| TOPIC 3 商品房市場 |
PART 1 投資與開發(fā) 房地產(chǎn)投資增速回升，投資增幅明顯。2014年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長穩(wěn)定，相較2013年有了明顯提升。2014年1-12月，長沙房地產(chǎn)市場完成投資1310.50億元，同比增長13.60%，增幅較2013年同期上升0.02個(gè)百分點(diǎn)。 施工方面，2014年1-12月全市商品房施工9647.15萬㎡，同比增長11.29%，增幅較2013年同期回落5.91個(gè)百分點(diǎn)；新開工回落較為明顯，受2014年市場回調(diào)的影響，2014年上半年新開工規(guī)模大幅回落，在下半年政策持續(xù)刺激下，新開工有所回升。2014年1-12月，全市商品房新開工面積2582.90萬㎡，同比下降7.18%；其中住宅為1635.47萬㎡，同比下降17.57%；竣工方面，規(guī)模同比擴(kuò)大，2014年1-12月，長沙商品樓盤竣工面積為1438.85萬㎡，同比提升2.75%。 PART 2 供應(yīng)情況 一、總體特征，全年供應(yīng)面積持續(xù)穩(wěn)增，內(nèi)六區(qū)放量明顯。2014年，全市新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售2711.58萬㎡，同比增長21.36%，累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售243393套，同比增長18.64%；其中內(nèi)六區(qū)累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售2026.25萬㎡，同比大幅增長34.63%。 二、分區(qū)域看，岳麓區(qū)的批準(zhǔn)預(yù)售量最大，達(dá)732.63萬㎡，同比上升51.84%。芙蓉區(qū)供應(yīng)量最小，達(dá)89.36萬㎡。除長沙縣和寧鄉(xiāng)縣供應(yīng)同比有所下降外，其余區(qū)縣同比均有不同幅度的增長。 三、從各月走勢來看，除2月受春節(jié)假期影響外，其余各月批準(zhǔn)預(yù)售面積均保持在158萬㎡以上，其中12月為年內(nèi)最高值，達(dá)到了341萬㎡，同比增長23.14%，環(huán)比增長31.39%，創(chuàng)歷史新高。 樓市排行 預(yù)售許可排行榜 2014年度長沙樓市批準(zhǔn)預(yù)售十強(qiáng)樓盤 排名項(xiàng)目名稱開發(fā)公司名稱所在區(qū)批售預(yù)售面積（萬m2） 1華遠(yuǎn)·華中心長沙橘韻投資有限公司天心39.69 2北辰三角洲長沙北辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開福37.11 3中海國際社區(qū)長沙中海興業(yè)房地產(chǎn)有限公司岳麓36.14 4江山帝景湖南楚盛園置業(yè)發(fā)展有限公司岳麓24.22 5金鵬名都長沙盛地置業(yè)有限公司長沙縣23.20 6麓谷鈺園長沙麓谷實(shí)業(yè)投資有限公司岳麓22.68 7天麓·尚層長沙高鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司岳麓21.00 8中國電建·湘熙水郡中國電建建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)（長沙）有限公司岳麓20.10 9金茂廣場長沙金茂梅溪湖國際廣場置業(yè)有限公司岳麓19.96 10華創(chuàng)國際廣場長沙華創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開福19.39 PART 3 銷售情況 一、總體特征：成交量顯著降低。 2014年長沙新房市場，受到宏觀經(jīng)濟(jì)下行等因素的影響，成交量自1月后持續(xù)走低。從商品房成交面積上看，除了2014年的第四季度，其余各月的成交面積均低于2013年同期水平。年尾在政策調(diào)整、開發(fā)商以價(jià)換量，以及傳統(tǒng)成交黃金期等利好的共同刺激下，樓市成交量在四季度快速回升，全年呈現(xiàn)明顯的兩頭高、中間低的成交態(tài)勢。 二、從月度數(shù)據(jù)來看，2014年長沙市新建商品房成交量為1698.59萬㎡/156291套，同比分別下降13.64%、16.46%。具體到月，成交面積的峰值出現(xiàn)在10月，成交量為196.12萬㎡，同比增幅為全年最高，為11.25%；成交量最低值出現(xiàn)在2月，成交面積為96.74萬㎡。除上述兩個(gè)月，1月和11月、12月超過了190萬㎡，5月受拆遷安置項(xiàng)目成交的帶動(dòng)，成交量接近150萬㎡，其它月份成交量均在110-120萬㎡之間。 三、從各行政區(qū)域看，成交量最大的為岳麓區(qū)，成交面積356.40萬㎡，占全市成交總量的20.98%；成交量最低的區(qū)域?yàn)檐饺貐^(qū)，成交面積為62.9萬㎡，占全市成交總面積3.70%；除瀏陽市外，其余區(qū)縣成交面積同比均為下降，成交面積同比增幅前三的區(qū)域分別是瀏陽市、開福區(qū)和長沙縣，同比分別為32.08%、-4.36%和-6.87%。 PART 4 價(jià)格情況 一、總體特征：2014年是長沙商品房市場量、價(jià)雙降的一年。從物業(yè)類型看，住宅的均價(jià)下跌較為明顯，非住宅則輕微下跌。 二、從月份看，2014年全年成交均價(jià)為6319元/㎡，同比下降3.3%。分月看，全市商品房均價(jià)在5、9、11三個(gè)月跌破6000元/㎡，而峰值出現(xiàn)在12月，均價(jià)為6850元/㎡，此外7月的均價(jià)也超過了6800元/㎡。 三、分區(qū)域看，2014年內(nèi)六區(qū)新建商品房網(wǎng)簽價(jià)為6940元/㎡。天心區(qū)網(wǎng)簽均價(jià)最高，為8327元/㎡；芙蓉區(qū)緊隨其后，以8144元/㎡的價(jià)格位居第二。寧鄉(xiāng)縣網(wǎng)簽最低,均價(jià)為4699元/㎡。 四、分物業(yè)形態(tài)看，2014年全市新建商品住宅均價(jià)明顯下行，導(dǎo)致整體均價(jià)低位徘徊，四季度商品房網(wǎng)簽增加，定向房簽約占比減少，價(jià)格穩(wěn)步回升，趨近市場正常水平。全年商品住宅成交均價(jià)為5451元/㎡，同比下跌6.94%；非住宅全年網(wǎng)簽均價(jià)為10927元/㎡，同比下跌1.06%。內(nèi)六區(qū)新建商品住宅網(wǎng)簽均價(jià)為5993元/㎡，非住宅11837元/㎡，同比分別下跌6.74%、1.76%。 樓市排行 累計(jì)銷售排行榜 2014年度長沙樓市普通商品房累計(jì)銷售業(yè)績十強(qiáng)樓盤 項(xiàng)目名稱開發(fā)企業(yè)所在區(qū) 北辰三角洲長沙北辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開福區(qū) 華遠(yuǎn)·華中心長沙橘韻投資有限公司天心區(qū) 五礦·萬境水岸湖南東潤房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司雨花區(qū) 當(dāng)代滿庭春MOMΛ當(dāng)代置業(yè)（湖南）有限公司開福區(qū) 恒大雅苑長沙寶瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開福區(qū) 中建·芙蓉嘉苑湖南中建信和芙蓉置業(yè)有限公司天心區(qū) 運(yùn)達(dá)中央廣場長沙寶瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司雨花區(qū) 五礦·紫湖香醍五礦建設(shè)（湖南）嘉和日盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司長沙縣 珠江酈城湖南珠江實(shí)業(yè)投資有限公司開福區(qū) 江河·東瀾灣長沙市江河水利置業(yè)投資發(fā)展有限公司雨花區(qū) 入榜剖析： 口碑名盤再創(chuàng)銷售佳績 2014年長沙樓市平穩(wěn)發(fā)展，在開發(fā)商各種層出不窮的宣傳攻勢及政策不斷微調(diào)下，購房者愈加理性決策，市場反響良好的樓盤，往往更受購房者青睞，口碑效應(yīng)顯著。從2014年度長沙樓市普通商品房累計(jì)銷售業(yè)績十強(qiáng)樓盤榜單來看，北辰三角洲、運(yùn)達(dá)中央廣場、五礦·萬境水岸、中建·芙蓉嘉苑等均是已在長沙分期銷售多年，長期雄踞各大榜單耀眼位置的實(shí)力大盤。這些樓盤憑借其過硬的品質(zhì)及在長沙多年的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，2014年再度發(fā)力，創(chuàng)銷售佳績。 開福區(qū)“一枝獨(dú)秀”領(lǐng)跑 從2014年度長沙樓市普通商品房累計(jì)銷售業(yè)績十強(qiáng)樓盤所在區(qū)域的分布來看，開福區(qū)上榜樓盤數(shù)最多，有4個(gè)項(xiàng)目上榜。此外，雨花區(qū)有3個(gè)樓盤入榜，天心區(qū)有2個(gè)樓盤入榜，長沙縣1個(gè)樓盤入榜。天心區(qū)的華遠(yuǎn)·華中心作為占據(jù)市中心絕版地段位置上的百萬平方米地標(biāo)綜合體，在2014年贏得不俗業(yè)績。五礦·紫湖香醍傾力打造長沙南城唯一百萬平米山湖公園生態(tài)住宅公寓，吸引了不少追求社區(qū)品質(zhì)購房者的目光。運(yùn)達(dá)中央廣場雙國際白金五星級酒店領(lǐng)銜、長沙首個(gè)真正直通地鐵的低碳豪宅，以高品質(zhì)、高品位、大品牌為立足點(diǎn)，賣點(diǎn)十足。 累計(jì)銷售排行榜 2014年度長沙樓市商業(yè)地產(chǎn)累計(jì)銷售業(yè)績?nèi)龔?qiáng)樓盤 項(xiàng)目名稱開發(fā)企業(yè)所在區(qū) 高嶺國際商貿(mào)城長沙香江商貿(mào)物流城開發(fā)有限公司開福區(qū) 灣田國際建材城長沙港灣置業(yè)有限公司開福區(qū) 湖南高星物流園湖南中南鑫邦置業(yè)有限公司望城區(qū) 入榜剖析： 相比住宅和土地市場，長沙高端商業(yè)地產(chǎn)迎來了新的生機(jī)和活力。從上榜樓盤所在區(qū)域分布來看，開福區(qū)有二席樓盤入榜，占據(jù)榜單七成位置。得益于開福區(qū)政府加大力度進(jìn)行舊城改造，定位于高端服務(wù)產(chǎn)業(yè)，該片區(qū)逐漸發(fā)展成為吸納商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的“沃土”。由政府?dāng)y手五大龍頭企業(yè)共同打造的高嶺國際商貿(mào)城，首家獨(dú)創(chuàng)“產(chǎn)業(yè)帶電商+市場集群”商業(yè)模式，未來將打造中國首個(gè)“商貿(mào)產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈”。而由湖南灣田集團(tuán)斥巨資傾力打造的灣田國際建材城，則定位為全國建材的營銷總部基地，項(xiàng)目建成后將成為中南地區(qū)唯一超大型批零專業(yè)市場。湖南高星物流園旨在打造中部地區(qū)超大規(guī)模鋼材物流集散中心，其二期推出免租39個(gè)月、斥3.2億培育市場等政策十分吸引投資眼球。 累計(jì)銷售排行榜 2014年度長沙樓市別墅累計(jì)銷售業(yè)績?nèi)龔?qiáng)樓盤 項(xiàng)目名稱開發(fā)企業(yè)所在區(qū) 龍湖·湘風(fēng)原著長沙龍湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司望城區(qū) 佳兆業(yè)8號湖南佳兆業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司長沙縣 綠城·青竹園湖南青竹湖國際商務(wù)社區(qū)開發(fā)有限公司開福區(qū) 入榜剖析： 2014年，長沙別墅市場受到大環(huán)境的影響，開始告別“遍地開花”的粗放發(fā)展，轉(zhuǎn)而走向差異化的品質(zhì)之路。山水、度假、經(jīng)濟(jì)、城市等別墅類型不斷涌現(xiàn)，別墅產(chǎn)品和價(jià)格體系構(gòu)成也日趨豐富和多元化。從榜單來看，位于望城區(qū)的龍湖·湘風(fēng)原著繼2013年首度入湘即鎖定別墅銷冠，連續(xù)蟬聯(lián)長沙別墅銷售冠軍，其“龍湖橘洲彩跑”等活動(dòng)的舉辦，不僅提高龍湖地產(chǎn)在湖南的品牌美譽(yù)度，也同時(shí)帶來可觀銷量。佳兆業(yè)8號是中國房企TOP20強(qiáng)佳兆業(yè)集團(tuán)在長沙的唯一創(chuàng)新獨(dú)棟產(chǎn)品，坐擁國家級景區(qū)的絕版區(qū)位，打造出山湖假日純別墅。而榮膺“亞洲十大超級豪宅”的綠城·青竹園，則致力于打造湖南最高端圈層生活區(qū)，其自身定位和理念頗受新貴名流青睞。 PART 5 供銷比分析 一、總體特征：供應(yīng)放量，市場成交低迷，供需市場結(jié)構(gòu)失衡。 2014年長沙市新建商品房準(zhǔn)預(yù)售2711.58萬㎡/243393套，銷售面積1698.58萬㎡/156291套，銷售面積、套數(shù)供銷比為1.60、1.56，相較2013年1.12和1.10大幅提升，供大于求的形勢十分明顯。2014年長沙全年庫存暴增1013萬㎡/87102套。 二、分區(qū)域看，除寧鄉(xiāng)縣供求基本平衡以外，區(qū)域區(qū)縣均有不同程度的供過于求的現(xiàn)象。其中岳麓區(qū)供過于求的現(xiàn)象最為嚴(yán)重，面積供銷比達(dá)2.17，芙蓉區(qū)和長沙縣的供求比均為1.31，其余區(qū)縣的供求指數(shù)均超過了1.55。 三、從月份看，除2014年2、3月受春節(jié)影響供求比為0.93、1.07之外，4月起供求指數(shù)開始攀升，并在10月達(dá)到峰值3.06，已處于異常區(qū)間。除10月外，9月指數(shù)為2.67，也已達(dá)到預(yù)警線。10月后，供求關(guān)系有所緩和。 PART 6 待銷分析 2014年長沙各區(qū)縣商品房新增庫存最高的是岳麓區(qū)，共增加庫存356.40萬㎡/29022套。 近三年的數(shù)據(jù)顯示，長沙內(nèi)六區(qū)已取得批準(zhǔn)預(yù)售證且未銷售的新建商品房面積為2412.35萬㎡，211665套。其中住宅1613.41萬㎡，146499套，占66.88%；非住宅798.94萬㎡，65166套，占33.12%。分行政區(qū)來看，岳麓區(qū)商品房住宅待售量最高超過550萬㎡，其次是雨花區(qū)待售量約335萬㎡；分面積段來看，120-144㎡戶型的商品住宅待售量最高約450萬㎡，其次是90-120萬㎡戶型待售量為415萬㎡，144㎡以上戶型待售量接近400萬㎡。 樓市排行 銷售率排行榜 2014年度長沙樓市綜合銷售率十強(qiáng)樓盤 項(xiàng)目名稱開發(fā)企業(yè)所在區(qū) 高嶺國際商貿(mào)城長沙香江商貿(mào)物流城開發(fā)有限公司開福區(qū) 北辰三角洲長沙北辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開福區(qū) 匯一城東業(yè)地產(chǎn)（長沙）有限公司芙蓉區(qū) 佳兆業(yè)·云頂梅溪湖湖南鼎誠達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司岳麓區(qū) 麗發(fā)新城湖南同發(fā)投資有限公司長沙縣 榮悅臺湖南金基投資置業(yè)有限公司天心區(qū) 鑫遠(yuǎn)·和城湖南鑫遠(yuǎn)投資集團(tuán)有限公司天心區(qū) 華潤·橡樹灣華潤置地（湖南）發(fā)展有限公司岳麓區(qū) 通用時(shí)代·國際社區(qū)通用地產(chǎn)長沙有限公司天心區(qū) 中國鐵建·山語城中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)長沙置業(yè)有限公司開福區(qū) 入榜剖析： 從2014年長沙樓市綜合銷售率十強(qiáng)榜單來看，天心區(qū)、開福區(qū)分別以3個(gè)入榜樓盤領(lǐng)跑，其他兩區(qū)一縣各顯身手，不分伯仲。長沙縣麗發(fā)新城銷售率撼動(dòng)全城，提振市場信心；天心區(qū)榮悅臺、鑫遠(yuǎn)·和城、通用時(shí)代·國際社區(qū)以暢銷實(shí)力、良好口碑紛紛入榜；開福區(qū)高嶺國際商貿(mào)城、北辰三角洲、中國鐵建·山語城三上榜樓盤皆是市場細(xì)分領(lǐng)域佼佼者；芙蓉區(qū)匯一城九次開盤次次熱銷，實(shí)力非凡；岳麓區(qū)盡顯大將之風(fēng)，以佳兆業(yè)、華潤兩大品牌地產(chǎn)項(xiàng)目上榜。 2014年，長沙房地產(chǎn)市場跌宕起伏，經(jīng)歷了低位徘徊到利好政策刺激帶來的升溫。相比以往，開發(fā)商的“暴利時(shí)代”逐步遠(yuǎn)去，在市場低迷的艱難環(huán)境下，各樓盤使出渾身解數(shù)力圖成功突圍，以期在地產(chǎn)市場上殺出一條血路。細(xì)看各上榜樓盤，皆是品質(zhì)大盤且特點(diǎn)鮮明，競爭力十足，能在淡市熱銷也屬情理之中。 PART 7 分類產(chǎn)品 一、住宅市場情況 （一）供求走勢 長沙商品住宅自2009年成交達(dá)到頂峰后，開發(fā)商持續(xù)高位推貨，近3年推貨量與09-11年持平，但成交下跌三成，逐年萎縮，市場容量縮水。 從上圖可以看出，市場主動(dòng)權(quán)轉(zhuǎn)變。本輪市場調(diào)整較上次相比，供銷矛盾開始凸顯，除2012年外，供銷比均超過1，主動(dòng)權(quán)已由賣方向買方轉(zhuǎn)移。 2009年市場升溫之后，開發(fā)商推貨熱情持續(xù)高漲，近三年供應(yīng)量與上一輪相比基本持平，但成交量同比減少三成，市場容量急劇下降，預(yù)計(jì)后期客源爭奪戰(zhàn)將更加慘烈。 由于買賣雙方預(yù)期錯(cuò)位，供銷跛腿前行，2014年有10個(gè)月供銷比大于1，致使年度供銷比高達(dá)1.49，存量累積，導(dǎo)致短期去化壓力劇增。 從趨勢看，供需矛盾開始凸顯。2013年全年住宅供銷比為1.07，市場基本飽和；2014年住宅供銷比擴(kuò)大為1.49，供過于求現(xiàn)象明顯，供需矛盾加大。2014年10個(gè)月供銷比大于1，供需矛盾異常突出，市場嚴(yán)峻程度可想而知。第四季度成交上升，供需緊張程度有所緩解，但庫存高企，競爭依然激烈。 �。ǘ﹥�(nèi)六區(qū)存量情況 從內(nèi)六區(qū)存量來看，存量持續(xù)累積，市場壓力倍增。截至2014年11月底，內(nèi)六區(qū)住宅存量超1400萬方，吸納周期將近19個(gè)月，較2013年同期延長近9個(gè)月。 從上表看，吸納周期到達(dá)歷史頂峰：截至2014年11月底，內(nèi)六區(qū)住宅可售面積達(dá)到1409.10萬，吸納周期將近19個(gè)月，其中天心區(qū)短期內(nèi)壓力最大，吸納周期達(dá)29個(gè)月，其它各區(qū)基本保持在17-18個(gè)月之間�？墒勖娣e全線上漲：較2013年同期相比，內(nèi)六區(qū)可售面積均漲，其中以岳麓區(qū)堆積速度最快，上漲近1.2倍，開福區(qū)上漲最少，且吸納周期也低于整體水平。 �。ㄈ┳≌⿷�(yīng)特征 從住宅供應(yīng)特征來看，受前期市場預(yù)期樂觀和土地成交大增影響，2014年住宅供應(yīng)同比上漲10%，其中以“金九銀十”增幅最為突出，同比上漲33.27%，高位供應(yīng)量2015年或?qū)⒊掷m(xù)。 （四）區(qū)域住宅供應(yīng)情況 各行政區(qū)域供應(yīng)可以分為個(gè)三梯隊(duì)，之間分化明顯。岳麓區(qū)獨(dú)占鰲頭，全年供應(yīng)量524萬方，且漲幅居首位。從變化趨勢看，除開福、望城兩區(qū)下跌，其他各區(qū)均浮動(dòng)上揚(yáng)。從各區(qū)年度數(shù)據(jù)來看，除開福、望城兩區(qū)下跌外，其它四區(qū)同比均上漲，芙蓉區(qū)基數(shù)最小，漲幅最大，達(dá)到46.15%。 �。ㄎ澹┳≌山惶卣� 2014年長沙內(nèi)六區(qū)商品住宅成交面積同比下降兩成，上半年受限購限貸調(diào)控影響，成交萎靡不振，前三季度成交量均低于2013年同期；9月底限貸放松，刺激效果明顯。四季度成交量349.15萬方，同比小幅上升，樓市企穩(wěn)回升，系列政策疊加托底效果明顯。 �。﹨^(qū)域住宅成交情況 住宅成交分區(qū)來看，成交集中在岳麓、雨花、望城三區(qū)，占總成交量的70%。受政策影響，2014年四季度各區(qū)回升趨勢明顯。 成交集中度分析來看，從2014年全年數(shù)據(jù)來看，岳麓、望城、雨花三區(qū)成交量合計(jì)為664萬方，占內(nèi)六區(qū)成交量的70%，其中岳麓區(qū)是唯一突破300萬的成交大區(qū)。 2014年受政策影響效果突出，內(nèi)六區(qū)成交均有不同幅度地下滑，芙蓉區(qū)跌幅最大，但四季度受限貸放松影響，各區(qū)均有不同幅度上升，其中岳麓區(qū)效果最明顯。 �。ㄆ撸┥唐纷≌瑧粜统山磺闆r 從住宅成交戶型來看，80-120㎡套型依然占據(jù)主力，投資型產(chǎn)品比例降低，改善型需求擴(kuò)增。 受下半年各項(xiàng)政策出臺的影響，改善型需求擴(kuò)增，與2013年同期相比，100-120㎡及120-144㎡兩種戶型銷量占比均微幅擴(kuò)大。 小戶型存在機(jī)會點(diǎn)。受限購政策影響，2014年小戶型投資型產(chǎn)品成交受阻，隨著限購限貸的放開，成熟片區(qū)的投資型產(chǎn)品存在機(jī)會點(diǎn)，可適當(dāng)增加供應(yīng)量。 (八)商品房住宅成交均價(jià)情況 樓市下行，導(dǎo)致整體均價(jià)低位徘徊，2014年四季度商品住宅網(wǎng)簽面積增加，且定向房簽約占比減少，阻礙價(jià)格上漲的力度減弱，價(jià)格穩(wěn)步回升，趨近市場正常水平。 從月度均價(jià)來看，價(jià)格先抑后穩(wěn)。從上圖可以看出，2014年前11月震蕩向下，12月陡然上升。二、三季度，樓市逐漸下行，大量限價(jià)項(xiàng)目集中網(wǎng)簽，將均價(jià)直接拽至谷底。四季度商品住宅簽約量占比增加，價(jià)格穩(wěn)步回升。 從上圖看出，年度均價(jià)下挫明顯。2014年均價(jià)5993元/㎡，同比下跌7.11%，樓市低迷，眾多項(xiàng)目期待“以價(jià)換量”，價(jià)格下探明顯，年度均價(jià)與2012年基本持平。 （九）區(qū)域住宅價(jià)格特征 2014年，7000元/㎡以上區(qū)域已經(jīng)絕跡。在內(nèi)六區(qū)中，除了王牌強(qiáng)區(qū)芙蓉區(qū)外，其余各區(qū)成交均價(jià)同比均跌。而望城區(qū)穩(wěn)坐價(jià)格洼地，拉低了整體均價(jià)。 各區(qū)價(jià)格對比來看，內(nèi)六區(qū)同比均價(jià)中五區(qū)下跌。年度數(shù)據(jù)顯示，2014年內(nèi)六區(qū)均價(jià)均未超過7000元/㎡，五區(qū)均價(jià)維持在6000-7000元/㎡。作為傳統(tǒng)成熟區(qū)域，芙蓉區(qū)價(jià)格依舊堅(jiān)挺，上漲4.16%，其它五區(qū)均有不同程度的下跌。 �。ㄊ�2014年長沙商品房住宅市場總結(jié) 2014年住宅市場供求持續(xù)失衡，存量不斷累積，未來銷售壓力巨大。價(jià)格方面，先抑后穩(wěn)，逐漸回到正常水平。預(yù)計(jì)未來樓市整體將呈現(xiàn)量價(jià)平穩(wěn)的狀態(tài)。 1.供求持續(xù)失衡，未來壓力倍增。買賣雙方預(yù)期錯(cuò)位，致使供銷跛腿前行，在這個(gè)過程中存量不斷累積，短期去化壓力持續(xù)增加。截至11月底，內(nèi)六區(qū)住宅存量超1400萬方，吸納周期將近19個(gè)月。 2.成交持續(xù)低迷，岳麓區(qū)獨(dú)占鰲頭。上半年受限貸調(diào)控影響，整體成交低位運(yùn)行。9月底限貸放松，刺激效果明顯，樓市企穩(wěn)回升，但整體成交同比仍下跌超兩成。 3.同比量價(jià)均跌，均價(jià)先抑后穩(wěn)。前三季度，樓市下行，定向房簽約占比上升，對價(jià)格影響加強(qiáng)，整體均價(jià)低位徘徊，四季度定向房源簽約減少，價(jià)格穩(wěn)步回升。 二、寫字樓市場情況 （一）供應(yīng)方面，2013年寫字樓供銷比為0.98，供求平衡；但2014年供銷比猛增至2.08。供應(yīng)遠(yuǎn)高于往年，而去化無明顯起色，除3、4、5月外，各月供銷比基本大于1，供過于求狀況愈發(fā)嚴(yán)重。 從下圖看，寫字樓2014年1-11月供應(yīng)120.65萬方，較2013年全年上漲39.72%，受市場下行影響，上半年僅占1-11月供應(yīng)量的1/3，下半年市場有所好轉(zhuǎn)，辦公物業(yè)呈現(xiàn)集中供應(yīng)態(tài)勢。 2014年1-11月，內(nèi)六區(qū)辦公供應(yīng)量120.65萬方，較2013年全年上漲39.72%，受市場低迷影響，上半年僅占1-11月供應(yīng)量的1/3，下半年市場有所好轉(zhuǎn)，辦公物業(yè)呈現(xiàn)集中供應(yīng)態(tài)勢。 �。ǘ┚晚�(xiàng)目來看，主要集中在華創(chuàng)國際廣場、華遠(yuǎn)華中心、柏寧地王廣場、雙塔國際廣場、楷林國際等寫字樓項(xiàng)目。 （三）從成交面積來看，2014年1-11月辦公成交面積57.95萬方，較2013年全年下滑34.24%，2014年新推辦公物業(yè)定價(jià)過高、市場接受度不足等均是原因。 2013年為長沙寫字樓爆發(fā)的一年，借市場大好趨勢，開福萬達(dá)廣場、綠地中央廣場、喜盈門范城均大量出貨，推高當(dāng)年成交量；而進(jìn)入2014年，市場頹勢，新上市寫字樓定價(jià)過高、市場接受度不足，且前期消化大量客戶都成為成交下滑主因。 （四）從成交價(jià)格來看，2014年1-11月辦公成交均價(jià)10916元/㎡，較2013年下跌8.95%。 �。ㄎ澹�2014年長沙寫字樓市場總結(jié) 2014年長沙市內(nèi)六區(qū)辦公物業(yè)供應(yīng)上漲四成，但需求下滑34%，辦公物業(yè)在經(jīng)歷2013年的爆發(fā)后，2014年進(jìn)入瓶頸期，入市產(chǎn)品走高端高配路線，但客戶對價(jià)格與產(chǎn)品預(yù)期均未提高，供求不對等，造成寫字樓有價(jià)無市，市面上鮮有如萬達(dá)廣場般大品牌，低價(jià)格產(chǎn)品出現(xiàn)，市場萎縮，價(jià)格不振。 三、商業(yè)綜合體情況 自2012年起，長沙綜合體項(xiàng)目大量上市，其中不乏眾多大體量項(xiàng)目。長沙商業(yè)綜合體主要集中在河?xùn)|，以市中心和城南分布最多。在以商業(yè)為主導(dǎo)的綜合體物業(yè)中，購物中心及商鋪占比較高，最高占比達(dá)到80%。以商業(yè)拉動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的形象與價(jià)值。長沙市綜合體商業(yè)主要采取“總體統(tǒng)一運(yùn)營，允許部分自主經(jīng)營”的運(yùn)營模式。長沙商業(yè)綜合體自持比例極高，最高自持比例達(dá)98%。運(yùn)營公司在綜合體商業(yè)發(fā)展中起到了關(guān)鍵作用，負(fù)責(zé)商業(yè)的統(tǒng)一招租，為后續(xù)經(jīng)營提供統(tǒng)一服務(wù)等，充分學(xué)習(xí)了國內(nèi)較為優(yōu)秀的商業(yè)運(yùn)營如萬達(dá)等公司的經(jīng)驗(yàn)。 城市綜合體由于良好的運(yùn)營能力和相當(dāng)優(yōu)越的地利優(yōu)勢，其投資回報(bào)率在目前長沙商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率中最高，截至2014年，長沙商業(yè)綜合體的平均投資回報(bào)率為5.40%。 四、二手房市場情況 （一）總體特征：2014年樓市回調(diào)也影響到了二手房市場，成交量回落較為明顯。2014年1-12月全市二手房成交面積417.66萬㎡，成交套數(shù)為36261套，同比分別減少20.54%、7.45%；其中住宅成交面積327.35萬㎡，成交套數(shù)為31778套，同比分別減少11.18%、9.46%。分區(qū)域來看，內(nèi)六區(qū)二手房成交面積284.95萬㎡，成交套數(shù)為27154套，同比分別減少11.34%、5.54%，其中住宅成交面積236.90萬㎡，成交套數(shù)為24325套。 （二）從走勢看，2014年除2月、10月外，全年各月二手房成交面積均高于33萬㎡，各月成交較為平均，月均值為34.80萬㎡，7月成交量最大，成交面積為39.15萬㎡；分季度看，前三季度逐季走高，第四季度略有回落，第三季度成交面積最大，達(dá)113.43萬㎡。 �。ㄈ⿵姆慨a(chǎn)一、二級市場對比來看，2014年1-12月全市房產(chǎn)一、二級市場累計(jì)交易量比為3.91：1，其中，內(nèi)六區(qū)房產(chǎn)一、二級市場累計(jì)交易量之比為3.98：1，比2013年全年比值分別增大0.20、-0.35。從比值看出，全年全市房產(chǎn)一、二級市場之比整體基本正常。從各區(qū)看，岳麓區(qū)、望城區(qū)等河西區(qū)域一、二級市場交易量差距較大，新房交易量超過二手房交易量達(dá)7倍以上。在“湘江新區(qū)”的政策利好下，房地產(chǎn)開發(fā)、消費(fèi)西進(jìn)已經(jīng)成2014年最明顯的趨勢。 |