| 2013年第一季度中部六省會(huì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)之對(duì)比分析 |
2013年第一季度中部六省會(huì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)之對(duì)比分析
◇ 文/長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)部 鄧暉
2013年第一季度長(zhǎng)沙商品房新開(kāi)工面積、施工面積同比均有小幅增長(zhǎng)，竣工面積同比有一定下降，商品房新增供給量、成交備案量，二手房交易量同比均有大幅增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)整體回暖，并有繼續(xù)升溫趨勢(shì)。那么，中部六省會(huì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況究竟怎樣？長(zhǎng)沙的對(duì)比狀況又是如何？本文將基于中國(guó)部分省會(huì)城市房管局信息工作協(xié)作網(wǎng)絡(luò)的內(nèi)部數(shù)據(jù)，對(duì)武漢、鄭州、長(zhǎng)沙、合肥、南昌、太原等中部六省會(huì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行對(duì)比分析，以期從中找到答案。
一、城市發(fā)展情況比較
1. 經(jīng)濟(jì)總量比較
GDP是指一個(gè)國(guó)家(或地區(qū)）在一定時(shí)期內(nèi)所有常住單位生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的全部最終成果，能較真實(shí)的反映當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)實(shí)力和市場(chǎng)規(guī)模。GDP越高，其房地產(chǎn)發(fā)展的空間就越大。
? 小結(jié)：一季度長(zhǎng)沙GDP、同比增幅在中部六省會(huì)中均居第二位
從經(jīng)濟(jì)總量來(lái)看，一季度中部六省會(huì)中，前三位（武漢、長(zhǎng)沙、鄭州）GDP超過(guò)1300億元，后三位（合肥、南昌、太原）GDP則低于1000億元，各市順序差距超過(guò)100億元。長(zhǎng)沙2013年第一季度GDP為1443.36億元，在中部六省會(huì)中居于第二位，比第一位武漢少468.62億元。
從GDP同比增幅來(lái)看，各市同比增幅均超過(guò)全國(guó)平均增幅（7.7%），太原最高，增幅達(dá)11.9%。長(zhǎng)沙同比增幅11.5%，超過(guò)全國(guó)增幅3.8個(gè)百分點(diǎn)，增幅在中部六省會(huì)中居第二位，比第一位太原低0.4個(gè)百分點(diǎn)。
2. 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比較
全社會(huì)固定資產(chǎn)投資反映一個(gè)城市的建設(shè)力度，也在一定程度上反映一個(gè)城市的城市化發(fā)展階段。固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度較快往往表明城市正處于大規(guī)模建設(shè)階段。
? 小結(jié)：一季度長(zhǎng)沙全社會(huì)固定資產(chǎn)投資在中部六省會(huì)中居第三位，增幅居末位
從固定資產(chǎn)投資規(guī)模來(lái)看，一季度中部六省會(huì)中，合肥固定資產(chǎn)投資躍居首位，投資額接近1500億元；其次是武漢，投資額為930.85億元。長(zhǎng)沙一季度全社會(huì)固定資產(chǎn)投資679.64億元，在中部六省會(huì)中居第三位，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比中部六省會(huì)第一位合肥低804.08億元，比第二位武漢低251.21億元。
從固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率來(lái)看，除武漢、長(zhǎng)沙外，中部省會(huì)其余城市同比增幅均超過(guò)全國(guó)增幅（20.9%）。長(zhǎng)沙同比增幅20.2%，低于全國(guó)增幅0.7個(gè)百分點(diǎn)，增幅在中部六省會(huì)中居倒數(shù)第一位。
二、房地產(chǎn)市場(chǎng)情況比較
（一）市場(chǎng)預(yù)期指標(biāo)
1. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額比較
開(kāi)發(fā)投資額可以反映出未來(lái)一、兩年的供應(yīng)情況。適度的投資有利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，但如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅過(guò)高，將使供給過(guò)量，如沒(méi)有相應(yīng)的市場(chǎng)需求相匹配，容易導(dǎo)致市場(chǎng)供過(guò)于求。
? 小結(jié)：一季度長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資在中部六省會(huì)中居第四位，增幅居第五位
從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模來(lái)看，一季度中部六省會(huì)城市中，武漢投資額最大，超過(guò)300億元；合肥、鄭州、長(zhǎng)沙基本相當(dāng)，投資額約在200-240億元之間；南昌、太原相對(duì)較低，低于80億元。長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資199.55億元，在中部六省會(huì)中居第四位，投資比中部六省會(huì)第一位武漢少107.29億元，比前一位鄭州少14.14億元。
從開(kāi)發(fā)投資額增長(zhǎng)率來(lái)看，一季度中部六省會(huì)城市中，三城市同比增幅超20%，分別是武漢、鄭州、南昌；其余城市同比增幅低于13%，其中合肥呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。與全國(guó)平均增幅（20.2%）比較來(lái)看，合肥、長(zhǎng)沙、太原低于全國(guó)增幅。長(zhǎng)沙同比增幅2.2%，低于全國(guó)增幅18個(gè)百分點(diǎn)，增幅在中部六省會(huì)中居第五位。
2. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的比例
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的比例反映房地產(chǎn)在整個(gè)城市固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)中是否合理。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資包括基本建設(shè)、更新改造和房地產(chǎn)投資等，在發(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn)投資一般占20％－25％。
? 小結(jié)：一季度長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資占固定資產(chǎn)投資比例為29.36%，處于基本正常狀態(tài)
從以上數(shù)據(jù)我們可以看到，中部六省會(huì)城市房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例均在基本正常以上（15%-37%）。長(zhǎng)沙一季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資占固定資產(chǎn)投資比例為29.36%，處于基本正常狀態(tài)。
3. 商品房新開(kāi)工面積、施工面積、竣工面積
商品房新開(kāi)工面積、施工面積、竣工面積是考察當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模及未來(lái)商品房市場(chǎng)供應(yīng)的重要指標(biāo)。因當(dāng)前數(shù)據(jù)僅為一季度數(shù)據(jù)，故其間比例關(guān)系不能建立，這里僅考察其具體數(shù)值。
? 小結(jié)：一季度長(zhǎng)沙新開(kāi)工面積、竣工面積在中部六省會(huì)中居第一位，施工面積居第二位
從新開(kāi)工面積來(lái)看，一季度中部六省會(huì)中長(zhǎng)沙、武漢、鄭州超過(guò)500萬(wàn)m2，其中，長(zhǎng)沙超過(guò)600萬(wàn)m2；其余城市低于500萬(wàn)m2，其中，太原低于100萬(wàn)m2。而從同比增幅來(lái)看，太原同比增幅最大，超過(guò)100%；合肥、南昌負(fù)增長(zhǎng)，新開(kāi)工面積同比分別減少4.09%、55.10%。長(zhǎng)沙新開(kāi)工面積在中部六省會(huì)中居第一位，增幅居第二位。
從施工面積來(lái)看，一季度中部六省會(huì)兩城市超過(guò)6000萬(wàn)m2，分別是鄭州、長(zhǎng)沙；兩城市在5000-5500萬(wàn)m2，分別是武漢、合肥；太原、南昌施工面積規(guī)模相對(duì)較小，施工面積低于3500m2。而從同比增幅來(lái)看，太原、武漢、南昌同比增幅超過(guò)16%，其余城市則低于9%。長(zhǎng)沙施工面積在中部六省會(huì)中居第二位，同比增幅居倒數(shù)第二位。
從竣工面積來(lái)看，一季度中部六省會(huì)城市中（太原數(shù)據(jù)未取得），長(zhǎng)沙最大，超過(guò)320萬(wàn)m2；合肥、鄭州基本相當(dāng)，竣工面積在220-260萬(wàn)m2；武漢、南昌相對(duì)較低，竣工面積低于130萬(wàn)m2。而從同比增幅來(lái)看，合肥、鄭州同比正增長(zhǎng)，其余城市負(fù)增長(zhǎng)，其中，武漢負(fù)增幅最大，同比減少近50%。長(zhǎng)沙竣工面積在中部六省會(huì)中居第一位，增幅居第三位。
（二）市場(chǎng)即期指標(biāo)
1. 市場(chǎng)規(guī)模比較（商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積、商品房銷售面積）
商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積、商品房銷售面積可以反映一個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模與容量，反映一個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮程度。
? 小結(jié)：一季度長(zhǎng)沙新增供應(yīng)量、成交備案量在中部六省會(huì)中均居第三位
從商品房新增供應(yīng)量來(lái)看，一季度中部六省會(huì)城市中，武漢、鄭州、長(zhǎng)沙新增批準(zhǔn)預(yù)售量基本相當(dāng)，均在200-230萬(wàn)m2；合肥、太原新增批準(zhǔn)預(yù)售量基本相當(dāng)，新增量在150-160萬(wàn)m2；南昌新增批準(zhǔn)預(yù)售量最低，僅120.20萬(wàn)m2。同比增幅來(lái)看，僅武漢同比負(fù)增長(zhǎng)，其余城市中，鄭州同比增幅最大，同比增長(zhǎng)超過(guò)100%。長(zhǎng)沙新增批準(zhǔn)預(yù)售量在中部六省會(huì)中居第三位，同比增幅居第四位，批準(zhǔn)預(yù)售量?jī)H比第一位武漢少25.56萬(wàn)m2。
從商品房成交備案情況來(lái)看，武漢最大，成交備案面積超過(guò)400萬(wàn)m2；合肥、長(zhǎng)沙分列二、三位，成交備案面積在300-400萬(wàn)m2；鄭州、南昌、太原備案量低于230萬(wàn)m2，其中，太原低于90萬(wàn)m2。同比增幅來(lái)看，一季度中部六省會(huì)備案面積同比均出現(xiàn)較大增長(zhǎng)，其中，合肥、長(zhǎng)沙同比增幅超過(guò)90%。長(zhǎng)沙成交備案量在中部六省會(huì)中居第三位，同比增幅居第二位，成交量比第一位武漢少107.89萬(wàn)m2。
2. 商品房供銷比比較
即期消費(fèi)指標(biāo)，用于判斷商品房市場(chǎng)實(shí)際供應(yīng)與實(shí)際銷售之間的關(guān)系，在一般情況下該指標(biāo)不應(yīng)小于1。該指標(biāo)合理值域0.8～1.2，大于1表明供大于求，商品房?jī)r(jià)格趨緩，小于1表明實(shí)際預(yù)售量大于當(dāng)年批準(zhǔn)上市量，市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)短缺，商品房?jī)r(jià)格將上揚(yáng)。
? 小結(jié)：一季度除太原外，其他城市同期新增供應(yīng)量均低于備案量，長(zhǎng)沙供銷比為0.60:1
從數(shù)據(jù)來(lái)看，太原輕度過(guò)剩，其余城市同期供應(yīng)小于銷售，存量呈現(xiàn)加速消化趨勢(shì)。長(zhǎng)沙供銷比為0.60:1，顯示一季度商品房市場(chǎng)交易出現(xiàn)快速回升。
3. 房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)成交量之比
反映房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟度的重要標(biāo)志之一。在發(fā)達(dá)國(guó)家，二手房交易都占房產(chǎn)交易的半數(shù)以上，部分還超過(guò)了80%。通過(guò)對(duì)新建商品房與二手房交易進(jìn)行比較，可以了解當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展階段。
? 小結(jié)：一季度長(zhǎng)沙二手房成交量在中部六省會(huì)中居第三位，房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)成交量之比也居第三位
從上表數(shù)據(jù)來(lái)看，一季度中部六省會(huì)中武漢二手房交易量最大，超過(guò)200萬(wàn)m2，鄭州、長(zhǎng)沙基本相當(dāng)，成交量在110萬(wàn)m2左右；南昌、合肥、太原成交量相對(duì)最低，成交量低于70萬(wàn)m2。長(zhǎng)沙二手房成交量在中部六省會(huì)中居第三位，比第一位武漢少111.41萬(wàn)m2。從房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)比值來(lái)看，由于新“國(guó)五條”落地傳言等影響，各市二手房交易均出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)，同比增幅最低的也超過(guò)了90%，這使得房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)比值明顯縮小，除合肥外，比值均降至4以下；長(zhǎng)沙比值為3.10:1，房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)成交量差距在中部六省會(huì)中居于第三位。
（三）市場(chǎng)價(jià)格指標(biāo)
1. 市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)比較
該指數(shù)源自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格指數(shù)，這里主要比較其環(huán)比價(jià)格指數(shù)趨勢(shì)，以判斷房?jī)r(jià)走勢(shì)。
? 小結(jié)：一季度長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)月平均指數(shù)為101.27，月環(huán)比指數(shù)呈現(xiàn)上行
從上表來(lái)看，一季度中部六省會(huì)中，各市各月環(huán)比指數(shù)均高于100，表明一季度房?jī)r(jià)呈逐月走高趨勢(shì)。從長(zhǎng)沙市情況來(lái)看，一季度長(zhǎng)沙市房?jī)r(jià)月平均指數(shù)為101.27，指數(shù)總體呈現(xiàn)上行；從各月情況來(lái)看，環(huán)比指數(shù)逐月走高，表明一季度房?jī)r(jià)有加速上揚(yáng)之勢(shì)。
三、對(duì)當(dāng)前各市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的基本判斷及結(jié)論
（一）一季度國(guó)民經(jīng)濟(jì)增速回落，但仍處適度區(qū)間；中部六省會(huì)增速均超全國(guó)。
一季度中國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP) 118855億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)7.7%，環(huán)比增長(zhǎng)1.6%，增速比去年四季度和去年全年分別回落0.2和0.1個(gè)百分點(diǎn)，但高于今年7.5%的預(yù)期目標(biāo)。而從中部六省會(huì)來(lái)看，各市GDP增幅均超過(guò)全國(guó)平均增幅，國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)。
（二）一季度中部六省會(huì)房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例均在基本正常及以上，除合肥外，房地產(chǎn)投資均有較大增幅。
除武漢、長(zhǎng)沙外，中部省會(huì)其余城市固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率均超過(guò)全國(guó)增幅（20.9%）；除合肥、長(zhǎng)沙、太原外，其余城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資同比增幅均高于全國(guó)增幅（20.2%）；從房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比例來(lái)看，各市房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例均在基本正常以上，這都表明投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)仍然是當(dāng)前主要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，而固定資產(chǎn)投資的重要方面——房地產(chǎn)投資仍將在較長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)繼續(xù)作為投資的重點(diǎn)。
（三）一季度中部六省會(huì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模均較大，除南昌、太原外，其余城市新開(kāi)工面積均超480萬(wàn)m2。
從中部六省會(huì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模來(lái)看，一季度各市施工面積均超過(guò)2800萬(wàn)m2，其中長(zhǎng)沙、武漢、鄭州、合肥超過(guò)5000萬(wàn)m2；新開(kāi)工面積除南昌、太原外，均超過(guò)480萬(wàn)m2，這都表明當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處在大規(guī)模擴(kuò)張階段，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)總體上仍將處于充盈水平。
（四）一季度中部六省會(huì)四城市商品房新增批準(zhǔn)預(yù)售同比大增，而成交備案各市均有較大增幅。
一季度僅武漢商品房新增批準(zhǔn)預(yù)售同比減少，其他城市中，鄭州、合肥、南昌增幅較大，同比增長(zhǎng)達(dá)50%以上。而從備案情況來(lái)看，各市同比增幅均較大，除合肥外，其余五市同比增幅均超50%，這一方面是由于去年同期供銷基數(shù)均較低造成，另一方面，去年來(lái)交易量的逐季回升，也給市場(chǎng)帶來(lái)了信心，最終促成了一季度供銷的同向大幅增長(zhǎng)。
（五）一季度中部六省會(huì)二手房交易暴增，“新國(guó)五條”的落地傳聞是主因；二手房交易的暴增也改變了市場(chǎng)的交易結(jié)構(gòu)，房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)成交量差距顯著縮小。
一季度中部六省會(huì)各市二手房交易量均出現(xiàn)暴增，除合肥同比增幅在100%以下外，其余城市同比增幅均超過(guò)150%，武漢甚至超過(guò)450%；這也明顯的改變了房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)的交易結(jié)構(gòu)，除合肥外，其余城市房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)比值均降至3.5:1以下。二手房交易的暴增，很大程度上是由“新國(guó)五條”的落地傳聞引起的，由于“新國(guó)五條”宣稱二手房征收“20%個(gè)稅”，造成了二手房的恐慌性交易，一季度二手房交易出現(xiàn)了近年來(lái)少有的旺市；但這種政策市一般是不持續(xù)的，從四、五月長(zhǎng)沙的情況來(lái)看，交易量開(kāi)始下降，市場(chǎng)已趨于正常。
（六）一季度中部六省會(huì)房?jī)r(jià)月平均指數(shù)呈現(xiàn)上行，房?jī)r(jià)水平整體趨于上漲。
從統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的各城市價(jià)格指數(shù)來(lái)看，一季度中部六省會(huì)中，各市各月商品住宅月環(huán)比指數(shù)均超過(guò)100，房?jī)r(jià)環(huán)比呈上升趨勢(shì)；從長(zhǎng)沙情況來(lái)看，各月指數(shù)逐月走高，表明一季度房?jī)r(jià)上漲速度有所加快。
（七）一季度長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)數(shù)據(jù)在中部六省會(huì)中處于中等偏上，市場(chǎng)整體處于恢復(fù)性增長(zhǎng)狀態(tài)。
從各數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資居第四位，新開(kāi)工面積居第一位，施工面積居第二位，竣工面積居第一位，商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積、成交備案面積、二手房交易面積均居第三位，各項(xiàng)數(shù)據(jù)在中部六省會(huì)中處于中等偏上；而從近一年來(lái)各季度數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)交易量呈現(xiàn)逐季回升，本季度交易量同比的大幅增長(zhǎng)，在很大程度上仍是這種回升趨勢(shì)的體現(xiàn)，因而從整體上看，“恢復(fù)性增長(zhǎng)”仍是一季度長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主要基調(diào)。 |