǔ)助 2014年7月31日，湘江新區(qū)管理委員會(huì)和長(zhǎng)沙高新區(qū)管理委員會(huì)聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于支持鼓勵(lì)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才入駐的暫行規(guī)定關(guān)于促進(jìn)片區(qū)加快成熟的若干措施》另行補(bǔ)助�！� 有效期至2015年12月31日截止 大學(xué)生梅溪湖創(chuàng)業(yè)安家將獲補(bǔ)貼 2014年12月底，梅溪湖投資（長(zhǎng)沙）有限公司出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)梅溪湖國(guó)際新城加快成熟的若干措施》，其中有不少內(nèi)容鼓勵(lì)大學(xué)生安家、創(chuàng)業(yè)。 2014年5月1日-2016年12月31日 �。ㄋ模�2015年軌道交通建設(shè) 1、長(zhǎng)沙磁懸浮列車(chē)2015年底將正式通車(chē)。 2、12月31日，地鐵2號(hào)線西延線將在開(kāi)通。 3、12月22日，長(zhǎng)沙地鐵1號(hào)線一期工程“軌通” 5、11月29日，長(zhǎng)沙地鐵5號(hào)線一期工程開(kāi)建 預(yù)計(jì)2020年建成開(kāi)通 6、10月12日，長(zhǎng)沙地鐵1號(hào)線雙線“洞通” �。ㄎ澹�2016行政面的政策儲(chǔ)備 1、降首套首付：將首套房首付比例從現(xiàn)行的25%，下調(diào)至20%左右。 2、繼續(xù)降準(zhǔn)降息。 3、樓市稅費(fèi)補(bǔ)貼類(lèi)政策進(jìn)一步落地。同時(shí)，首套房貸利率優(yōu)惠或政府財(cái)政直接給予首套房貸支持。 4、加強(qiáng)貨幣補(bǔ)貼：進(jìn)一步加大棚戶區(qū)改造力度，補(bǔ)償政策傾向于給予被拆遷居民金錢(qián)補(bǔ)助（貨幣補(bǔ)貼），而非異地分配住房（實(shí)物補(bǔ)貼）。 5、調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。 6、鼓勵(lì)人才購(gòu)房政策。 7、將戶籍制度與購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)直接結(jié)合。 8、對(duì)于特定產(chǎn)品類(lèi)型樓盤(pán)給予契稅優(yōu)惠或減免。 |