| TOPIC2 土地市場 |
2014年樓市低迷，成交一片哀嚎，房價更是低位徘徊，開發(fā)商均采取了穩(wěn)健的發(fā)展策略，謹慎拿地，土地市場供應量及成交量均萎縮三成，市場調整跡象明顯。 PART 1 總量分析 一、土地供應——樓市供過于求，土地推量跌至近三年最低。 2014年長沙內六區(qū)供應土地107宗，同比下跌28.19%；供應面積605萬方，同比下跌23.84%，較2012年下跌8.05%。2014年，土地年度出讓計劃公布權劃歸地方，自行調節(jié)空間加大，按需供地。樓市降溫波及土地市場，供應量明顯回調，跌至近三年以來新低。 二、土地成交——開發(fā)商拿地熱情趨冷，土地成交萎縮三成。 2014年長沙內六區(qū)成交土地86宗，同比下跌34.35%；成交面積499萬方，同比下跌31.33%。2014年，長沙樓市急速降溫，成交量整體跌幅超過兩成，在客戶觀望樓市同時，開發(fā)商也呈現觀望姿態(tài)，拿地更為理性，市場整體低迷。成交量同時也受制于供應量的萎縮，整體的容積率由2013年的3.13降低至2.82。 三、土地成交用途類型——商業(yè)體量占比過半，未來開發(fā)風險集中。 2014年成交土地面積499萬方，其中49%為商住用地、40%為商業(yè)用地、11%為住宅用地。成交建筑面積1408萬方，其中商業(yè)體量占比55.98%，住宅體量占比44.02%。2014年成交用地商業(yè)體量占比過半，因住宅市場遇冷，推地重點轉向商業(yè)，而如此大的商業(yè)用地出讓，未來運營壓力和風險隨之增加。 PART 2 綜合地價 一、土地價格——地價震蕩盤整，連續(xù)7個月溢價率維持零，開發(fā)商拿地激情降至冰點。 長沙土地樓面地價近六年一直處于波動上揚的態(tài)勢。2014年長沙內六區(qū)宗地樓面地價1834元/㎡，同比下降8.41%。隨著2014年樓市的遇冷，土地供應相對減少，且多地塊綜合開發(fā)價值相對較低，多以底價成交，拉低影響了整體樓面價格。 2014年長沙內六區(qū)土地成交溢價率下滑至六年來的第二低位，下半年成交的47宗地中，僅1宗地溢價成交，開發(fā)商拿地積極性可見一斑。從各成交宗地溢價空間來看，2014年溢價50%以上地塊交易量與2013年相比減少9個百分點，底價成交占九成。近乎克制的理性導致開發(fā)商拿地頻次減少，扎堆哄搶的火爆局面瀕臨絕跡。 二、土地收入貢獻率——受制于成交量減少和溢價率降低，成交金額顯著下跌，政府土地收入銳減，財政收入下滑明顯。 2014年長沙內六區(qū)土地成交總金額為258億元，同比下降43.40%。自2013年的地價升至六年峰值之后，2014年的地價下滑主要因多數成交地塊相對偏遠，其中，望城區(qū)地價低且成交量占比接近一半，導致整體價格較低，政府土地收入銳減。 PART 3 區(qū)位分布 一、區(qū)域土地成交——河西依舊占主力 2014年望城區(qū)成交228萬方、岳麓區(qū)154萬方、雨花區(qū)51萬方、天心區(qū)7萬方、開福區(qū)37萬方、芙蓉區(qū)23萬方。其中岳麓、望城區(qū)土地成交面積占內六區(qū)的76%，與2013年持平，而雨花區(qū)、天心區(qū)、開福區(qū)占比分別下跌不到1個百分點。土地成交量各區(qū)較往年均有所下跌，但主力區(qū)域依然分布在岳麓、望城兩區(qū)，河西土地市場區(qū)域集中度依舊。 二、區(qū)域土地價格——兩漲四跌，溢價集中 區(qū)域樓面地價兩漲四跌，溢價集中。芙蓉區(qū)優(yōu)質稀缺地塊成交遭爭搶，拉升樓面地價，居內六區(qū)之首；開福區(qū)為發(fā)展物流業(yè)讓路，地價下滑幅度最大。 開福區(qū)成交3宗地塊均為商業(yè)用地，其中兩宗地預計將用于物流園的建設，規(guī)劃條件限制使得零溢價成交。雨花區(qū)地價的下滑，主要受成交地塊位置相對較偏，地塊配套和資源相對較差影響。岳麓區(qū)梅溪湖、濱江新城和洋湖垸土地成交占區(qū)域一半，熱點板塊地價的支撐，保證了區(qū)域地價平穩(wěn)。望城區(qū)依舊處于價格洼地，但發(fā)展勢頭良好，地價穩(wěn)中有升。天心芙蓉兩區(qū)位于傳統城市核心，土地資源日漸稀缺，價格將穩(wěn)步攀升，溢價情況可觀。目前岳麓、望城兩區(qū)房價相比其他四區(qū)，均處于較低水平，價格優(yōu)勢及得天獨厚的自然資源是河西房地產市場成交火熱的主因，但是由于供應的不斷增長，其競爭愈演愈烈，三大熱點板塊呈三足鼎力之勢，板塊內眾名家房企爭奇斗艷，競爭火熱程度不言而喻。 |