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產(chǎn)權(quán)登記問題
藍(lán)小姐問：長沙有房屋限購政策：對(duì)于在長沙市五區(qū)已經(jīng)擁有一套住宅的家庭，限購一套90平米以下新建的商品住房。如果我名下已經(jīng)有一套70多平米的房子，但是我還想在城區(qū)再購買一套90平以下的商品房。還能買嗎？
佳佳解答：如果您是本市戶籍名下已有一套住房的話您可以再購一套90平米以下的新建商品房；如果您是非本市戶籍名下已有一套住房就不能再購一套90平米以下的新建商品房；如果您是購買90平米以上的新建商品房或二手房的話就不受限購政策的影響，可以購買。
李先生問：婚前以未婚妻名義買下了一套房，婚后，產(chǎn)權(quán)證仍用她的名字，現(xiàn)在她要與我離婚，請(qǐng)問該房子是屬于共有財(cái)產(chǎn)還是她個(gè)人財(cái)產(chǎn)？
佳佳解答：您好！根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第5條規(guī)定，房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的惟一合法憑證。就您所述的情況而言，如果您與您愛人之間沒有特別約定，該房屋屬于您愛人的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。如您有充足證據(jù)可以證明該房屋之房價(jià)款均為您給付，您可以主張變賣該房屋。
肖女士問：我和我老公在長沙買了一套二手樓梯房，面積有160平，是首
套房，請(qǐng)問契稅怎么交納，我有查到是4%稅點(diǎn)，怎么這么高呀，二手第一套房也要收這么高呀？
佳佳解答：目前長沙的契稅政策是本市戶籍或在本市連續(xù)繳納社保一年以上的非本市戶籍的個(gè)人購買90平米以下普通住房并且是家庭唯一住房，契稅按1%征收，不符合以上條件的按2%征收，對(duì)于個(gè)人購買非普通住房（144平米以上）或非住宅契稅按4%征收。因此您首次購買160平米的住房契稅應(yīng)按4%來繳納。
李小姐問：你好！我是一次性付款購買了某商鋪，合同約定辦理產(chǎn)權(quán)時(shí)間為1年，是到2013年12月31日止，現(xiàn)在問開發(fā)商回答說今年7、8月才能辦下來。我怎么樣確定開發(fā)商是否能辦到產(chǎn)權(quán)證？
佳佳解答：1、產(chǎn)權(quán)證的辦理涉及具備許多方面，如建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、質(zhì)量、綠化、消防等十幾項(xiàng)驗(yàn)收，及出讓金、配套費(fèi)等費(fèi)用的繳納等因素；2、合同當(dāng)中有明確約定辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間，開發(fā)商逾期建議您請(qǐng)律師進(jìn)行調(diào)查取證，并適時(shí)采取必要對(duì)策來維護(hù)自己的合法權(quán)益。
經(jīng)濟(jì)適用房問題
唐先生問：我于2007年買了一套經(jīng)適房，現(xiàn)在由于想要貸款所以想將經(jīng)適房轉(zhuǎn)成商品房，特來咨詢一下我應(yīng)該補(bǔ)交哪些費(fèi)用？及費(fèi)用的計(jì)算方法？
佳佳解答：1、您房屋戶控內(nèi)和戶控外都需補(bǔ)交土地價(jià)款，也就是除了商品房外的面積其它部份面積都需補(bǔ)交土地價(jià)款。2、應(yīng)補(bǔ)交土地價(jià)款=房屋產(chǎn)權(quán)建筑面積×應(yīng)收純出讓金標(biāo)準(zhǔn)×（該住宅用地剩余出讓年限/住宅用地最高出讓年限）。住宅用地剩余出讓年限=該住宅用地當(dāng)年政府批準(zhǔn)供地年份+住宅用地法定最高出讓年限(70年)-該住宅上市交易時(shí)的年份。應(yīng)收純出讓金標(biāo)準(zhǔn)為分七個(gè)等級(jí)，一級(jí)761元/m2，二級(jí)610元/m2，三級(jí)509元/m2，四級(jí)392元/m2，五級(jí)307元/m2，六級(jí)264元/m2，七級(jí)257元/m2。
李先生問：我有一套經(jīng)濟(jì)適用房，已滿5年，請(qǐng)問我補(bǔ)交土地款，取得完全產(chǎn)權(quán)后可以贈(zèng)與給我弟弟嗎？但是我們現(xiàn)在戶口不在同一戶口簿上。另外我個(gè)人名下是一套房，家庭有二套房，如果補(bǔ)交土地款的話是按1倍標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)還是按1.5倍標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)交?
佳佳解答：1、您的經(jīng)濟(jì)適用房在取得住房保障局的上市聯(lián)系單后可以轉(zhuǎn)給您弟弟。兄弟姐妹之間建議辦理贈(zèng)與，雙方持身份證、房產(chǎn)證、直系親屬證明等資料到德政園馬王堆路248號(hào)住房保障局三樓大廳辦理過戶手續(xù)，私房贈(zèng)與契稅標(biāo)準(zhǔn)是本市戶籍或在本市連續(xù)繳納社保一年以上的非本市戶籍的個(gè)人購買90平米以下普通住房并且是家庭唯一住房，契稅按1%征收，不符合以上條件的按2%征收，每平米6元的手續(xù)費(fèi)。2、如果您是在2007年11月19日至《長沙市經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易管理辦法》發(fā)布之日前，購買的經(jīng)濟(jì)適用房再購買了商品房的話，經(jīng)濟(jì)適用房要變更產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的話土地價(jià)款需按150%來繳納；如果您是2007年11月19日之后購買經(jīng)適房，由于贈(zèng)予、法院判決、購房人婚姻情況發(fā)生變化等原因取得其他房產(chǎn)，經(jīng)濟(jì)適用房要變更產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的話土地價(jià)款需按120%來繳納；如果是2007年11月19日之前購買的經(jīng)濟(jì)適用房再購了商品房，現(xiàn)在要將經(jīng)濟(jì)適用房變更產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的話只需按100%來繳納土地價(jià)款。感謝您的參與！
其它問題
張先生問：我已經(jīng)和開發(fā)商簽訂了合同，現(xiàn)在在等銀行的貸款審批。應(yīng)該什么時(shí)候交契稅？如果未按時(shí)繳納會(huì)有滯納金嗎？如果貸款沒批下來，要退房，交了的契稅可以退嗎？
佳佳解答：1、您在與開發(fā)商簽訂了購房合同后就可以自己去指定的銀行繳納契稅了。而契稅應(yīng)在合同預(yù)告?zhèn)浒傅怯浨袄U納，否則會(huì)影響開發(fā)商給您辦理預(yù)告?zhèn)浒傅怯洏I(yè)務(wù)；2、契稅未按期繳納目前暫時(shí)不需要繳納滯納金；3、買賣雙方一致意見并且辦理了退房手續(xù)的話業(yè)主是可以憑退房的證明到稅務(wù)部門申請(qǐng)退稅。
肖先生問：我兩年前未交的物業(yè)管理費(fèi)，也未收到物業(yè)公司的文字催函(交費(fèi)通知書)。請(qǐng)問兩年后，物業(yè)還能起訴業(yè)主嗎？訴訟時(shí)限通常是多長時(shí)間？
佳佳解答：民事訴訟的一般訴訟時(shí)效是兩年，從已知或應(yīng)知權(quán)利被侵害時(shí)起算。就您的情況，物業(yè)能起訴，超過訴訟時(shí)效喪失的是勝訴權(quán)，而不是訴訟權(quán)，起訴后可能會(huì)以超過訴訟時(shí)效為由駁回起訴。
袁小姐：我和開發(fā)商簽訂了商品房買賣合同，并交付了款項(xiàng)。在合同約定的交房期限內(nèi)，開發(fā)商稱必須預(yù)先交納物業(yè)管理費(fèi)，才能辦理入住手續(xù)、拿鑰匙。請(qǐng)問，開發(fā)商的做法有法律依據(jù)嗎？
佳佳解答：您好，如果開發(fā)商在工商注冊(cè)登記時(shí)在經(jīng)營范圍中有物業(yè)管理的內(nèi)容，且您事先與開發(fā)商在房屋買賣合同中有約定，即房屋交付的前提條件之一必須是您交了物業(yè)費(fèi)才能給鑰匙，那么這種事先約定是合法有效的。開發(fā)商的做法自然合理合法。如果合同中沒有事先約定，那么應(yīng)該按照您與開發(fā)商之間在房屋買賣合同中的約定進(jìn)行房屋交付，開發(fā)商不應(yīng)附加任何條件。否則，開發(fā)商拒絕交房是一種違約行為，您可以通過法律途徑追究開發(fā)商的違約責(zé)任。 |