| TOPIC2供應(yīng)篇 淡市維穩(wěn) 理性圖存 |
Part1 半年報(bào)解讀 ◎ 土地出讓 溫和冷靜，唱主調(diào) 2011年以來(lái)，調(diào)控重壓下的長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)開(kāi)始顯現(xiàn)疲態(tài)，如2010年那般的土地市場(chǎng)旺市神話(huà)已不再，溫和冷清唱響著市場(chǎng)主旋律。2012年上半年，捆綁地產(chǎn)市場(chǎng)的各項(xiàng)調(diào)控措施依然持續(xù)，長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)供應(yīng)與成交唯以“穩(wěn)”為基才能換得后市的可持續(xù)性發(fā)展。從土地供需數(shù)據(jù)來(lái)看，2012年上半年長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)共掛牌出讓土地57宗，土地總面積234.17萬(wàn)m2，其中，商業(yè)綜合用地掛牌31宗；住宅用地掛牌9宗；工業(yè)用地掛牌17宗。上半年土地掛牌出讓共成交67宗，同比增加23宗；土地總面積306.26萬(wàn)m2，成交總金額85.31億元，綜合地價(jià)為2786元/m2，同比分別增長(zhǎng)5.73%、-36.08%、-39.54%，其中，商業(yè)綜合用地成交36宗；住宅用地成交9宗；工業(yè)用地成交22宗。 由同比數(shù)據(jù)便知今年上半年土地市場(chǎng)行情在2011年基礎(chǔ)上繼續(xù)滑坡，地價(jià)仍在回落，地塊競(jìng)價(jià)激烈程度遠(yuǎn)不如前，底價(jià)成交常態(tài)化，流拍時(shí)有發(fā)生，雖偶有條件優(yōu)越之地受房企追捧，但用于反駁“淡市之說(shuō)”也只是偶然現(xiàn)象，杯水車(chē)薪�！拔⑼屏�、微跌價(jià)、微競(jìng)爭(zhēng)”才是對(duì)當(dāng)前長(zhǎng)沙土地淡市的貼切形容。從單月數(shù)據(jù)變化趨勢(shì)來(lái)看，5、6月份冷市出現(xiàn)新轉(zhuǎn)機(jī)，迎來(lái)了一波供地小高峰，其中尤以岳麓區(qū)、望城區(qū)表現(xiàn)最為搶眼、動(dòng)力最為強(qiáng)勁。我們認(rèn)為，目前長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)的溫和狀態(tài)正是筑底形勢(shì)的信號(hào)，并且這種穩(wěn)定態(tài)勢(shì)將維持相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間。 當(dāng)然，溫和背后仍有“邪惡”的暗流在涌動(dòng)，且不說(shuō)地方政府一直以來(lái)依賴(lài)土地財(cái)政的長(zhǎng)期習(xí)慣，單說(shuō)優(yōu)越地塊競(jìng)爭(zhēng)慘烈，“地王”的不斷冠名就足以攪動(dòng)看似平靜的土地出讓市場(chǎng)。 純住宅用地，“中槍”了 比起躺著也中槍的那些無(wú)辜來(lái)說(shuō)，純住宅用地在此輪嚴(yán)厲的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中“中槍”在情理之中�；仡檭赡甓鄟�(lái)的一把把調(diào)控之箭，無(wú)不正中靶心，磨滅著土地不斷升值的動(dòng)力。調(diào)控帶來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期不景氣以及國(guó)家對(duì)地方政府土地調(diào)控提出的諸多新要求，使得土地出讓市場(chǎng)飽受連累，地價(jià)作為房?jī)r(jià)的最重要組成部分，自然也隨著房地產(chǎn)調(diào)控而沉浮。2012年上半年，長(zhǎng)沙市政府審時(shí)度勢(shì)，適度調(diào)整土地供應(yīng)，尤其是純住宅用地閘門(mén)依舊趨緊，推動(dòng)速度趨緩，入市數(shù)量趨少，甚至有的區(qū)上半年無(wú)地塊上市，相信這也是地方政府的無(wú)奈之舉。政府推地放緩與土地需求熱情不高有直接聯(lián)系，上游商品房交易市場(chǎng)的持續(xù)低迷帶來(lái)開(kāi)發(fā)商們資金融通困難，對(duì)未來(lái)市場(chǎng)信心嚴(yán)重缺乏，考慮到后期調(diào)控政策依然趨緊的預(yù)期以及直面的困局，大部分開(kāi)發(fā)商，尤其中小型房企早已無(wú)心攻城略地。而此輪房地產(chǎn)調(diào)控的重心又直指普通商品住宅，對(duì)普通商品住宅的限購(gòu)、限貸等，足以讓住宅用地成為此輪調(diào)控的重災(zāi)區(qū)。從上半年純住宅用地出讓情況看，內(nèi)六區(qū)僅成交9宗純住宅用地，住宅宗地地價(jià)為3216元/平方米，入市成交量十分有限，成交價(jià)未現(xiàn)高價(jià)，可見(jiàn)房企拿地積極性普遍不高，而商業(yè)、工業(yè)用地受影響相對(duì)較小，保障房用地的供應(yīng)借勢(shì)調(diào)控，一躍成為地方政府保障的重中之重。 大河西，絕對(duì)的主角 河?xùn)|河西，風(fēng)水輪流，“一江兩岸”的發(fā)展理念撬動(dòng)了河西這片寬廣富足的土地，“兩型社會(huì)”的提速建設(shè)給了大河西更多發(fā)展的理由，望城的撤縣設(shè)區(qū)更給了大河西更大發(fā)展的空間。“大河西”，說(shuō)不上是中國(guó)的主角，但絕對(duì)是長(zhǎng)沙，乃至湖南的主角。近年來(lái)，大河西先導(dǎo)區(qū)一直是長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)供應(yīng)的主要片區(qū)，從最新起步的濱江新城，再到梅溪湖、洋湖、望城區(qū)，大河西先導(dǎo)區(qū)建設(shè)全面起航，帶動(dòng)著先導(dǎo)區(qū)各重點(diǎn)片區(qū)的土地輪番入市，演繹著大河西這片土地上有史以來(lái)最激烈的攻城略地。 上半年的土地市場(chǎng)，看似溫和冷清，但熱點(diǎn)清晰可見(jiàn)。岳麓區(qū)、望城區(qū)便是上半年土地市場(chǎng)的熱點(diǎn)與焦點(diǎn)所在。截止六月底，土地供應(yīng)地塊中，有19塊地塊來(lái)自岳麓區(qū)，望城區(qū)有26塊地；成交地塊中，岳麓區(qū)17宗，望城區(qū)36宗，這兩區(qū)在調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)刻挽救淡市，充分體現(xiàn)著先導(dǎo)區(qū)豐厚的土地儲(chǔ)備和升值潛力。而熱點(diǎn)中還有熱點(diǎn)，洋湖片區(qū)、濱江新城片區(qū)便是上半年土地供應(yīng)成交的集中地，兩片區(qū)上半年共有8宗地推出，7宗地成交，并且還有諸多地塊正在準(zhǔn)備入市。其實(shí)，洋湖片區(qū)土地供應(yīng)在今年的發(fā)力早已有征兆。2011年洋湖片區(qū)建設(shè)的各種動(dòng)作不斷，洋湖濕地公園一期開(kāi)放、先導(dǎo)區(qū)規(guī)劃展示館的開(kāi)放、3號(hào)地鐵線(xiàn)規(guī)劃落定、湘府路大橋竣工在即……都讓洋湖片區(qū)的影響力和知名度直線(xiàn)上升，萬(wàn)科就于6月份花費(fèi)6億多元一舉拿下洋湖片區(qū)兩個(gè)地塊，相信后期洋湖片區(qū)還將掀起一股強(qiáng)大的供地潮。值得一提的是，該片區(qū)土地價(jià)格目前處于相對(duì)低點(diǎn)，未來(lái)有著巨大的價(jià)值提升空間，實(shí)力房企現(xiàn)在出手拿地是不錯(cuò)的選擇。 拿地好時(shí)機(jī)？因企而異 近期的全國(guó)土地市場(chǎng)熱鬧非凡，從上海到南京，從廣州到北京，土地市場(chǎng)都一改往日冷清、低迷的場(chǎng)景，以不斷刷新的地價(jià)華麗轉(zhuǎn)身。受房地產(chǎn)成交量不斷攀升的影響，房企的預(yù)期發(fā)生微妙變化，拿地?zé)崆楦邼q，萬(wàn)科、恒大、金科、綠地等房企大手筆“豪擲”土地市場(chǎng)，底氣十足，高價(jià)地王也重現(xiàn)江湖，房企拿地?zé)崆樗坪踉陂_(kāi)始升溫，復(fù)蘇搏殺的情緒正在慢慢發(fā)酵。如此多的房企高價(jià)拿地，是否表明目前已經(jīng)到了拿地好時(shí)機(jī)？房企的苦日子已經(jīng)熬過(guò)去，春天就要來(lái)了呢？ 從目前長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)看，穩(wěn)定已是大勢(shì)所趨，不會(huì)出現(xiàn)大的起落，市場(chǎng)筑底跡象越來(lái)越明顯，地價(jià)止?jié)q已有一段時(shí)日，土地價(jià)格的止?jié)q甚至回落，正是房地產(chǎn)調(diào)控政策傳導(dǎo)至此的效果顯現(xiàn)。土地市場(chǎng)價(jià)量齊跌固然是現(xiàn)實(shí)，但并非所有的開(kāi)發(fā)商都會(huì)因?yàn)橥恋厥袌?chǎng)過(guò)冬而蟄伏。隨著降息，政策和市場(chǎng)開(kāi)始筑底回彈，房市好了，開(kāi)發(fā)商拿地的積極性自然回歸。近日全國(guó)各地土地市場(chǎng)傳來(lái)回暖復(fù)蘇的消息，多地“地王”不斷重出江湖，積極囤地，開(kāi)發(fā)商拿地的積極性正在被調(diào)動(dòng)起來(lái)，以往資金鏈緊張的房企正在很好的扭轉(zhuǎn)困局，發(fā)展向好。那么，長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)是否到了拿地最佳時(shí)機(jī)，這要因企業(yè)情況不同而確定。目前土地市場(chǎng)處在低點(diǎn)，價(jià)格也有所松動(dòng)，這是共識(shí)，對(duì)于一些資金足夠又有著明確發(fā)展規(guī)劃的房地產(chǎn)企業(yè)而言，的確是一個(gè)非常有利的拿地時(shí)機(jī)。但另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)并未明顯好轉(zhuǎn)，未來(lái)市場(chǎng)仍存在不確定性，加之住建部六月份出臺(tái)了修訂后的《閑置土地處置辦法》，對(duì)囤地、閑置土地的處置更加嚴(yán)厲，開(kāi)發(fā)商們必須要充分考慮自身資金實(shí)力拿地，條件不成熟的先觀望一段時(shí)間，待市場(chǎng)明朗后再“圈地”，避免出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)。 ◎ 投資施工 開(kāi)發(fā)投資“失速” 長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年處于高速發(fā)展的階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資一直保持著快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，增速一年快過(guò)一年，但此輪持續(xù)兩年之久的嚴(yán)厲樓市調(diào)控卻牢牢地拖住了飛速前行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資步伐，增速節(jié)節(jié)下滑，速度明顯放緩，雖絕對(duì)量有增長(zhǎng)，但屬近兩年上馬項(xiàng)目的延續(xù)性開(kāi)發(fā)、釋放前期儲(chǔ)備資金居多，再說(shuō)其中一部分增速還是由保障房開(kāi)發(fā)建設(shè)撐起，不足以形成有效的供應(yīng)流。2012年1-6月，長(zhǎng)沙市（含三縣市）完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資486.70億元，其中住宅投資321.14億元，同比分別增長(zhǎng)23.9%、4.3%。與樓市溫度相對(duì)應(yīng)的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增幅。今年2-5月份，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)累計(jì)開(kāi)發(fā)投資單月同比增幅分別為65.23%、28.05%、26.52%和20.90%，增幅呈回落下行走勢(shì)。進(jìn)入6月，隨著樓市整體依舊溫和冷清，累計(jì)投資增幅繼續(xù)放緩，增速回落趨勢(shì)暫無(wú)扭轉(zhuǎn)之意。 作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源及后市商品房新增供應(yīng)的先期指標(biāo)和風(fēng)向標(biāo)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)于政策及市場(chǎng)波動(dòng)的敏感程度相當(dāng)高，在一定程度上影響著市場(chǎng)下游環(huán)節(jié)的表現(xiàn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資“失速”對(duì)樓市帶來(lái)的多重影響值得關(guān)注，開(kāi)發(fā)投資增速下降必將對(duì)后市商品房供應(yīng)產(chǎn)生不利影響，總體上看，長(zhǎng)沙普通商品住房的需求是剛性的，增加普通商品住房的供應(yīng)是此輪調(diào)控重要的訴求之一，也是解決房?jī)r(jià)高企、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展的最重要手段。不過(guò)，從目前土地市場(chǎng)的遇冷、開(kāi)發(fā)投資增速的下降等情形看，后市供應(yīng)仍不容樂(lè)觀，幸有一定的市場(chǎng)庫(kù)存，關(guān)鍵時(shí)刻能堵住因開(kāi)發(fā)投資放緩帶來(lái)的階段性商品房供應(yīng)不足。同時(shí)，也不乏冒險(xiǎn)者繼續(xù)投資，期望在亂市中占得先機(jī)。 資金鏈，還能挺多久 投資，最重要的便是資金，資金問(wèn)題，在當(dāng)前的樓市調(diào)控下，最大的桎梏就是銀行限貸與資金回籠。就在今年年初，長(zhǎng)沙出現(xiàn)多起施工樓盤(pán)停工、開(kāi)發(fā)商跑路事件，這直接反映出當(dāng)前限貸、限購(gòu)政策下，開(kāi)發(fā)商在資金投入、周轉(zhuǎn)方面已經(jīng)力不從心，紛紛陷入資金鏈困境。調(diào)控政策壓頂，各大銀行均表示將根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化，優(yōu)化房地產(chǎn)貸款區(qū)域結(jié)構(gòu)和客戶(hù)結(jié)構(gòu)，主動(dòng)壓降房地產(chǎn)貸款規(guī)模。今年以來(lái)，各大銀行、金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)正在持續(xù)放緩，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款越發(fā)審慎，開(kāi)發(fā)貸款就越來(lái)越難，小開(kāi)發(fā)商基本上貸不到款，項(xiàng)目貸款成數(shù)也有所降低，有的貸款利率還在提高。另一方面，不景氣的市場(chǎng)銷(xiāo)售正不斷傳導(dǎo)至開(kāi)發(fā)端，銷(xiāo)售的乏力帶來(lái)開(kāi)發(fā)商資金回籠的困局，周轉(zhuǎn)至開(kāi)發(fā)端的資金也就嚴(yán)重不足了。雖然今年以來(lái)國(guó)家?guī)状蜗抡{(diào)存款準(zhǔn)備金率，但目的不在于放寬房地產(chǎn)投資，釋放的資金流少量的流入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，也只是杯水車(chē)薪，解不了巨大的資金缺口的結(jié)。 當(dāng)然，正當(dāng)一部分開(kāi)發(fā)商正在為資金困局輾轉(zhuǎn)反側(cè)的時(shí)候，也不乏外地頗具實(shí)力的投資商進(jìn)駐長(zhǎng)沙，他們無(wú)需擔(dān)心資金鏈問(wèn)題。近年來(lái)，兩型社會(huì)建設(shè)、長(zhǎng)株潭城市一體化、長(zhǎng)沙到深圳高鐵3小時(shí)通勤、長(zhǎng)株潭輕軌、城市地鐵、過(guò)江隧道等諸多利好，讓長(zhǎng)沙這座城市的投資環(huán)境越來(lái)越誘人。在目前一線(xiàn)城市飽受調(diào)控煎熬之時(shí)，一些實(shí)力投資商順勢(shì)微轉(zhuǎn)，大舉進(jìn)入二三線(xiàn)城市淘金，長(zhǎng)沙便是一個(gè)非常不錯(cuò)的選擇。從近期土地市場(chǎng)拿地情況看，萬(wàn)科等實(shí)力房企已在大膽略地了。 “三大”指標(biāo)，全線(xiàn)負(fù)增長(zhǎng) 隨著調(diào)控放松預(yù)期的破滅，開(kāi)發(fā)商們對(duì)于市場(chǎng)的審視更加入微，對(duì)于開(kāi)發(fā)利益的追逐也更加冷靜，調(diào)控當(dāng)下，微利時(shí)代，慢節(jié)奏微變，大大放慢房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)速度，以目前的較長(zhǎng)時(shí)間換取后期寬松市場(chǎng)環(huán)境下更大的操作空間和可觀的銷(xiāo)售收益。開(kāi)發(fā)商們這一理念上的微轉(zhuǎn)變，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的三大指標(biāo)——施工面積、新開(kāi)工面積、竣工面積的變化上體現(xiàn)的淋漓盡致。2012年1-6月，長(zhǎng)沙全市商品房施工面積6379.65萬(wàn)m2，其中住宅4733.94萬(wàn)m2，同比分別減少0.9%、8.2%；新開(kāi)工面積1028.96萬(wàn)m2，其中住宅636.05萬(wàn)m2，同比分別減少5.2%、27.1%；竣工面積594.62萬(wàn)m2，其中住宅464.46萬(wàn)m2，同比分別減少23.6%、27.4%。從數(shù)據(jù)來(lái)看，今年上半年長(zhǎng)沙全市施工面積、新開(kāi)工面積、竣工面積均全線(xiàn)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，與去年相比，去年三大指標(biāo)僅表現(xiàn)為增長(zhǎng)速度放緩，但絕對(duì)數(shù)仍在增長(zhǎng)，而到了今年，從3月份開(kāi)始，三大指標(biāo)的累計(jì)數(shù)同比全線(xiàn)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，表明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資施工各指標(biāo)對(duì)于調(diào)控政策存在緩沖滯后性，目前到了調(diào)控政策對(duì)于施工、開(kāi)工、竣工影響最大的時(shí)期，我們認(rèn)為此輪調(diào)控帶來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工低潮已經(jīng)到來(lái)，預(yù)計(jì)經(jīng)過(guò)這一次低潮供應(yīng)后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的慘淡景象將有所好轉(zhuǎn)，否則后期市場(chǎng)商品房供應(yīng)將存在大麻煩，調(diào)控的初衷也就扭曲了。 深入分析，三方面原因?qū)е抡{(diào)控下出現(xiàn)房地產(chǎn)新開(kāi)工不足，一是較長(zhǎng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期和供應(yīng)鏈條限制了房企應(yīng)對(duì)政策不確定的靈活度，開(kāi)發(fā)商通常采取緩開(kāi)工、少拿地的策略來(lái)減少可能的風(fēng)險(xiǎn)。二是調(diào)控來(lái)臨之時(shí)，嚴(yán)格的信貸控制和銷(xiāo)售萎縮導(dǎo)致回款速度降低，開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化，投向也會(huì)做相應(yīng)調(diào)整。第三，地方政府財(cái)政對(duì)土地出讓金形成長(zhǎng)期依賴(lài)，土地價(jià)格的剛性上漲使開(kāi)發(fā)商難以在調(diào)控之時(shí)以合理的價(jià)格購(gòu)置土地，導(dǎo)致開(kāi)工和投資增速受到壓制。就長(zhǎng)沙而言，上半年房地產(chǎn)施工面積、新開(kāi)工面積、竣工面積規(guī)模均不同程度在萎縮，如果剔除保障房的建設(shè)量，實(shí)際開(kāi)工、竣工量還要少，這說(shuō)明目前長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)冷清，商品房銷(xiāo)售也未給開(kāi)發(fā)商太多樂(lè)觀的理由，開(kāi)發(fā)商庫(kù)存量較大，開(kāi)工建設(shè)的積極性降低，精力主攻銷(xiāo)售，消化庫(kù)存，迅速回籠資金。在目前開(kāi)發(fā)貸款趨緊，開(kāi)發(fā)商資金鏈困局的情況下，資金實(shí)力薄弱的開(kāi)發(fā)商一旦開(kāi)工項(xiàng)目，就需要投入大量資金，而目前市場(chǎng)銷(xiāo)售又不給力，這無(wú)疑會(huì)占用大筆資金，甚至資金供應(yīng)不上，出現(xiàn)爛尾樓。于是，很多開(kāi)發(fā)商選擇先囤地，等待機(jī)會(huì)，很多商品房項(xiàng)目出現(xiàn)延緩開(kāi)工速度、縮減開(kāi)工規(guī)模、推遲開(kāi)工時(shí)間等現(xiàn)象，整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)表現(xiàn)不太景氣和活躍，開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)疲軟的直接后果便是在不久的將來(lái)可能出現(xiàn)住房供給缺口，即使大量建設(shè)的保障房也難以真正填補(bǔ)缺口、分流需求。 ◎ 批準(zhǔn)預(yù)售 “冬歇期”還在持續(xù) 進(jìn)入七月份的長(zhǎng)沙，炎炎夏日、悶熱潮濕讓人們開(kāi)始心緒不寧，躁動(dòng)不安，然而2012年上半年的商品房批準(zhǔn)預(yù)售卻未受到炎熱天氣的任何影響，依舊維持著“冬歇期”，似乎比去年冬季還要停歇得更加厲害。2012年上半年，全市新建商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售749.82萬(wàn)m2，同比減少14.90%，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售591.99萬(wàn)m2，同比減少26.52%。分區(qū)域來(lái)看，內(nèi)六區(qū)新建商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售528.68萬(wàn)m2，同比減少9.02%，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售398.25萬(wàn)m2，同比減少26.01%，各區(qū)縣中屬雨花區(qū)、長(zhǎng)沙縣批準(zhǔn)預(yù)售量最大，而芙蓉區(qū)預(yù)售量最小，同比降幅很大，表現(xiàn)最為乏力，而望城區(qū)則同比增幅最大。 從數(shù)據(jù)上分析，上半年全市批準(zhǔn)預(yù)售規(guī)模仍在不斷萎縮，新增房源十分有限，多為市場(chǎng)上的待售存量房源。面對(duì)持續(xù)嚴(yán)厲的調(diào)控威力，開(kāi)發(fā)商們的自我保護(hù)系統(tǒng)啟動(dòng)得徹徹底底，推盤(pán)入市的數(shù)量、節(jié)奏都在應(yīng)市場(chǎng)微變而發(fā)生微妙變化，“低放量、慢節(jié)奏”成為主要的應(yīng)變法寶。追溯2012年上半年全市商品房批準(zhǔn)預(yù)售量的呈現(xiàn)軌跡，倒“U”型拋物線(xiàn)十分明顯，年初以超低量開(kāi)局，1月份僅有78.82萬(wàn)平方米商品房供應(yīng)，2月份則創(chuàng)下近一年來(lái)的最低供應(yīng)量42.84萬(wàn)平方米，規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如去年下半年180-230萬(wàn)平方米的水平，而4月份受到第33屆房交會(huì)的預(yù)熱助推，銷(xiāo)售預(yù)期被短暫看好，于是出現(xiàn)商品房供應(yīng)突然沖量井噴，批準(zhǔn)預(yù)售量直逼250.52萬(wàn)平方米，形成一股蓄勢(shì)已久的供應(yīng)小高潮，爾后預(yù)售量迅速回落至110-140萬(wàn)平方米的水平，繼續(xù)演繹樓市“冬歇期”的冷清，而突然沖量的驚喜就此戛然而止，只能期待下一次商品房庫(kù)存的萌動(dòng)與噴發(fā)。 賣(mài)與不賣(mài)，是個(gè)難題 對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，賣(mài)房是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益的唯一途徑，本來(lái)就不是一個(gè)兩難的選擇，但在當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控陰霾籠罩、松動(dòng)微調(diào)政策不成氣候的背景下，整個(gè)商品房銷(xiāo)售行情不佳，一邊是實(shí)現(xiàn)資金回收、增加利潤(rùn)的唯一方式，一邊是迷霧重重、充滿(mǎn)未知風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)，這讓開(kāi)發(fā)商們?cè)谫u(mài)與不賣(mài)、是否捂盤(pán)等待之間頭痛不已，糾結(jié)萬(wàn)分�？梢�(jiàn)，看似平穩(wěn)的市場(chǎng)表象下暗藏著多少猶豫、彷徨、琢磨不定，上演著多元的樓市眾生相，有的冒險(xiǎn)大量入市，有的捂盤(pán)觀望等待，有的謹(jǐn)慎低量試探，還有的調(diào)整所推物業(yè)類(lèi)型，以商業(yè)地產(chǎn)暫時(shí)代替低迷的住宅市場(chǎng)，不管以何種策略應(yīng)對(duì)變局，或直接入市，亦或曲線(xiàn)救市，搶占市場(chǎng)份額才是開(kāi)發(fā)商們的終極目標(biāo)。 在上半年的市場(chǎng)供應(yīng)大局中，受到限購(gòu)、限貸、限價(jià)等一系列嚴(yán)厲政策的壓制，投資投機(jī)性需求得到明顯遏制，剛性需求者更多的在期待房?jī)r(jià)下降的過(guò)程中觀望等待，于是市場(chǎng)交易量出現(xiàn)萎縮，可供爭(zhēng)奪的市場(chǎng)空間被壓縮，此時(shí)如果貿(mào)然大量入市，風(fēng)險(xiǎn)是顯而易見(jiàn)的，滯銷(xiāo)的后果將有可能給某些實(shí)力薄弱的房企以致命打擊。即使開(kāi)發(fā)商近期“以?xún)r(jià)換量”的營(yíng)銷(xiāo)策略具有誘惑，即使央行三年來(lái)首次降息微振樓市，即使剛需有陸續(xù)入市的趨勢(shì)，即使不時(shí)有“日光盤(pán)”、火爆售罄等局部熱像出現(xiàn)，但目前來(lái)說(shuō)對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的銷(xiāo)售量的提升效果比較有限，市場(chǎng)成交總量始終難現(xiàn)火爆局面。因此，在時(shí)下調(diào)控預(yù)期走向不明朗的前提下，減少供應(yīng)量，轉(zhuǎn)攻為守，以觀后市，已成為某些開(kāi)發(fā)商的選擇和市場(chǎng)的主流心聲。從某種意義上來(lái)說(shuō)，減少供應(yīng)量、推遲開(kāi)盤(pán)時(shí)間一方面可以試探市場(chǎng)反應(yīng)，另一方面，根據(jù)市場(chǎng)蓄客量更好地確定價(jià)格策略，能夠選擇一個(gè)更好的切入時(shí)機(jī)，靜觀其變。當(dāng)然，目前商品房批準(zhǔn)預(yù)售規(guī)模的縮小或許為另一個(gè)問(wèn)題埋下伏筆，當(dāng)開(kāi)發(fā)商們推遲銷(xiāo)售，捂在手上的房源積壓到下半年集中釋放時(shí)，是否會(huì)帶來(lái)又一輪更加激烈的競(jìng)爭(zhēng)？市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)否更大？是的，這也是大部分開(kāi)發(fā)商所擔(dān)心的問(wèn)題。所正所謂亂市造英雄，兵荒馬亂的樓市變局正是攻城略地大好時(shí)機(jī)，正是品質(zhì)樓盤(pán)盡顯大盤(pán)風(fēng)范的絕佳平臺(tái),那些實(shí)力房企的品質(zhì)大盤(pán)無(wú)需再畏首畏尾，大膽嘗試逆市推盤(pán)的驚險(xiǎn)與刺激，也許會(huì)在紛繁復(fù)雜的淡市中獲得意外的驚喜和收獲。 老盤(pán)新推，撐起這片天 常言道：“姜還是老的辣”，地產(chǎn)江湖的老口子在眼下調(diào)控持續(xù)、市場(chǎng)空間狹小、競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的情況下終究體現(xiàn)出它們的優(yōu)勢(shì)�？偨Y(jié)長(zhǎng)沙上半年各樓盤(pán)推售情況，房源遍布星城各大區(qū)域板塊，可謂“多點(diǎn)開(kāi)花”。其中，老盤(pán)新推趨勢(shì)比較明顯，數(shù)量占據(jù)大半江山，撐起了批準(zhǔn)預(yù)售這片大市場(chǎng)，更不乏很長(zhǎng)一段時(shí)間沒(méi)有推新房源的項(xiàng)目，如中信新城、比華利山、麓谷林語(yǔ)等�！皵鄼n已久”的老項(xiàng)目爭(zhēng)相“梅開(kāi)N度”，是時(shí)機(jī)已到？進(jìn)度使然？還是臥薪嘗膽？瓜熟蒂落？剖析緣由，一是遭遇限購(gòu)、限貸等調(diào)控政策的阻擊，開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流遭遇嚴(yán)酷考驗(yàn)。如今，迫于日漸緊張的資金壓力，這些久未開(kāi)盤(pán)的老項(xiàng)目，紛紛調(diào)整產(chǎn)品形式、宣傳亮點(diǎn)，精心包裝之后重新面世。二是近期剛需有集中入市的趨勢(shì)，市場(chǎng)銷(xiāo)售有所回升，開(kāi)發(fā)商對(duì)后市的預(yù)測(cè)出現(xiàn)向好的轉(zhuǎn)變，這樣使得前期推遲入市的老盤(pán)貌似找到了良好的市場(chǎng)切入時(shí)機(jī)。正因?yàn)槿绱�，市�?chǎng)上才重新出現(xiàn)了久違老盤(pán)入市銷(xiāo)售的現(xiàn)象。當(dāng)然，老盤(pán)亦有老盤(pán)的好處，相比全新上市的樓盤(pán)來(lái)講，老盤(pán)后期普遍具備地段較好、內(nèi)外生活配套成熟，現(xiàn)狀基本為現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房、即買(mǎi)即住。 對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，眼下入市的老盤(pán)都曾經(jīng)歷過(guò)熱銷(xiāo)的輝煌，前幾年的旺市開(kāi)發(fā)商早已賺得盆滿(mǎn)缽盤(pán)，留存少數(shù)尾房也是為了尋求更高利潤(rùn)，但隨著去年以來(lái)的樓市持續(xù)低迷，以及未來(lái)樓市發(fā)展空間的限制和不確定性，這批樓盤(pán)也可能普遍認(rèn)為及時(shí)拋售最靠譜，進(jìn)而選擇將“壓箱底兒”的存貨放量，開(kāi)發(fā)商賣(mài)一套就賺一套的純利潤(rùn)，并沒(méi)有太多業(yè)績(jī)壓力和市場(chǎng)擔(dān)憂(yōu)，因而市場(chǎng)優(yōu)惠力度較靈活，這也給了廣大購(gòu)房者一個(gè)不錯(cuò)的出手佳機(jī)。而目前市場(chǎng)上初出茅廬的新盤(pán)也主要走品牌是王道的高端路線(xiàn)俘獲人心。長(zhǎng)沙兩型社會(huì)建設(shè)的強(qiáng)力推進(jìn)，城鐵、地鐵、交通、橋梁等基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，城市居住品質(zhì)不斷提升，高品質(zhì)的項(xiàng)目占比將更大，人們對(duì)于樓盤(pán)品質(zhì)要求也會(huì)越來(lái)越高，因此，不管是新盤(pán)還是老盤(pán)，品牌、品質(zhì)、品位最能打動(dòng)人心。 ◎ 抵押貸款 房產(chǎn)信貸，難言真正松綁 回顧前兩年以來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)金融環(huán)境，一路走來(lái)著實(shí)步步驚心，舉步維艱。2010年以來(lái)，央行先后足足12次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，沖上歷史最高水平21.5%，同時(shí)還多次加息，僅2011年上半年，存款準(zhǔn)備金率就六次上調(diào)，上調(diào)密集程度不言而喻，市場(chǎng)流動(dòng)資金被全面收緊，“惜貸”局面愈演愈烈，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金面受到持續(xù)重壓，購(gòu)房者房貸也是難上加難，市場(chǎng)金融環(huán)境兇險(xiǎn)可見(jiàn)一斑。到了2012年，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)“剛需觀望、房企苦撐、政府發(fā)愁”的調(diào)控困局仍未緩解，房產(chǎn)信貸政策仍難言真正放松，國(guó)家堅(jiān)定的調(diào)控方向不曾轉(zhuǎn)向。央行每一次出手，都是根據(jù)宏觀調(diào)控目標(biāo)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)信貸需求情況以及商業(yè)銀行流動(dòng)性狀況的相機(jī)決策，今年以來(lái)的兩次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率和三年半以來(lái)的首次降息，促經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)意圖明顯，并非直接針對(duì)樓市而來(lái)，雖給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了一些利好，但更多的只是心理上的預(yù)期和信心上的提振，實(shí)質(zhì)性作用微小。若單純的認(rèn)為這是央行房產(chǎn)信貸政策從穩(wěn)健轉(zhuǎn)向?qū)捤傻男盘?hào)那就錯(cuò)了，從目前的情況來(lái)看，國(guó)家針對(duì)樓市的信貸政策趨緊的總方向一段時(shí)間內(nèi)不會(huì)發(fā)生變化，僅存在微調(diào)的可能。 2012年上半年，長(zhǎng)沙市在建工程抵押筆數(shù)579筆，抵押面積579.60萬(wàn)m2，貸款金額123.99億元，同比分別增長(zhǎng)-7.80%、66.53%、35.09%。全市辦理一般抵押筆數(shù)888238筆，抵押面積1808.57萬(wàn)m2，貸款金額514.51億元，同比分別增長(zhǎng)-19.97%、-3.81%、0.54%，其中辦理個(gè)人抵押筆數(shù)87005筆，抵押面積1268.82萬(wàn)m2，貸款金額367.80億元，同比分別減少19.72%、12.86%、7.86%。從各項(xiàng)指標(biāo)的同比數(shù)據(jù)來(lái)看，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)抵押貸款今年仍然是艱難緊縮狀態(tài)，一般抵押熱度遠(yuǎn)不如去年同期，規(guī)模正在全面萎縮，在建工程抵押雖貸款金額與抵押面積同比有所增長(zhǎng)，但總規(guī)模不大，日子同樣也不好過(guò)，整個(gè)貸款抵押率延續(xù)著去年的下降通道，抵押熱度在低溫徘徊，這正好印證了目前房產(chǎn)信貸政策難以全面放松的論斷，也是市場(chǎng)最真實(shí)情況的體現(xiàn)。但值得注意的是，6月份單月，全市一般抵押、在建工程抵押各項(xiàng)指標(biāo)環(huán)比均有較大幅度增長(zhǎng)，反映出隨著央行降息、降準(zhǔn)備金率，各商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的支持力度也有增強(qiáng)趨勢(shì)。 降息，“微振”樓市 今年6月7日，中國(guó)人民銀行決定自6月8日起分別下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，其中一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。這是央行時(shí)隔三年半來(lái)首次降息，重點(diǎn)是，央行還同時(shí)調(diào)整了金融機(jī)構(gòu)存貸款利率浮動(dòng)區(qū)間的上下限。一般來(lái)說(shuō)，根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)，降息是貨幣政策放松的一個(gè)明確信號(hào)，但是這個(gè)放松并非明確針對(duì)樓市，實(shí)質(zhì)上“穩(wěn)增長(zhǎng)”的意圖更加明顯。雖然此次降息對(duì)樓市的直接影響有限，但對(duì)于如今四面楚歌的房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)可以說(shuō)是久逢甘露，能“微振”樓市已是政策的最大“寬容”了。 以往，各開(kāi)發(fā)商的資金鏈由于受到銀行信貸收緊和市場(chǎng)成交低迷、資金回籠困難兩方面的夾擊而捉襟見(jiàn)肘，開(kāi)發(fā)投資熱情明顯不高，只能靠“以?xún)r(jià)走量”、多重優(yōu)惠來(lái)吸引購(gòu)房者，打開(kāi)銷(xiāo)路，緩解資金壓力。而購(gòu)房者方面，由于限購(gòu)、限貸等政策阻礙，高額的購(gòu)房資金難以解決，只能觀望等待，其中不乏很多剛需者中槍?zhuān)瑹o(wú)法動(dòng)彈，對(duì)市場(chǎng)信心嚴(yán)重不足。此次央行的降息，雖說(shuō)釋放和留給房地產(chǎn)市場(chǎng)各方實(shí)質(zhì)性的資金空間很微小，但對(duì)市場(chǎng)信心上的提振還是值得一提。在目前市場(chǎng)交易出現(xiàn)緩慢回升跡象的情況下，對(duì)購(gòu)房者特別是剛需購(gòu)房者的心理影響將超過(guò)降低購(gòu)房成本的影響。購(gòu)房者對(duì)購(gòu)房行為的決策除了居住需求外，最主要的是對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期。而影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要是經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策，而調(diào)控政策中影響力最大的則是信貸政策。信貸額度及利率水平可以說(shuō)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。從今年來(lái)看，信貸政策相比2011年出現(xiàn)了小幅度調(diào)整和變動(dòng)。此時(shí)的降息，對(duì)于目前資金鏈普遍緊張的房企來(lái)說(shuō)，多少是個(gè)利好消息，同時(shí)貸款利率下調(diào)也降低了房企的融資成本。對(duì)于購(gòu)房者而言，降息的舉動(dòng)可能會(huì)被理解為政策的轉(zhuǎn)向，購(gòu)房成本降低，市場(chǎng)觀望的氣氛可能轉(zhuǎn)淡，入市的購(gòu)房者數(shù)量可能會(huì)因?yàn)閷?duì)市場(chǎng)看好的預(yù)期而逐漸增加。同時(shí)，降息也增加了購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)力，后期市場(chǎng)成交量預(yù)計(jì)會(huì)發(fā)生向好的微妙變化，不過(guò)短暫的成交反彈還是難解巨大庫(kù)存壓力。 信貸微調(diào)，曲線(xiàn)救市 2012年，國(guó)家層面上的樓市調(diào)控決心堅(jiān)定，調(diào)控方向總體不變，當(dāng)然，不觸及樓市調(diào)控底線(xiàn)的各類(lèi)政策微調(diào)還是得到了國(guó)家的默許和認(rèn)可�？v觀近期各地出臺(tái)的樓市調(diào)控微調(diào)措施，有關(guān)信貸政策的微調(diào)措施通過(guò)率最高。于是，各地房產(chǎn)信貸政策的微調(diào)，正在上演著“曲線(xiàn)救市”的火熱激情。譬如，住房公積金貸款政策的微調(diào)，正在“充值”樓市。在近40個(gè)微調(diào)城市中，各地政府支持首套剛需購(gòu)房者的微調(diào)政策陸續(xù)出臺(tái)，運(yùn)用公積金這一信貸手段的城市超過(guò)10個(gè)。從目前市場(chǎng)來(lái)看，信貸政策的微調(diào)給市場(chǎng)走出底部提供了政策支持，公積金貸款的調(diào)整確實(shí)給剛性需求者帶來(lái)了實(shí)實(shí)在在的鼓勵(lì)和優(yōu)惠。但是市場(chǎng)整體限購(gòu)限貸依然未松，微調(diào)效果的持續(xù)放大效應(yīng)還有待進(jìn)一步觀察。 在各地方政府加速政策微調(diào)，曲線(xiàn)救市的同時(shí)，湖南也爆出了政策微調(diào)的風(fēng)聲：湖南省發(fā)改委在全省投資工作會(huì)議上強(qiáng)調(diào)，中央在房地產(chǎn)調(diào)控政策上總基調(diào)不變、政策上不變，但是要求各地各部門(mén)采取有力措施，增加普通商品房供給，并通過(guò)落實(shí)利率優(yōu)惠、降低首付比例、減免相關(guān)稅費(fèi)等措施支持居民購(gòu)買(mǎi)首套普通住房。消息一出立馬引起市場(chǎng)熱議，不過(guò)官方及時(shí)進(jìn)行了辟謠，人們期待的利好消息原來(lái)只是捕風(fēng)捉影，一場(chǎng)鬧劇。不過(guò)，無(wú)風(fēng)不起浪，這場(chǎng)謠言也從側(cè)面反映出了地方政府試探政府國(guó)家調(diào)控底線(xiàn)，妄圖放松調(diào)控的沖動(dòng)和想法。目前，長(zhǎng)沙各大銀行在堅(jiān)決執(zhí)行中央有關(guān)差別化住房信貸政策的基礎(chǔ)上，逐步開(kāi)始對(duì)合乎條件的首套房購(gòu)房者提供8至9.5折不等的優(yōu)惠利率，不過(guò)這種微調(diào)僅僅是為了落實(shí)央行、住建部等關(guān)于支持首套房購(gòu)買(mǎi)需求和差別化信貸的相關(guān)政策，并不代表銀行放開(kāi)對(duì)房地產(chǎn)信貸的整體嚴(yán)控。 Part2 樓市排行榜 預(yù)售許可排行榜 2012上半年長(zhǎng)沙樓市批準(zhǔn)預(yù)售十強(qiáng)樓盤(pán) 排 名項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)發(fā)商所在區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬(wàn)m2） 1喜盈門(mén) · 范城湖南潤(rùn)領(lǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司雨花區(qū)46.09 2泊富國(guó)際廣場(chǎng)湖南新華印刷集團(tuán)有限責(zé)任公司開(kāi)福區(qū)26.97 3萬(wàn)博匯名邸長(zhǎng)沙盛和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司雨花區(qū)18.47 4克拉美麗山莊湖南正昊置業(yè)發(fā)展有限公司天心區(qū)15.30 5康橋長(zhǎng)郡湖南嘉基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司長(zhǎng)沙縣14.79 6陽(yáng)光錦城湖南麗星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司雨花區(qū)12.74 7華潤(rùn) · 鳳凰城華潤(rùn)置地(湖南)有限公司長(zhǎng)沙縣12.28 8華遠(yuǎn) · 華中心長(zhǎng)沙橘韻投資有限公司天心區(qū)11.96 9麓谷公館湖南雙金置業(yè)有限公司岳麓區(qū)11.46 10建發(fā) · 匯金國(guó)際長(zhǎng)沙兆發(fā)房地產(chǎn)有限公司天心區(qū)11.16 入榜剖析： 雨花、天心成供應(yīng)集中地 從2012上半年批準(zhǔn)預(yù)售排行榜來(lái)看，舊貌、新顏齊齊上榜，書(shū)寫(xiě)淡市下的從容淡定，成為上半年長(zhǎng)沙樓市的推盤(pán)先鋒。上榜樓盤(pán)所屬行政區(qū)的比例為雨花區(qū)∶天心區(qū)∶長(zhǎng)沙縣∶岳麓區(qū)∶開(kāi)福區(qū)=3∶3∶2∶1∶1，雨花區(qū)與天心區(qū)成為上半年全市商品房供應(yīng)的集中地，長(zhǎng)沙縣亦不示弱，占得榜單兩席，岳麓區(qū)、開(kāi)福區(qū)今年上半年推盤(pán)有所放慢，上榜樓盤(pán)各占一席。而芙蓉、望城則遺憾的無(wú)樓盤(pán)入榜。 全新商住綜合體迅速崛起 此次預(yù)售榜單所有上榜樓盤(pán)上半年供應(yīng)量均在10萬(wàn)m2以上。在目前住宅市場(chǎng)被調(diào)控捆綁的環(huán)境下，高檔商住綜合體成為了城市發(fā)展的一個(gè)重要方向，上半年就有5大城市綜合體拔得頭籌，充分體現(xiàn)了城市綜合體的優(yōu)勢(shì)和實(shí)力，其中，喜盈門(mén)·范城以46.09萬(wàn)m2的預(yù)售量位居榜首，填補(bǔ)武廣新城板塊的商業(yè)空白，打造長(zhǎng)沙商業(yè)新中心；去年上榜最值得期待樓盤(pán)的泊富國(guó)際廣場(chǎng)，今年果然表現(xiàn)優(yōu)異，以26.97萬(wàn)m2的預(yù)售量居于排行榜亞軍，今后將成為長(zhǎng)沙又一經(jīng)濟(jì)聚集點(diǎn)；華遠(yuǎn)·華中心，標(biāo)榜濱水地標(biāo)，超大體量高端綜合體，今年一開(kāi)盤(pán)便以均價(jià)17000元/m2高調(diào)面市，勇奪預(yù)售榜第八名；另外兩大綜合體萬(wàn)博匯、匯金國(guó)際已經(jīng)入市銷(xiāo)售兩年之久了，此次預(yù)售分別獲得第三名、第十名實(shí)屬難得。建筑面積130萬(wàn)m2的超級(jí)大盤(pán)華潤(rùn)·鳳凰城已連續(xù)幾次入選預(yù)售榜，今年上半年名列全市第七；康橋長(zhǎng)郡以學(xué)區(qū)房為定位，陽(yáng)光錦城作用雨花亭商圈中心，2011年以來(lái)持續(xù)發(fā)力，分列榜單第五、六名，形成熱銷(xiāo)風(fēng)潮不在話(huà)下。 |