| TOPIC2 市場供給篇 |
這一年促供給成為市場最重要的主題，土地市場高奏凱歌、投資施工筑底回升、批準(zhǔn)預(yù)售總量穩(wěn)增、信貸助推市場放量，一系列上揚(yáng)的趨勢，都給出了樓市回暖的信號。年關(guān)已近，各項目為打好收官之戰(zhàn)，推出各種新穎的優(yōu)惠活動創(chuàng)新沖量，演繹各自精彩。
Part 1 直擊年報
◎ 土地市場
1、土地市場熱度不減
2013年，國家調(diào)控基調(diào)以促供給為核心，土地市場整體表現(xiàn)火熱。受2012年末翹尾行情影響，2013年土地市場迎來了一個開門紅，但隨后經(jīng)歷了三個月的低谷期。5月份以后，行情再度轉(zhuǎn)暖，并一路凱歌。如果說2013年上半年土地市場還存在短暫的冷清局面，那下半年土地市場可謂熱情高漲，土地出讓與土地成交規(guī)模均表現(xiàn)不俗。
今年內(nèi)六區(qū)土地市場仍延續(xù)去年趨勢，成交地塊以商住（綜合）用地為主，工業(yè)用地為輔。純住宅用地依然占比最小，但與去年相比，純住宅用地的掛牌量與成交量漲幅均超過40%，體現(xiàn)了年初“新國五條”下達(dá)的增加普通商品住房及用地供應(yīng)的調(diào)控任務(wù)。望城區(qū)與岳麓區(qū)依然是本年度土地出讓及成交大戶，兩區(qū)的成交量幾乎占據(jù)內(nèi)六區(qū)全年成交總量的75%。
三縣市工業(yè)用地成交量較大，純住宅用地占比不超過4%；這主要是因為三縣市多規(guī)劃大型工業(yè)園區(qū)，其招商引資政策也更傾向于吸納優(yōu)質(zhì)工業(yè)企業(yè)。寧鄉(xiāng)縣和瀏陽市土地出讓成交宗數(shù)及綜合地價水平均差異很小，長沙縣雖然成交宗數(shù)稍少，但成交總面積及成交均價均明顯高于其他兩縣市。長沙縣這幾年一直穩(wěn)抓縣城擴(kuò)容提質(zhì)這一發(fā)展核心，與長沙市區(qū)聯(lián)系緊密，并以工業(yè)園為基礎(chǔ)發(fā)展工業(yè)化集鎮(zhèn)，其體制優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢和政策優(yōu)勢較其他兩縣市更為明顯。
得益于長沙市城市總體規(guī)劃確定的長沙市發(fā)展格局，望城區(qū)與岳麓區(qū)一直備受拿地企業(yè)追捧，兩區(qū)的土地供應(yīng)量及成交量近兩年一直領(lǐng)跑全市。從成交片區(qū)來看，梅溪湖片區(qū)成交14宗，濱江新城片區(qū)成交8宗，洋湖垸片區(qū)成交6宗，高新區(qū)成交25宗，經(jīng)開區(qū)成交26宗，月亮島片區(qū)成交14宗。熱點片區(qū)成交量占望城區(qū)與岳麓區(qū)兩區(qū)總體成交量的58.49%。從規(guī)劃用途來看，濱江新城主要以商業(yè)金融兼商住綜合用地為主，梅溪湖片區(qū)商住綜合和純住宅用地基本相當(dāng)，洋湖垸片區(qū)以商住綜合用地為主，月亮島片區(qū)純住宅用地占大部分，而高新區(qū)和經(jīng)開區(qū)則84%以上的土地成交均是工業(yè)用地。
2、樓面價及溢價率保持穩(wěn)定
從溢價率來看，內(nèi)六區(qū)成交的138宗地中(不含工業(yè)用地)，有62宗為溢價成交，占比44.93%。其中溢價率超過100%的有4宗，溢價率在50%-100%的有12宗。內(nèi)六區(qū)溢價率排名前三甲的地塊分別是岳麓區(qū)的[2013]網(wǎng)掛037號、望城區(qū)的望土網(wǎng)掛[2013]05號、岳麓區(qū)的[2013]網(wǎng)掛039號。三縣市成交的146宗地中，有97宗為溢價成交，占三縣市成交總量的66.44%。其中溢價率超過100%的有2宗，溢價率在50%-100%的有4宗。三縣市溢價率排名前三甲的地塊均來自瀏陽市，分別是瀏土網(wǎng)掛[2013]29號、瀏土網(wǎng)掛[2013]34號、瀏土網(wǎng)掛[2013]39號。
從成交樓面價來看，2013年內(nèi)六區(qū)純住宅用地樓面地價為2244元/m2，商業(yè)（綜合）用地樓面地價為1936元/m2。內(nèi)六區(qū)純住宅用地樓面地價排名前三甲的地塊均來自岳麓區(qū)，分別是 [2013]網(wǎng)掛024號地塊、樓面地價4164元/m2； [2013]長土網(wǎng)005號地塊、樓面地價3673元/m2；[2013]網(wǎng)掛033號恢復(fù)掛牌地塊、樓面地價3092元/m2。內(nèi)六區(qū)商業(yè)（綜合）用地樓面地價排名前三甲的地塊分別是岳麓區(qū)[2013]網(wǎng)掛015號地塊、樓面地價7983元/m2；望城區(qū)望土網(wǎng)掛[2013]08號地塊、樓面地價7537元/m2；望城區(qū)望土網(wǎng)掛[2013]42號地塊、樓面地價6584元/m2。三縣市純住宅用地樓面地價為676元/m2，商業(yè)（綜合）用地樓面地價為739元/m2。三縣市純住宅用地樓面地價排名前三甲的地塊分別是寧鄉(xiāng)縣寧土網(wǎng)掛[2013]002號地塊和寧土網(wǎng)掛[2013]001號地塊，樓面地價均為1050元/m2；瀏陽市瀏土網(wǎng)掛[2013]24號地塊、樓面地價864元/m2。三縣市商業(yè)（綜合）用地樓面地價排名前三甲的地塊分別是瀏陽市瀏土網(wǎng)掛[2012]47號地塊、樓面地價15033元/m2；長沙縣國土網(wǎng)掛[2013]04號地塊、樓面地價6773元/m2；長沙縣國土網(wǎng)掛[2013]10號、樓面地價6197元/m2。
3、名企青睞熱門地塊
今年6月，雅居樂地產(chǎn)在長沙的“拿地烏龍”事件，引發(fā)業(yè)界熱議，也讓雅居樂地產(chǎn)在長沙市場徹底紅了一把。輿論調(diào)侃的背后，折射出的卻是越來越多的品牌房企對長沙熱門地塊的青睞。雅居樂的錯誤競價，最終使得競爭者綠地集團(tuán)以接近底價成功中得位于開福區(qū)湘江大道的[2013]網(wǎng)掛021號地，成為綠地集團(tuán)進(jìn)軍長沙的第5個項目。龍湖地產(chǎn)今年表現(xiàn)不俗，首次進(jìn)入長沙市場便斥資約15億元，拿下月亮島片區(qū)4塊純住宅用地，2塊商住綜合用地，總面積約65萬m2。萬科地產(chǎn)也以總計9.6億元的價格，拿下梅溪湖K-12、K-13兩塊純住宅用地，至此萬科地產(chǎn)在長沙的布局已達(dá)到10個項目。此外，保利、金科、恒大等房企均有地塊入手。
◎ 投資施工
1、房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回升
今年一季度受“新國五條”政策不確定性的影響，全市開發(fā)投資額同比有所下降，至4月以后政策效應(yīng)逐漸減弱，增速才逐漸回升。長沙市1-11月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資1051.68億元，同比增長13.52%，增幅較去年同期下降1.27個百分點；其中，住宅投資699.40億元，同比增長11.84%，增幅比去年同期提高11.35個百分點。分區(qū)域來看，岳麓區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額最大，投資額達(dá)258.45億元，寧鄉(xiāng)縣最小，投資額僅36.63億元；從同比增幅來看，望城區(qū)最大，同比增幅達(dá)69.76%，開福區(qū)最小，同比減少30.31%。
2、商品房施工穩(wěn)定增長
2013年1-11月，全市商品房施工8400.50萬m2，同比增長17.20%，增幅比去年同期提高21.19個百分點；其中，住宅5940.36萬m2，同比增長14.61%，增幅比去年同期提高26.82個百分點。分區(qū)域來看，長沙縣施工面積最大，達(dá)1574.16萬m2，瀏陽市最小，僅286.59萬m2；從同比增幅來看，望城區(qū)最大，同比增幅達(dá)51.53%，開福區(qū)最小，同比減少1.71%。
3、商品房新開工同比增長近五成
從2013年1-11月商品房新開工面積來看，基本已走出去年的下跌頹勢，全市商品房新開工面積2466.23萬m2，同比增長47.10%，增幅比去年同期提高68.41個百分點；其中，住宅1780.13萬m2，同比增長68.64 %，增幅比去年同期提高104.59個百分點。商品房新開工面積的增加，在一定程度上緩和了市場供需矛盾。分區(qū)域來看，長沙縣新開工面積最大，達(dá)655.16萬m2，芙蓉區(qū)最小，僅107.73萬m2；從同比增幅來看，望城區(qū)最大，同比增幅達(dá)104.05%，芙蓉區(qū)最小，同比減少31.82%。
4、商品房竣工規(guī)模持續(xù)萎縮
2013年1-11月商品房竣工面積依然延續(xù)前兩年的萎縮趨勢，但萎縮幅度較去年有所收窄。全市商品房竣工面積1000.66萬m2，同比減少4.01%，減幅比去年同期縮小9.43個百分點；其中，住宅772.83萬m2，同比減少5.67%，減幅比去年同期縮小12.82個百分點。分區(qū)域來看，長沙縣竣工面積最大，達(dá)264.21萬m2，天心區(qū)最小，僅24.21萬m2；從同比增幅來看，望城區(qū)最大，同比增幅達(dá)168.20%，天心區(qū)最小，同比減少68.97%。
◎ 批準(zhǔn)預(yù)售
1、批準(zhǔn)預(yù)售總量穩(wěn)增
根據(jù)長沙市房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)，2013年全市新建商品房累計批準(zhǔn)預(yù)售2234.40萬m2，同比增長17.16%，累計批準(zhǔn)預(yù)售205161套，同比增長14.23%。
分區(qū)域來看，內(nèi)六區(qū)累計批準(zhǔn)預(yù)售1505.06萬m2，同比增長12.76%，其中岳麓區(qū)為全市累計批準(zhǔn)預(yù)售面積與預(yù)售套數(shù)最大的區(qū)域，為482.52萬m2/47516套，同比分別增長48.10%、50.61%。全市累計批準(zhǔn)預(yù)售面積與預(yù)售套數(shù)最小的區(qū)域是芙蓉區(qū)。
從各月走勢來看，除2月受春節(jié)假期影響外，其余各月批準(zhǔn)預(yù)售面積均保持在130萬m2以上，其中10月為年內(nèi)最高值，達(dá)到了276.92萬m2，同比增長32.37%，環(huán)比增長47.16%。
2、商品住宅增長近三成
2013年全市新建商品住宅累計批準(zhǔn)預(yù)售1916.97萬m2，同比增長29.32%，累計批準(zhǔn)預(yù)售177356套，同比增長24.72%。
分區(qū)域來看，內(nèi)六區(qū)商品住宅累計批準(zhǔn)預(yù)售1280.01萬m2，同比增長26.96%，累計批準(zhǔn)預(yù)售118679套，同比增長21.29%。全年新建商品住宅累計批準(zhǔn)預(yù)售面積最大的區(qū)域是岳麓區(qū)，批準(zhǔn)預(yù)售面積403.83萬m2，同比增長65.64%；芙蓉區(qū)累計批準(zhǔn)預(yù)售面積最小，為52.84萬m2， 同比增長13.58%；雨花區(qū)和天心區(qū)累計批準(zhǔn)預(yù)售面積同比呈下降趨勢，分別下降5.41%、10.48%。
從各月走勢來看，除2月份外，其余月份新增批準(zhǔn)預(yù)售面積均高于100萬m2。其中4月、7月、10月、11月批準(zhǔn)預(yù)售面積均超過200萬m2，10月份為全年最高值，達(dá)到241.51萬m2，環(huán)比增長54.86%。
3、商業(yè)門面供給量同比縮減
2013年全市新建商業(yè)門面累計批準(zhǔn)預(yù)售183.02萬m2，同比下降14.34%，累計批準(zhǔn)預(yù)售16706套，同比下降8.47%。
分區(qū)域來看，內(nèi)六區(qū)累計批準(zhǔn)預(yù)售面積111.51萬m2，同比下降30.86%，累計批準(zhǔn)預(yù)售10091套，同比下降30.91%。全年新建商業(yè)門面累計批準(zhǔn)預(yù)售面積最大的區(qū)域是岳麓區(qū)，預(yù)售面積為47.07萬m2，批準(zhǔn)預(yù)售面積最小的是芙蓉區(qū)，預(yù)售面積僅5.01萬m2。今年天心區(qū)、開福區(qū)、雨花區(qū)、望城區(qū)的新建商業(yè)批準(zhǔn)預(yù)售面積同比均呈下降趨勢，下降比例最大的望城區(qū)達(dá)到58.68%。
從各月走勢來看，除2月份外，其他月份的新建商業(yè)門面批準(zhǔn)預(yù)售面積均高于10萬m2，2013年共有4個月的批準(zhǔn)預(yù)售面積超過15萬m2，6月份達(dá)到年內(nèi)峰值，新增商業(yè)批準(zhǔn)預(yù)售面積30.00萬m2。
4、辦公寫字樓同比各區(qū)差異大
2013年內(nèi)六區(qū)新建辦公寫字樓累計批準(zhǔn)預(yù)售面積86.35萬m2，同比下降23.09%，累計批準(zhǔn)預(yù)售9167套，同比下降25.41%。
分區(qū)域來看，今年辦公寫字樓批準(zhǔn)預(yù)售同比各區(qū)差異很大，開福區(qū)和天心區(qū)預(yù)售面積同比降幅超過五成，而望城區(qū)和芙蓉區(qū)預(yù)售面積同比均成倍增長，望城區(qū)同比漲幅超過300%。全市批準(zhǔn)預(yù)售面積與套數(shù)最高的是雨花區(qū)，面積35.92萬m2，套數(shù)3319套。
從各月走勢來看，全年辦公寫字樓批準(zhǔn)預(yù)售面積最低的月份是2月，無新增批準(zhǔn)預(yù)售面積，其次是4月和7月。6月份是全年批準(zhǔn)預(yù)售面積峰值，面積達(dá)16.53萬m2。
◎ 抵押貸款
年初“新國五條”出臺，強(qiáng)調(diào)實施差別化住房信貸政策。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格按規(guī)定審查借款人資格，不得違規(guī)向條件不符的借款人發(fā)放貸款。政策一出臺，市場對抵押貸款全線收緊的預(yù)期更加強(qiáng)烈。加上年中，全國各大商業(yè)銀行頻頻傳出資金面緊張的消息，抵押貸款市場似乎并不被看好。但縱觀今年長沙樓市，市場持續(xù)向好，成交量穩(wěn)步回升，信貸需求量增長較明顯，全年抵押貸款各指標(biāo)同比增幅較大。
1、在建工程抵押貸款金額同比漲幅較大
2013年長沙市內(nèi)六區(qū)共辦理在建工程抵押貸款1422宗，抵押面積992.59萬m2，貸款金額325.51億元。在建工程抵押宗數(shù)、抵押面積、貸款金額這三項指標(biāo)均呈上升趨勢，同比分別增長57.30%、23.47%、49.24%，其中抵押宗數(shù)漲幅最大。
從內(nèi)六區(qū)辦理在建工程抵押貸款前十名金融機(jī)構(gòu)看，前十名金融機(jī)構(gòu)共發(fā)放貸款285.69億元，占總發(fā)放量的81.05%。其中，中國建設(shè)銀行發(fā)放貸款量最大，達(dá)117.19億元，約占總發(fā)放量的33.24%；中國工商銀行位居第二，發(fā)放金額為47.68億元，約占總發(fā)放量的13.53%；民生銀行緊隨其后，發(fā)放金額28.04億元，約占總發(fā)放量的7.95%。
2、房產(chǎn)按揭抵押貸款同比均增長
自2012年以來，長沙市房地產(chǎn)信貸熱度不斷升溫，雖然一系列宏觀調(diào)控政策使得貸款的審批放款周期延長，但整體大環(huán)境的持續(xù)向好，引致此前積壓的一部分剛性需求在今年得以釋放。交易行情的旺盛也帶動了今年房產(chǎn)按揭抵押貸款的需求量，抵押筆數(shù)、抵押面積、貸款金額較去年同比均有所增長，增長幅度分別達(dá)到27.92%、17.79%、32.52%，其中貸款金額漲幅最大。
期房按揭抵押貸款方面，全年內(nèi)六區(qū)共受理期房按揭抵押貸款84331筆，抵押面積854.58萬m2，貸款金額355.05億元。分類型來看，期房按揭抵押類型以住宅為主，貸款面積756.82萬m2，占比達(dá)到88.56%。從金融機(jī)構(gòu)來看，貸款發(fā)放量最大的是中國建設(shè)銀行，達(dá)75.56億元，約占總發(fā)放量的21.28%，共辦理抵押貸款18950筆。其次是中國銀行，達(dá)51.40億元，約占總發(fā)放量的14.48%，共辦理抵押貸款11710筆。
現(xiàn)房抵押貸款方面，全年內(nèi)六區(qū)共受理現(xiàn)房抵押貸款96830筆，抵押面積1684.19萬m2，貸款金額800.95億元。分類型來看，住宅的現(xiàn)房抵押貸款占比最大，貸款面積1005.47萬m2，占比達(dá)到59.70%。從金融機(jī)構(gòu)來看，貸款發(fā)放量最大的是農(nóng)村商業(yè)銀行（含農(nóng)村信用社），共計發(fā)放現(xiàn)房抵押貸款99.95億元，約占總發(fā)放量的12.48%，共辦理抵押貸款8748筆。其次是中國建設(shè)銀行，貸款金額達(dá)89.49億元，約占總發(fā)放量的11.17%，共辦理抵押貸款14557筆。
二手房購房按揭貸款方面，全年內(nèi)六區(qū)共受理二手房按揭貸款8965筆，抵押面積102.30萬m2，貸款金額41.83億元。分類型來看，住宅的二手房購房按揭貸款占比最大，貸款金額86.95億元，占比達(dá)到84.99%。從金融機(jī)構(gòu)來看，貸款發(fā)放量最大的是中國郵政儲蓄銀行，達(dá)10.75億元，約占總發(fā)放量的25.70%，共辦理按揭貸款3263筆。其次是中信銀行，達(dá)5.48億元，約占總發(fā)放量的13.10%，共辦理按揭貸款1411筆。
Part 2 樓市排行榜
預(yù)售許可排行榜
根據(jù)長沙市房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)，統(tǒng)計得出全市2013年批準(zhǔn)預(yù)售面積十強(qiáng)樓盤。
2013年度長沙樓市批準(zhǔn)預(yù)售十強(qiáng)樓盤
排名項目名稱開發(fā)企業(yè)所在區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬m2）
1和美星城湖南星電置業(yè)有限公司長沙縣65.04
2北辰三角洲長沙北辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開福區(qū)36.81
3麗發(fā)新城湖南同發(fā)投資有限公司長沙縣30.11
4五礦 · 萬境水岸五礦地產(chǎn)湖南開發(fā)有限公司雨花區(qū)23.24
5怡海星城湖南怡海三湘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司長沙縣21.81
6鈺龍?zhí)煜潞虾銝|房地產(chǎn)開發(fā)有限公司岳麓區(qū)21.75
7碧桂園 · 威尼斯城天璽灣長沙威尼斯城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司長沙縣20.51
8第六都湖南湘電房地產(chǎn)開發(fā)有限公司雨花區(qū)20.22
9恒大雅苑長沙寶瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開福區(qū)18.78
10恒廣 · 國際景園湖南智興君吉置業(yè)有限公司長沙縣18.65 |