| PART9 下半年房地產(chǎn)市場預(yù)測 |
PART9 下半年房地產(chǎn)市場預(yù)測
2013年上半年，長沙房地產(chǎn)市場走過了前期開門大紅、中期熱度持續(xù)，后期逐步趨穩(wěn)的歷程，新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售、銷售成交均要好于去年同期，二手房市場上迎來了階段性的成交高峰期，市場上的參與主體信心有所回升，市場總體表現(xiàn)穩(wěn)定。但隨著經(jīng)濟(jì)運行情況、房地產(chǎn)市場政策環(huán)境及市場供需預(yù)期的不確定性變化，房地產(chǎn)市場又將面臨新的形勢。綜合眾多因素，對2013年下半年長沙房地產(chǎn)市場走勢進(jìn)行如下預(yù)測：
（一）房地產(chǎn)宏觀調(diào)控繼續(xù)落實，力爭住房價格控制目標(biāo)的實現(xiàn)
“新國五條”政策進(jìn)一步抑制了市場的投資投機性需求，當(dāng)前房產(chǎn)稅試點擴圍、住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)、推進(jìn)不動產(chǎn)登記制度、落實保障性住房資金等種種政策舉措，彰顯了政府加快建立長效機制的決心。制度建設(shè)非一朝一夕之事，因此下半年限購、限價等房地產(chǎn)調(diào)控政策將繼續(xù)落實，尤其是對于房價上漲預(yù)期強、供需緊張的地區(qū)，不排除有從緊政策的出臺。對于長沙而言，房地產(chǎn)市場總體上保持了健康平穩(wěn)的發(fā)展，房價上漲的壓力依然存在，下半年預(yù)計將堅決貫徹落實宏觀調(diào)控政策，確保全年新建商品住房價格必須控制在城鎮(zhèn)居民人均可支配收入扣除消費價格上漲后的實際增幅以下，保持基本穩(wěn)定。
（二）房地產(chǎn)新增貸款預(yù)計從緊，支持合理需求方向力度不變
今年6月底“錢荒”風(fēng)波，既是作為央行試探市場的一次“實彈演習(xí)”，又是對金融機構(gòu)提供服務(wù)方向的一種警醒。下半年央行將繼續(xù)實施穩(wěn)健的貨幣政策，支持實體經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級。對于房地產(chǎn)業(yè)來說，尤其是熱點地區(qū)，銀行貸款的支持力度將大打折扣，預(yù)計下半年房地產(chǎn)貸款從緊的可能性較大。但是房地產(chǎn)政策仍將執(zhí)行“有保有壓”，在抑制投資投機需求的同時重點支持居民合理性購房需求的調(diào)控方向不變。盡管當(dāng)前長沙住房公積金對住房貸款有從緊調(diào)控，但是出于抑制投資投機性需求目的，因此長沙房地產(chǎn)市場上首套自住型購房需求仍將會得到各類住房貸款的支持。
（三）土地市場熱度將有所延續(xù)，市場分化格局將進(jìn)一步加劇
縱觀上半年長沙土地市場，土地市場總體上十分活躍，岳麓區(qū)成交情況十分突出，尤其是洋湖片區(qū)，可謂是今年上半年土地市場角逐的焦點，伴隨著市場存量的逐步消耗，開發(fā)企業(yè)急需加強土地儲備，拿地積極性顯著上升。下半年若政策環(huán)境不發(fā)生重大變化，開發(fā)企業(yè)對土地的需求將進(jìn)一步釋放，土地市場成交火熱的狀況得以延續(xù)。但土地市場的分化將有所加劇，大河西先導(dǎo)區(qū)、高鐵新城預(yù)計將受到追棒，尤其是一些熱點片區(qū)的高品質(zhì)地塊將成為開發(fā)企業(yè)角逐的重點，成為高溢價頻發(fā)的區(qū)域。而對于位置欠佳、不適合開發(fā)剛需型產(chǎn)品的地塊或?qū)⒃馐芾浯?/p>
（四）房地產(chǎn)市場位于景氣區(qū)間，房地產(chǎn)投資及開工窄幅回升
除2月份外，今年上半年長沙房地產(chǎn)市場各月景氣指數(shù)基本位于高景氣區(qū)間，與去年同期相比，購房者及開發(fā)企業(yè)的信心顯著增加。下半年穩(wěn)增長仍是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主旋律，預(yù)計經(jīng)濟(jì)發(fā)展將重于調(diào)整結(jié)構(gòu)，城鎮(zhèn)化的推進(jìn)穩(wěn)定了經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)期。因此長沙房地產(chǎn)市場發(fā)展仍將處于一個相對較好的宏觀環(huán)境，購房者及開發(fā)企業(yè)市場預(yù)期看好居多。尤其是房企預(yù)期的持續(xù)看好會提高開發(fā)投資熱情，預(yù)計下半年開發(fā)投資及新開工會有所回升，但基于銀行信貸增速的放緩，房企融資成本將有所上升，投資開工回升速度緩慢。預(yù)計下半年全市完成房地產(chǎn)投資約550億元，新開工面積約1200萬平方米。
（五）新房市場成交持續(xù)趨穩(wěn)，市場去化出清有望加快
上半年長沙新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積、網(wǎng)簽面積同比分別增長23.92%、61.21%，“新國五條”政策實施后，新房市場稍有波動，但自4月以來新房市場供應(yīng)成交逐步趨于平穩(wěn)。下半年預(yù)計長沙房地產(chǎn)市場發(fā)展的環(huán)境比較穩(wěn)定，剛性需求仍是市場成交的主體，這種平穩(wěn)趨勢有望得到延續(xù)。當(dāng)前相比于成交情況的增幅，批準(zhǔn)預(yù)售略顯保守，下半年新建商品房市場上的庫存去化率將有所提高，以緩解市場供需之間的缺口。預(yù)計全市下半年新建商品房新增批準(zhǔn)預(yù)售約900萬平方米，新建商品房成交備案與上半年基本持平。
（六）二手房成交攀升動力不足，重陷低迷可能性較大
受“新國五條”及經(jīng)濟(jì)適用住房上市政策的影響，今年上半年長沙二手房市場呈現(xiàn)了供給和成交紛紛上升的行情，上半年全市二手房成交量已超越去年全年水平，達(dá)到近五年來最高。自4月份以來二手住宅成交呈現(xiàn)了持續(xù)的下滑，隨著政策效應(yīng)逐漸減弱，二手房市場預(yù)期逐步趨于平淡，二手房市場持續(xù)保持上半年熱潮的動力小，下半年二手房市場成交會出現(xiàn)下滑。在供給房源有所增加，需求不足的情況下，二手房市場或?qū)⒅胤嫡叱雠_前的低迷狀態(tài)，預(yù)計下半年二手房成交約240萬平方米，與上半年的行情形成較鮮明的反差。
（七）有效完成保障性住房年度任務(wù)，棚戶區(qū)改造工程穩(wěn)步推進(jìn)
長沙全年保障性安居工程已開工建設(shè)15893套，開工率為湖南省任務(wù)的79.07%，已提前完成6月底開工率達(dá)到60%的目標(biāo)任務(wù)，越來越接近年初設(shè)定的目標(biāo)，下半年保障性安居工程將繼續(xù)穩(wěn)步推進(jìn)，當(dāng)能圓滿完成年度目標(biāo)。近年來長沙始終堅持“政府主導(dǎo)、市區(qū)聯(lián)動，民生為重，統(tǒng)一規(guī)劃、分步實施”的思路，棚戶區(qū)改造碩果累累。6月底國務(wù)院常務(wù)會議指出在未來五年國家將大力發(fā)展棚戶區(qū)改造建設(shè)，并提出了六大重要措施。棚戶區(qū)改造作為重大的民生工程，在保障性安居工程中占據(jù)了重要地位，下半年長沙棚戶區(qū)將繼續(xù)穩(wěn)步推進(jìn)，為建設(shè)宜居長沙出力。
（八）諸強競爭推動產(chǎn)業(yè)升級，積極踐行走在前列理念
前有保利、萬科、華遠(yuǎn)、萬達(dá)、綠地、中鐵、恒大等眾多大牌房企的大力推盤，后有龍湖、和泓等地產(chǎn)的加入，長沙房地產(chǎn)市場上大牌云集。地標(biāo)性建筑頻現(xiàn)，市場競爭日益白熱化，高品質(zhì)、多元化、彰顯地區(qū)特色，成為房企開發(fā)戰(zhàn)略的重要內(nèi)容，長沙房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級動力源此而來。當(dāng)長沙各領(lǐng)域爭先開展“六個走在前列”競賽活動之時，房地產(chǎn)業(yè)必將結(jié)合當(dāng)前轉(zhuǎn)型的迫切需求，在加快轉(zhuǎn)型創(chuàng)新發(fā)展、在城市建設(shè)、在加快兩型社會建設(shè)、在全面建設(shè)小康等方面中走在前列，預(yù)計下半年產(chǎn)業(yè)發(fā)展的模式、結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品形態(tài)、企業(yè)管理等又將躍上一個新的水平。 |