| 樓市觀察家：“新國五條”下的樓市眾相 |
“新國五條”下的樓市眾相 蛇年伊始， 全國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)一片回暖態(tài)勢， 各大城市住宅成交量激增，上演了一波逆市高漲的行情。 然而，正當(dāng)業(yè)內(nèi)對行業(yè)形勢一片看好時， 中央緊急出臺“穩(wěn)定市場預(yù)期”的“新國五條”， 這無疑是給樓市扔下一枚重磅炸彈。 一時間，“新國五條”成為了街頭巷尾熱議的話題。 “新國五條”地方細(xì)則落定會以怎樣的效果顯現(xiàn)呢？ 樓市又會迎來怎樣的發(fā)展？ 本期觀察家邀您一同解析。 北京：京籍單身人士禁購二套房 二手房成交驟降 市場現(xiàn)象：3月30日下午，北京市人民政府辦公廳印發(fā)《北京市人民政府辦公廳貫徹落實<國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知>精神，進(jìn)一步做好本市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（以下簡稱《通知》），《通知》宣布3月31日起正式執(zhí)行，并要求堅決抑制投機投資性購房，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施。北京戶籍成年單身人士在本市未擁有住房的，限購1套住房；對已擁有1套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，細(xì)則出臺一周（3.31~4.5）北京二手房市場新增買賣房源登記量環(huán)比前一周下跌了5%；新增買賣客戶登記量環(huán)比下跌近一成；二手房成交量環(huán)比前一周大幅下跌了68%。 政府：3月30日，北京市國土局表示將積極落實北京市房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則的有關(guān)要求，增加自住型、改善型住房的土地供應(yīng)。今年的1650公頃住宅用地供地計劃中，保障房將供地800公頃，商品住宅用地850公頃。 開發(fā)商：保利地產(chǎn)北京公司的副總經(jīng)理王英男表示，“去年保利在北京開發(fā)的住宅產(chǎn)品，80%~90%都集中在單價4萬元以上的高端住宅。今年我們調(diào)整了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，高端住宅的比例會大幅降低，主要是滿足剛性需求的供應(yīng)�！绷硗猓思哟髣傂璁a(chǎn)品的開發(fā)，加碼商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)也成為新政之后開發(fā)商的又一個發(fā)展重點。 專家：北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授，北京大學(xué)中國產(chǎn)權(quán)課題組組長曹和平博士強調(diào)說，“新國五條”和北京細(xì)則都只是短期宏觀管理的調(diào)控工具，對居民的住宅需求（基于長期收入預(yù)期下的需求）有不合理的一面。他說，“這不是消滅了需求，而是遏制了需求。一旦放開來，這些需求就會再次推高房價。” 購房者：購房者劉先生一直都是將手中資金用于置業(yè)投資住宅，如今手里有未過戶的房產(chǎn)2套。他表示，“新國五條”新政策的出臺，對他的置業(yè)影響是比較大的。“短期內(nèi)我不再購置商品房，會將資金用于門面投資”。 上海：滬“新國五條”嚴(yán)征20%個稅 新建商品住宅成交迅速回落 市場現(xiàn)象：3月30日，上海市政府辦公廳印發(fā)上海市貫徹《國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，重申了“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住房為主”的原則。據(jù)悉，滬版“國五條”細(xì)則公布之后的第一個星期，上海新建商品住宅成交量出現(xiàn)迅速回落的態(tài)勢。據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月1日至4月7日，全市新建商品住宅成交1400套，共計面積為17.34萬m2，這一成交量是近六周來的最低水平。21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔表示，出現(xiàn)這種狀況，一方面是三月份大量成交的正常回落，另一方面則與市場的觀望情緒有關(guān)。 政府：一位參與了近期上海市政府國五條細(xì)則落地相關(guān)調(diào)研會的人士表示，他們將積極落實上海市房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則的有關(guān)要求。他指出上海細(xì)則公布房價控制目標(biāo)，考慮控制房價結(jié)構(gòu)上漲：即行政干預(yù)高端房入市節(jié)奏，放緩高端房預(yù)售證發(fā)放，防止了高端房入市集中拉高全市均價。 開發(fā)商：上海多數(shù)開發(fā)商表示，“新國五條”出臺對未來市場并未出現(xiàn)恐慌心理，不會改變既有的推盤計劃�！靶聡鍡l”細(xì)則雖然在限購和二套房信貸政策上更為嚴(yán)厲，但是對房價漲幅并不過快且限購執(zhí)行已經(jīng)頗為嚴(yán)格的上海來說，影響不大。對于限購并不那么嚴(yán)格的二線城市受到的沖擊更大。 專家：同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，上海國五條細(xì)則基本為“新國五條”細(xì)則內(nèi)容的強調(diào)，主要是通過此次政策的強化，遏制今年第一季度房價過快上漲的跡象，穩(wěn)定房價上漲的預(yù)期�？傮w上，是通過現(xiàn)有階段的緩沖期，穩(wěn)定市場供求關(guān)系和房價，為長效性調(diào)控機制的制定和出臺提供一個“時間窗”。 購房者：購房者楊先生表示，由于婚期在即婚房的購置也是刻不容緩，“我一直考慮的是買新房，所以，樓市新政對我來說影響不大。而且，我也并不會因為新政推出而延緩置業(yè)，我會按照我原來的節(jié)奏進(jìn)行。” 廣州：“新國五條”細(xì)則溫和落地 新房市場依然火熱 市場現(xiàn)象：3月31日晚，“新國五條”細(xì)則在廣州溫和落地，未提及“征收20%個人所得稅”及增城、從化限購等。盡管4月份恰逢清明節(jié)，但開發(fā)商對于后市的信心不降反增，積極推貨，據(jù)《新快報》不完全統(tǒng)計，4月份廣州樓市推出折扣樓盤的數(shù)量達(dá)49.85%，基本與3月份保持一致。在二手房方面，穗版“新國五條”出臺后，廣州市房地產(chǎn)交易登記中心大廳已回歸正常，3月份天天人滿為患趕過戶的現(xiàn)象消失。 政府：4月1日，廣州市地稅局有關(guān)人士稱，廣州市地稅部門將對具體操作細(xì)則進(jìn)行討論研究，而具體出臺時間未定。房產(chǎn)個稅落地細(xì)則出臺前，廣州市二手房個稅暫按原有政策計征。 開發(fā)商：廣州“新國五條”細(xì)則落地，市場整體表現(xiàn)平靜，多數(shù)商家表示“和廣東版差不多，限購、限貸都早已在實施，不會覺得特別意外。”廣州方圓地產(chǎn)顧問有限公司副總經(jīng)理賴崢稱：“無意外，也無驚喜。原來還擔(dān)心地方細(xì)則可能會比較嚴(yán)厲，現(xiàn)在可以放心了，開發(fā)商可以按照原計劃行事�！� 專家：“整份細(xì)則，最大殺傷力的就是對非廣州市戶籍人士補繳稅單或社保的限制”。在滿堂紅研究部高級經(jīng)理周峰看來，外地客戶不允許補繳，包括番禺、花都在內(nèi)的外地客戶支撐的區(qū)域，在接下來的第二季度甚至整個下半年的成交都會受到直接沖擊，“至少有兩成客戶沒法買房或者暫時推遲買房計劃”。 購房者：購房者馬女士表示，近段時間，自己認(rèn)真查看了新政的相關(guān)規(guī)定，但是新政對于她這種首次購房者影響不是很大�！靶抡膱�(zhí)行，或許會一定程度上抑制房價上漲。我一直考慮的是50平米左右的小戶型，而不是二手房，新政主要對投資的人有一定影響，我不用于投資，影響不大的�！� 馬女士很堅定的說道。馬女士表示，剛需購房者，房子是必須買的，新政執(zhí)行與否，都不會改變置業(yè)計劃。 深圳：新房市場唱主角 二手房交易休眠 市場現(xiàn)象：3月31日下午，深圳市公布“新國五條”實施細(xì)則，明確深圳將依法嚴(yán)格開展房地產(chǎn)稅收征管工作。關(guān)于備受關(guān)注的20%個人所得稅征收，深圳細(xì)則并未做明確規(guī)定，僅提及“嚴(yán)格執(zhí)行國辦發(fā)〔2013〕17號文關(guān)于出售自有住房個人所得稅的征收規(guī)定”。據(jù)悉，深圳版“國五條”細(xì)則出臺一周多，深圳一二手樓市“背道而馳”。根據(jù)深圳中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)監(jiān)測，細(xì)則出臺后首周，深圳全市一手住宅成交套數(shù)為1270套，環(huán)比上升了30.93%，成交面積為11.45萬平方米。二手市場中的買家和賣家經(jīng)歷了一個月近乎瘋狂的買賣后，提前釋放的購買力讓二手市場進(jìn)入短暫的休眠狀態(tài)。 政府：深圳地稅部門相關(guān)負(fù)責(zé)人重申“20%個稅”在深圳一直存在，深圳目前有“按總價1%~3%的核定征收方式”和“采用差額20%”兩種個稅征收方式，大多數(shù)交易以前者為主。至于深圳今后是否會全部按差額20%的方式來繳稅，仍未有定論。 開發(fā)商：“深圳版‘國五條’細(xì)則比較含糊，對于一手房而言，之前外界猜測的月度環(huán)比零增長并未提及。但現(xiàn)在不提，不代表以后不提；一旦市場火熱，相關(guān)部門肯定會出臺其他的方案�！鄙钲谝晃簧鲜蟹科筘�(fù)責(zé)人表示，之前因為工程進(jìn)度的問題，本打算4月加推的樓盤，現(xiàn)在做樣板來不及�！拔覀儸F(xiàn)在就開始蓄客，不打算開樣板間了，直接開賣。” 專家：“目前來看，各地方包括深圳的細(xì)則均未及預(yù)期中嚴(yán)厲，一定程度上安撫了前期恐慌入市的非正常市場情緒，二手房市場成交3月呈現(xiàn)嚴(yán)重透支現(xiàn)象�！鄙钲谥性禺a(chǎn)副總經(jīng)理賀曉麗表示，長期來看，在未有新的政策變動前，深圳一二手市場仍將保持量價平穩(wěn)的狀態(tài)。新房市場在房價控制目標(biāo)的限制下，開發(fā)商受限漲令影響，價格也將維持平穩(wěn)狀態(tài)。 購房者：據(jù)《深圳特區(qū)報》調(diào)查顯示，有近六成的讀者認(rèn)為：深圳房價上漲偏快；超四成的讀者認(rèn)為，深版國五條細(xì)則無實質(zhì)內(nèi)容，深圳房價仍會上漲。購房者何先生表示：“深圳樓市一直以來都是嚴(yán)控的對象，新政出來也沒有很多的新意。我現(xiàn)在一直在看房，看中的話就早點買�！� 南京：“新國五條”落地樓市很“平靜” 房價下跌期望落空 市場現(xiàn)象：3月31日晚7點，南京市住建委網(wǎng)站掛出了市政府關(guān)于南京市2013年度新建商品住房價格控制目標(biāo)的通知。明確2013年度全市新建商品住房價格漲幅低于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入的實際增幅，但未涉及“交易所得20%個稅”及“二套房首付及利率”的問題。據(jù)了解，國五條細(xì)則落地一周，南京新房剛需盤依舊熱銷，二手房過戶依然忙碌，但掛牌量已悄悄回歸正常水平。 政府：南京市住建委相關(guān)人士稱，南京房價控制目標(biāo)的統(tǒng)計是不含高淳、溧水兩區(qū)的，這與以往的做法相同。不少市民認(rèn)為將這兩地的房價拉入統(tǒng)計從而拉低全市均價的說法，并不準(zhǔn)確。2011年南京曾出臺過房價控制目標(biāo)，當(dāng)年制定的標(biāo)準(zhǔn)為房價漲幅低于居民人均可支配收入增幅，且低于2010年度全市新建住房價格漲幅，由于后者的數(shù)據(jù)為10.4%，即為當(dāng)年的房價控制目標(biāo)。 開發(fā)商：南京新政發(fā)布，開發(fā)商也在時刻關(guān)注，其中高淳、溧水的不限購讓兩地開發(fā)商松了一口氣。而對于嚴(yán)格限購、嚴(yán)格銷售許可證審批等條款，一位不愿意透露姓名的開發(fā)商表示，會促使房價的穩(wěn)定，特別是對于高端改善項目來說，以后的銷售會遇到一定的挑戰(zhàn)。 專家：南京房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)促進(jìn)會秘書長張輝表示，南京細(xì)則的出臺，體現(xiàn)控制房價過快上漲工作的重要性；而南京的細(xì)則標(biāo)準(zhǔn)也和其他城市基本一致；以南京2012年實際可支配收入增幅12.8%為例，扣除CPI增幅2.7%，即要求房價增幅在10.1%之內(nèi)，要完成這個目標(biāo)，還是要有后續(xù)政策配合。 購房者：購房者冉小姐告訴記者，看到南京細(xì)則中未提到“所得20%個稅”，她自己也放心了。雖然此前交易中心的工作人員一再告訴她只要進(jìn)行了網(wǎng)簽，顯示了交易成功，就一定按照總額1%收取個稅，但她心里總也不放心。因為她買的房子還有貸款，賣家解壓需要時間�！艾F(xiàn)在南京版樓市細(xì)則出來了，我就更放心了�！� 西安：“新國五條”細(xì)則落地 今年房價漲幅不超過14% 市場現(xiàn)象：3月31日，西安市通過中國西安門戶網(wǎng)站發(fā)布《西安市2013年新建商品住房價格控制目標(biāo)的通知》，提出2013年新建商品住房價格控制目標(biāo)為：確保2013年新建商品住房價格增長幅度明顯低于當(dāng)年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際增幅。據(jù)悉，西安市政府出臺的國五條細(xì)則對西安樓市的影響不大，業(yè)內(nèi)稱，由于西安購房客群比較單一，泡沫較少，剛需型客戶一直都是市場的主導(dǎo)力量。值得一提的是，西安的二手房市場一直以來發(fā)展不是很蓬勃，西安國五條細(xì)則出臺后，二手房市場再次轉(zhuǎn)入冷淡期。 政府：由于西安3月31日公布的《西安市2013年新建商品住房價格控制目標(biāo)的通知》對于落實“新國五條”的具體實施細(xì)則并未明確，也未涉及二手房交易中“20%個稅”，西安市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，西安市的“新國五條”具體實施細(xì)則目前仍在研究當(dāng)中，有望近期內(nèi)向社會公布。 開發(fā)商：西安市陽光城·西西里銷售經(jīng)理李倩表示，該項細(xì)則對于他們這樣的剛需樓盤影響不大。細(xì)則出臺一周內(nèi)每天的上客量與之前差不多，細(xì)則對于項目的影響目前還沒有表現(xiàn)出來。萬弘地產(chǎn)董事長胡俊武則稱，西安“新國五條”細(xì)則是西安對土地供應(yīng)量的合理規(guī)劃，是大西安大踏步發(fā)展，城市擴建的一種必然需求，放開土地供應(yīng)量，也有助于緩解當(dāng)?shù)胤績r過快的上漲的。 專家：陜西省房地產(chǎn)研究會會長王圣學(xué)認(rèn)為，此次西安市出臺的國五條細(xì)則還是比較溫和的，細(xì)則中并未出現(xiàn)二手房交易征收20%個稅的細(xì)則，也符合目前西安市二手房市場的發(fā)展現(xiàn)狀。西安的二手房市場發(fā)展還比較弱，基本上不存在投機、投資成分。近期出現(xiàn)的二手房交易市場火爆現(xiàn)象，是市民對于政策恐慌性的體現(xiàn)。就整個樓市來看，國八條未走，國五條又來了，使得西安的房價不會有太大的波動，但是隨著配套費、人工成本等因素的影響，未來西安房價將會呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的趨勢。 購房者：陳先生計劃今年上半年購買首套房，春節(jié)過后就一直在看房子，當(dāng)問起新政是否影響買房計劃時，陳先生稱并不影響，仍將按照原計劃進(jìn)行，樓盤價值才是考量樓盤的標(biāo)準(zhǔn)，他會在西安買一套距離工作地點近的房子。 鄭州：“新國五條”細(xì)則溫柔落地 樓市再現(xiàn)凌晨排隊買房 市場現(xiàn)象：3月31日，鄭州版“新國五條”執(zhí)行細(xì)則落地，因?qū)Α?0%個稅”“二套房房貸利率”等政策只字未提，被稱為“溫柔的毛毛細(xì)雨”。鄭州版“新國五條”執(zhí)行細(xì)則落地伊始，《鄭州日報》記者走訪市場發(fā)現(xiàn)，新房市場受新政影響不大，銷售良好，個別項目出現(xiàn)購房者凌晨5點排號的現(xiàn)象。房價方面，較年前上漲200-1000元不等。 政府：“中央調(diào)控的目的在于抑制投資投機性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，而對于以自住為主的剛性需求絕不會進(jìn)行打壓。”河南省房地產(chǎn)業(yè)商會常務(wù)副會長兼秘書長趙進(jìn)京表示，“目前來看，4月份鄭州樓市基本上會延續(xù)3月份的回暖行情，成交量將繼續(xù)保持相對高位，價格上也可能會有小幅的上漲，但總體將處于穩(wěn)定的狀態(tài)�！� 開發(fā)商：在鄭州，盡管新政細(xì)則已落地，但大部分開發(fā)商對4月份的市場預(yù)測持樂觀態(tài)度，不少開發(fā)商已按捺不住推盤渴求和加快消化庫存的營銷沖動。據(jù)《鄭州日報》粗略統(tǒng)計，4月份鄭州預(yù)計有30余樓盤開盤，其中全剛需盤和優(yōu)質(zhì)改善性樓盤成為市場供應(yīng)的主流。 專家：河南財經(jīng)政法大學(xué)城市研究中心主任、教授劉社表示：“雖然不少消費者認(rèn)為鄭州版‘國五條’了無新意，但相比2011年出臺‘國八條’，鄭州版‘國五條’執(zhí)行細(xì)則事實上為鄭州今年的房價調(diào)控目標(biāo)進(jìn)行了加碼。” 購房者：“目前正考慮購買二套房，屬于改善型住房，受政策影響的因素不大，關(guān)鍵是要合適�！辟彿空叻脚扛嬖V記者，雖然最近一直在看房，但她并不著急下單。方女士表示，“既然政府明確提出將年度房價漲幅控制在一定范圍內(nèi)，就說明鄭州房價不會暴漲，關(guān)鍵是要找到價格、位置、戶型都滿意的房子�！� 長沙：“新國五條”細(xì)則內(nèi)容不到60字 二手房成交“退燒” 市場現(xiàn)象：4月1日上午，長沙市房產(chǎn)政務(wù)信息網(wǎng)轉(zhuǎn)發(fā)了長沙市政府關(guān)于公布2013年新建商品住房價格控制目標(biāo)的通知：長沙市今年新建商品住房價格必須控制在城鎮(zhèn)居民人均可支配收入扣除居民消費價格上漲后的實際增幅以下。隨著長沙市2013年房價控制目標(biāo)出臺，長沙二手房交易明顯“退燒”，市場開始出現(xiàn)觀望情緒。長沙市房產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，長沙版國五條出臺一周，長沙市內(nèi)六區(qū)二手房備案634套，較前一周減少746套，環(huán)比下滑54%。 政府：湖南省住建廳房產(chǎn)處處長何小兵表示，湖南省“國五條”細(xì)則已經(jīng)擬定，報省政府審批，省政府將于近期出臺細(xì)則。何小兵指出，“國五條”確定的總體方針是保證房價基本穩(wěn)定、合理增長，而湖南省的房價應(yīng)該是在這個大前提下保持與前段基本持平，嚴(yán)格控制房價的增幅不能高于CPI的漲幅。 開發(fā)商：湖南茂華置業(yè)有限責(zé)任公司副總經(jīng)理徐伯庸表示，就目前長沙房地產(chǎn)的情況來看，總體上是很健康的，供需結(jié)構(gòu)很良好，房價也在正常范圍。政府的措施只會讓房地產(chǎn)向更健康的方向發(fā)展�！皣鍡l”及其細(xì)則還是相對正確的，是對上一屆政府關(guān)于樓市調(diào)控的延續(xù)。目的是讓整個樓市健康發(fā)展，讓房價回歸到理性的位置，對未來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展的影響是深遠(yuǎn)的。 專家：湖南省房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家王義高表示，長沙市出臺的這個所謂的“細(xì)則”惜字如金，可以說是“微博式細(xì)則”，總體來說是懶政行為。對國五條精神沒有真正領(lǐng)會，限購、20%個稅、二套房首付等政策均沒有提及，對市場缺乏指導(dǎo)性。 購房者：長沙市民龐菲菲在告訴記者，“我本來沒打算這么著急把房子過戶手續(xù)辦好，但是三月初出臺了新政，我怕那20%的稅讓我買單。所以，我就趁著這個新政執(zhí)行前把手續(xù)都辦好，免得夜長夢多。不過，現(xiàn)在長沙商品房價格控制目標(biāo)出來了，我發(fā)現(xiàn)也沒有想象中那樣嚴(yán)厲，早知道是這樣，我就不要急著過戶了。” |