| 2012年1-3月長沙房地產(chǎn)市場分析報告 |
2012年1-3月長沙市房地產(chǎn)市場分析報告 注：本報告僅供給相關領導、政府職能部門和房地產(chǎn)相關專業(yè)人士參考，屬內部研究成果，未經(jīng)許可，不得公開發(fā)布。 2012年一季度長沙市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資206.51億元，同比增長28.05%。商品房施工面積5759.55萬m2，其中新開工面積549.04萬m2，同比增長0.92%、28.15%；竣工面積428.46萬m2，同比增長2.59%。商品房累計批準預售244.34萬m2，同比減少34.43%；實現(xiàn)商品房成交257.62萬m2，成交金額153.51億元，同比分別減少51.43%、43.58%。 Part 1 長沙市房地產(chǎn)市場基本情況 一、新建商品房批準預售情況 區(qū) 域新 建 商 品 房其中：住 宅 批準預售面積（萬m2）同比（%）批準預售面積（萬m2）同比（%） 全 市244.34-34.43187.05-44.60 其中芙蓉區(qū)3.42-3.33- 天心區(qū)39.6640.8423.28-6.37 岳麓區(qū)21.84-73.788.92-87.99 開福區(qū)15.34-70.4513.02-72.20 雨花區(qū)46.08-36.0040.19-43.57 望城區(qū)29.0571.4020.7455.00 長沙縣46.45-38.5644.68-39.22 瀏陽市19.30-19.4912.86-40.16 寧鄉(xiāng)縣23.1911.8320.0465.49 表1 2012年1-3月長沙市新建商品房、住宅供應情況 ◆ 小結：一季度商品房新增批準預售量同比降幅較大，達到近一年來最低值 2012年1-3月全市新建商品房累計批準預售244.34萬m2，同比減少34.43%，其中住宅批準預售187.05萬m2，同比減少44.60%。分區(qū)域來看，內六區(qū)新建商品房累計批準預售155.40萬m2，同比減少38.41%，其中住宅批準預售109.47萬m2，同比減少52.51%。從走勢來看，一季度批準預售量為近一年來最低值，3月批準預售量環(huán)比有較大增長；從各區(qū)縣情況來看，3月芙蓉區(qū)新增批準預售實現(xiàn)零的突破，天心區(qū)由于非住宅批準預售猛增導致了其商品房總量的同比提升，最終使得一季度全市商品房批準預售正增幅區(qū)縣增加為四個，分別為天心區(qū)、望城區(qū)、寧鄉(xiāng)縣、芙蓉區(qū)。 二、新建商品房成交備案情況 表2 2012年1-3月長沙市新建商品房、住宅成交備案情況 區(qū) 域新 建 商 品 房其中：住 宅 成交面積（萬m2）同比（%）成交面積（萬m2）同比（%） 全 市257.62 -51.43 218.28 -53.90 其中芙蓉區(qū)10.25 -69.68 6.72 -76.83 天心區(qū)17.14 -73.99 13.10 -75.93 岳麓區(qū)46.82 -42.95 41.38 -47.14 開福區(qū)38.26 -44.86 28.86 -55.84 雨花區(qū)43.88 -65.82 36.72 -68.66 望城區(qū)19.14 -36.53 17.42 -35.49 長沙縣47.92 -25.19 45.54 -22.73 瀏陽市16.56 -9.62 13.93 -13.55 寧鄉(xiāng)縣17.66 -53.91 14.61 -46.16 ◆ 小結：商品房成交備案量持續(xù)下滑，一季度交易量再創(chuàng)新低 2012年1-3月全市新建商品房累計成交備案257.62萬m2，同比減少51.43%，其中住宅成交備案218.28萬m2，同比減少53.90%。分區(qū)域來看，內六區(qū)新建商品房累計成交備案175.49萬m2，同比減少57.17%，其中住宅成交備案144.20萬m2，同比減少61.16%。從走勢來看，近一年來全市商品房季度成交備案量逐季走低，本季達到目前最低點，3月備案量環(huán)比有所回升；從各區(qū)縣情況來看，各區(qū)縣成交量同比均為負增長，且大部分同比降幅超過40%。 三、二手房成交情況 表3 2012年1-3月長沙市二手房、住宅成交情況 區(qū) 域二 手 房其中：住 宅 成交面積（萬m2）同比（%）成交面積（萬m2）同比（%） 全 市52.35 -44.27 30.86 -55.67 其中芙蓉區(qū)7.10 -59.67 4.04 -54.20 天心區(qū)13.36 18.77 3.56 -55.63 岳麓區(qū)5.52 -44.26 3.40 -57.71 開福區(qū)3.47 -63.38 3.38 -59.02 雨花區(qū)6.79 -54.93 6.17 -56.30 望城區(qū)3.02 -13.83 1.58 -43.71 長沙縣3.90 -66.60 3.56 -62.12 瀏陽市6.35 -37.63 4.12 -40.40 寧鄉(xiāng)縣2.83 -46.13 1.07 -67.47 ◆ 小結：一季度二手房成交量同比降幅較大，達到近一年來最低值 2012年1-3月全市二手房成交面積52.35萬m2，成交套數(shù)為5442套，同比分別減少44.27%、30.28%；其中住宅成交30.86萬m2，成交套數(shù)為4095套，同比分別減少55.67%、39.91%。分區(qū)域來看，內六區(qū)二手房成交面積39.27萬m2，成交套數(shù)為3537套，同比分別減少41.23%、38.44%；其中住宅成交22.11萬m2，成交套數(shù)為2755套，同比分別減少55.79%、46.36%。從走勢來看，一季度二手房成交量為近一年來最低；從各區(qū)縣情況來看，僅天心區(qū)二手房成交量同比正增長。 四、房產(chǎn)一、二級市場交易量對比分析 表4 2012年1-3月長沙市房產(chǎn)一、二級市場交易量對比 區(qū) 域芙蓉區(qū)天心區(qū)岳麓區(qū)開福區(qū)雨花區(qū)望城區(qū)長沙縣瀏陽市寧鄉(xiāng)縣全市 比 值1.44 1.28 8.47 11.01 6.46 6.34 12.28 2.61 6.23 4.92 ◆ 小結：房產(chǎn)一、二級市場交易均不景氣，二手房市場萎縮趨勢更為明顯 房產(chǎn)一、二級市場對比來看，2012年1-3月全市房產(chǎn)一、二級市場累計交易量之比為4.92：1，其中，內六區(qū)房產(chǎn)一、二級市場累計交易量之比為4.47：1，比2011全年比值分別增大0.18、縮小0.39。從各區(qū)縣比值來看，岳麓區(qū)、雨花區(qū)、長沙縣、寧鄉(xiāng)縣新房、二手房差距巨大，顯示由于房地產(chǎn)全行業(yè)不景氣，新房交易持續(xù)下滑，而二手房市場本就發(fā)展緩慢，萎縮趨勢更加明顯。 五、銀行抵押貸款情況 表5 2012年1-3月長沙市房屋抵押情況 區(qū) 域全 市同比（%）其中：內六區(qū)同比（%） 一 般 抵 押抵押筆數(shù)（筆）37282-31.0923134-41.80 其中：個人36778-31.1322845-42.09 抵押面積（萬m2）754.37-20.91368.26-32.57 其中：個人542.24-24.96278.15-37.81 貸款金額（億元）220.48-13.97151.56-21.10 其中：個人152.91-21.56105.24-30.75 在建工程抵押抵押筆數(shù)（筆）34964.6229583.23 抵押面積（萬m2）260.69140.78187.01109.00 貸款金額（億元）57.8596.5046.4481.97 ◆ 小結：一季度房屋抵押同比降幅較大，內六區(qū)尤為明顯；在建工程抵押同比增幅較大，企業(yè)對銀行依賴程度進一步增加 2012年1-3月，全市辦理抵押登記手續(xù)37282筆，抵押面積754.37萬m2，貸款金額220.48億元，同比分別減少31.09%、20.91%、13.97%，其中，辦理個人抵押登記手續(xù)36778筆，抵押面積542.24萬m2，貸款金額152.91億元，同比分別減少31.13%、24.96%、21.56%。分區(qū)域來看，內六區(qū)共辦理抵押登記手續(xù)23134筆，抵押面積368.26萬m2，貸款金額151.56億元，同比分別減少41.80%、32.57%、21.10%；其中，辦理個人抵押登記手續(xù)22845筆，抵押面積278.15萬m2，貸款金額105.24億元，同比分別減少42.09%、37.81%、30.75%。 2012年1-3月，全市共辦理在建工程抵押349筆，抵押面積260.69萬m2，貸款金額57.85億元，同比分別增長64.62%、140.78%、96.50%。其中，內六區(qū)共辦理在建工程抵押295筆，抵押面積187.01萬m2，貸款金額46.44億元，同比分別增長83.23%、109.00%、81.97%。 從1-3月情況來看，一般抵押各指標同比降幅較大，內六區(qū)尤為明顯；在建工程抵押各指標同比均有較大增幅，增幅均超過60%，這表明房屋交易仍不景氣，連續(xù)五個季度成交量的持續(xù)下滑，使得一般抵押也呈現(xiàn)了較大跌幅，同時也使得開發(fā)商資金回籠速度緩慢，對銀行等金融機構的依賴程度增加，促進了在建工程抵押業(yè)務的大幅增長。 Part 2 長沙市（內六區(qū)）房地產(chǎn)市場情況 六、土地招拍掛情況 (數(shù)據(jù)來源：長沙市國土資源局，網(wǎng)上掛牌出讓系統(tǒng)） 表6 2012年1-3月長沙市（內六區(qū)）土地供應和交易情況 區(qū) 域芙蓉區(qū)天心區(qū)岳麓區(qū)開福區(qū)雨花區(qū)望城區(qū)合計 掛牌 情況宗 數(shù)01515315 面積（萬m2）04.3014.570.4612.4216.9348.68 成交 情況宗 數(shù)0021102134 面積（萬m2）0010.120.4640.94117.09168.61 金額（億元）0 00.490.0225.0414.5040.05 綜合地價水平值（元/m2）0 0 480525 611612382375 表7 2012年1-3月長沙市（內六區(qū)）各用途土地成交情況 用 途內六區(qū)其 中 商業(yè)（綜合）住 宅工 業(yè) 成交宗數(shù)3419510 成交面積（萬m2）168.61118.7017.9032.01 成交金額（億元）40.0532.555.631.87 綜合地價水平值（元/m2）237527423147584 ◆ 小結：1-3月內六區(qū)土地供應積極性不高，望城區(qū)是土地成交主力 2012年1-3月，市內六區(qū)招拍掛出讓土地掛牌15宗，土地面積48.68萬m2。其中，商業(yè)（綜合）用地掛牌10宗，土地面積30.90萬m2；住宅用地掛牌1宗，土地面積5.07萬m2；工業(yè)用地4宗，土地面積12.71萬m2。市內六區(qū)土地實際成交34宗，同比增加9宗；成交面積168.61萬m2，總金額40.05億元，同比分別增長-14.78%、-66.41%；綜合地價水平值2375元/m2，同比增長-60.59%。其中，商業(yè)用地成交面積118.70萬m2，成交金額32.55億元；住宅用地成交面積17.90萬m2，成交金額5.63億元；工業(yè)用地成交面積32.01萬m2，成交金額1.87億元。 七、新建商品住房供銷結構分析（按套數(shù)計） �。ㄒ唬┨仔徒Y構分析 表8 2012年1-3月長沙市（內六區(qū)）新建商品住宅戶型供銷關系分析表（單位：套） 面 積 段供（套）比例（%）銷（套）比例（%）供-銷（套）供 銷 比 ≤60m2161514.56 11258.67 4901.44 60-90m2390135.17 330925.50 5921.18 90-120m2301427.17 404131.14 -10270.75 120-144m2167115.06 234018.03 -6690.71 �。�144m28928.04 216116.65 -12690.41 合計11093100.00 12976100.00 -18830.85 ◆ 小結：商品住宅新增供應以中、小面積套型為主，成交備案以中、大面積套型為主 2012年1-3月長沙市內六區(qū)住房供應套均面積為98.68m2，同比縮小16.68%。從供銷對比來看，內六區(qū)總供銷比為0.85:1，新增供應量低于同期備案量，市場的不景氣抑制了供應的增長；新增供應以60-90m2兩房及小三房為主，成交備案則以90-120m2的三房為主，供銷主力有一定程度的錯位。90m2以下套型供應占比為49.73%，同比提高13.9個百分點。 八、新建商品房待銷情況 ◆ 小結：截止季末，內六區(qū)商品房待售面積接近千萬平米，3/4為商品住宅 2010年以來，截止今年3月底已取得批準預售證且未成交的新建商品房面積為973.98萬m2。其中住宅748.25萬m2,占76.82%；非住宅225.73萬m2，占23.18%。分行政區(qū)劃來看，開福區(qū)、雨花區(qū)、岳麓區(qū)商品住宅待售量依次位居前三位，分別占比20.67%、19.81%、18.08%；分面積段來看，144m2以上商品住宅的待售量最大，占比28.51%，其次是120-144m2商品住宅的待售量占比25.13%。 Part 3 2012年后三季度長沙房地產(chǎn)市場趨勢預測與分析 從2012年一季度長沙房地產(chǎn)市場表現(xiàn)來看，商品房成交維持下滑之勢，傳統(tǒng)的“金三銀四”成為泡影，市場總體表現(xiàn)冷清，市場景氣持續(xù)在低位運行。但隨著國家經(jīng)濟運行大格局的變化和對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調控政策的持續(xù)，復雜環(huán)境下不乏有新機出現(xiàn)，因此，綜合各方面因素，我們給出后三季度長沙房地產(chǎn)市場的趨勢預測： �。ㄒ唬┖暧^調控重在落實，制度層面改革將加速推進 在人們對“限購”是否延續(xù)、房產(chǎn)稅是否擴圍等心存僥幸之時，在地方政府釋放松動信號之時，2012年“兩會”傳達出了國家對堅持房地產(chǎn)市場調控決不放松的信心和決心，鞏固房地產(chǎn)市場調控成果，促進房價合理回歸成為未來宏觀調控的最終目標。可見，2012年后三季度國家在房地產(chǎn)宏觀調控方面預計不會再出臺新的政策，重心將放在已有政策的落實上，同時保留政策微調的可能。而在房地產(chǎn)制度建設方面，住房保障體系建設、個人住房信息系統(tǒng)全國聯(lián)網(wǎng)、房產(chǎn)稅試點范圍擴大等改革將在2012年加速推進，為房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展鋪路。 �。ǘ┬刨J政策向剛需微傾，開發(fā)商資金鏈形勢嚴峻 央行在2012年金融市場工作座談會上強調要加大金融服務，支持普通商品住房建設，滿足首次購房家庭的貸款需求。今年，貨幣信貸政策的預調微調極有可能向合理購房需求傾斜，央行2月24日起下調存準率0.5個百分點，增加了銀行的可貸資金，預計首套房貸會有所放松，有利于市場購買力的回升。目前長沙首套房貸利率已有回調跡象，后三季度各大銀行首套房貸利率有望維持基準利率水平。但由于銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款依舊保持謹慎，房地產(chǎn)行業(yè)的融資依舊堅冰難破，開發(fā)商資金鏈仍然面臨嚴峻考驗，加之年初發(fā)生多個開發(fā)項目停工事件，也拉響了后三季度長沙房地產(chǎn)市場風險加大的警報。 （三）房地產(chǎn)開發(fā)投資趨緩，土地市場難現(xiàn)火爆局面 受到金融信貸政策緊縮、市場交易行情下滑等多重危局的夾擊，宏觀調控下大部分開發(fā)商正承受著嚴峻的資金壓力，短期內情況難以好轉。伴隨著兩會后樓市調控方向的進一步明朗，開發(fā)商在已有項目上已自顧不暇，去庫存回資金的任務繁重，積極拿地、擴大投資規(guī)模的可能性不大，預計后三季度長沙房地產(chǎn)開發(fā)投資將繼續(xù)放緩。開發(fā)投資下滑直接影響上游土地市場的疲軟，一季度，長沙內六區(qū)土地成交面積、金額同比分別減少14.78%、66.41%，綜合地價同比下降60.59%，土地供需雙方表現(xiàn)均比較乏力，后三季度長沙土地市場明顯回暖的可能性不大。 �。ㄋ模┥唐贩砍山涣靠傮w低位徘徊，但不排除階段性回暖 2012年一季度，長沙市商品房成交備案面積、套數(shù)同比分別減少51.43%、49.00%，降幅較大，交易量的下滑導致庫存增加，供給比較充足。后三季度，受到限購政策、信貸政策、商品房供應結構等的影響，預計長沙商品房成交量低位徘徊的態(tài)勢仍將持續(xù)，開發(fā)商去庫存壓力較大。但是，全年長沙房地產(chǎn)市場存在諸多新的機遇，深圳、長沙3小時高鐵出行上演的同城效應、國家全面清理小產(chǎn)權房的政策預期、房貸利率回調、開發(fā)商“以價換量”、剛性需求長期壓抑后的釋放等因素，不排除給樓市帶來階段性、局部性、結構性的回暖，從跨地域置業(yè)需求和本地需求的轉移釋放兩方面支撐商品房市場。 �。ㄎ澹┥唐贩績r格將穩(wěn)中微降，大幅跳水可能性不大 2012年一季度，在全國一線城市出現(xiàn)降價小高潮的同時，長沙樓市整體呈現(xiàn)“量跌價滯”的局面。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，長沙新建商品住宅價格1月、2月環(huán)比分別下降0.4%、0.2%，房價開始出現(xiàn)下行通道的跡象。受全面調控的影響，開發(fā)商“以價換量”的情況可能增多，預計后三季度新建商品房價格基本無上漲可能，總體上會是穩(wěn)中微降，但幅度不會很大。目前長沙的房價收入比基本維持在5-6之間，從平均水平來看基本屬于合理，因此長沙房價下調的空間比較小，出現(xiàn)大幅降價的可能性不大，房價穩(wěn)定仍是主旋律。 �。┒址渴袌鋈詫⒌兔裕嬖谵D租為售的動力 長沙二手房市場發(fā)展比較緩慢，即使是嚴厲的新房限購政策也未能明顯提振二手房市場。2011年受契稅新政以及二手房交易指導價格上調的影響，二手房市場成交量繼續(xù)下滑，二手房中介機構的發(fā)展也是困難重重。加上新房市場成交遇冷，冷清行情蔓延至二手房市場，部分需求仍處于觀望狀態(tài)，因此，預計后三季度長沙二手房市場仍將比較低迷。但是全國房產(chǎn)稅試點范圍擴大、湖南可能實施房產(chǎn)稅試點的政策預期又給二手房市場帶來機遇，房產(chǎn)稅的試點將促使多房戶有將物業(yè)轉租為售的沖動，以減少日后持有成本，從而帶動二手房市場的破局。 �。ㄆ撸┍Ｕ闲园簿庸こ碳铀偻七M，制度建設穩(wěn)步跟進 2012年長沙在保障性安居工程方面動作頻繁，首先確定2012年建設27314套的總體目標，其中新增廉租住房2258套、公共租賃住房14000套；完成經(jīng)適房1000套、城市棚改9900套、國有工礦棚改60套、林業(yè)棚改96套；發(fā)放廉租住房租賃補貼11800戶，其中新增發(fā)放廉租住房租賃補貼500戶。最近又對外公布了市內五區(qū)公共租賃住房的租金指導價等，后三季度將是加速推進完成目標的關鍵期。政策制度建設方面，長沙對《長沙市新建商品住房項目配建保障性住房暫行辦法》、《長沙市經(jīng)濟適用住房上市交易管理辦法》等進行了多次討論，預計將在下半年出臺，因此2012年將是住房保障政策密集出臺的一年。 �。ò耍┏鞘芯C合體蓬勃發(fā)展，綠色地產(chǎn)成新亮點 2012年將是長沙城市綜合體項目蓬勃發(fā)展的一年，城市綜合體由于其開發(fā)商實力雄厚，物業(yè)涉及商業(yè)、住宅、酒店等多類別，且項目區(qū)位、公共配套都十分優(yōu)越，因此基本不受宏觀調控政策的影響和限制，發(fā)展勢頭良好。就長沙來說，2011年城市綜合體項目銷售業(yè)績十分喜人，2012年又將有多個城市綜合體項目陸續(xù)面市，形成一股強大的城市綜合體潮流，活躍整個市場氛圍，提振市場信心。2012年另一個市場發(fā)展亮點則是綠色地產(chǎn)。在政府的大力推動下以及消費者對綠色環(huán)保低碳生活的渴求，綠色地產(chǎn)將迎來實質性的發(fā)展。 |