| 2015第三季度長沙地區(qū)房地產(chǎn)市場主要指標監(jiān)測分析 |
一 土地市場
注：土地市場報告僅統(tǒng)計來源為招標、拍賣、掛牌土地數(shù)據(jù)，無成交價格的土地，未參與統(tǒng)計。
2015年三季度，長沙共供應土地109宗，5614.22畝，成交73宗，3667.66畝，總成交金額190327萬元。
其中，9月長沙土地供應63宗（3255.79畝），土地成交12宗（663.1畝），其中公布成交金額土地12宗，總金額33275.0萬元，未成交0宗。9月長沙縣供應土地1599.06畝在各區(qū)縣供應量中排名第一，寧鄉(xiāng)市土地成交305.97畝在各區(qū)域土地成交面積中排名第一。
表1 三季度長沙各區(qū)縣土地供銷情況
區(qū)域供應成交
宗數(shù)面積(畝)建筑面積(萬㎡)宗數(shù)面積(畝)總金額(萬元)
芙蓉區(qū)242.0111.987516.970
天心區(qū)116.056.9568116.050
雨花區(qū)5166.8144.82464148.3361508
開福區(qū)146.435.5716263.723629
望城區(qū)5694.3457.3225579023698
岳麓區(qū)2165.8519.49271145.394784
瀏陽市431569.8385.802620767.7230585
長沙縣202230.68336.2285161140.4250935
寧鄉(xiāng)市30682.2559.638523589.0615188
總計1095614.22927.8253733667.66190327
1.住宅土地市場情況
2015年9月長沙住宅及住宅兼容商業(yè)土地供應7宗（358.67畝），成交1宗（104.28畝），其中公布成交金額土地1宗，總金額6153.0萬元。（見圖1）
2.商業(yè)土地市場情況
2015年9月長沙商業(yè)及商業(yè)兼容住宅土地供應32宗（1145.17畝），成交1宗（89.31畝），其中公布成交金額土地1宗，總金額12320.0萬元。（見圖2）
3.工業(yè)土地市場情況
9月長沙工業(yè)土地供應23宗（1737.24畝），成交10宗（469.51畝），其中公布成交金額土地10宗，總金額14802.0萬元。（見圖3）
二 新房住宅
1.供應情況
2015年三季度內(nèi)五區(qū)新建商品住宅批準預售共284.65萬平米，同比去年三季度下降8.43%，環(huán)比上升10.26%；其中今年9月新建商品住宅批準預售96.6萬平米。9月內(nèi)五區(qū)供應環(huán)比上升11.25%，同比下降41.68%。
2015年三季度四縣市商品住宅累計批準預售155.97萬平米，同比去年下降2.27%，環(huán)比下降2.17%；其中今年9月新建商品住宅批準預售55.39萬平米。9月四縣市供應環(huán)比上升11.06%，同比上升33.37%。（見圖4）
2.成交情況
2015年三季度長沙內(nèi)五區(qū)商品住宅累計網(wǎng)簽333.66萬平，同比大幅上升112.03%，環(huán)比基本持平；其中9月網(wǎng)簽127.52萬平，環(huán)比上升18.91%，同比上漲142.29%。9月，內(nèi)五區(qū)住宅環(huán)比成交量反彈，9月達到近一年來成交峰值，大幅領(lǐng)先于去年同期。
2015年三季度長沙四縣市住宅累計網(wǎng)簽成交138.54萬平米，同比基本持平，環(huán)比下降23.21%；其中9月網(wǎng)簽50.01萬平米，環(huán)比上升6.54%，同比去年上升10.76%，9月四縣市的成交也有所反彈。（見圖5）
3.價格走勢
2015年9月，長沙內(nèi)五區(qū)住宅成交均價為6175元/平米，環(huán)比下降1.18%，同比去年下降0.58%。9月長沙主城區(qū)住宅成交量升價穩(wěn)，價格微調(diào)，樓市金九基本還是以促銷為主。
同期，長沙四縣市住宅成交均價為4451元/平方米，環(huán)比下滑上升0.81%，同比上漲6.27%。四縣市的價格相對比較穩(wěn)定。（見圖6）
4.供銷比走勢
2015年9月長沙市（含五區(qū)四縣市）新建商品住宅供銷比為0.86，整個三季度供銷層面波動進一步減小。 8、9月供銷比值皆低于1，進入9月成交環(huán)比提升，市場仍沒有達到供求平衡的狀態(tài)。（見圖7）
5.待銷分析
截至2015年三季度，長沙內(nèi)六區(qū)已取得批準預售且未銷售的商品住宅面積為1495.03萬平米，其中，岳麓區(qū)商品住宅待售量最高，達479.35萬平米，芙蓉區(qū)待售量最低，為72.30萬平米。（見圖8）
根據(jù)目前的庫存總量和去化速度計算，截至三季度末長沙市內(nèi)六區(qū)商品住宅的去化周期約為12個月。（見圖9）
6.各區(qū)縣情況
從全市各行政區(qū)供應和成交量來看，2015年9月住宅供應面積最多的是岳麓區(qū)，新增批準預售37.79萬平米，而寧鄉(xiāng)縣新增批準預售為0.42萬平米最少；成交方面，9月岳麓區(qū)成交最多，網(wǎng)簽68.62萬平米，芙蓉區(qū)成交量最小，僅為4.11萬平米。（見圖10）
從區(qū)域成交價格來看，2015年1-9月，長沙市開福區(qū)成交均價最高，為7264元/平米，寧鄉(xiāng)縣成交價格最低，為3709元/平米。
與去年同期相比，除雨花區(qū)、望城區(qū)和長沙縣、寧鄉(xiāng)縣外，其余區(qū)縣住宅成交價格均為下滑；其中天心區(qū)降幅最為顯著，價格同比下降11.24%。
表2 2015年1-9月長沙市各區(qū)縣住宅網(wǎng)簽均價一覽
區(qū)域網(wǎng)簽均價（元/㎡）同比（%）
芙蓉區(qū)6559-6.48
天心區(qū)5813-11.24
岳麓區(qū)5702-7.83
開福區(qū)7264-2.32
雨花區(qū)65676.66
望城區(qū)43523.82
長沙縣46401.18
瀏陽市3967-0.59
寧鄉(xiāng)縣37093.16
三 商品非住宅（內(nèi)六區(qū)）
1.辦公用房
2015年三季度內(nèi)六區(qū)共成交辦公用房26.56萬方，環(huán)比二季度提升38.91%，同比提升150.56%。其中，9月長沙市內(nèi)六區(qū)辦公用房成交面積7.89萬平米，環(huán)比下降16.59%，同比增長203.61%；成交942套，同比增長206.84%。整個三季度辦公用房成交不論是同比還是環(huán)比提升都非常明顯。
從成交項目來看，截至今年9月底，辦公用房辦公成交面積的前三位分別為東科園、鈺龍?zhí)煜录褕@、德澤苑。從今年1-9月的成交情況來看，辦公用房成交主要集中在內(nèi)五區(qū)，雨花區(qū)辦公用房成交面積最大，而望城區(qū)成交面積最小。
價格方面，2015年9月辦公用房的成交均價為6728元/平方米，較上月回落14.57%，為近一年來成交價格的最低值。（見圖11）
2.商業(yè)用房市場
2015年三季度內(nèi)六區(qū)共成交商業(yè)用房28.19萬平方米，環(huán)比提升10.24%，同比上升35.98%；其中9月成交7.57萬方，1214套，成交面積同比增長95.19%，成交套數(shù)同比增長34.29%。從近一年成交的情況來看，內(nèi)六區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展勢頭較好，成交面積和套數(shù)都比較平穩(wěn)。今年1-9月成交面積前三的項目為高星物流園、金橋市場集群、高嶺國際商貿(mào)城一期4號，成交面積均超過6萬平方米。
價格方面，2015年9月，長沙市內(nèi)六區(qū)新建商業(yè)網(wǎng)簽均價為10464元/平方米，與上月相比環(huán)比持平，同為近一年來的最低值。（見圖12）
四 二手房市場
1.成交情況
2015年1-9月，全市二手住宅成交441.79萬平米，成交套數(shù)為36356套，同比分別增長39.75%、31.15%。其中，9月份二手住宅成交42.23萬平米，環(huán)比下降20.59%，同比上升28.67%。
表3 2015年1-9月長沙市各區(qū)縣住宅網(wǎng)簽均價一覽
內(nèi)五區(qū)芙蓉區(qū)天心區(qū)岳麓區(qū)開福區(qū)雨花區(qū)
3.6∶11.34∶12.29∶18.63∶13.06∶12.87∶1
2015年1-9月，內(nèi)五區(qū)一、二級市場成交比值為3.6：1，其中岳麓區(qū)一、二手房交易量差距最大，比值為8.63:1，芙蓉區(qū)差距最小僅為1.34:1。二季度以來，二手房市場活躍，一二級市場的成交差距持續(xù)縮小。
2.交易稅費成本
近期長沙市重申契稅征收政策并出臺了新的房產(chǎn)交易稅費征收政策，并且重申了家庭唯一住房契稅減免的界定條件，個人購家庭唯一住宅（新房與二手房），90平米以下的征收1%，90-144征收2%，大于144平米、非住宅、二套房及以上普通住房的契稅統(tǒng)一征收4%；同時，自2015年10月15日起，降低住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費收費標準，新建商品住房，由現(xiàn)行每平方米3元降為每平方米2元，二手房交易由現(xiàn)行每平方米6元降為每平方米4元。
表4 長沙市房屋交易稅費表
項 目契稅%
（買方）綜合稅%
（賣方）土地收益金%
（賣方）手續(xù)費
（雙方各半）營業(yè)稅及附加%
（賣方）備注
私有
房產(chǎn)個人房改房（含
集資房）上市轉(zhuǎn)給個人2111.50元/m2未滿2年轉(zhuǎn)內(nèi)全額征收5.6%。超過5年非普通住宅或非住宅轉(zhuǎn)讓，按差額征收5.6%。個人購90-144平米以下普通唯一住宅，契稅按2%征收，個人購90平米以下的普通唯一住房，契稅按1%征收，個人購144平米以上、二套及以上普通住房以及商業(yè)非普通住房，契稅按4%征收。
轉(zhuǎn)給單位41
個人購私房住宅214元/m2
別墅41
非住宅411.30%
單位購私房住宅414元/m2
非住宅411.30%
自管房轉(zhuǎn)讓給個人住宅24元/m25.60%
別墅4
非住宅41.30%
轉(zhuǎn)讓給單位住宅44元/m2
非住宅41.30%
其他贈與住宅14元/m2
別墅4
非住宅11.30%
注：①個人購買90平米（含）以下唯一住房，按1%征收契稅，個人購買90-144㎡的唯一住房，按2%征收契稅。
②個人購房時間以契稅完稅證明或房屋權(quán)證上時間為準，按“孰先”原則。
③個人購買或轉(zhuǎn)讓非住宅按0.05%征收印花稅。
④俱通過繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系、直接親屬贈與方式取得房產(chǎn)，不按“偶然所得”征收20%的個人所得稅。
⑤車庫、雜屋暫免征營業(yè)稅。
⑥3月底，兩部委正式發(fā)文政策刺激樓市，其中二手房營業(yè)稅免征期限由5年改成2年。
五 本院觀點
1.土地市場
由于今年第一、第二季度土地市場的走勢低迷，盡管第三季度土地供銷出現(xiàn)雙增，2015年前三季度的土地供銷總面積仍遠遠低于2014年前三季度同期。在樓市利好政策的不斷刺激下，長沙樓市庫存去化效果比較明顯，而“缺糧”的開發(fā)商也在不斷增多，由此我們預計，第四季度土地供應回升的現(xiàn)象很可能出現(xiàn)，單季供銷規(guī)模有望超過2014年同期。但在去庫存的總體基調(diào)和適當控制建設用地供應規(guī)模的樓市定調(diào)之下，2015年全年，土地市場的供銷總體規(guī)模將低于2014年。
從預供應的熱點板塊來看，近期雨花區(qū)、開福區(qū)是上市主力，一批商住和純商業(yè)用地將陸續(xù)面世，這也改變了去年下半年以來土地市場工業(yè)用地為主流的態(tài)勢，供應的節(jié)奏和結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生實質(zhì)改變。預計整個第四季度月將有更多的商住用地進入招拍掛的行列，土地成交有望迎來井噴。
近期預供應熱點地塊：
表5 近期上市住宅類土地
區(qū)域土地位置面積(畝)土地用途擬出讓方式預出讓時間
岳麓區(qū)桐梓坡片區(qū)熊家灣D-31等地塊106.1住宅兼容商業(yè)掛牌一月內(nèi)
岳麓區(qū)桐梓坡片區(qū)熊家灣D-31等地塊106.1住宅兼容商業(yè)掛牌一月內(nèi)
雨花區(qū)雨花區(qū)月塘村統(tǒng)征地187.28住宅兼容商業(yè)掛牌一月內(nèi)
開福區(qū)興聯(lián)村商住地塊招商項目地塊44.77住宅兼容商業(yè)待定三月內(nèi)
岳麓區(qū)岳麓區(qū)觀沙嶺街道收購儲備地四112.8住宅兼容商業(yè)掛牌三月內(nèi)
天心區(qū)天心區(qū)暮云鎮(zhèn)儲備地195.83住宅兼容商業(yè)掛牌三月內(nèi)
表6 近期上市商業(yè)類土地
區(qū)域土地位置面積(畝)土地用途擬出讓方式預出讓時間
雨花區(qū)雨花區(qū)經(jīng)開區(qū)統(tǒng)征地四97.92商業(yè)掛牌一月內(nèi)
開福區(qū)S16營盤路與黃興北路東北地塊43.0商業(yè)待定三月內(nèi)
開福區(qū)S14湘春路與黃興北路交匯西南地塊5.1商業(yè)待定三月內(nèi)
開福區(qū)S13湘春路與黃興北路交匯東北地塊6.68商業(yè)待定三月內(nèi)
開福區(qū)S12湘雅路與黃興北路交匯東南地塊64.4商業(yè)兼容住宅待定三月內(nèi)
2.新房住宅
總體形勢：三季度有兩個月是樓市相對淡市，但整體成交表明今年淡市不淡，整個三季度成交仍維持在相當?shù)母呶慌c二季度基本持平，遠遠高于去年同期。8、9月成交逐步上升，金九銀十過半的成績也說明市場消費者對后市行情比較看好，同時開發(fā)商也拿出了大量促銷活動來去化。接下來的四季度是今年房企完成銷售指標的關(guān)鍵性月份，將直接決定很多樓盤的全年任務能否完成，同時9、10月樓盤扎堆入市，四季度一場價格和促銷活動的比拼不可避免。
房價走勢：從價格上來看，9月價格環(huán)比下降，同時低于去年同期水平。這主要是因為金九銀十月樓盤促銷增多優(yōu)惠力度加大，同時一批低價上市的新盤也拉低了市場的整體均價，這種態(tài)勢在第四季度還將持續(xù)。
板塊結(jié)構(gòu)：從區(qū)域來看，岳麓區(qū)與雨花區(qū)是長沙商品住宅供銷的主戰(zhàn)場，整個三季度，梅溪湖板塊與紅星—省府板塊活躍程度較高，而芙蓉區(qū)則相對比較沉寂，轄區(qū)內(nèi)各板塊供應和成交都不突出，區(qū)域樓盤的到訪量也非常有限。
購房提示：對于購房者而言，今年四季度市場仍會維持高成交量，較低價格的走勢，房價穩(wěn)中有降，可以考慮多去參加各類促銷活動，爭取在年底以較大的優(yōu)惠購房。
3.非住宅市場
辦公用房方面，三季度成交面積和套數(shù)環(huán)比上升，成交量同比去年提升顯著，顯示市場成交火爆，但今年以來辦公用房成交均價均低于去年同期水平，尤其9月成交均價來到近一年來的最低值。隨著大量低價位的項目上市和大力度促銷，這一態(tài)勢目前很難扭轉(zhuǎn)。預計接下來幾個月辦公用房市場還將維持成交量走高而價格低位盤整。
三季度，整個商業(yè)用房成交環(huán)比提升明顯，顯示市場活力在進入下半年后全面釋放。在成交上升的同時，三季度商業(yè)用房的價格有了一定幅度的下滑，其中9月創(chuàng)近一年來的成交最低價。從三季度的銷售情況來看，商業(yè)市場量升的趨勢還會持續(xù)，加上陸續(xù)有資金回流商業(yè)用房市場，居民投資興趣點將再度轉(zhuǎn)移，成交量有望走高。目前商業(yè)用房的成交價格比較穩(wěn)定。
4.二手房市場
全市二手房成交量在經(jīng)歷了一個快速提升的上半年后，二手住宅成交面積繼續(xù)提升，整個三季度成交量創(chuàng)近三年的成交新高。10月長沙出臺新政策降低了存量房交易的手續(xù)費，同時信貸額度增加的刺激下，二手房市場的火爆將貫穿全年，進入十月后接下來的幾個月都將是成交的高峰期。9月一二手房成交比值在進一步穩(wěn)定，二手房快速回暖已經(jīng)導流部分新房剛需，二手房交易量還會有一波高潮。
5.后市分析
總的來看，不論是住宅還是還是非住宅，三季度樓市淡市不淡，成交高企但價格略有下滑，市場整體交易比較活躍，一系列刺激影響還在發(fā)揮余熱。今年四季度的長沙樓市在復蘇定局已成的前提下，還將會進一步分化，產(chǎn)品品質(zhì)、品牌口碑和區(qū)位地段上有優(yōu)勢的樓盤將和一般的產(chǎn)品進一步拉開成交量的差距。在價格持續(xù)低位徘徊的形勢下，預計有大批置業(yè)者會選擇在四季度購入房產(chǎn)，月均成交量有望創(chuàng)今年新高。 |