| Topic1 樓市新政解讀 |
開年以來，中央推出一系列“組合拳”穩(wěn)定樓市，無論是頂層設計還是金融政策，都為長沙的房地產(chǎn)市場走勢指明了方向。
Part 1 頂層設計紅利
兩會前后，中央一系列統(tǒng)攬全局發(fā)展的頂層設計陸續(xù)出臺，無論是“一帶一路” 文件的發(fā)布還是“長江中下游城市發(fā)展群”的批復， 都預示著長沙這個傳統(tǒng)的中部經(jīng)濟重鎮(zhèn)或將迎來新的重要機遇期。
一帶一路
3月28日，國家發(fā)展改革委、外交部、商務部28日聯(lián)合發(fā)布了《推動共建絲綢之路經(jīng)濟帶和21世紀海上絲綢之路的愿景與行動》，即所謂的“一帶一路”�！耙粠б宦贰必灤﹣啔W非大陸，一頭是活躍的東亞經(jīng)濟圈，一頭是發(fā)達的歐洲經(jīng)濟圈，中間廣大腹地國家經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿薮�。絲綢之路經(jīng)濟帶重點暢通中國經(jīng)中亞、俄羅斯至歐洲（波羅的海）；中國經(jīng)中亞、西亞至波斯灣、地中海；中國至東南亞、南亞、印度洋。21世紀海上絲綢之路重點方向是從中國沿海港口過南海到印度洋，延伸至歐洲；從中國沿海港口過南海到南太平洋。
文件中指出，內(nèi)陸地區(qū)須利用內(nèi)陸縱深廣闊、人力資源豐富、產(chǎn)業(yè)基礎較好優(yōu)勢，依托長江中游城市群、成渝城市群、中原城市群、呼包鄂榆城市群、哈長城市群等重點區(qū)域，推動區(qū)域互動合作和產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展，打造重慶西部開發(fā)開放重要支撐和成都、鄭州、武漢、長沙、南昌、合肥等內(nèi)陸開放型經(jīng)濟高地。加快推動長江中上游地區(qū)和俄羅斯伏爾加河沿岸聯(lián)邦區(qū)的合作。建立中歐通道鐵路運輸、口岸通關協(xié)調(diào)機制，打造“中歐班列”品牌，建設溝通境內(nèi)外、連接東中西的運輸通道。支持鄭州、西安等內(nèi)陸城市建設航空港、國際陸港，加強內(nèi)陸口岸與沿海、沿邊口岸通關合作，開展跨境貿(mào)易電子商務服務試點。優(yōu)化海關特殊監(jiān)管區(qū)域布局，創(chuàng)新加工貿(mào)易模式，深化與沿線國家的產(chǎn)業(yè)合作。
我國GDP今年增長目標7%左右
2015年對于中國經(jīng)濟而言注定是不平凡的一年，國際經(jīng)濟復蘇乏力，國內(nèi)經(jīng)濟增速放緩。中國已進入“經(jīng)濟中高速發(fā)展，經(jīng)濟結構不斷優(yōu)化”的“新常態(tài)”。在今年的全國兩會上，國務院總理李克強在作政府工作報告時表示，2015年GDP增長目標在7%左右，CPI目標在3%左右，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率目標在4.5%以內(nèi)。
在宏觀經(jīng)濟下行的現(xiàn)實語境下，各級政府也正在放松對樓市的“打壓”，李克強總理指出要“堅持分類指導，因地施策，落實地方政府主體責任，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”；長沙市也提出要"加快棚戶區(qū)和城中村改造"。
通過總理的講話，我們可以看出在整體經(jīng)濟下滑明顯的情況下，房地產(chǎn)作用將比去年更重要。政府工作報告對于房地產(chǎn)的表述方式用“支持促進”代替了“調(diào)控抑制”；穩(wěn)定住房消費將成為加快培育消費增長點的重要組成部分。中央對房地產(chǎn)穩(wěn)定消費的表態(tài)，有利于穩(wěn)定市場預期，提振市場信心。
長江中下游城市發(fā)展群
4月5日，長江中下游城市群規(guī)劃獲國家批復，由此，中國國家級城市群由原來的3個擴展至5個（另一個是成渝城市群）。長江中下游城市群規(guī)劃獲批對于加快中部地區(qū)全面崛起、探索新型城鎮(zhèn)化道路具有重大意義。長江中下游城市群面積是長三角城市群的3倍，珠三角的5倍，面積為世界之最，具有舉足輕重的戰(zhàn)略地位。
國家批復長江中下游城市群規(guī)劃成世界最大城市群長江中游城市群，也稱“中三角”，是以武漢、南昌、長沙中心城市，涵蓋武漢城市圈、長株潭城市群、環(huán)鄱陽湖經(jīng)濟圈等中國中部經(jīng)濟發(fā)展地區(qū)，以浙贛線、長江中下游交通走廊為主軸，向東向南分別呼應長江三角洲和珠江三角洲，打造國家規(guī)劃重點地區(qū)和中國經(jīng)濟增長“第四極”。
兩部委發(fā)文要求優(yōu)化住房供應規(guī)模
3月27日，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合下發(fā)了《關于優(yōu)化2015年住房及用地供應結構促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(以下簡稱《通知》)，要求各地合理安排住房及其用地供應規(guī)模，優(yōu)化住房及用地供應結構，統(tǒng)籌保障性安居工程建設，加大市場秩序和供應實施監(jiān)督力度。
這一文件的出臺實際是對2015年政府工作報告的一個落實，是原則性、指導性的意見，主要是對土地和住宅供應市場的調(diào)整，利于緩解樓市供需矛盾，客觀上會影響市場的預期及成交情況，對房地產(chǎn)市場能夠起到積極的作用。但相關政策的落地還要看各地出臺的政策及落實情況，短時期內(nèi)，各地庫存高企的現(xiàn)狀恐怕難以改變。
《通知》要求，要合理安排住房和其用地供應規(guī)模。省級住房城鄉(xiāng)建設主管部門要加快編制本地區(qū)的住房建設規(guī)劃及年度實施計劃，對住房的建設總量、供應結構、空間布局和開發(fā)進度等統(tǒng)籌安排，因地制宜確定保障性住房和商品住房的供應比例。住房供過于求的，要適當控制2015年住房開發(fā)建設規(guī)模、進度。
另外，對住房供應明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規(guī)模過大的市、縣，應減少住宅用地供應量直至暫停計劃供應；住房供求矛盾比較突出的熱點城市，應根據(jù)市場實際情況有效增加住宅用地供應規(guī)模。
文件中提出要限制供應過剩地區(qū)的住房及土地供應規(guī)模，這表示，政府一方面要控制房地產(chǎn)市場的進口，即減少土地供應，另一方面打開市場的出口，即滿足居民自住和改善型需求，這樣有利于逐步緩解區(qū)域房地產(chǎn)市場的供需矛盾。但是，在住房供應明顯過量的城市，即使住房和土地結構調(diào)整，需求也不會很快增加，庫存的消化問題短時期內(nèi)仍難以解決。
《通知》還要求地方政府壓縮土地供應，這意味著地方政府會減少土地出讓收入，對于地方財政收入過度依賴土地出讓金的城市來說，能否按照部委的要求落實執(zhí)行還是一個未知數(shù)。
《通知》還提到，要優(yōu)化住房供應套型，促進用地結構調(diào)整。對在建商品住房項目，在不改變用地性質和容積率等必要規(guī)劃條件的前提下，允許對不適應市場需求的住房戶型做出調(diào)整，支持居民自住和改善性住房需求。房地產(chǎn)供應明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大的市、縣，可以根據(jù)市場狀況，研究制訂未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉換方案，通過調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，引導未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉型利用，用于國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項目用途的開發(fā)建設，促進其它產(chǎn)業(yè)投資。
這條規(guī)定為滯銷地塊及項目提供了新的機會，開發(fā)商摘得的高風險地塊可以申請改變產(chǎn)品類型，滯銷項目可以申請調(diào)整戶型產(chǎn)品，從而打破面臨的市場困局。
另外，文件還提到，要進一步加大住房保障貨幣化工作力度，市、縣可將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源。整體購買在建房地產(chǎn)項目用于棚改安置房和公共租賃住房，或將尚未開工建設的房地產(chǎn)用地轉為棚改安置房和公共租賃住房用地的，允許其適當調(diào)整規(guī)劃建設條件，優(yōu)化戶型結構，并完善配套用地手續(xù)。
面對很多城市高庫存的壓力，同時，一些城市存在大量的棚戶區(qū)、危舊房改造的要求，政府通過把一些商品房轉化為安置房和公租房，和去庫存、調(diào)結構相結合，可以減少社會總的財富的浪費，這是比較合理的。
國務院下軍令狀穩(wěn)樓市：
15部委促進房地產(chǎn)健康發(fā)展
4月10日國務院發(fā)布落實《政府工作報告》重點工作部門分工的意見，意見指出，推進新型城鎮(zhèn)化取得了新突破，應堅持以人為核心，發(fā)揮好城鎮(zhèn)化對現(xiàn)代化的支撐作用。
意見認為，需加大城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造力度。今年保障性安居工程新安排740萬套，其中棚戶區(qū)改造580萬套，增加110萬套，把城市危房改造納入棚改政策范圍。農(nóng)村危房改造366萬戶，增加100萬戶，統(tǒng)籌推進農(nóng)房抗震改造。住房保障逐步實行實物保障與貨幣補貼并舉，把一些存量房轉為公租房和安置房。對居住特別困難的低保家庭，給予住房救助。堅持分類指導，因地施策，落實地方政府主體責任，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
意見強調(diào)，用改革的辦法解決城鎮(zhèn)化難點問題。抓緊實施戶籍制度改革，落實放寬戶口遷移政策。對已在城鎮(zhèn)就業(yè)和居住但尚未落戶的外來人口，以居住證為載體提供相應基本公共服務，取消居住證收費。建立財政轉移支付與市民化掛鉤機制，合理分擔農(nóng)民工市民化成本；建立規(guī)范多元可持續(xù)的城市建設投融資機制；堅持節(jié)約集約用地，穩(wěn)妥建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，完善和拓展城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點；加強資金和政策支持，擴大新型城鎮(zhèn)化綜合試點。
Part 2 市場政策紅利
兩會后，關于房地產(chǎn)的利好政策一波接著一波。規(guī)模龐大的棚改規(guī)劃、逐漸放松的公積金貸款新政以及進入下降通道的基準利率，都在為剛剛經(jīng)歷了寒冬的長沙樓市注入了活力。
長沙棚改規(guī)劃
根據(jù)中央的部署，今年全國保障性安居工程新安排740萬套，其中棚戶區(qū)改造580萬套，增加110萬套，把城市危房改造納入棚改政策范圍。農(nóng)村危房改造366萬戶，增加100萬戶，統(tǒng)籌推進農(nóng)房抗震改造。
今年1月2日，長沙市《關于加快推進城中村改造工作的意見》。文件提到，長沙將用5年左右的時間，通過城中村改造，全面實現(xiàn)農(nóng)村村委會轉變?yōu)樯鐓^(qū)居委會、集體土地轉變?yōu)閲型恋�、村民轉變?yōu)槭忻�、村民轉變?yōu)楣蓶|。到2018年左右，力爭三環(huán)以內(nèi)84個城中村中經(jīng)自主申報納入改造范圍的村全面實現(xiàn)改造，并形成較為成熟的城中村改造模式。
2015年，長沙將以全面加快棚戶區(qū)改造為重點，持續(xù)改善民生，全力以赴推進項目建設。2015年各區(qū)將重點做好統(tǒng)貸平臺項目的啟動和推進，集中力量，按照“四增兩減”的要求，重點實施黃土塘、南湖、火車北站、桐梓坡、雅塘、長機、新建西路等棚戶區(qū)改造，加快火炬、石人、茶子山、朝正垸、天華等城中村改造。
為了讓居民早日實現(xiàn)“拆得好、搬得好”的安家置業(yè)夢想，長沙各個區(qū)都在因地制宜為棚改戶送去最周到的服務。3月，清水塘炮后街棚改社區(qū)舉辦了2015年長沙棚改購房大集市活動，為800余戶棚改購房者提供選房、看房、購房一站式服務。黃興北路棚改項目積極探索安居工作，推出一系列公益活動，為棚改被征收戶搭建更實惠、更便捷的服務平臺，并將組織相關職能部門進行全程監(jiān)管。
此外，今年啟動的碧湘街棚改項目建立了天心區(qū)首個征拆項目微信公眾服務平臺，完善棚改信息查詢系統(tǒng)。芙蓉區(qū)黃土塘、九如巷棚改項目擬采用完善基礎設施配套、加大教育配套力度、增加城市中心綠地面積、就近實物安置為主等棚改工作思路。
最新信貸政策
央行宣布，自2015年3月1日起，金融機構一年期貸款基準利率下調(diào)0.25個百分點至5.35%，一年期存款基準利率下調(diào)0.25個百分點至2.5%，存款利率浮動區(qū)間的上限由存款基準利率的1.2倍調(diào)整為1.3倍。
央行稱，此次利率調(diào)整的重點就是要繼續(xù)發(fā)揮好基準利率的引導作用，進一步鞏固社會融資成本下行的成果，為經(jīng)濟結構調(diào)整和轉型升級營造中性適度的貨幣金融環(huán)境。分析人士指出，在經(jīng)濟下行壓力較大、通縮風險加劇的宏觀背景下，“松緊適度”的貨幣政策將更偏松，貨幣政策將進入降息降準的通道。而為了更好地拉動經(jīng)濟增長，貨幣政策之外，財政政策也應更為積極。
目前，長沙所有銀行都已經(jīng)執(zhí)行新的貸款利率，多數(shù)銀行仍是基準利率，但是對于部分在銀行有存款的優(yōu)質客戶，可以享受到9折的優(yōu)惠。
但是，此次降息對購房成本來說影響不大， 按商業(yè)銀行住房貸款總額100萬元期限30年計算，貸款利率從6.15%下調(diào)至5.90%后，每個月還款額度從6092元變成了5931元，才減少161元。長沙目前的房價，普通購房者很少貸到100萬，所以就購房成本來說影響甚微。
多位金融人士預測，2015年還將有1-2次降息可能。
二套房首付降低
3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)通知，調(diào)低二套房首付比例，對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。
二套房商貸首付降至最低4成，多家銀行的個貸人士，被告知“消息來得太突然，且下調(diào)幅度比預期更大，算是一個利好消息。但操作上何時落地到長沙，還要等待總行的進一步通知�！�
此前，長沙地區(qū)銀行對二套房商業(yè)貸款需求執(zhí)行的政策普遍是首付6成，貸款利率在基準基礎上有不同程度的上浮。
有銀行個貸人士透露，新政策中雖明確了二套房首付將下調(diào)，但貸款利率并沒有明確，參考銀行的同行做法，利率上浮仍難以避免。具體上浮多少，則要看購房人的資質、征信等綜合情況。
公積金貸款調(diào)整二套房首付
3月30日，使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付20%；擁有一套住房并已結清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付30%。
新政中“使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付20%”的規(guī)定，其實在長沙早已施行。根據(jù)長沙公積金現(xiàn)行政策，繳存職工家庭購買首套房且面積在90平方米以下的，首付比例最低就是兩成。
對于結清貸款后購買二套房“再次申請住房公積金購房最低首付30%”的政策，長沙住房公積金管理中心表示，其實相當于購買首套房的首付比例。長沙的具體政策也會在研究后再調(diào)整。
另一條好消息是，長沙、武漢、合肥、南昌四省會城市正在加快推進住房公積金異地使用合作機制。目前，這項工作已進入了對接實施階段。
四城市提出，將加快建立住房公積金異地使用合作機制，實現(xiàn)住房公積金繳存異地互認和轉移接續(xù)。職工在就業(yè)地繳存公積金、在戶籍地購買自住住房的，可向戶籍地公積金中心申請公積金個人住房貸款。異地購房貸款執(zhí)行貸款地住房公積金貸款政策規(guī)定；職工及配偶未使用住房公積金貸款的，異地購房可提取公積金用于購買戶籍地首套自住住房或償還商業(yè)住房貸款。貸款額度、貸款要求均按照戶籍地公積金相關政策執(zhí)行。
松綁二手房買賣
3月30日，財政部、國家稅務總局下發(fā)的通知規(guī)定：自2015年3月31日起，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。據(jù)長沙市二手房交易中心地稅窗口負責人稱，新政變化主要是個人住房轉讓營業(yè)稅的免征年限，由“購買滿5年”變?yōu)榱恕百徺I滿2年”，其他條件依然如故。
長沙市地方稅務局介紹，長沙市已按財政部、國家稅務總局聯(lián)合下發(fā)的財稅[2015]39號《關于調(diào)整個人住房轉讓營業(yè)稅政策的通知》開始執(zhí)行，這意味著，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。
從規(guī)定中可看出，住房分普通住房和非普通住房。那么，怎樣的住房是普通住房？長沙市地稅局表示，根據(jù)《湖南省人民政府辦公廳關于做好穩(wěn)定住房價格工作的通知》（湘政辦發(fā)[2005]23號）中關于普通住宅的認定標準，普通住房原則上應同時滿足以下三個條件：小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積不足144平方米或套內(nèi)面積120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上商品住房平均交易價格的1.2倍以下。
目前二手房交易執(zhí)行的營業(yè)稅稅率為5%。按照規(guī)定，同時還應征收城市維護建設稅和教育費附加，稅率分別為營業(yè)稅的7%和3%。營業(yè)稅及附加的稅率總計為5.5%。
長沙15個試點鎮(zhèn)全面放開落戶條件
近日，《中共長沙市委長沙市人民政府關于統(tǒng)籌推進城鄉(xiāng)融合發(fā)展的意見》出爐，《意見》明確，通過三年努力（2015年—2017年），以15個試點鎮(zhèn)和長沙現(xiàn)代農(nóng)業(yè)綜合配套改革試驗區(qū)為基礎，長沙將在長沙縣、望城區(qū)、瀏陽市、寧鄉(xiāng)縣各提升打造1個以上經(jīng)濟繁榮、設施完善、規(guī)模適度、生態(tài)兩型、品質卓越、全國聞名的樣板鎮(zhèn)。
長沙15個試點鎮(zhèn)是：暮云、大瑤、永安、灰湯、銅官、金井、沿溪、鎮(zhèn)頭、流沙河、花明樓、開慧、喬口、溈山、大圍山、蓮花。
《意見》明確，凡在試點鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)有合法職業(yè)、固定住所（含租住房）的農(nóng)民及其共同生活的直系親屬，均可登記為城鎮(zhèn)戶口，享受與當?shù)爻擎?zhèn)居民同等待遇。
有專家測算出，每個農(nóng)民進城落戶需要公共配套投入10萬元，1億農(nóng)民進城落戶就需要投入10萬億元，因此將給公共財政造成巨大壓力。為了破解新型城鎮(zhèn)化建設“錢從哪來”的問題，長沙在全國首次提出了探索組建“長沙市統(tǒng)籌推進城鄉(xiāng)融合發(fā)展投資控股有限公司”。
長沙市農(nóng)業(yè)委員會相關負責人說，這一公司化運營，是加強融資運作的重要舉措，實現(xiàn)試點鎮(zhèn)資源資產(chǎn)捆綁滾動運營及政府資金、資產(chǎn)保值增值和服務轉型，同時，長沙還將拓展城鄉(xiāng)建設投融資渠道，探索發(fā)行長沙市統(tǒng)籌推進城鄉(xiāng)融合發(fā)展市政債。 |