| TOPIC 5 預測分析 |
PART 1 經(jīng)濟環(huán)境
2015年，新常態(tài)形勢進一步凸顯，中國經(jīng)濟結構進入深度轉型期，經(jīng)濟仍將以質量換速度。2015年預計全年GDP增速7% 。
2012年至今，中國GDP平均增速低于9%。2014年GDP同比增速7.4%，較2013年全年下降0.3%，經(jīng)濟下滑已低于年度目標(7.5%)。
經(jīng)濟增速下滑具象于三駕馬車滑坡下行，保增長壓力越來越大。2015年，拉動內需，加強投資，刺激進出口是穩(wěn)增長的主要任務，其中投資是重頭。2015年面臨通縮風險，CPI、PPI持續(xù)走低，需求方對價格提升的助力作用有限。春節(jié)臨近，食品及非食品價格將出現(xiàn)企穩(wěn)向上，但仍很難改變2015年通縮風險嚴峻的現(xiàn)實。
CPI方面，及至2014年11月，CPI同比僅上漲1.4% ，環(huán)比下降0.2%，創(chuàng)近五年來最低，連續(xù)三個月維持在1%水平。分類價格顯示，食品價格指數(shù)下滑至3%以下，導致CPI漲勢再次放緩。
PPI方面，11月PPI同比下降2.7% ，降幅擴大0.5% ，連續(xù)5個月走下坡路，表明企業(yè)定價能力仍然脆弱。未來幾個月，天氣依然較冷，對煤炭需求將有所支撐，PPI走弱狀態(tài)或將得到一定程度緩沖，但無法改變短期內徘徊下行的軌跡。
PART 2 政策環(huán)境
總體特征：2014年中國經(jīng)濟邁入新常態(tài)，2015年中央政府將繼續(xù)探尋分類調控空間。分類調控給予了地方政府更多自主權，“一刀切”成為歷史，房地產(chǎn)調控由強力行政干預走向市場化。
2015年，樓市調控政策將呈現(xiàn)出“差別化”的特征，熱點城市的投資投機需求將繼續(xù)被抑制，非熱點城市的調控則會相對放松。而在長效調控機制尚未出臺之前，行政化手段與經(jīng)濟手段、市場手段仍會并存，但前者將會日益弱化，后兩種手段會逐漸突出。
新型城鎮(zhèn)化：2014年3月末，國務院發(fā)布《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》，新型城鎮(zhèn)化將帶來新增住房需求，對樓市有一定利好。住建部政策研究中心主任秦虹分析認為，《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》可能會給房地產(chǎn)業(yè)帶來3個新變化：
1. 房地產(chǎn)市場分化明顯，有的地方上漲、有的地方平衡、有的地方低迷甚至負增長；
2. 新房市場的增速將會下降，二手房市場的需求將會增加；
3. 商務辦公、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游休閑、度假、養(yǎng)生、養(yǎng)老等非傳統(tǒng)房地產(chǎn)，將面臨新的發(fā)展機遇。
不動產(chǎn)登記出臺：《不動產(chǎn)登記暫行條例》在延遲半年后于2014年底終于出臺，自2015年3月1日起施行。不動產(chǎn)登記制度的推進，有利于清晰把握不動產(chǎn)目前的存量和潛在供應，但其本身并非房地產(chǎn)調控工具，不涉及房地產(chǎn)市場整體供求，也不會撼動當前市場基本面。
限購取消：面對房地產(chǎn)市場不斷下滑的趨勢，國內不少城市陸續(xù)取消房屋限購政策，開啟“救市”新篇章，目前全國僅北京、上海、廣州、深圳、三亞5個城市尚未取消限購。鑒于目前中國一線城市的現(xiàn)狀，預計2015年一線城市限購仍將持續(xù)。
資金面：各地松綁限貸，調整公積金購房政策以及2014年尾的降息，以及930新政后的各項刺激，從短期看有利于樓市，但中長期無法改變基本面。
調控模式預測：2015年可能采取三大調控模式
1.貨幣政策。新常態(tài)結束了魯莽的“衰降盛升”的頻繁調整利率時期；2015年，繼續(xù)使用結構化的政策。比如將非存款類金融機構存款納入存款統(tǒng)計口徑、定向降準、非對稱降息、逆回購等。
2.稅收政策。繼續(xù)推進不動產(chǎn)統(tǒng)一登記平臺搭建前期工作，2015年3月開始登記；推進房產(chǎn)稅立法工作，后期與不動產(chǎn)登記接軌。
3.信貸政策。商業(yè)貸款和公積金貸款雙渠道利惠購房者；2015年，信貸繼續(xù)由之前“鼓勵剛需”向“支持改善”傾斜。公積金異地購房在提高可貸額度及放寬使用條件方面將逐步落地實施。
PART 3 行業(yè)走勢分析
樓市資金面趨緊: 2014年全年資金流動性不及2013年，房地產(chǎn)行業(yè)影響明顯。2015年，在宏觀環(huán)境各種變數(shù)影響下，流動性難言完全暢通，將牽連樓市。
下圖顯示，自2013下半年以來，市場流動性持續(xù)偏緊，房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，受影響明顯。出于對房產(chǎn)景氣度預期判斷及資金鏈擔憂，2014年，部分銀行收緊房地產(chǎn)貸款業(yè)務，融資環(huán)境持續(xù)惡化。分項資金來源累計同比增速嚴重下挫，其中定金及預收款與個人按揭貸款連續(xù)7個月同比負增長。
整體回溫承受較大壓力：固定資產(chǎn)投資同比增速滑坡下行，帶動國房景氣指數(shù)持續(xù)走低，房地產(chǎn)新施工進度放緩，竣工面積同位徘徊，房地產(chǎn)企業(yè)面臨嚴峻考驗。
房地產(chǎn)投資增速放緩：由下圖可以看出，長沙市當期住宅銷量的增減影響下一期房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅的升降，銷量對開發(fā)投資具有明顯的延遲刺激效應。由于2014年住宅銷量同比萎縮，存量高筑，基于銷量和庫存對房地產(chǎn)開發(fā)投資帶來滯后影響，預計2015年全市房產(chǎn)投資增速回落。
去庫存任務艱巨：2014年住宅庫存量超過1400萬方，消化周期延長一倍，歷史之最，加重2015年去化負擔。
行業(yè)走勢總結：樓市難有質變，市場仍將低迷。
隨著房地產(chǎn)市場下滑趨勢不斷加劇，購房者的觀望情緒愈演愈烈，2014下半年中央和地方政府都在積極調整政策，尤其是近兩個月多項舉措組合出擊。限購限貸放松、央行降息、公積金調整及補貼稅費調整等政策對市場或有短時刺激作用，加速房地產(chǎn)市場回穩(wěn)筑底進程，但整個房地產(chǎn)市場供求矛盾并未解決，市場缺乏長期回穩(wěn)的動力。長沙房地產(chǎn)市場供過于求的基本格局已經(jīng)形成，加之房企融資環(huán)境持續(xù)惡化，股市回牛導流樓市資金，本已緊張的現(xiàn)金流壓力加大。這些問題在短期內很難有實質改變。2015年整個房地產(chǎn)市場量價仍將在低位盤整，前景并不樂觀。
PART 4 供應指標預測
2015年短期供應指數(shù)預測：
通過對內六區(qū)商品住宅新開工轉化速度的計算，2014年下半年的新開工量為695.03萬方，在之后6-8個月內將變成供應量上市。按近三年開工變現(xiàn)率低值計算（65%），未來6個月的供應量將為451.770萬方。而按近兩年平均變現(xiàn)率(89%)計算，則2015年上半年預計新增供應618.577萬方。綜合來看，2015年上半年內六區(qū)的商品住宅供應約為451.779萬方-618.577萬方之間。通過新開工變現(xiàn)法，綜合預計2015年全年內六區(qū)住宅市場新增供應量應在989.37—1354.68萬方。
近三年中長期新增供應預測：
土地待開發(fā)量——2011-2014年內六區(qū)成交但尚未開發(fā)土地建面共2442.92萬方，將陸續(xù)成為今后三年的新增供應，其中商業(yè)供應顯著增高。
近四年，土地待開發(fā)率遞增，2014年為64%，截至目前大部分土地尚未開發(fā)。商辦類待開發(fā)面積逐年增多，2014年這一比重超過六成。近三年商辦和居住類用地未開發(fā)總建面基本呈現(xiàn)“五五開”。
2015年住宅成交指數(shù)預測：
2014年長沙內六區(qū)商品住宅供應面積為1501.08萬平米，銷售面積為958.79萬平米，2015年累計供應面積預計將達2500萬平米。在宏觀經(jīng)濟增速繼續(xù)下滑，市場購買需求不足的情況下，預計2015年長沙內六區(qū)的商品住宅成交面積，同比2014年最高可能下降30%。 |