| TOPIC2 供應(yīng)篇 蟄伏尋機(jī) 穩(wěn)中保供 |
TOPIC2 供應(yīng)篇 蟄伏尋機(jī) 穩(wěn)中保供 樓市的跌宕起伏，歸根結(jié)底是樓市供給與需求博弈的軌跡。土地供應(yīng)解決開發(fā)項(xiàng)目的用地，開發(fā)投資決定項(xiàng)目的進(jìn)度，批準(zhǔn)預(yù)售保障市場的需求，房屋信貸支撐需求的釋放，這就是決定樓市存亡的“供應(yīng)鏈”。 Part 1 年報(bào)解讀 ◎土地出讓 下半場，漸回溫 房產(chǎn)市場的調(diào)控在持續(xù)，土地市場的博弈也在持續(xù)。2012年長沙土地市場，可謂是先抑后揚(yáng)，上半年溫和冷清唱主旋律，下半年則漸入佳境，開始逐步回溫。也許是鑒于圍困土地市場的諸多調(diào)控措施威力尚在，上半年地方政府放慢了供地的腳步，減少了供地的數(shù)量，潛在供給在收斂。然而完成全年土地供應(yīng)目標(biāo)任務(wù)以及依靠土地財(cái)政的潛在動(dòng)機(jī)，讓這股被壓制的潛在供給流蠢蠢欲動(dòng)，終于在下半年有所釋放。2012年，長沙全市招拍掛出讓土地掛牌457宗，土地面積1817.72萬m2。其中，商業(yè)（綜合）用地掛牌211宗；住宅用地掛牌38宗；工業(yè)用地208宗。全市土地實(shí)際成交454宗，成交面積1755.77萬m2，總金額3708054萬元，綜合地價(jià)水平值2112元/m2。從內(nèi)六區(qū)單月土地出讓趨勢分析，2、3、4、5月市場相對冷清，地塊成交宗數(shù)非常有限；下半年土地成交升溫，6至12月單月成交均在10宗地以上，尤其10月份，成交數(shù)高達(dá)30余宗，掀起了一波土地成交高峰。另外，還有多宗地目前正在掛牌，短期內(nèi)土地市場還將保持比較好的態(tài)勢。 而具體分析長沙市內(nèi)六區(qū)的土地供需狀況，2012年市內(nèi)六區(qū)招拍掛出讓土地掛牌178宗，土地面積781.45萬m2。其中，商業(yè)（綜合）用地掛牌98宗；住宅用地掛牌20宗；工業(yè)用地60宗。市內(nèi)六區(qū)土地實(shí)際成交168宗，同比增加50宗；成交面積776.18萬m2，總金額2787269萬元，同比分別增長17.42%、27.80%；綜合地價(jià)水平值3591元/m2，同比增長8.84%。其中，商業(yè)（綜合）用地成交94宗；住宅用地成交17宗；工業(yè)用地成交57宗。不難看出，2012年土地出讓仍以商住綜合用地為主，純住宅用地依舊是調(diào)控重災(zāi)區(qū)，供應(yīng)閘門仍然趨緊，有的區(qū)域甚至全年都未見純住宅用地入市，并且成交價(jià)格也不高。同比來看，2012年土地市場無論從地塊出讓宗數(shù)、面積還是成交金額，都比2011年的冷清局面有較大改觀，同時(shí)綜合地價(jià)水平也保持穩(wěn)中有升，但是單個(gè)地塊成交沒有2011年奪人眼球，2012年高溢價(jià)率地塊明顯減少，以底價(jià)成交居多。全年內(nèi)六區(qū)成交的168宗地中，底價(jià)成交的95宗，溢價(jià)成交73宗。溢價(jià)地塊中，溢價(jià)率最高的為137%，與2011年最高溢價(jià)率約300%相差甚遠(yuǎn)。這從側(cè)面反映出2012年長沙土地市場正在逐步走向理性和健康，相信這種健康態(tài)勢將長期持續(xù)，從上游把好房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)。 城市新區(qū)，領(lǐng)跑供地 根據(jù)最新的長沙市城市總體規(guī)劃，提出了沿“一軸兩帶”、“一江兩岸”的發(fā)展格局；從發(fā)展片區(qū)來看，提出了“一主兩次六組團(tuán)”的城市空間結(jié)構(gòu)。一主指河?xùn)|主城市區(qū)，兩次指河西新城和星馬新城，六組團(tuán)指高星組團(tuán)、撈霞組團(tuán)、暮云組團(tuán)、坪浦組團(tuán)、黃榔高鐵組團(tuán)和黃花空港組團(tuán)。城市的發(fā)展，一方面舊城改造釋放土地，另一方面擴(kuò)容新區(qū)，開發(fā)新興區(qū)域，成為新的城市土地供應(yīng)增長點(diǎn)。從2012年成交地塊所在區(qū)域統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，望城區(qū)與岳麓區(qū)成交地塊最多，分別為81和51宗，而其中梅溪湖片區(qū)成交14宗、洋湖片區(qū)6宗、濱江新城7宗、麓谷高新區(qū)17宗、望城經(jīng)開區(qū)25宗，另外還有武廣高鐵、星沙等片區(qū)表現(xiàn)也不俗，可見目前正在大力開發(fā)建設(shè)的城市新區(qū)是當(dāng)下土地供應(yīng)成交的絕對領(lǐng)跑者。 得益于兩型社會(huì)大河西先導(dǎo)區(qū)的建設(shè)，河西這片廣闊的土地正在成為新一輪造城運(yùn)動(dòng)的中心和城市供地新熱點(diǎn)。從發(fā)展迅猛的濱江新城，再到梅溪湖、洋湖、望城區(qū)，大河西先導(dǎo)區(qū)建設(shè)全面起航，帶動(dòng)著先導(dǎo)區(qū)各重點(diǎn)片區(qū)的土地輪番入市，隨著基礎(chǔ)設(shè)施與各類配套的完善，地價(jià)也是水漲船高，演繹著大河西這片土地上有史以來最激烈的攻城略地。目前，洋湖片區(qū)濕地公園已建成開園，中海國際社區(qū)等高端項(xiàng)目已為洋湖片區(qū)打響了品牌，隨后洋湖I-36地塊被中國水電建設(shè)集團(tuán)拿下，成為洋湖片區(qū)2012年最亮眼的地塊。2012年是濱江新城片區(qū)的供地高峰，濱江新城片區(qū)目前已吸引了恒大、保利、納愛斯、綠地、奧克斯、楷林、萬科、世茂等一線品牌進(jìn)駐，這些大型房企紛紛看中了濱江新城未來的良好區(qū)位、生態(tài)環(huán)境和發(fā)展?jié)摿�，未來這里將成為宜居和商業(yè)價(jià)值凸顯的新興區(qū)域。而原來成片葡萄架的梅溪湖片區(qū)，如今借勢梅溪湖國際新城的發(fā)展，土地招商形勢一片大好，已經(jīng)開盤的金茂梅溪湖以及中建梅溪湖壹號銷售業(yè)績十分喜人，該片區(qū)的投資價(jià)值不言而喻。 品牌房企，專寵優(yōu)質(zhì)地塊 縱觀今年長沙土地市場，出手拿地的省內(nèi)外大型品牌房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不在少數(shù)，并且優(yōu)質(zhì)地塊的出現(xiàn)也不斷撥弄市場的神經(jīng)。一方面，這些開發(fā)商們看中了長沙這片發(fā)展迅猛的投資熱土，一些地段稀缺的地塊受到熱捧；另一方面，選擇條件優(yōu)越的地塊進(jìn)行投資開發(fā)可以極大的提升品牌優(yōu)勢和最大程度的規(guī)避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。2012年，包括恒大、楷林、萬科、金茂、梅溪湖實(shí)業(yè)、保利、中鐵、中國水電等一大批大型房企均有地塊入手，并且這些地塊分別屬于濱江新城、洋湖片區(qū)、梅溪湖片區(qū)的優(yōu)良地塊，區(qū)位優(yōu)越、交通配套便捷、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、可塑性極強(qiáng)。從目前這些片區(qū)已開發(fā)項(xiàng)目的熱銷局面來看，品牌房企的眼光是十分獨(dú)到和尖銳的。 優(yōu)質(zhì)地塊的潛在開發(fā)價(jià)值注定了地價(jià)水漲船高，開發(fā)商們必須拿出真金白銀才能志在必得。從2012年成交地塊的宗地單價(jià)與樓面地價(jià)來看，規(guī)劃建設(shè)中的老火車北站金融生態(tài)區(qū)內(nèi)的商業(yè)金融用地[2012]網(wǎng)掛063號經(jīng)過30輪的激烈角逐，湖南盛世金融城置業(yè)有限公司打敗多家實(shí)力企業(yè)以9.38億元競得，最終溢價(jià)28.73%，成為2012年長沙土地市場的“地王”，樓面地價(jià)高達(dá)5421元/平方米，每畝單價(jià)超3000萬元，創(chuàng)下本年度商業(yè)規(guī)劃地塊的樓面地價(jià)最高值。同區(qū)域另一塊商業(yè)[2012]網(wǎng)掛064號地，經(jīng)過三輪角逐后由綠地集團(tuán)競得，成交總價(jià)72060萬元，溢價(jià)1400萬元，折合樓面地價(jià)3470元/平方米。在2012年土地市場穩(wěn)定的大局下，優(yōu)質(zhì)地塊的爭奪暗流涌動(dòng)，多個(gè)優(yōu)越地塊競爭慘烈，“地王”出現(xiàn)的概率增大足以攪動(dòng)土地出讓市場的平靜，需要引起足夠重視。 2012年，面對絕對優(yōu)質(zhì)地塊的誘惑，競爭對手轉(zhuǎn)為合作伙伴志在必得的案例在長沙重現(xiàn)。長沙萬科和湖南保利組成的聯(lián)合體以32.56億的起始價(jià)，成功拿下了長沙大河西濱江新城B7地塊，這一地塊擬開發(fā)成地標(biāo)性的高端城市綜合體，區(qū)位條件極佳，配套完善，交通便捷，這是長沙今年以來最大規(guī)模的一宗土地交易，創(chuàng)下了土地成交面積和成交總價(jià)的年度紀(jì)錄。大型品牌房企選擇聯(lián)合開發(fā)，既是在調(diào)控之下大型房企抱團(tuán)取暖、分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共拓市場的一種戰(zhàn)略，更是為了應(yīng)對市場變化、避免惡性競價(jià)的一種合作式淘金。 年關(guān)，你拿地了嗎？ 放眼全國土地市場，在地方財(cái)政壓力空前、土地市場復(fù)蘇和房企資金壓力緩解的多重情況下，開發(fā)商對于市場預(yù)期好轉(zhuǎn)，臨近年底，土地交易步入高潮，各地的優(yōu)質(zhì)地塊紛紛登場，一幕幕房企“搶地”大戲正在上演。有數(shù)據(jù)顯示，從2012年10月至11月中旬，在全國土地市場成交溢價(jià)率排名前二十名的住宅地塊中，最低的溢價(jià)率也高達(dá)72.91%，最高的溢價(jià)率達(dá)到了驚人的196.77%。全國土地市場年尾供地潮開始出現(xiàn)，實(shí)力雄厚的開發(fā)商們積極拿地，更多的在補(bǔ)庫存以及進(jìn)行戰(zhàn)略性拿地，為來年的發(fā)展儲備土地，醞釀發(fā)展大計(jì)。而長沙土地市場同樣呈現(xiàn)年末供地潮的趨勢，開發(fā)商們似乎一致的嗅到了拿地好時(shí)機(jī)的來臨，在銷售狀況稍有好轉(zhuǎn)、資金壓力稍有緩解的情況下，攻城略地戰(zhàn)上演正酣。鑒于目前長沙土地市場的逐步回溫，對于一些資金足夠又有著明確發(fā)展規(guī)劃的房地產(chǎn)企業(yè)而言，的確是出手拿地的好時(shí)機(jī)。 不過，對于后市政策的不確定性，開發(fā)商拿地仍會(huì)謹(jǐn)慎樂觀，難以出現(xiàn)瘋搶行情，并且必須看準(zhǔn)抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)地塊才能下手。在樓市調(diào)控期間，部分房企實(shí)行的是“不拿地”策略，經(jīng)過一年調(diào)整，土地儲備吃緊，適當(dāng)補(bǔ)貨屬于正常現(xiàn)象。此輪樓市調(diào)控仍未結(jié)束，限購等措施仍未解除，后市存在許多不確定因素，高價(jià)拿地難以出現(xiàn)，開發(fā)商普遍持樂觀謹(jǐn)慎態(tài)度。 ◎投資施工 開發(fā)投資增速筑底 經(jīng)歷了幾年的飛速發(fā)展后，長沙房地產(chǎn)開發(fā)遇到了前所未有的瓶頸期，一直保持著持續(xù)高位增速的房地產(chǎn)開發(fā)投資在2012年明顯放慢了腳步。2012年長沙市（含三縣市）完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1032.00億元，其中住宅投資698.86億元，同比分別增長16.36%、2.13%，住宅投資約占全部房地產(chǎn)投資的67.7%。受到房地產(chǎn)調(diào)控的影響，2012年長沙全市房地產(chǎn)完成開發(fā)投資絕對量雖較去年有一定的增長，但累計(jì)增速高位持續(xù)回落、逐月放緩，開發(fā)投資從年初的同比增速65.23%下降至年末的16.36%，特別是住宅開發(fā)投資受調(diào)控影響最為嚴(yán)重，增速從年初的42.61%直線降至年末的2.13%，其中1-10月的住宅投資累計(jì)增速還一度出現(xiàn)負(fù)增長，投資規(guī)模出現(xiàn)萎縮跡象，從側(cè)面反映出房企開始從住宅單一產(chǎn)品的開發(fā)向多元化產(chǎn)品開發(fā)轉(zhuǎn)型的趨勢。值得注意的是，9月份開始全市房地產(chǎn)完成開發(fā)投資的累計(jì)增速下滑的趨勢有所緩解，累計(jì)增速基本維持在15%左右，有基本穩(wěn)定的勢頭，尤其是住宅投資從10月的負(fù)增長逆轉(zhuǎn)過來，全市的開發(fā)投資增速筑底態(tài)勢比較明顯。分析原因，可能是下半年全市土地市場回溫，開發(fā)商們用于購置土地的投資增加所致，同時(shí)，開發(fā)商們拿地之后必然會(huì)在較短時(shí)期內(nèi)進(jìn)入開發(fā)階段，因此未來房地產(chǎn)開發(fā)投資以及商品房開工面積等指標(biāo)將會(huì)有所提升。 作為房地產(chǎn)開發(fā)資金來源及后市商品房新增供應(yīng)的先期指標(biāo)和風(fēng)向標(biāo)，房地產(chǎn)開發(fā)投資對于政策及市場波動(dòng)的敏感程度相當(dāng)高，在一定程度上影響著市場下游環(huán)節(jié)的表現(xiàn)，穩(wěn)定開發(fā)投資也是穩(wěn)定長期購房預(yù)期的基礎(chǔ)因素。從2012年開發(fā)投資發(fā)展的大趨勢來看，這種情形將加劇未來住房市場供給不足的預(yù)期，不過隨著年末房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的穩(wěn)定和房企明年開發(fā)投資意愿的增強(qiáng)，再加上市場目前庫存的充足，短期來說不會(huì)對商品房市場供應(yīng)造成較大影響。 資金壓力，扛�。� 2011年嚴(yán)厲調(diào)控以來，受到國家房產(chǎn)金融政策的趨緊調(diào)整以及商品房存貨難消化、資金回籠緩慢的雙面夾擊，眾多開發(fā)商曾長期出現(xiàn)資金鏈緊張的局面，資金壓力讓很多中小房企捉襟見肘，舉步維艱。年初，各大銀行對房地產(chǎn)融資實(shí)行限貸政策，貸款增長持續(xù)放緩，審批更加嚴(yán)格，再加上上半年不景氣的市場銷售傳導(dǎo)至開發(fā)端，銷售乏力給開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)雪上加霜，即便偶有放貸政策微調(diào)，但也力不從心，于是長沙出現(xiàn)多起施工樓盤停工、開發(fā)商跑路事件。好在市場行情瞬息萬變，機(jī)遇無處不在，隨著房產(chǎn)金融政策微調(diào)以及對政策的日漸適應(yīng)，一方面，房企融資心態(tài)轉(zhuǎn)向積極，部分房企謀求逆勢擴(kuò)張，也是其積極融資的動(dòng)力之一。另一方面，年末長沙房地產(chǎn)市場成交量逐漸回升，并且出現(xiàn)了“供銷兩旺”的熱鬧局面，艱難的扛過了一波又一波資金壓力的開發(fā)企業(yè)資金面緊張的局面開始得到緩解，封凍的資金鏈條開始融冰。這一點(diǎn)可以從年末大型開發(fā)商積極拿地儲備中得到印證。對于房企來說，資金鏈的好轉(zhuǎn)勢必會(huì)促使他們逐漸調(diào)整其定價(jià)策略，再加上成交行情的回暖，可能會(huì)帶來房價(jià)的相對堅(jiān)挺，甚至漲價(jià)的現(xiàn)象，從今年11、12月份房價(jià)指數(shù)的上漲就能看出這一趨勢。年末房企資金狀況的好轉(zhuǎn)趨勢為明年房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展打下了基礎(chǔ)。 融資，期待新出路 雖然部分大型房企資金鏈在年末完成筑底，開始明顯好轉(zhuǎn)，但如何徹底解決房企資金壓力成為了最大難題，房企尋求資金出路是未來的集中訴求。2012年12月12日，《福布斯》中文版在長沙發(fā)布2012中國大陸最佳商業(yè)城市排行榜，長沙在全國排名16位，連續(xù)三年排名中部第一，長沙的投資環(huán)境日漸趨好是有目共睹的，這為各類投資，特別是房地產(chǎn)投資大量涌向長沙創(chuàng)造了極佳的條件，這也為房企尋求投資資金的新出路創(chuàng)造了良好的平臺。 當(dāng)下，房企房地產(chǎn)開發(fā)投資資金缺口仍然巨大，例如一些中小房企資金鏈依然緊繃，不得不通過出售項(xiàng)目或股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式緩解資金困境，并且這種方式還比較火熱，還有的企業(yè)另謀出路，開始進(jìn)軍其他行業(yè)，以求通過多元化經(jīng)營支撐企業(yè)發(fā)展、分散經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、拓寬利潤渠道。于是，房企拓寬融資渠道、加快融資步伐已經(jīng)迫在眉睫。十八大報(bào)告中強(qiáng)調(diào)，要“深化金融體制改革，完善金融監(jiān)管，推進(jìn)金融創(chuàng)新，維護(hù)金融穩(wěn)定”，這對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展離不開金融行業(yè)的支持和金融產(chǎn)品的創(chuàng)新。因此，建議在堅(jiān)決抑制投機(jī)炒房的同時(shí)，引導(dǎo)有條件的居民將以往對住房直接投機(jī)投資轉(zhuǎn)到開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)，并控制合理的投資收益水平，這既有利于拓寬房地產(chǎn)的融資渠道，也可緩解大量民間資本不斷積聚的投資壓力。此外，還可以開展信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)，政府加大對信譽(yù)好、開發(fā)項(xiàng)目符合政策要求的企業(yè)的信貸支持，完善住房公積金制度，提高住房公積金使用效率，確保資金使用安全，建議組建國家住房發(fā)展銀行，將公積金等社會(huì)資金納入該銀行，同時(shí)通過吸收存款等手段，從根本上解決住房融資問題。 開發(fā)規(guī)模，萎縮ing 2012年，長沙全市商品房施工面積7361.67萬m2，其中住宅5320.57萬m2，同比分別減少4.03%、12%；新開工面積1824.23萬m2，其中住宅1158.80萬m2，同比分別減21.65%、34.79%；竣工面積1402.27萬m2，其中住宅1131.00萬m2，同比分別減少3.41%、5.44%。從數(shù)據(jù)上看，三大開發(fā)建設(shè)指標(biāo)全部同比負(fù)增長，2012年以來施工、新開工、竣工規(guī)模均在持續(xù)萎縮，比2011年的狀態(tài)有較大幅度的惡化。在建施工面積和新開工面積能夠立即形成住房供給，當(dāng)然兩者在很大程度上受到上游房地產(chǎn)開發(fā)投資資金是否充裕和投放節(jié)奏的影響。而竣工面積也在一定程度上反映出房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的速度和溫度。在2012年這些規(guī)模指標(biāo)全線縮小的狀況下，將會(huì)對往后一段時(shí)間內(nèi)的商品房供給造成隱憂。其實(shí)這種形勢也不難理解，上游開發(fā)投資資金緊張，房企土地儲備不足，投向房地產(chǎn)的資金更加有限和謹(jǐn)慎，下游銷售環(huán)節(jié)依舊不容樂觀，沒有從銷售業(yè)績上提振房企的開發(fā)熱情和信心，于是，最終導(dǎo)致新開工面積下降、施工速度放緩，后期竣工工期拖延等問題的出現(xiàn)。 隨著下半年房地產(chǎn)市場行情的逐步轉(zhuǎn)暖，如果這種市場氣氛延續(xù)，開發(fā)商們的市場信心將會(huì)正向波動(dòng)，新開工、施工、竣工面積三大指標(biāo)的增長有望由負(fù)轉(zhuǎn)正，規(guī)模可能逐步擴(kuò)大。同時(shí)，下半年土地市場成交的升溫，多宗優(yōu)質(zhì)地塊落入大型品牌房企之手，對資金鏈把控得游刃有余的大型房企自然會(huì)抓緊動(dòng)工開發(fā)，從而增加新開工規(guī)模，通常情況下，一個(gè)樓盤新開工后，快則2個(gè)月，慢則4~6個(gè)月即可達(dá)到預(yù)售條件，屆時(shí)將為市場形成一波穩(wěn)定的供給。 ◎批準(zhǔn)預(yù)售 下半年，供應(yīng)發(fā)力 時(shí)至年末，留給房企們爭奪市場的時(shí)間已經(jīng)所剩無幾。2012年房企們商品房供應(yīng)的積極性稍遜于往年，較上年度供給規(guī)模有所縮小，但是基本能夠滿足市場需求，相對充足。2012年，全市新建商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售1907.14萬m2，同比減少5.25%，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售1482.36萬m2，同比減少16.07%。分區(qū)域來看，內(nèi)六區(qū)新建商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售1334.70萬m2，同比減少2.67%，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售1008.16萬m2，同比減少16.51%，各區(qū)縣中屬雨花區(qū)、岳麓區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售量最大，而芙蓉區(qū)預(yù)售量最小，同比降幅很大，表現(xiàn)最為乏力，而寧鄉(xiāng)縣、天心區(qū)同比增幅最大。從市場整體供應(yīng)情況來看，2012年商品房供應(yīng)同比規(guī)模略有下降，主要還是受到房地產(chǎn)市場調(diào)控長期不放松以及市場逐步趨穩(wěn)的影響，開發(fā)商們對市場的預(yù)判更加理性，但商品房供求關(guān)系還是比較正常。全年的總體走勢是先抑后揚(yáng)，上半年供給十分乏力，2月份創(chuàng)下全年的最低供應(yīng)量42.84萬平方米，而4月份受到第33屆房交會(huì)的預(yù)熱助推，蓄勢儲備已久的開發(fā)商找準(zhǔn)切入點(diǎn)集中入市，形成一股供應(yīng)高潮，成為上半年最大亮點(diǎn)。下半年市場供應(yīng)便持續(xù)給力，“以價(jià)換量”策略進(jìn)一步發(fā)酵，供應(yīng)量逐月遞增，并且增幅明顯，“金九銀十”的旺市預(yù)期在一定程度上助推房企推盤，終于在年末將商品房供應(yīng)推向高峰，為剛需們提供了更多選擇。 從2012年樓市整體表現(xiàn)看，目前消費(fèi)者和市場的預(yù)期相對穩(wěn)定，購房人群集中表現(xiàn)為自住型需求、首次置業(yè)需求以及改善型需求，投資需求被壓制，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)擠出了投機(jī)性過度占有資源以及為賣而買的需求。由于近期各方對十八大以后的經(jīng)濟(jì)走勢看好，以及土地市場升溫、開發(fā)商拿地?zé)崆楦叩纫蛩�，綜合造成了年底的“翹尾”現(xiàn)象。在金九銀十遇冷之后，進(jìn)入四季度，不少房地產(chǎn)企業(yè)為沖全年業(yè)績，在供銷上跑得比較快，所以出現(xiàn)明顯的熱銷局面。于是，鑒于年末的暖市，開發(fā)商們摩拳擦掌，積極推盤消庫存，形成年末商品房上的一波供應(yīng)高潮。但是，值得注意的是現(xiàn)在各方都表現(xiàn)出一片樂觀的情緒，越是這樣，就越需要謹(jǐn)慎，年底的“翹尾”現(xiàn)象有可能是在透支明年的市場需求。另外，鑒于經(jīng)濟(jì)適用房放開上市的政策出臺，后期可能會(huì)有一部分經(jīng)濟(jì)適用房作為二手房上市交易，但應(yīng)該不會(huì)對新房市場供應(yīng)造成沖擊。明年的商品房供應(yīng)節(jié)奏還應(yīng)根據(jù)市場行情及時(shí)合理調(diào)整策略。 推盤心態(tài)，糾結(jié)…… 2012年的長沙樓市，用“淡而穩(wěn)”來形容比較合適，上半年市場比較冷清，下半年稍有回升，但要回到調(diào)控前的火爆程度還遙遙無期。淡市推盤，購房者是否捧場還是一個(gè)未知數(shù)，但又迫于資金回收、提高利潤、完成目標(biāo)的動(dòng)力，因此，開發(fā)商們的入市心態(tài)各異，糾結(jié)的心理比較明顯和普遍，樓市表象下，暗藏著諸多博弈和抉擇。有的冒險(xiǎn)大量入市，嘗到甜頭后繼續(xù)大膽推盤；有的長期處于保守觀望狀態(tài)，推遲入市，想抓時(shí)機(jī)卻總是錯(cuò)過；有的采取少量試探的方式，又收不到自己預(yù)定的效果；還有的只推商業(yè)，保留住宅物業(yè)，只為規(guī)避調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)�？傊瑯鞘斜娚�，各有各的出發(fā)點(diǎn)，各有各的考量。其實(shí)，不管市場行情如何變化，心態(tài)如何糾結(jié)，決定如何難做，只要保持穩(wěn)健的心態(tài)，順勢而為就可以了。 至年末，趁著長沙樓市成交稍有回暖跡象之際，很多樓盤在“金九銀十”平穩(wěn)過渡后及時(shí)調(diào)整推盤的節(jié)奏和力度，順勢果斷推盤，紛紛通過營銷活動(dòng)預(yù)熱市場，試圖搶抓需求快速跑量，后幾月單月有開盤計(jì)劃的樓盤均有30個(gè)左右，新盤老盤、改善型房源、剛需產(chǎn)品輪番面市，營造出了集中推盤的熱鬧場面，開發(fā)商們在年末賺個(gè)滿堂彩。雖然受到上游開發(fā)施工規(guī)�？s減的影響，但由于目前商品房庫存充足、新成交地塊增多以及多個(gè)新盤的躍躍欲試，預(yù)計(jì)后期市場供應(yīng)量仍會(huì)相對充足。 剛需盤占主流，產(chǎn)品創(chuàng)新贏市場 2012年，在房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)控下，商品房投資投機(jī)性需求得到抑制和打壓，更多的市場空間讓位于數(shù)量龐大的剛性需求和部分改善型需求，從全年購房者戶籍和置業(yè)次數(shù)來看，今年購房剛性需求占主流是長沙房地產(chǎn)市場最大的特點(diǎn)，這些剛性需求包括婚房需求、就業(yè)需求、教育需求、棚戶區(qū)改造安置需求等，剛性需求成為了2012年商品房銷售業(yè)績的最大增長點(diǎn)，也是房企爭相搶奪的市場肥肉。這一特點(diǎn)反映在供給上，2012年長沙剛需盤為主力，房企紛紛鎖定剛需目標(biāo)，盡量提供高性價(jià)比、面積戶型適用的房源，同時(shí)“以價(jià)換量”策略貫穿始終。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，年末長沙有30余個(gè)項(xiàng)目推房源開盤，其中絕大多數(shù)樓盤是普通住宅。其實(shí)，下半年長沙的首次置業(yè)與改善型需求就已經(jīng)在加速釋放，至年末隨著對2013年樓市上升態(tài)勢的預(yù)期，潛在購房者買房意愿會(huì)進(jìn)一步轉(zhuǎn)強(qiáng)，心態(tài)越來越成熟，相信年底仍是剛需們買房的較佳時(shí)期，同時(shí)也是剛需盤搶收的大好時(shí)機(jī)。房地產(chǎn)市場經(jīng)過近幾年的發(fā)展，很難再有大起大落，未來預(yù)計(jì)都是平穩(wěn)上升態(tài)勢，目前來看，年底至2013年上半年仍然是剛需唱主旋律。 新一輪市場語境帶來的變化，或者遠(yuǎn)不止市場環(huán)境轉(zhuǎn)變本身。突如其來的政策鐵拳、風(fēng)云莫測的后市走勢，以及市場購買力的變化，正使得越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)不再僅僅熱衷于隨波逐流，房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品多元化趨勢已經(jīng)越來越明顯，“以質(zhì)換量”成趨勢。在剛需當(dāng)?shù)赖氖袌霰尘跋�，多元化產(chǎn)品異軍突起，從業(yè)態(tài)內(nèi)部深掘概念，從科技或者房地產(chǎn)周邊產(chǎn)業(yè)整合資源……產(chǎn)品創(chuàng)新成為贏得市場的法寶。拿別墅來說，小到保溫、隔熱、通風(fēng)、采光、隔音等性能指標(biāo)的打磨，室內(nèi)空間尺度的把握，戶型的創(chuàng)新升級，大到樓盤景觀的布置，項(xiàng)目風(fēng)格的定位，乃至各種新概念的植入，生活方式和生活理念的倡導(dǎo)，各種風(fēng)格、特性的別墅產(chǎn)品讓人多種選擇。一些品牌大型房企也開始注重細(xì)分市場需求，并且已經(jīng)占據(jù)絕對優(yōu)勢。萬科在長沙多次做精裝修項(xiàng)目，取得了很好的市場口碑，同時(shí)嘗試住宅產(chǎn)業(yè)化模式；華遠(yuǎn)地產(chǎn)以華遠(yuǎn)·華中心項(xiàng)目打造高檔江景豪宅，并主推其綠色建筑標(biāo)識認(rèn)證的節(jié)能環(huán)保產(chǎn)品；萬達(dá)集團(tuán)以萬達(dá)廣場項(xiàng)目拉開長沙高端超大型城市綜合體的序幕，受到市場熱捧。另外，主打地鐵盤、教育盤、湖景房、山水房等概念的樓盤也是層出不窮，迎合了購房者對產(chǎn)品的不同類型和層次的需求，也在一定程度上推動(dòng)著房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級和不斷成熟。 ◎抵押貸款 信貸擴(kuò)張，“嚴(yán)”放量 經(jīng)歷了2010年、2011年全國房地產(chǎn)市場金融環(huán)境的逐步惡化和多次信貸政策的“動(dòng)蕩”調(diào)整，市場流動(dòng)資金被全面收緊，“惜貸”局面愈演愈烈，開發(fā)企業(yè)資金面受到持續(xù)重壓，購房者房貸也是難上加難。政策面調(diào)控延續(xù)至2012年，房產(chǎn)信貸環(huán)境明顯趨于穩(wěn)定，央行甚至進(jìn)行了兩次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率和三年半以來的首次降息，在促經(jīng)濟(jì)增長的同時(shí)，也給樓市帶來了一定的利好消息，從這以后房產(chǎn)信貸局面出現(xiàn)一些轉(zhuǎn)機(jī)。從長沙全年在建工程開發(fā)貸以及購房抵押貸款的發(fā)展數(shù)據(jù)來看，2012年較2011年貸款規(guī)模略有擴(kuò)張，銀行從放貸量上稍有向好松動(dòng)。2012年，長沙市在建工程抵押筆數(shù)1285筆，抵押面積1187.25萬m2，貸款金額296.66億元，同比分別增長-1.31%、33.69%、20.96%。全市辦理一般抵押筆數(shù)204668筆，抵押面積3802.46萬m2，貸款金額1197.92億元，同比分別增長1.00%、10.81%、18.33%，其中辦理個(gè)人抵押筆數(shù)202060筆，抵押面積2687.86萬m2，貸款金額858.33億元，同比分別增長1.19%、3.87%、13.39%。各項(xiàng)指標(biāo)顯示，長沙2012年房地產(chǎn)信貸熱度較去年有所升溫，貸款規(guī)模增大，偶爾還有支持剛需的首套房貸利率拋出。而人們從認(rèn)識上感覺房產(chǎn)信貸一路比較吃緊主要還是體現(xiàn)在貸款的審批放款環(huán)節(jié)，銀行嚴(yán)格實(shí)行“限貸”差別化信貸政策，支持剛需購房，對首套、二套及多套房的抵押貸款審批手續(xù)十分嚴(yán)格，嚴(yán)把政策落實(shí)關(guān)。 開發(fā)貸投放偏重住宅 從銀行開發(fā)貸款投放方向分析，在住宅類項(xiàng)目開發(fā)貸款遭遇調(diào)控之際，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)貸也同樣并非一帆風(fēng)順。盡管住宅類項(xiàng)目開發(fā)貸款受到調(diào)控的重重壓制，但目前房地產(chǎn)市場無論是絕對投放量還是開工竣工面積等，都是以住宅為主，因此銀行的開發(fā)貸款份額更多聚集在普通住宅項(xiàng)目的開發(fā)上，當(dāng)然正是因?yàn)樽≌?xiàng)目多，銀行對住宅項(xiàng)目放款仍要求嚴(yán)格、放貸量有些吃緊。另外，盡管商業(yè)貸款利潤更高，但與短平快的住宅項(xiàng)目不同，商業(yè)地產(chǎn)資金占用量大、培育期長、投資回報(bào)期更長，但規(guī)模和發(fā)展成熟度仍不能和住宅市場相提并論，因此商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)貸的門檻相當(dāng)偏高，增長乏力。在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的信貸投放上，銀行大部分會(huì)選擇已經(jīng)形成一定規(guī)�；蛘邠碛虚L時(shí)間商業(yè)自持經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商。尤其到年末，各大銀行面臨存貸比考核的壓力，他們在年底會(huì)更加有意控制貸款投放�？偟膩砜�，銀行對于住宅、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)貸款的基調(diào)是“穩(wěn)”，而投放配比上由于住宅和商業(yè)開發(fā)體量的巨大懸殊，住宅開發(fā)貸將占絕大部分份額。 信貸政策調(diào)整，仍流行 上半年，在全國樓市調(diào)控決心堅(jiān)定的前提下，一些地方邊緣性的樓市微調(diào)政策十分盛行，比如公積金貸款額度提高、房貸利率微調(diào)等，試圖通過這些政策的調(diào)整對樓市，特別是剛性需求起到一定的刺激作用，“曲線救市”的聲浪此起彼伏。而到了下半年，為樓市業(yè)績擔(dān)憂的地方政府仍然熱衷于政策微調(diào)，各地信貸政策調(diào)整的消息不斷傳出，引來調(diào)整的跟風(fēng)流行。在這些政策調(diào)整中，各地的公積金政策調(diào)整最為集中和頻繁，總體方向是降低公積金提取和貸款的門檻、提高使用率、并適度擴(kuò)大適用范圍，而主要意圖在鼓勵(lì)“剛需”入市，拉動(dòng)樓市需求。細(xì)數(shù)來看，一是上調(diào)公積金貸款額度，如廈門、南昌、鄭州等；二是將公積金貸款購買首套房的首付比例調(diào)低至兩成，在一定條件下可以用公積金貸款購買二套房，如武漢、沈陽、廣州、重慶等；三是在一定范圍內(nèi)允許在不同城市間公積金異地貸款或異地提取，如廣東、武漢、南京等；四是擴(kuò)充公積金使用范圍。長沙今年7月份雖沒有調(diào)整公積金貸款額度，但對公積金提取政策做了較大調(diào)整。公積金政策是為數(shù)不多的地方政府可以自行決策的樓市調(diào)控政策，通過提高公積金貸款額度等方式，不僅可以直接增強(qiáng)購房者的購買力，還可以向市場傳遞政策微調(diào)的信息。更重要的是，調(diào)整公積金政策，不會(huì)觸碰限購、限貸這兩條調(diào)控的“紅線”。因此地方政府如果想微調(diào)樓市調(diào)控政策，公積金無疑是最好的切入點(diǎn)。 Part 2 樓市排行榜 預(yù)售許可排行榜 根據(jù)長沙市房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報(bào)動(dòng)態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)，統(tǒng)計(jì)得出全市2012年批準(zhǔn)預(yù)售面積前十名樓盤。 2012年度長沙樓市批準(zhǔn)預(yù)售十強(qiáng)樓盤 排 名項(xiàng)目名稱開發(fā)商所在區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬m2） 1喜盈門 · 范城湖南潤領(lǐng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司雨花區(qū)46.09 2保利 · 國際廣場長沙南湖廣場置業(yè)有限公司天心區(qū)34.33 3奧克斯廣場長沙奧克斯廣場置業(yè)有限公司岳麓區(qū)33.21 4保利 · 麓谷林語湖南保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司岳麓區(qū)29.71 5北辰三角洲長沙北辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開福區(qū)29.41 6華潤 · 鳳凰城華潤置地(湖南)有限公司長沙縣28.21 7泊富國際廣場湖南新華印刷集團(tuán)有限責(zé)任公司開福區(qū)26.97 8開福萬達(dá)廣場長沙開福萬達(dá)廣場投資有限公司開福區(qū)24.04 9萬科城湖南和順置業(yè)有限公司開福區(qū)21.68 10中信城市廣場湖南省中信城市廣場投資有限公司天心區(qū)21.33 入榜剖析： 城市綜合體成為樓市供應(yīng)亮點(diǎn) 從批準(zhǔn)預(yù)售十強(qiáng)樓盤業(yè)態(tài)類型上看，2012年大體量的城市綜合體在商品房供應(yīng)量上占據(jù)絕對優(yōu)勢，十強(qiáng)樓盤中有七席是城市綜合體，包括喜盈門·范城、保利·國際廣場、北辰三角洲、泊富國際廣場、開福萬達(dá)廣場、中信城市廣場、奧克斯廣場等。其中，喜盈門·范城以供應(yīng)46.09萬m2登榜首，并且所有供應(yīng)均是在上半年淡市下推出，全年始終保持最高紀(jì)錄，打造武廣片區(qū)新商業(yè)中心；保利·國際廣場全年供應(yīng)34.33萬m2，位居第二，形成了一波中心城區(qū)江景豪宅供應(yīng)潮；奧克斯廣場則是今年濱江新城片區(qū)供應(yīng)規(guī)模最大的項(xiàng)目；北辰三角洲經(jīng)過去年大量推盤后，今年定江洋項(xiàng)目持續(xù)發(fā)力；泊富國際廣場地處中心商圈，將是未來實(shí)實(shí)在在的商業(yè)增長點(diǎn)；萬達(dá)廣場今年主推寫字樓產(chǎn)品，引領(lǐng)全市商務(wù)領(lǐng)域新高度。另外，保利·麓谷林語、華潤·鳳凰城、萬科城等樓盤都是品牌超大型老盤，2012年新推供應(yīng)仍能上榜，可見規(guī)模之大。 開福區(qū)大體量盤推盤積極 從上榜樓盤全年商品房供應(yīng)總量來看，所有樓盤供應(yīng)量均在20萬m2以上，其中7個(gè)樓盤供應(yīng)量在20-30萬m2之間，而雨花區(qū)的喜盈門·范城、天心區(qū)的保利·國際廣場和岳麓區(qū)的奧克斯廣場供應(yīng)量分別為46.09、34.33、33.21萬m2，均屬超大規(guī)模樓盤。從上榜樓盤所在行政區(qū)域比例來看，開福區(qū)∶天心區(qū)∶岳麓區(qū)∶雨花區(qū)∶長沙縣為4∶2∶2∶1∶1，開福、天心、岳麓成為2012年商品房供應(yīng)的主要集中區(qū)域，并且各區(qū)內(nèi)上榜樓盤均以大體量著稱。望城區(qū)雖然樓盤供應(yīng)并不起眼，但2012年土地出讓市場十分火爆，相信明后年該區(qū)將有一大批商品房陸續(xù)上市。另外，萬達(dá)廣場、萬科城、奧克斯廣場等均是憑借12月的集中推量殺入榜中。 |