| 2011年第一季度長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告 |
| [作者]：長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心 |
注：本報(bào)告僅供給相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、政府職能部門和房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)人士參考，屬內(nèi)部研究成果，未經(jīng)許可，不得公開發(fā)布。
2011年一季度隨著限購(gòu)令的出臺(tái)，以及房地產(chǎn)金融逐步緊縮，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛日濃，商品房新增上市量同比減少，銷售備案累計(jì)同比增幅逐月收窄，總的來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)受政策影響明顯。2011年一季度我市（含四縣市）完成房地產(chǎn)開發(fā)投資161.27億元，同比增長(zhǎng)35.08%。商品房施工面積5707.10萬m2，其中新開工面積428.43萬m2，同比增長(zhǎng)14.79%、-40.75%；竣工面積417.63萬m2，同比增長(zhǎng)60.31%。2011年一季度我市（含四縣市）累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售372.65萬m2，同比減少5.62%；實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積530.38萬m2，銷售金額272.11億元，同比分別增長(zhǎng)6.10%、33.94%。
Part 1 長(zhǎng)沙地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況
一、批準(zhǔn)預(yù)售情況
表1 2011年第一季度長(zhǎng)沙市新建商品房、住宅供應(yīng)情況
區(qū) 域新 建 商 品 房其中：住 宅
批準(zhǔn)預(yù)售面積
（萬m2）同比（%）批準(zhǔn)預(yù)售面積
（萬m2）同比（%）
全 市372.65 -5.62 332.99 -7.10
其中芙蓉區(qū)0.00-100.00 0.00-100.00
天心區(qū)28.16-56.23 24.86-55.75
岳麓區(qū)83.2980.16 74.2577.80
開福區(qū)51.93-16.21 46.82-22.37
雨花區(qū)72.01-31.41 71.22-23.93
長(zhǎng)沙縣75.6012.13 73.5219.62
望城縣16.9511.96 9.79-31.68
瀏陽市23.9745.71 20.5239.02
寧鄉(xiāng)縣20.7470.28 12.0114.06
小結(jié)：一季度長(zhǎng)沙商品房批準(zhǔn)預(yù)售量同比下降，內(nèi)五區(qū)降幅明顯
2011年一季度全市新建商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售372.65萬m2，同比減少5.62%，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售332.99萬m2，同比減少7.10%。分區(qū)域來看，內(nèi)五區(qū)新建商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售235.39萬m2，同比減少17.01%，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售217.15萬m2，同比減少15.62%。由于傳統(tǒng)淡季及開發(fā)商等待限購(gòu)政策出臺(tái)、以及出臺(tái)后觀望情緒的影響，一季度我市新建商品房新增批準(zhǔn)預(yù)售量有明顯減少。
二、新建商品房銷售總量
表2 2011年第一季度長(zhǎng)沙市新建商品房、住宅銷售備案情況
區(qū) 域新 建 商 品 房其中：住 宅
銷售面積（萬m2）同比（%）銷售面積（萬m）同比（%）
全 市530.38 6.10 473.44 1.27
其中芙蓉區(qū)33.82 51.91 29.01 71.45
天心區(qū)65.89 58.91 54.44 49.39
岳麓區(qū)82.06 33.03 78.27 34.93
開福區(qū)69.38 -15.43 65.34 -15.56
雨花區(qū)128.39 -4.57 117.19 -7.14
長(zhǎng)沙縣64.06 -26.38 58.94 -30.72
望城縣30.15 31.43 27.00 18.58
瀏陽市18.32 -25.47 16.11 -30.11
寧鄉(xiāng)縣38.31 64.07 27.14 25.30
小結(jié)：一季度長(zhǎng)沙商品房銷售備案量同比小幅增長(zhǎng)，內(nèi)五區(qū)同比增長(zhǎng)約一成
2011年一季度全市新建商品房累計(jì)銷售備案530.38萬m2，同比增長(zhǎng)6.10%，其中住宅銷售備案473.44萬m2，同比增長(zhǎng)1.27%。分區(qū)域來看，內(nèi)五區(qū)新建商品房累計(jì)銷售備案379.54萬m2，同比增長(zhǎng)10.98%，其中住宅銷售備案344.25萬m2，同比增長(zhǎng)9.30%。由于春節(jié)假期及對(duì)限購(gòu)等房地產(chǎn)新政的觀望，2月備案量驟減，3月備案量雖有所回升，但相較去年同期仍有一定降幅。
三、二手房銷售面積
表3 2011年第一季度長(zhǎng)沙市二手房、住宅銷售情況
區(qū) 域二 手 房其中：住 宅
銷售面積（萬m2）同比（%）銷售面積（萬m2）同比（%）
全 市93.94 -21.40 69.61 7.53
其中芙蓉區(qū)17.60 34.72 8.81 -5.54
天心區(qū)11.25 30.20 8.02 0.59
岳麓區(qū)9.91 10.07 8.03 2.19
開福區(qū)9.49 -25.44 8.25 0.59
雨花區(qū)15.07 -33.63 14.12 5.11
長(zhǎng)沙縣11.68 2.28 9.40 10.33
望城縣3.50 29.15 2.80 30.84
瀏陽市10.18 15.81 6.91 40.16
寧鄉(xiāng)縣5.26 -82.73 3.28 38.98
小結(jié)：一季度長(zhǎng)沙二手房交易較為低迷，3月成交量有較大回升
2011年第一季度，全市二手房成交面積93.94萬m2，成交套數(shù)為7805套，同比分別增長(zhǎng)-21.40%、1.96%；其中住宅成交69.61萬m2，成交套數(shù)為6815套，同比分別增長(zhǎng)7.53%、0.93%。分區(qū)域來看，內(nèi)五區(qū)二手房成交面積63.32萬m2，成交套數(shù)為5521套，同比分別減少4.27%、-1.87%；其中住宅成交47.22萬m2，成交套數(shù)為4921套，同比分別增長(zhǎng)0.93%、-5.82%。由于傳統(tǒng)交易淡季和對(duì)房地產(chǎn)政策觀望的影響，2月成交量達(dá)到近一年來最低值，3月政策明朗后，成交量有較大回升。
四、房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)交易量對(duì)比分析
表4 2011年第一季度長(zhǎng)沙市房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)交易量對(duì)比
區(qū) 域芙蓉區(qū)天心區(qū)岳麓區(qū)開福區(qū)雨花區(qū)長(zhǎng)沙縣望城縣瀏陽市寧鄉(xiāng)縣全市
比 值1.925.868.287.318.525.488.611.807.285.65
小結(jié)：一季度長(zhǎng)沙房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)比值繼續(xù)增大，商品房交易比重更加凸顯
房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)對(duì)比來看，2011年第一季度全市房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)累計(jì)交易量之比為5.65：1，其中，內(nèi)五區(qū)房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)累計(jì)交易量之比為5.99：1，比2010全年比值分別增大1.08、1.00。從各區(qū)縣情況來看，除芙蓉區(qū)、瀏陽市外，其他各市房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)比值均超過5.4，表明由于長(zhǎng)沙二手房市場(chǎng)仍欠發(fā)展，各區(qū)房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)比值均較大，商品房市場(chǎng)交易在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易中占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。
五、銀行抵押貸款情況
表5 2011年第一季度長(zhǎng)沙市房屋抵押情況
區(qū) 域全 市同比（%）其中：內(nèi)五區(qū)同比（%）
一般抵押抵押筆數(shù)（筆）54105-3.53374951.87
其中：個(gè)人53401-3.21372182.61
抵押面積（萬m2）953.770.76511.721.31
其中：個(gè)人722.60-1.65416.801.20
貸款金額（億元）256.2918.23184.2219.17
其中：個(gè)人194.9314.96144.8919.28
在建工程抵押抵押筆數(shù)（筆）212-54.70153-10.53
抵押面積（萬m2）108.27-43.4882.54-45.45
貸款金額（億元）29.441.4124.14-3.25
小結(jié)：一季度長(zhǎng)沙在建工程抵押量同比降幅較大，抵押率下調(diào)
2011年第一季度，全市辦理抵押登記手續(xù)54105筆，抵押面積953.77萬m2，貸款金額256.29億元，同比分別增長(zhǎng)-3.53%、0.76%、18.23%，其中，辦理個(gè)人抵押登記手續(xù)53401筆，抵押面積722.60萬m2，貸款金額194.93億元，同比分別增長(zhǎng)-3.21%、-1.65%、14.96%。分區(qū)域來看，內(nèi)五區(qū)共辦理抵押登記手續(xù)37495筆，抵押面積511.72萬m2，貸款金額184.22億元，同比分別增長(zhǎng)1.87%、1.31%、19.17%；其中，辦理個(gè)人抵押登記手續(xù)37218筆，抵押面積416.80萬m2，貸款金額144.89億元，同比分別增長(zhǎng)2.61%、1.20%、19.28%。
2011年第一季度，全市共辦理在建工程抵押212筆，抵押面積108.27萬m2，貸款金額29.44億元，同比分別增長(zhǎng)-54.70%、-43.48%、1.41%。其中，內(nèi)五區(qū)共辦理在建工程抵押153筆，抵押面積82.54萬m2，貸款金額24.14億元，同比分別減少10.53%、45.45%、3.25%。
從全市抵押情況來看，第一季度全市一般抵押筆數(shù)、面積同比略有降低，但全市在建工程抵押筆數(shù)、面積同比均出現(xiàn)較大減少，這表明開發(fā)商在建工程抵押規(guī)�？s小，銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的從嚴(yán)政策已經(jīng)對(duì)開發(fā)商融資產(chǎn)生了實(shí)質(zhì)性的影響，抵押率出現(xiàn)下調(diào)。
Part 2 長(zhǎng)沙市（內(nèi)五區(qū)）房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況
六、土地招拍掛情況 (數(shù)據(jù)來源：長(zhǎng)沙市國(guó)土資源局，網(wǎng)上掛牌出讓系統(tǒng))
表6 2011年3月長(zhǎng)沙市土地供應(yīng)和交易情況
區(qū) 域芙蓉區(qū)天心區(qū)岳麓區(qū)開福區(qū)雨花區(qū)全市
出讓情況宗 數(shù)100113
面積（m2）52621.9900 6123.684251.4062997.07
成交情況宗 數(shù)100102
面積（m2）15027.020017850.02032877.04
金額（萬元）54586 005975060561
綜合地價(jià)水平值（元/m2）36325 00 3347 0 18420
表7 2011年3月長(zhǎng)沙市各用途土地成交情況
用 途全 市其 中
商業(yè)（綜合）住 宅工 業(yè)
成交宗數(shù)2200
成交面積（m2）32877.0432877.0400
成交金額（萬元）60561 60561 00
綜合地價(jià)水平值(元/m2)18420 18420 00
小結(jié)：一季度土地市場(chǎng)較為冷清，無新住宅用地入市
第一季度，全市招拍掛出讓土地掛牌15宗，土地面積45.42萬m2。其中，商業(yè)（綜合）用地掛牌12宗，土地面積41.92萬m2；工業(yè)用地掛牌3宗，土地面積3.50萬m2。全市土地實(shí)際成交20宗，成交面積149.95萬m2，成交總金額1110811萬元，綜合地價(jià)水平值7408元/m2，其中，商業(yè)用地成交面積50.88萬m2，成交金額1026080萬元；住宅用地成交面積13.91萬m2，成交金額41400萬元；工業(yè)用地成交面積85.15萬m2，成交金額43331萬元。
七、長(zhǎng)沙（內(nèi)五區(qū)）新建商品住房供銷套型結(jié)構(gòu)分析（按套數(shù)計(jì)）
表8 2011年第一季度長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)新建商品住宅戶型供銷關(guān)系分析表（單位：套）
面 積 段供（套）比例（%）銷（套）比例（%）供-銷（套）供 銷 比
≤60m2185910.14 490915.32 -30500.38
60-90m2471025.69 915828.58 -44480.51
90-120m2406122.15 651220.33 -24510.62
120-144m2381020.78 628819.63 -24780.61
＞144m2389521.24 517116.14 -12760.75
合計(jì)18335100.00 32038100.00 -137030.57
小結(jié)：60-90m2中小面積戶型是當(dāng)前我市內(nèi)五區(qū)商品住宅新增供銷的主力戶型
2011年第一季度長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)住房供應(yīng)套均面積為118.44m2，同比增大9.72%。從供銷對(duì)比來看，由于2月供銷量驟減，故累計(jì)供銷比仍維持在較低水平。從各面積段來看，除60m2以下住宅外，其他各面積段批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)均超過總量的1/5，其中60-90m2批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)超過總量的1/4；而銷售備案量則是60-90m2、90-120m2套型比例超過1/5，其中60-90m2銷售備案量比例超過28%，這表明60-90m2面積段套型已經(jīng)成為我市內(nèi)五區(qū)供銷的首要套型。90m2以下戶型供應(yīng)占比為35.83%，比去年同期減少3.56個(gè)百分點(diǎn)。
八、長(zhǎng)沙（內(nèi)五區(qū)）新建商品房待銷情況
小結(jié)：內(nèi)五區(qū)商品房待銷500.13萬m2，岳麓區(qū)、雨花區(qū)、開福區(qū)商品住宅待售量超過100萬m2，144m2以上商品住宅的待售比例最大
2009年以來，截止今年3月底已取得批準(zhǔn)預(yù)售證且未銷售的新建商品房面積為500.13萬m2，較上月底增加6.86萬m2。其中住宅377.66萬m2,占75.51%；非住宅122.47萬m2，占24.49%。分行政區(qū)劃來看，雨花區(qū)、岳麓區(qū)、開福區(qū)商品住宅待售量依次位居前三位，分別占比28.29%、28.20%、27.59%；分面積段來看，144m2以上商品住宅的待售量最大，占比43.41%，其次是120-144m2商品住宅的待售量占比19.26%。
Part 3 2010年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合評(píng)價(jià)
九、商品住宅成交價(jià)格指數(shù)分析
根據(jù)我市商品住宅成交價(jià)格指數(shù)分析模型，至2011年3月底，我市商品住宅成交價(jià)格指數(shù)為222.39點(diǎn)，較年初上漲9.21點(diǎn)，今年的月均漲幅為3.07點(diǎn)，增幅較去年減少0.25點(diǎn)。從具體單月指標(biāo)來看，今年1月價(jià)格指數(shù)小幅上漲，2月價(jià)格指數(shù)漲幅大，為量縮價(jià)漲期，3月受政策的影響，價(jià)格指數(shù)有較大跌幅。
從面積子市場(chǎng)指數(shù)來看，今年以來，90-120m2面積段價(jià)格指數(shù)的月均漲幅最大為5.50點(diǎn)，主要是2月指數(shù)增長(zhǎng)快；60-90m2面積段價(jià)格指數(shù)始終保持較平穩(wěn)的增長(zhǎng)趨勢(shì)，月均漲幅也較大為5.16點(diǎn)；144m2以上面積段價(jià)格指數(shù)月均漲幅最小為1.17點(diǎn)。
從板塊子市場(chǎng)指數(shù)來看，今年以來，北城板塊、新南城板塊、中心板塊價(jià)格指數(shù)持續(xù)上漲，月均漲幅分別達(dá)7.45點(diǎn)、7.03點(diǎn)、6.50點(diǎn)，河西板塊、東城板塊價(jià)格指數(shù)漲幅相對(duì)較小，月均漲幅分別為2.90點(diǎn)、1.86點(diǎn)。
小結(jié)：全年內(nèi)五區(qū)城房指數(shù)漲勢(shì)趨緩，部分子市場(chǎng)指數(shù)漲幅較大
2011年商品住宅價(jià)格指數(shù)漲速較去年有所減慢，今年累計(jì)上漲9.21點(diǎn)，達(dá)到222.39點(diǎn)，月均漲幅為3.07點(diǎn)；分面積段來看，90-120m2、60-90m2面積段價(jià)格指數(shù)漲幅較大，中等戶型價(jià)格漲勢(shì)領(lǐng)先；分板塊來看，北城板塊、新南城板塊、中心板塊價(jià)格指數(shù)漲幅居前，部分高端項(xiàng)目、精裝項(xiàng)目的成交拉高了區(qū)位的整體均價(jià)。
十、房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣指數(shù)分析
小結(jié)：一季度長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣指數(shù)明顯回落，處于低景氣空間
依據(jù)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣指數(shù)分析模型，2011年一季度長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣指數(shù)出現(xiàn)明顯回落，指數(shù)值相對(duì)偏低。經(jīng)歷去年年末長(zhǎng)時(shí)間高景氣運(yùn)行的長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)在2011年一季度開始降溫，1月長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣指數(shù)為100.48，環(huán)比回落4.33點(diǎn)，主要表現(xiàn)為土地交易、房地產(chǎn)投融資規(guī)模等出現(xiàn)萎縮。2月受“新國(guó)八條”以及對(duì)限購(gòu)、限價(jià)政策預(yù)期的影響，商品房銷售、供應(yīng)量、貸款明顯減少，市場(chǎng)景氣指數(shù)繼續(xù)下滑，跌至97.02，環(huán)比回落3.46點(diǎn)。3月，長(zhǎng)沙“限購(gòu)令”和房?jī)r(jià)控制目標(biāo)相繼出臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成嚴(yán)厲調(diào)控，市場(chǎng)景氣指數(shù)為98.15，環(huán)比上升1.13點(diǎn)，與上月基本持平，市場(chǎng)仍未見較大起色。依據(jù)一季度全市房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣指數(shù)可知，國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控措施的效果已開始逐漸顯現(xiàn)，市場(chǎng)在逐步趨于平穩(wěn)。
Part 4 2011年后三季度長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)與展望
今年一季度，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策頻出，從“新國(guó)八條”、節(jié)后加息到各大城市陸續(xù)出臺(tái)商品住房限購(gòu)細(xì)則與房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，再到發(fā)改委要求商品房明碼標(biāo)價(jià)以及取消或降低部分住房交易手續(xù)費(fèi)等，一只又一只調(diào)控抓手正逐漸深入房地產(chǎn)市場(chǎng)的“骨髓”，效果開始慢慢顯現(xiàn)。作為二線城市的長(zhǎng)沙，在密集而嚴(yán)厲調(diào)控下一季度市場(chǎng)出現(xiàn)了積極變化，總體呈現(xiàn)量跌價(jià)穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。3月4日長(zhǎng)沙出臺(tái)了本地特色的限購(gòu)細(xì)則，3月31日又出臺(tái)了限漲目標(biāo)，在一直緊繃的調(diào)控氛圍下，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)以下幾方面走勢(shì)：
（一）房?jī)r(jià)控制目標(biāo)效果有待考察
“新國(guó)八條”要求，2011年各城市要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。按照這一調(diào)控要求，長(zhǎng)沙公布了年度房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，力爭(zhēng)2011年新建普通商品住房?jī)r(jià)格漲幅低于全市年度地區(qū)生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民人均可支配收入的增長(zhǎng)水平，這一目標(biāo)顯然不太嚴(yán)厲，僅限制了房?jī)r(jià)漲幅在一定范圍內(nèi)，未提降房?jī)r(jià)，其落實(shí)效果有待進(jìn)一步考察。但是通過分析，60平米以下的戶型價(jià)格漲幅最大，因此漲幅最大的小戶型受“限漲令”影響可能較大。
（二）商品房成交量或有所下滑，房?jī)r(jià)短期將不會(huì)松動(dòng)
從商品房成交數(shù)據(jù)來看，“國(guó)八條”出臺(tái)后，一季度長(zhǎng)沙商品房成交量出現(xiàn)明顯下跌，尤其2月份，商品房銷售面積環(huán)比減少73.45%，跌幅相當(dāng)大，3月份成交也未見起色。隨著長(zhǎng)沙“限購(gòu)令”的逐步深入實(shí)施，剛性需求維持比較穩(wěn)定的水平，而投資投機(jī)行為被限購(gòu)令拒之門外，因此成交量可能在后期會(huì)繼續(xù)小幅下滑，但不會(huì)過度冷清。房?jī)r(jià)方面，目前長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)一直比較穩(wěn)定，沒有出現(xiàn)大的波動(dòng)，由于長(zhǎng)沙調(diào)控政策、房?jī)r(jià)控制目標(biāo)相對(duì)寬松，“房?jī)r(jià)洼地”效應(yīng)，充沛的市州人群購(gòu)買力，加上中心城區(qū)棚改，將讓置業(yè)需求總量不會(huì)過低，房?jī)r(jià)短期內(nèi)難以撼動(dòng)，將不會(huì)有較大下行趨勢(shì)，基本持平。
（三）剛需有保證，投資投機(jī)將繼續(xù)被壓制
長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)中90平米以下的商品住房占總量的比例接近40%，且90平米以下新建商品住房是投資投機(jī)行為的集中對(duì)象，也是價(jià)格上漲最厲害的面積區(qū)間，同時(shí)長(zhǎng)沙首次購(gòu)房者中又以購(gòu)買90平米以下住房的居多，因此本次限購(gòu)令將90平方米以下新建商品房作為限購(gòu)對(duì)象，旨在保證全市剛性需求，打擊投資投機(jī)行為。在限購(gòu)令的持續(xù)執(zhí)行下，今年全市剛性需求將得到較大程度滿足，投資投機(jī)行為將被有效抑制，市場(chǎng)將更加理性。
（四）二手房、大戶型、商業(yè)地產(chǎn)或迎來絕佳發(fā)展期
長(zhǎng)沙作為二線城市，二手房市場(chǎng)發(fā)展長(zhǎng)期不景氣，大戶型商品住房積壓較多，滯銷嚴(yán)重。此次長(zhǎng)沙限購(gòu)細(xì)則僅限制90平米以下新建商品住宅，而二手房、大戶型不在限購(gòu)之列，一些受限購(gòu)房者極有可能轉(zhuǎn)入二手房市場(chǎng)，或者購(gòu)買大戶型房，這給原本銷售情況不樂觀的二手房、大戶型房帶來了較大市場(chǎng)空間。另外，由于目前房地產(chǎn)調(diào)控政策主要是針對(duì)商品住宅，住宅市場(chǎng)的擠出效應(yīng)可能使大量資金流入商業(yè)地產(chǎn)，如寫字樓等，后期商業(yè)地產(chǎn)有望成為投資新主流。
（五）市場(chǎng)綜合景氣逐步回落，市場(chǎng)觀望氣氛較濃
去年年底長(zhǎng)沙樓市成交量出現(xiàn)井噴，市場(chǎng)呈現(xiàn)瘋狂態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)綜合景氣指數(shù)持續(xù)在高位盤旋，并創(chuàng)下新高，“翹尾”現(xiàn)象明顯。但是到了今年年初，受到“國(guó)八條”調(diào)控政策影響，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)各方面表現(xiàn)都有所收斂，市場(chǎng)綜合景氣指數(shù)已經(jīng)在逐步回落，考慮到目前國(guó)家各方面調(diào)控政策持續(xù)發(fā)威，全國(guó)銀貸緊縮局面預(yù)計(jì)將一直延續(xù)，所以后三季度市場(chǎng)綜合景氣將難以強(qiáng)烈反彈，無論是開發(fā)商還是購(gòu)房者，觀望意識(shí)會(huì)有增無減。但值得注意的是5月春交會(huì)前后樓市可能會(huì)出現(xiàn)短期旺市。
（六）商品房市場(chǎng)將向品牌、品質(zhì)化轉(zhuǎn)型
受國(guó)家與各地調(diào)控政策影響，2011年以來，房地產(chǎn)已經(jīng)開始出現(xiàn)市場(chǎng)分化萌芽。中小戶型住宅、性價(jià)比高的品質(zhì)樓盤是購(gòu)房者的首選，商業(yè)、寫字樓等由于受調(diào)控政策影響較小，被投資者所熱捧，從而水漲船高。而相反，一些大戶型、低品質(zhì)樓盤則存在嚴(yán)重滯銷，于是出現(xiàn)了品質(zhì)大盤前門庭若市，低質(zhì)樓盤前門可羅雀的場(chǎng)景。這預(yù)示著長(zhǎng)沙樓市已經(jīng)開始向品牌、品質(zhì)化轉(zhuǎn)型，未來消費(fèi)者眼光將更加挑剔，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加慘烈。
（七）保障房建設(shè)將進(jìn)入實(shí)質(zhì)性推進(jìn)階段
國(guó)家已明確今年全國(guó)計(jì)劃建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬套，今后五年新建保障性住房3600萬套，并且任務(wù)已經(jīng)分解到各地，貸款也已開始落實(shí)，可見國(guó)家增加保障住房有效供給的決心和力度。長(zhǎng)沙市今年將積極承擔(dān)保障房建設(shè)任務(wù)，將保障房建設(shè)推入實(shí)質(zhì)性的建設(shè)階段，切實(shí)加大住房保障力度，力爭(zhēng)完成今年全市保障性安居工程建設(shè)37592戶的總?cè)蝿?wù)。特別是發(fā)展公共租賃住房方面，長(zhǎng)沙首個(gè)公租房項(xiàng)目“麓城印象”以及高新區(qū)公租房試點(diǎn)項(xiàng)目已經(jīng)奠基開工，這標(biāo)志著長(zhǎng)沙在探索公共租賃住房建設(shè)、解決“夾心層”住房困難方面邁出了實(shí)質(zhì)性的一步。今年還將有更多的公租房、廉租房等項(xiàng)目陸續(xù)推進(jìn)，增加住房有效供給，穩(wěn)定市場(chǎng)，保障民生。
（八）土地市場(chǎng)走勢(shì)復(fù)雜，火爆局面可能再現(xiàn)
國(guó)家嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控或多或少對(duì)土地市場(chǎng)產(chǎn)生影響。從對(duì)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控開始以來長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)招拍掛情況的分析，可以得出一個(gè)結(jié)論，土地市場(chǎng)對(duì)調(diào)控政策的感應(yīng)并不明顯，全年走勢(shì)將比較復(fù)雜，難以把握。今年年初以來，長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)一直表現(xiàn)比較冷清，土地入市量，特別是住宅用地很少，地價(jià)比較正常。而3月份，在土地供應(yīng)量嚴(yán)重不足的前提下卻突然殺出“地王”，這塊芙蓉區(qū)的商業(yè)用地溢價(jià)近4倍成交，似乎給冷清的土地市場(chǎng)來了一劑興奮劑，預(yù)計(jì)后三季度土地市場(chǎng)火爆局面極有可能再現(xiàn)。 |