| 2010年長沙市房地產(chǎn)市場年報 |
| [作者]：◇ 文/長沙市房產(chǎn)研究中心 |
注：1.本報告僅供給相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、政府職能部門和房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)人士參考，屬內(nèi)部研究成果，未經(jīng)許可，不得公開發(fā)布。
2.本報告中涉及的新建商品房分類價格僅作本中心研究分析之用途，不是對外正式發(fā)布的價格數(shù)據(jù)。對外正式發(fā)布的房地產(chǎn)價格以市統(tǒng)計主管部門公布的相關(guān)數(shù)據(jù)為準。
2010年在市委、市政府的高度重視和正確領(lǐng)導(dǎo)下，我市加大了房地產(chǎn)市場調(diào)控力度，加強了房地產(chǎn)市場的規(guī)范與管理，大力推進了保障性安居工程建設(shè)，探索并完善了住房保障的方式、方法，初步建立起了一整套住房保障與市場結(jié)合的住房供應(yīng)和消費綜合體系，長沙房地產(chǎn)市場發(fā)展也繼續(xù)保持了2009年來的火爆勢頭。初步統(tǒng)計2010年我市（含四縣市）完成房地產(chǎn)開發(fā)投資約680億元，同比增長約37%，約占全市固定資產(chǎn)投資的21%。商品房施工面積約6633萬m2，其中新開工面積約2337萬m2，同比增長約8%、32%；竣工面積約755萬m2，同比減少約43%。2010年我市（含四縣市）累計批準預(yù)售2133.37萬m2，同比增長50.25%；實現(xiàn)商品房銷售面積2140.46萬m2，銷售金額928.48億元，同比分別增長22.72%、43.13%。
Part1 長沙地區(qū)房地產(chǎn)市場基本情況
一、批準預(yù)售情況
小結(jié)：商品房新增供應(yīng)逐季上揚，全年新增批準預(yù)售量超過2000萬m2
2010年全市新建商品房累計批準預(yù)售2133.37萬m2，同比增長50.25%，其中住宅批準預(yù)售1877.71萬m2，同比增長44.14%。分區(qū)域來看，內(nèi)五區(qū)新建商品房累計批準預(yù)售1508.36萬m2，同比增長59.20%，其中住宅批準預(yù)售1374.49萬m2，同比增長56.06%；三縣一市新建商品房累計批準預(yù)售625.01萬m2，同比增長32.29%；其中商品住宅累計批準預(yù)售503.22萬m2，同比增長19.25%。按行政區(qū)來看，雨花區(qū)批準預(yù)售面積最大，岳麓區(qū)次之；同比增幅來看，內(nèi)五區(qū)各區(qū)同比增幅均超40%，天心區(qū)增幅最大。
二、新建商品房銷售總量
小結(jié)：商品房銷售備案突破2000萬m2，第二季度銷量最高
2010年全市新建商品房累計銷售備案2140.46萬m2，同比增長22.72%，其中住宅銷售備案1982.87萬m2，同比增長20.55%。分區(qū)域來看，內(nèi)五區(qū)新建商品房累計銷售備案1481.65萬m2，同比增長16.11%，其中住宅銷售備案1363.29萬m2，同比增長14.08%；三縣一市商品房銷售備案658.81萬m2，同比增長40.76%，商品住宅銷售備案619.58萬m2，同比增長37.74%。全市新建商品房成交備案住宅與非住宅面積比例約為12.58：1，其中內(nèi)五區(qū)比值為11.52：1，三縣一市15.79：1。按行政區(qū)來看，雨花區(qū)商品房銷售備案面積最大，長沙縣次之；同比增幅來看，長沙縣增幅最大，但芙蓉區(qū)、天心區(qū)負增長。
三、新建商品房備案均價
小結(jié)：商品房銷售備案均價逐季上揚，芙蓉區(qū)商品房備案均價最高，開福區(qū)商品住宅備案均價最高
2010年長沙全市新建商品房（含單位集資房等）備案均價為4338元/m2，其中住宅4108元/m2；內(nèi)五區(qū)新建商品房（含單位集資房等）備案均價為4788元/m2，其中住宅4519元/m2；三縣一市商品房備案均價為3326元/m2，其中住宅3201元/m2。從各行政區(qū)來看，芙蓉區(qū)商品房備案均價最高，住宅均價開福區(qū)最高，天心區(qū)漲幅最大。從均價走勢來看，2010年全市均價整體呈上揚趨勢，至12月均價達到最高，一季度、四季度月均價逐月上揚，其中，四季度月均價環(huán)比漲幅較大；二季度、三季度月均價出現(xiàn)波動，但從走勢來看，均價也呈震蕩上揚態(tài)勢。
四、二手房銷售面積
小結(jié)： 二手房成交接近470萬m2，前三季度逐季走低，四季度逐月增長
2010年，全市二手房成交面積468.62萬m2，成交套數(shù)為35223套，同比分別增長4.12%、-7.56%；其中住宅成交302.66萬m2，成交套數(shù)為30804套，同比分別減少5.88%、8.02%。分區(qū)域來看，內(nèi)五區(qū)二手房成交面積296.85萬m2，成交套數(shù)為25822套，同比分別減少4.46%、12.05%；其中住宅成交216.29萬m2，成交套數(shù)為23417套，同比分別減少9.57%、13.16%；三縣一市二手房成交面積171.77萬m2，成交套數(shù)為9401套，同比分別增長23.25%、7.54%；其中住宅成交86.37萬m2，成交套數(shù)為7387套，同比分別增長4.83%、13.25%。
五、房產(chǎn)一、二級市場交易量對比分析
小結(jié)： 房產(chǎn)一二級市場發(fā)展不平衡，六區(qū)縣比值超過5
房產(chǎn)一、二級市場對比來看，2010年全市房產(chǎn)一、二級市場累計交易量之比為4.57：1。其中，內(nèi)五區(qū)房產(chǎn)一、二級市場累計交易量之比為4.99：1，比2009全年比值增大0.88；三縣一市為3.84，比2009全年比值增大0.68。從各區(qū)縣情況來看，2010年各區(qū)商品房市場成長強勁，五區(qū)四縣中有六個區(qū)縣房產(chǎn)一、二級市場比值高于5，隨著商品房銷量的猛增，房地產(chǎn)市場規(guī)模迅速擴大。
六、銀行抵押貸款情況
小結(jié)： 房產(chǎn)抵押面積超過歷史最高記錄；在建工程抵押同比增幅也較大
2010年，全市辦理抵押登記手續(xù)228480起，抵押面積3962.00萬m2，貸款金額968.40億元，其中，辦理個人抵押登記手續(xù)225230起，抵押面積3017.33萬m2，貸款金額735.77億元。分區(qū)域來看，內(nèi)五區(qū)共辦理抵押登記手續(xù)149747起，抵押面積2134.43萬m2，貸款金額694.92億元，同比分別增長16.39%、12.82%、35.31%；其中，辦理個人抵押登記手續(xù)148288起，抵押面積1695.22萬m2，貸款金額526.65億元，同比分別增長17.49%、21.14%、40.17%。
分期、現(xiàn)房來看，2010年全市辦理一般抵押（期房）112178起，抵押面積1236.64萬m2，貸款金額347.68億元，辦理一般抵押（現(xiàn)房）116302起，抵押面積2725.36萬m2，貸款金額620.72億元。其中內(nèi)五區(qū)辦理一般抵押（期房）74778起，抵押面積820.38萬m2，貸款金額256.77億元，同比分別增長1.13%、5.79%、21.74%；辦理一般抵押（現(xiàn)房）74969起，抵押面積1314.05萬m2，貸款金額438.15億元，同比分別增長37.03%、17.70%、44.76%。
2010年，全市共辦理在建工程抵押1980起，抵押面積853.12萬m2，貸款金額169.84億元。其中，內(nèi)五區(qū)共辦理在建工程抵押877起，抵押面積621.66萬m2，貸款金額137.21億元，同比分別增長49.15%、40.20%、78.82%。
Part 2 長沙市（內(nèi)五區(qū)）房地產(chǎn)市場基本情況
七、土地招拍掛情況 (數(shù)據(jù)來源：長沙市國土資源局，網(wǎng)上掛牌出讓系統(tǒng))
小結(jié)：內(nèi)五區(qū)土地成交總金額突破119.26億元，岳麓區(qū)掛牌出讓地塊宗數(shù)超過總數(shù)的一半
2010年內(nèi)五區(qū)招拍掛出讓土地掛牌94宗，土地面積461.55萬m2。其中，商業(yè)（綜合）用地掛牌47宗，土地面積203.79萬m2；住宅用地掛牌22宗，土地面積108.60萬m2。內(nèi)五區(qū)土地實際成交77宗，成交面積316.76萬m2，成交總金額1192569萬元，綜合地價水平值3765元/m2，其中，商業(yè)（綜合）用地成交面積155.37萬m2，成交金額834212萬元；住宅用地成交面積84.60萬m2，成交金額315591萬元。
2010年岳麓區(qū)出讓土地宗數(shù)最多，其次是開福區(qū)；芙蓉區(qū)成交綜合地價最高。單月出讓成交情況：12月土地出讓掛牌宗數(shù)最多，10月土地成交宗數(shù)最多。
八、長沙（內(nèi)五區(qū)）新建純商品房均價情況
小結(jié)：內(nèi)五區(qū)新建純商品房均價為5182元/m2，12月均價相對于1月上漲1036元/m2
2010年長沙（內(nèi)五區(qū)）新建純商品房備案均價為5182元/m2，其中住宅4907元/m2。芙蓉區(qū)純商品房、純商品住宅均價最高，岳麓區(qū)均價最低；除岳麓區(qū)外，各區(qū)純商品房均價均已超過5000元/m2。從均價趨勢來看，3月內(nèi)五區(qū)純商品房均價即已超過5000元/m2，至11月超過5500元/m2，純商品住宅均價于8月突破5000元/m2；純商品房、純商品住宅均于12月達到2010年月均價最高。
九、長沙（內(nèi)五區(qū)）新建商品住房供銷結(jié)構(gòu)分析（按套數(shù)計）
（一）套型結(jié)構(gòu)分析
小結(jié)：全年商品房供銷比基本持平，中小戶型（60-90m2）供銷比例增大
2010年長沙（內(nèi)五區(qū)）累計住房供應(yīng)套均面積為107.10m2，同比增大1.73%。從累計供應(yīng)及銷售備案情況來看，當(dāng)前供應(yīng)充足的主要是60m2以下和60-90m2兩大面積段套型，供銷比分別達到1.16、1.14，且從供、銷占比來看，60-90m2面積段套型占比均最大，分別占供應(yīng)量和銷售備案量的28.08%、25.75%，這表明當(dāng)前供銷的主力套型面積已經(jīng)下移，已由傳統(tǒng)的三房（90-120m2）向二房（60-90m2）過渡，單價的快速上揚是造成這一現(xiàn)象的主要原因；144m2以上面積段套型供應(yīng)缺口最大，這表明當(dāng)前大戶型市場存量已逐步減少，銷售日益緊俏。90m2以下戶型供應(yīng)占比為42.33%，比2009年同期縮小1.24個百分點。
（二）價位結(jié)構(gòu)分析
小結(jié)：商品房銷售備案均價段整體上移，5000-6000元/m2價位檔銷售備案比例增幅最大
從2010年住宅銷售的價位結(jié)構(gòu)來看，當(dāng)前普通商品住房備案的重點仍是4000-5000元/m2價位檔，合計占總量的30.27%，其次是5000-6000元/m2價位檔，合計占總量的24.16%。但從比例來看，5000-6000元/m2價位檔銷售備案比例持續(xù)增長，比2009年比例上漲15.80個百分點，商品房成交的均價段明顯上移。
十、長沙（內(nèi)五區(qū)）新建商品房待銷情況
小結(jié)：內(nèi)五區(qū)商品房待銷684.15萬m2，岳麓區(qū)、雨花區(qū)、開福區(qū)商品住宅待售量超過100萬m2，144m2以上商品住宅的待售比例最大
2008年以來，截止2010年12月底已取得批準預(yù)售證且未銷售的新建商品房面積為684.15萬m2，較上月底增加41.07萬m2，12月新建商品房上市量和銷售量雙增長，但上市量相較銷售量更大，使得待售量有所增長。其中住宅515.68萬m2,占75.38%；非住宅168.47萬m2，占24.62%。分行政區(qū)域來看，岳麓區(qū)、雨花區(qū)、開福區(qū)商品住宅待售量依次位居前三位，分別占比30.29%、26.81%、25.91%；分面積段來看，144m2以上商品住宅的待售量最大，占住宅待售總量的38.35%，其次是120-144m2商品住宅，占住宅待售總量的21.12%。
Part3 2010年長沙房地產(chǎn)市場綜合評價
十一、商品住宅成交價格指數(shù)分析
根據(jù)我市商品住宅成交價格指數(shù)分析模型，至2010年12月底，我市商品住宅成交價格指數(shù)為213.18點，較年初上漲39.89點，月均漲幅為3.32點，增幅較去年增長1.89點。從具體單月指標(biāo)來看，今年除1月、6月、7月、9月價格指數(shù)略有下跌外，其他月份均上漲；2月、5月、8月、10月、12月價格指數(shù)漲幅較大，2月、8月為量縮價漲期，5月、10月、12月受到調(diào)控政策調(diào)整的影響，為量升價漲期，特別是10月，單月指數(shù)漲幅達11.97點。
從面積子市場指數(shù)來看，今年以來，60m2以下和144m2以上面積段價格指數(shù)曲線重合度較高，月均漲幅分別為2.80點、2.90點，兩者價格走勢基本一致，絕對價格高位也出現(xiàn)在這兩個面積區(qū)間，小戶型公寓、大面積的高檔住宅如別墅類產(chǎn)品售價要高；60-90m2面積段價格指數(shù)始終保持較快增長趨勢，月均漲幅最大為4.57點，這個區(qū)間的絕對價位處于中間水平；90-120m2、120-144m2面積段的中大戶型絕對價位相對要低，但今年的漲幅也較大，指數(shù)月均漲幅分別為3.85點、3.36點。
從板塊子市場指數(shù)來看，今年以來，北城板塊價格指數(shù)漲幅最大，月均漲幅為5.89點，主要是湘江世紀城、北辰三角洲奧城（D3地塊）、萬科城等高端項目的熱銷使得價格上漲較快，在各板塊中價格位居第二；中心板塊價格居首位，漲幅僅次于北城板塊，價格指數(shù)月均漲幅為3.56點；新南城板塊、河西板塊價格指數(shù)的月均漲幅分別為3.37點、3.05點，價格上漲也較快；東城板塊價格指數(shù)的月均漲幅為1.99點，絕對價格保持相對穩(wěn)定。
小結(jié)：全年內(nèi)五區(qū)城房指數(shù)上漲明顯，60-90m2中小戶型、北城板塊指數(shù)漲幅較大
2010年商品住宅價格指數(shù)上漲趨勢較明顯，累計上漲39.89點，達到213.18點，月均漲幅為3.32點；分面積段來看，60-90m2面積段價格指數(shù)漲幅最大，月均上漲4.57點，達264.33點，說明適應(yīng)剛性需求的中小戶型價格漲勢領(lǐng)先；分板塊來看，北城板塊因高端項目的熱銷使得價格上漲最快，指數(shù)月均漲幅5.89點，達252.34點，另外，隨著南城、河西整體區(qū)位優(yōu)勢的發(fā)揮，價格指數(shù)漲幅也居前列。
十二、房地產(chǎn)市場景氣指數(shù)分析
小結(jié)：全年內(nèi)五區(qū)市場景氣指數(shù)呈“W” 形波動，年末達到高景氣位
依據(jù)我市房地產(chǎn)市場景氣指數(shù)分析模型，2010年長沙房地產(chǎn)市場景氣指數(shù)在95.85—105.89點的景氣區(qū)間內(nèi)呈“W”形波動。1月市場以104.25點的高景氣位開局，2月、3月、7月、8月受部分調(diào)控政策落實的影響，單月土地供應(yīng)、房地產(chǎn)投融資規(guī)模等出現(xiàn)萎縮，使景氣指數(shù)滑落到全年的低景氣區(qū)間，指數(shù)均在100點以下，其中3月指數(shù)全年最低為95.85；1月、5月、10月、11月、12月達到全年景氣指數(shù)的較高水平，其中10月指數(shù)全年最高為105.89；而4月、6月、9月景氣指數(shù)接近100點，市場發(fā)展比較平穩(wěn)、溫和。分季度來看，2010年景氣指數(shù)在一季度、三季度相對偏低，二季度、四季度相對較高，特別是四季度，“翹尾”現(xiàn)象明顯，指數(shù)連續(xù)三個月位于104點以上，在高景氣位盤旋，10月甚至到達超景氣區(qū)間；且與國家調(diào)控政策出臺時間結(jié)合來看，政策出臺，景氣指數(shù)隨即出現(xiàn)明顯波動，表明市場景氣程度與國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控有密切關(guān)系。年初景氣指數(shù)較高主要受上年末市場火爆態(tài)勢延續(xù)效應(yīng)的影響；接近年末，“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季的到來，加之國慶黃金周、房交會的帶動，市場出現(xiàn)回暖跡象，尤其在年底“翹尾”效應(yīng)十分明顯，商品房成交量激增，房價呈走高之勢，使得年末市場景氣指數(shù)連續(xù)幾個月達到高景氣位。
十三、長沙樓市健康狀況測度分析
小結(jié)：全年內(nèi)五區(qū)市場健康測度值為2.00，處于基本健康狀態(tài)
根據(jù)我市房地產(chǎn)市場健康狀況測度分析，2010年我市內(nèi)五區(qū)房地產(chǎn)市場健康測度綜合得分為2.00，比2009年健康度下降了0.24點，處于基本健康范圍的中等水平。從各指標(biāo)值來看，正常指標(biāo)值4個，異常指標(biāo)4個，基本正常指標(biāo)6個，與2009年相比正常指標(biāo)減少兩個，異常指標(biāo)增加兩個，基本正常指標(biāo)個數(shù)相當(dāng)。從各指標(biāo)值來看，房價增長率與CPI增長率之比、房價增長率與居民可支配收入增長率之比、二次以上置業(yè)者購房比例、房產(chǎn)一、二級市場成交面積比等指標(biāo)出現(xiàn)異常，集中反映出2010年房價上漲過快，一、二級市場發(fā)展不平衡，二次或二次以上購房者比例偏大等問題較為突出。
由于2010年房價基本處于逐月上揚，且下半年上漲速度加快，房價漲幅也隨之上升至較高水平，使得房價增長率與CPI增長率、與城鎮(zhèn)居民可支配收入之比迅速拉高，指標(biāo)出現(xiàn)異常；二次以上置業(yè)者購房比例主要反映的是商品房購房投資水平的變化，其比例超過了正常范圍，反映在2010年長沙房價仍相對較低的情況下，有較多投資、投機性購房者加入了長沙購房者行列，直接推動了長沙房價的快速上揚；房產(chǎn)一、二級市場成交面積比指標(biāo)異常，這主要是在政策（如二手房稅收優(yōu)惠兩年改五年等）優(yōu)惠減少或取消后，二手房交易熱情降低，同時由于長沙房地產(chǎn)市場處于快速上升期，市場快速擴張，新房推盤量仍大于或等于市民的實際需求，使得市場的關(guān)注度仍重點集中在商品房市場上，房產(chǎn)一、二級市場的成交量差距也隨之被拉大。
總的來看，2010年長沙房地產(chǎn)市場由于房價絕對價位相對較低，剛需仍然強勁，再加上一線城市限購令促使部分投資者向二線城市轉(zhuǎn)移，長沙商品房銷售量節(jié)節(jié)攀升，房價也基本呈逐月走高之勢，且漲幅較大，這使得2010年城房指數(shù)、房地產(chǎn)景氣指數(shù)均強力上揚或位于高景氣空間，也導(dǎo)致了內(nèi)五區(qū)房地產(chǎn)市場健康度較2009年有所降低。
Part 4 2011年長沙房地產(chǎn)市場預(yù)測與展望
從2010年的房地產(chǎn)市場分析看出，2010年長沙的房地產(chǎn)市場在國家最嚴厲的房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策之下相向而行，預(yù)售量、銷售量大幅增長，創(chuàng)歷史天量，可以說達到亢奮的狀態(tài)，房地產(chǎn)價格也水漲船高，可以說完全出乎先前的預(yù)測。站在歲末年初的分水嶺上，我們還是想預(yù)測一下2011年長沙樓市的發(fā)展趨勢，綜合各方面的因素，我們認為今年將是驗證和見證房地產(chǎn)市場調(diào)控效果的關(guān)鍵階段，處在復(fù)雜環(huán)境下的長沙房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)以下幾方面的趨勢：
（一）經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境更加復(fù)雜，市場面臨貨幣緊縮與通脹預(yù)期的雙重壓力
2010年國際環(huán)境讓人難以琢磨，金融危機的影響遠比人們想象的要深遠，復(fù)蘇進程緩慢，加之外圍貨幣的貶值和債務(wù)風(fēng)險，國內(nèi)通貨膨脹壓力逐步加大，導(dǎo)致我國經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境越來越復(fù)雜。今年我們可能面臨更復(fù)雜的局面，經(jīng)歷更糾結(jié)的困境。此前，中央已經(jīng)確定今年的貨幣政策轉(zhuǎn)為穩(wěn)健型，以收縮流動性，其中最重要的方面就是控制通脹預(yù)期、穩(wěn)定價格總水平，已經(jīng)列為今年政府工作的首選。諸多現(xiàn)象反映今年我國通脹壓力依然巨大，長沙房地產(chǎn)市場將在通脹和貨幣供應(yīng)收縮的雙重壓力下尋找空間。
（二）國家調(diào)控房地產(chǎn)市場的目標(biāo)未達到，調(diào)控將常態(tài)化
2010年的樓市調(diào)控目標(biāo)似乎未達到，年底各地地王再現(xiàn)，一線城市市場回暖，二線城市泡沫已現(xiàn)，更增加了國家對房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的決心。根據(jù)中央經(jīng)濟工作會議部署以及近期各部委密集安排的未來工作要求，不難解讀出國家調(diào)控房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入了常態(tài)化階段，遏制房價過高過快上漲的決心異常堅定，任重而道遠。央行年末加息，顯示國家治理通脹的決心，國土部下發(fā)通知抑制打壓“地王”，各地方政府也正在為穩(wěn)定今年房地產(chǎn)市場再出細則，今年多次加息和房地產(chǎn)稅收政策的調(diào)整將是調(diào)控房地產(chǎn)市場的利器。長沙樓市將會由“耐調(diào)控”逐步轉(zhuǎn)為“被調(diào)控”。
（三）新房供應(yīng)充足，剛需依然強勁，但投資和投機將被有效抑制
2010年長沙房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長，新開工、施工面積同比增長明顯，7月以來商品房批準預(yù)售量持續(xù)大幅增長，全年批準預(yù)售量突破2000萬m2大關(guān)，達到歷史最高值，并存在一定待銷空間。注意到2010年12月長沙土地市場同樣出現(xiàn)較大放量，商、住用地出讓創(chuàng)新高，為今年商品房供應(yīng)埋下伏筆，可以預(yù)測今年我市新房供應(yīng)比較充足。從需求來看，長沙仍然處在城市化進程階段，剛需依然旺盛。經(jīng)歷過長時間觀望，百姓對樓市價格預(yù)期的逐漸落空，加之通脹加劇，很多剛需客戶從觀望轉(zhuǎn)為入市，帶動了市場人氣，但長沙今年大力推進的住房保障、安居棚改工程、公租房建設(shè)也會分流一部分市場需求；從投資需求來看，一線城市限購令的出臺可能對長沙產(chǎn)生“被進入”效應(yīng)，不排除一線城市投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市。但由于全國性的嚴厲的貨幣和金融、稅收政策的逐步強化和落實，投資需求會被有效抑制。
（四）房價受多方因素影響，來年走勢難以明晰
今年長沙房價面臨的環(huán)境更加復(fù)雜，一方面，城市地鐵、城市輕軌、“兩橋兩隧”開工建設(shè)，長株潭三市融城效應(yīng)等提升城市環(huán)境；高檔精裝修、江景項目，如萬達、華遠金外灘等大盤即將入市；生產(chǎn)要素、勞動成本及物價上漲將是激發(fā)房價上移的動力。另一方面，加息、限購、限貸、限地價等調(diào)控措施多管齊下，將影響房地產(chǎn)投融資，抑制部分需求，對房價的過快上漲形成重拳打壓，市場可能出現(xiàn)滯漲，不排除有調(diào)整的可能。在多方因素博弈下，今年房價走勢會如何，難以給出明確判斷，但市場整體不會出現(xiàn)大震蕩，上下微幅調(diào)整是大概率事件。
（五）“二手房”、房屋租賃市場或?qū)⑷諠u回暖
長沙“二手房”、房屋租賃市場發(fā)展的好壞與新房市場的情況息息相關(guān)。央行年末加息以及對今年繼續(xù)加息的預(yù)期將使購房者的成本持續(xù)提高，加重房貸壓力；同時，房產(chǎn)稅沸沸揚揚炒了一年，卻一直“靴子落地”，依然是購房者猜測紛紛的不安要素，房產(chǎn)稅加重物業(yè)持有成本的預(yù)期也會加大購房者、持有者的壓力。從這兩方面來看，新房交易市場將受到一定程度的沖擊，促使急于脫手的閑置房進入二手、租賃市場進行交易。因此，“二手房”市場、房屋租賃市場將會日漸回暖，均價可能有所上揚，迎來前所未有的發(fā)展良機。
（六）市場綜合景氣態(tài)勢將逐步回落，但不會過度低迷
2010年長沙樓市整體上保持著較高的熱情，年末受今年起或?qū)⑻岣哔彿科醵愓叩挠绊�，部分需求提前集中入市�?1月商品房成交量破萬，12月依舊量價齊升，按照周成交趨勢，12月第3周起長沙樓市成交量出現(xiàn)井噴，成交套數(shù)為5569套，面積為54.58萬m2，第4周成交7476套，創(chuàng)下2010年周成交量的最高峰，歲末市場呈現(xiàn)瘋狂態(tài)勢，市場綜合景氣指數(shù)將達到一個新的高度，“翹尾”現(xiàn)象明顯�？紤]到其延續(xù)效應(yīng)，今年一、二月份還會保持高位，但會逐步回落。同時，考慮到作為二線城市的長沙房地產(chǎn)業(yè)仍有較大發(fā)展空間，市場景氣不會出現(xiàn)過度低迷的狀況。
（七）商品房、保障房雙軌制強力推進，完善市場結(jié)構(gòu)
國家經(jīng)濟和社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃建議以及中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)今年重點加快保障性住房建設(shè)，《住房保障法》也進入今年人大的立法計劃，為保障住房發(fā)展來了一劑強心針，在政策上打通了以往阻礙保障房建設(shè)的關(guān)卡。長沙目前正在積極籌備，響應(yīng)落實中央號召，強力推進商品房、保障房雙軌制建設(shè)。政府有關(guān)部門正在加緊編寫《長沙“十二五”住房保障規(guī)劃》以及《加快發(fā)展公共租賃住房的工作意見》，有望今年出臺。今年的工作重點將是發(fā)展公共租賃住房及工礦棚戶區(qū)改造，以此增加中低水平住房供應(yīng)，平抑房價，平衡供需，進一步完善長沙房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，促進市場健康可持續(xù)的發(fā)展。
（八）細分市場，冷暖不均；市場競爭，更加慘烈
受國家與各地方調(diào)控政策的影響，2010年以來，房地產(chǎn)各細分市場已經(jīng)出現(xiàn)了不同的特點。中小戶型住宅、高性價比品質(zhì)大盤是消費者追逐的熱點，為此也出現(xiàn)了許多“日光盤”，好房一房難求。非住房、商業(yè)門面由于受調(diào)控政策影響較少，被投資者所追捧，從而豪門紙貴。即使在激情燃燒的日子里，大戶型、低品質(zhì)樓盤仍然難動消費者的心，滯銷嚴重。今年隨著調(diào)控政策、稅收差異化政策和保障房建設(shè)的針對性和精準化，長沙樓市將一邊是火焰，一邊是海水，市場競爭將更為慘烈，嚴峻考驗著每一個開發(fā)投資者的智慧。 |