| 深度調整期的樓市變化 |
2015上半年，樓市風云變幻莫測，樓市政策也是一波未平一波又起，連續(xù)的降息降準不僅讓股市坐上了過山車，樓市也深受其影響。市場在庫存與利好的平衡中螺旋式回暖上升，從年初各大中介及售樓處的門可羅雀，到如今在各大媒體上不斷出現(xiàn)“房價暴漲”、“樓盤日光”等詞匯，樓市似乎上演著一場“咸魚翻身”的好戲。顯然，房地產(chǎn)市場已由低潮期走向回暖。
那么下半年，樓市行情又將如何，又將會呈現(xiàn)什么樣的局面呢？本期《樓市觀察家》通過六大關鍵詞為您全面梳理2015上半年的全國樓市，與您一起探知樓市的未來走向。
不動產(chǎn)登記
◎事件回放
《不動產(chǎn)登記暫行條例》是國務院總理李克強簽署的第656號國務院令，自2015年3月1日起施行。條例對不動產(chǎn)登記機構、登記簿、登記程序、登記信息共享與保護等方面作出規(guī)定。在國家層面不動產(chǎn)登記職責及機構整合工作完成基礎上，省市縣三級整合工作已全面鋪開。
北京：
國土局整合多部門不動產(chǎn)登記職責
在全國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施了3個多月后，北京的不動產(chǎn)登記職責整合方案終于姍姍來遲。6月2日，北京市委常委、副市長陳剛主持召開北京市不動產(chǎn)登記工作聯(lián)席會擴大會議，通報了《北京市不動產(chǎn)登記職責整合方案》。方案指出，北京市、區(qū)縣相關部門承擔的土地、房屋、林地、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權等不動產(chǎn)登記職責予以整合，統(tǒng)一交由北京市國土局承擔，不動產(chǎn)的管理職責仍由原相關部門承擔。
寧波：
正式啟動不動產(chǎn)登記改革 預計明年將全面實施
6月1日寧波市政府常務會議審議并通過了《寧波市不動產(chǎn)登記改革工作方案》。該方案提出，力爭今年年底前頒發(fā)第一本不動產(chǎn)權證書，預計明年將全面實施不動產(chǎn)登記。據(jù)了解，寧波市將根據(jù)“統(tǒng)一登記機構”和職責整合的要求，在6月底完成市級不動產(chǎn)登記機構組建。年底前設立不動產(chǎn)登記窗口，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記“一站式”服務、不動產(chǎn)登記檔案統(tǒng)一管理，為群眾辦理不動產(chǎn)登記、查詢提供便利。
廣東：
不動產(chǎn)登記下半年正式啟動 證書依舊有效
6月20日，記者從廣東省國土資源廳不動產(chǎn)登記局獲悉，廣東不動產(chǎn)登記將于今年下半年正式啟動，中山、汕頭、肇慶、潮州、順德區(qū)以及云浮郁南縣將首先啟動。其中，中山待統(tǒng)一的不動產(chǎn)權證書印制出來后便可開始不動產(chǎn)登記，或將成為廣東省內首個啟動不動產(chǎn)登記的城市。全省將在2017年年底前全面實施。業(yè)內指出，不動產(chǎn)登記對房價的影響更多是心理上的，由于舊的房產(chǎn)實行自愿登記原則，“不變更不登記”，現(xiàn)有證件依舊有效，所以未來幾十年都是新、舊證并存時期，不會影響房價走勢。
長沙：
省級不動產(chǎn)登記機構正式成立
4月30日，湖南省國土資源廳通報，4月中旬已完成不動產(chǎn)登記處的組建工作，湖南省級不動產(chǎn)登記機構正式成立。不動產(chǎn)登記工作目前處于試點突破階段，第一本不動產(chǎn)權證書將在3個試點(瀏陽市、澧縣、芷江侗族自治縣)中頒發(fā)。不過，通過從我愛我家、新環(huán)境、新門戶、啟業(yè)地產(chǎn)等多家中介門店的交易情況發(fā)現(xiàn)，目前長沙并未出現(xiàn)二手房大規(guī)模拋售的情況。市場上出現(xiàn)的個別客戶緊急低價出售的大戶型房源，可能和個人急需用錢等各種因素有關。
專家點評：
國土部不動產(chǎn)登記中心市場監(jiān)測處處長 盧靜
當前，房地產(chǎn)市場的波動主要受供求關系，受宏觀調控政策和金融調控政策的調整等不同因素的影響，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記可能會一定程度上影響房地產(chǎn)市場的預期，但是它本身是行政管理行為，短期來看對市場的影響不是特別明顯。
房貸新政
◎事件回放
3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)通知，對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調整為不低于40%。業(yè)內分析，二套房首付比例的調整，最大利好在于改善型需求置業(yè)的門檻得到大幅降低，勢必帶來改善型購房需求的積極釋放。
北京：
二套房貸新政在京縮水執(zhí)行 首付五成為主流
與首套房貸款支持政策的迅速落地不同，二套房貸“首付比例由六成降至四成”的新政出臺已經(jīng)半月有余，記者調查發(fā)現(xiàn)，北京地區(qū)部分商業(yè)銀行的二套房貸政策經(jīng)過調整后開始出爐，并未見到政策提及的“最低四成首付”，目前常見的首付標準為五成，部分銀行的政策甚至尚未更新。業(yè)內分析，銀行未執(zhí)行新政，主要是考慮到二套房貸需求已經(jīng)不是絕對的改善型，因此避免過度刺激和防范杠桿風險是主要考慮的。
南京：
多家銀行已執(zhí)行二套房首付4.5成新政
4月11日，中國人民銀行南京分行發(fā)文表示，江蘇省金融機構執(zhí)行二套房首付比例標準出臺，南京、蘇州兩市的二套房最低首付比例分別由70%、60%統(tǒng)一降至45%，貸款利率依舊上浮1.1倍。目前，南京工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設銀行等十余家銀行均已執(zhí)行新政。銀行業(yè)內人士表示，4.5成是江蘇省金融機構執(zhí)行房貸政策自律機制做出的決定，這一機制涵蓋南京地區(qū)所有銀行，是眾銀行協(xié)商后得出的市場化結果。
廣州：
二套房貸首付仍為七成 利率上浮10%
二套房貸“首付比例降至四成”的房貸新政在廣州被叫停后，銀行經(jīng)過兩個月的等待，等來了廣州二套房執(zhí)行政策。6月23日，廣東市場利率定價自律機制已給多家銀行下發(fā)通知。通知顯示，廣州地區(qū)(含增城，從化)二套房貸政策仍執(zhí)行原政策，即最低首付款比例7成，利率執(zhí)行基準利率上浮10%。今后，住房信貸工作小組將配合政府部門的調控要求，根據(jù)房地產(chǎn)市場狀況，適時對二套房貸政策進行調整。據(jù)了解，廣州成為全國二套房貸款政策最嚴的城市，北上深等一線城市均出現(xiàn)二套房貸首付四成。
長沙：
多家銀行落地房貸新政 二套房普遍調低到首付四成
據(jù)悉，“330新政”過去一個月的時間里，繼建行、郵儲之后，長沙工行、浦發(fā)、興業(yè)、光大等多家銀行也加入二套房首付最低四成的隊伍。對于購房者普遍關注的二套房利率，星城銀行仍多“執(zhí)行基準利率上浮10%”的規(guī)定，部分銀行則表示執(zhí)行差異化的二套房房貸政策。業(yè)內人士表示，房貸新政出臺后，辦理二套房并未出現(xiàn)井噴，這可能一方面是新政出臺后業(yè)務辦理會有些滯后；另一方面，跟眼下的股市火熱有關。
專家點評：
偉業(yè)我愛我家集團副總裁 胡景暉
“330新政”并不會帶來房地產(chǎn)的春天，僅會刺激宏觀樓市二季度房地產(chǎn)成交放量，價格則變化不大。在現(xiàn)在的經(jīng)濟新常態(tài)之下，房地產(chǎn)的經(jīng)濟刺激政策有效期基本在兩三個月，政策消化后房地產(chǎn)會不斷重復打回原形，這是房地產(chǎn)行業(yè)的新常態(tài)。
營業(yè)稅“五改二”
◎事件回放
3月30日，財政部、國家稅務總局聯(lián)合發(fā)布《關于調整個人住房轉讓營業(yè)稅政策的通知》（以下簡稱《通知》）�！锻ㄖ芬�(guī)定：對個人購買普通住房銷售，營業(yè)稅從之前的滿5年免征調整為滿2年免征，自2015年3月31日開始正式實施。
北京：
二手房新政首周 北京房屋交易營業(yè)稅免征近1.6億
《關于調整個人住房轉讓營業(yè)稅政策的通知》新政發(fā)布后的一周，北京在房屋交易中的營業(yè)稅共免征1.6億元。此外，北京共有1833戶銷售購買2年以上（含2年）的普通住房。數(shù)據(jù)顯示，自新政實施以來，北京現(xiàn)在每天的過戶量都在650-700套左右，而之前工作日基本在400套左右。多家中介機構表示，二手房市場交易量出現(xiàn)明顯上升，預計新政對房地產(chǎn)市場的利好作用也將持續(xù)一段時間。
蘇州：
“五改二”實施首月 園區(qū)二手房減免營業(yè)稅4266.13萬
3月30日，國家稅務總局下發(fā)了《財政部、國家稅務總局關于調整個人住房轉讓營業(yè)稅政策的通知》（財稅〔2015〕39號），個人房產(chǎn)交易營業(yè)稅減免“5改2”政策正式落地。新政執(zhí)行1個月以來，蘇州工業(yè)園區(qū)地稅局受理個人轉讓二手住房1163套，日均受理55套。與今年3月新政出臺前日均受理量41套相比，每日平均增加14套，增幅為34.15%，二手房交易量增幅明顯。其中享受“滿2年”營業(yè)稅減免稅收優(yōu)惠847套，占交易總量的72.8%，共計減免營業(yè)稅稅款4266.13萬元。
日照：
營業(yè)稅“五改二”出臺 二手房成交環(huán)比上漲80%
今年3月30日起，二手房營業(yè)稅“5改2”新政出臺，直接推動了二手房交易市場持續(xù)升溫。據(jù)日照市房管局統(tǒng)計，自4月1日至6月25日，市區(qū)二手房成交1541套, 環(huán)比上漲80.02%，同比上漲63.07%，各二手房中介業(yè)績也同比大幅攀升。業(yè)內人士分析，樓市利好政策對二手房市場的影響繼續(xù)發(fā)力，剛需、改善型住房需求逐步釋放。不少從事二手房中介業(yè)務的人士表示，雖然近期市區(qū)二手房交易量上升明顯，但二手房價格總體呈現(xiàn)平穩(wěn)狀態(tài)。
長沙：
營業(yè)稅“五改二”落地 長沙部分賣家臨時要求漲價
樓市新政之一的營業(yè)稅“五改二”落地一周，二手房市場對新政的反應逐步顯現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，新政實施后首周長沙內六區(qū)二手房成交469套，合計4.87萬平方米，套數(shù)環(huán)比上漲14.67%。
此外，受新政影響，在市場活躍的情況下賣房者希望適度抬高售價的愿望變得強烈。某房產(chǎn)中介公司工作人員表示，新政下來后，來咨詢買房的人多了，有房主突然說要漲2萬元，購房者考慮到這房子看中已久，而且加的價還是比營業(yè)稅要低，還是決定買了。
專家點評：
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員、財經(jīng)評論員 嚴躍進
此次營業(yè)稅全額征收的免征期由過去5年轉變?yōu)?年，使得住房銷售市場得以活躍。過去購房者礙于營業(yè)稅成本，只能將此類住房以五年的期限進行持有，阻礙了房產(chǎn)資源的流動。而現(xiàn)在改變?yōu)?年，使得很多改善性購房者的需求得到積極釋放。
公積金
◎事件回放
3月30日三部委聯(lián)合發(fā)布新政，要求公積金首付要執(zhí)行首套房20%、二套房30%的政策。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2015年來，已有超過百個城市發(fā)布不同力度的公積金松綁政策，其中包括北京上海等超過30個城市還提及了增加公積金貸款額度。
北京：
公積金貸款利率下調 百萬貸款每月少還百余元
6月28日，北京住房公積金管理中心發(fā)布通知，自2015年6月28日起，下調北京住房公積金存貸款利率。5年期(含)以下的公積金貸款利率由3.25%下調至3%；5年期以上的貸款利率由3.75%下調至3.5%。此次通知規(guī)定，6月28日(不含)以前發(fā)放的,期限在一年(含一年)以內的個人住房公積金貸款，6月28日后仍執(zhí)行原利率,不分段計息。期限在一年以上的個人住房公積金貸款，6月28日后仍執(zhí)行原利率，自明年1月1日開始,執(zhí)行調整后的公積金貸款利率。分析人士指出，公積金貸款降息將進一步降低購房者的還款金額。
武漢：
公積金政策再放寬 無房者繳滿3個月可取付房租
武漢住房公積金管委會6月25日宣布：7月1日起，公積金提取政策再放寬，連續(xù)足額繳存滿3個月、在漢無自有住房者，可每年提取一次公積金，用于支付房租。記者比對現(xiàn)行的政策發(fā)現(xiàn)，相比之下，對于提取公積金用于支付租金的條件，由連續(xù)繳存12個月縮短為3個月。對于低收入無房職工提取公積金買房的條件，由連續(xù)繳存12個月縮短為6個月。
西安：
“625新九條”發(fā)布 公積金貸款首付款比例最低20%
6月25日，西安市住房保障和房屋管理局正式對外發(fā)布“625新九條”。其中公積金新政包括：住房公積金貸款最高額度調整為75萬元；對使用住房公積金貸款購買首套普通住房或貸款已結清再次申請貸款購買建筑面積90平方米(含90平方米)以下住房的，首付款比例不低于20%�！�625新九條”內容還包括非西安戶口者，2015年7月-2016年12月購買90平米以上一、二手房，取得房產(chǎn)證且繳納一年社保的，本人、配偶和未成年子女可落戶西安等。
長沙：
長沙及湖南公積金貸款利率再下調0.25%
6月28日，央行“雙降”一出，湖南快速跟進——按照央行要求，湖南省直單位住房公積金管理中心、長沙市住房公積金管理中心同步下調了住房公積金貸款利率，其中：五年以下(含五年)貸款利率下調至3%，五年以上貸款利率下調至3.5%。據(jù)悉，這已經(jīng)是今年以來住房公積金貸款利率的第三次下調。此前在今年3月1日和5月11日，公積金貸款利率都下調了0.25個百分點。
專家點評：
中原地產(chǎn)研究部總監(jiān) 張大偉
目前，房地產(chǎn)刺激政策繼續(xù)升級，其中，公積金政策是地方政府能夠調整的最直接的購房工具，而且公積金的利率相當于商業(yè)貸款利率的68折，對于市場有直接的刺激影響。
購房補貼
◎事件回放
今年5月份以來，全國各地政府補貼購房政策增多，中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)顯示，從2014年開始，沈陽、江西、浙江、山東、安徽、四川、長沙等30多個城市先后出臺了購房補貼、契稅補貼等一系列提振當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的措施。
鄭州：
對購房面積90平方米以內部分給予每平方米800元補貼
5月21日，河南鄭州市政府印發(fā)《鄭州市保增長調結構強投資促轉型實施意見》規(guī)定，獲得經(jīng)濟適用房資格的家庭，若自愿放棄購房資格轉普通商品住房，則對其購房面積90平方米以內部分給予每平方米800元補貼。據(jù)了解，早在2009年，鄭州就出臺過政策稱，自愿放棄經(jīng)適房購房資格轉購普通商品房的家庭，90平方米以內部分可獲得每平方米600元補貼。適用范圍為市內5區(qū)，且購買的必須為商品住房，不適用二手房。如果市民購買的商品房超過90平方米，只補貼90平方米，最高為5.4萬元；如果市民以前享受過房改房、安居工程等。
寧德：
購買144平方米以下住房 可享受購房總額1.5%的財政補貼
5月22日，寧德發(fā)布《關于促進中心城區(qū)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的補充意見》。意見指出，在2015年11月1日前，個人(家庭)購買144平方米以下(含144平方米)新建商品住房可享受購房總額1.5%的財政補貼；個人(家庭)購買超過144平方米新建商品住房可享受購房總額3%的財政補貼，補貼資金不超過8萬元，由當?shù)刎斦袚?/p>
宜賓：
本地居民購房可享受200元/平方米補助
5月22日，宜賓市下發(fā)了《關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的措施》（以下簡稱《措施》），該文件根據(jù)國家、省、市相關文件精神并借鑒其他市(州)做法，對保障性住房和危舊房棚戶區(qū)改造安置、金融政策支持、貸款購房等方面做出規(guī)定。從6月起，宜賓戶籍居民在市中心城區(qū)購買普通商品自住房的，可享受200元/平方米的補助，異地繳納公積金的宜賓籍居民在宜賓購買住房也可向市公積金中心申請住房貸款。
長沙：
購買綠色建筑等三類住宅可享財政補貼
長沙市政府辦公廳5月19日印發(fā)《關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，通知中提出：鼓勵建設和購買綠色建筑、產(chǎn)業(yè)化住宅、全裝修普通新建商品住宅(即一般所說的“精裝修商品房”)。對這三類住宅開發(fā)項目，項目資金按70%的標準監(jiān)控；對購買這三類住房的消費者，進行財政補貼，補貼標準為60元每平方米。有業(yè)內人士指出此次新政本質上是“形式大于內容”的，提醒開發(fā)商不要因此而對樓市產(chǎn)生過高的期待值，更不可趁機提價。
專家點評：
方圓地產(chǎn)首席市場分析師 鄧浩志
購房補貼并不會改變市場供求關系，只會在某種程度上減輕購房者的負擔。此次救市主要給出了一個讓樓市提振快速恢復的過程，或者說是讓樓市步入一個新常態(tài)的過程。
降息降準
◎事件回放
6月27日，央行發(fā)出“降息+定向降準”的組合拳，這已是近8個月來的第4次降息。業(yè)內人士認為，此舉意在給予市場信心，防止金融動蕩。降息通道已經(jīng)全面打開，有助于降低房企融資成本，購房者在享有購房成本減少的同時，還能分享資產(chǎn)價值上升的收益，房地產(chǎn)行業(yè)將再度迎來利好。
北京：
庫存高企 央行“雙降”對樓市影響不大
雖然政府層面近期出臺多項政策利好刺激，但是北京樓市成交并沒有出現(xiàn)業(yè)內預期的好數(shù)據(jù)。房價點評網(wǎng)北京機構認為，北京整個行業(yè)結構性過�；久嬉呀�(jīng)形成，庫存依然高企，整體需求回落更是大勢所趨。所以很難說在高企的房價面前，降息降準能為北京市場消化多少庫存。就像偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉說的，房地產(chǎn)本身的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展不能寄希望于貨幣政策的持續(xù)寬松，而是行業(yè)內部的創(chuàng)新。提升質量、打造品質、理解需求、完善服務和與真實的市場接軌，才是房地產(chǎn)行業(yè)應該下苦功夫去做的一件事。
重慶：
降息降準第一天 存款利率首現(xiàn)一浮到頂
央行降息降準第一天，重慶晚報記者從市內部分商業(yè)銀行了解到：存款利率首次出現(xiàn)“一浮到頂”——在基準利率基礎上上浮50％。有業(yè)內人士表示，目前正值半年末，銀行將存款利率上浮幅度提高，可能主要是為了達到半年考核目標而加大了吸收存款的力度。不過，隨著大額存單陸續(xù)推出、刪除“存貸比”等一系列行業(yè)新政出臺或即將出臺，商業(yè)銀行今后是否會一如既往地大幅提高存款利率，還有待進一步觀察。
濟南：
降息給下半年樓市打上“強心針”
春節(jié)過后，濟南樓市迎來一輪網(wǎng)簽和銷售的高潮期，3月和5月網(wǎng)簽量都超過1萬套，創(chuàng)造了名副其實的“金三銀四紅五”。記者了解到，相比去年同期，今年各大駐濟房企業(yè)績也是提升了一大截，截至目前銷售面積排名前十位的樓盤整體銷量已經(jīng)相比去年翻倍。本次降息，無疑是對樓市再次釋放了利好信號，業(yè)內專家認為，這次降息釋放出的信號可以簡單理解為一次有針對性的政策，作為實體經(jīng)濟代表的房地產(chǎn)是受本次政策影響較大的產(chǎn)業(yè)，不僅降低了企業(yè)融資成本，對購房者的購買欲望也會產(chǎn)生刺激作用，給下半年樓市打了一劑“強心針”。
長沙：
利好政策不斷 對樓市復蘇成果將起到鞏固作用
自樓市“3.30”新政發(fā)布以來，利好政策持續(xù)刺激長沙樓市的復蘇，四五六月的成交量逐月提升，明顯高于去年同期。長沙樓市已從調整期進階到復蘇期，而6月底再次降息降準，無疑會對近期以來樓市復蘇成果起到鞏固作用，帶動價格上漲預期。
專家點評：
0731地產(chǎn)研究院副院長 黃拓夫
此次政策不同于以往，是定向降準和降息的組合拳“雙降”。如果說之前中央還對“救市”這一說法遮遮掩掩的話，此次的雙降出臺關于救市與否的爭論可以塵埃落定了。央行如預料般一步步將貨幣政策拋出，非常有針對性的扶持包括三農(nóng)、金融、地產(chǎn)和中小規(guī)模實體經(jīng)濟等領域的發(fā)展。 |