| 2010上半年長沙與全國部分二三線省會(huì)城市房地產(chǎn)市場之對(duì)比分析 |
| 長沙市房產(chǎn)研究中心 [作者]：首席分析師 鄧暉 |
4月17日，國務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》，5月份開始，各市房地產(chǎn)市場紛紛對(duì)政策作出反應(yīng)，量跌價(jià)緩成為普遍行情。那么，上半年各地房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況究竟怎樣？長沙的位置又是如何？本文將基于中國部分省會(huì)城市房管局信息工作協(xié)作網(wǎng)絡(luò)的內(nèi)部數(shù)據(jù)，對(duì)武漢、成都、南京、濟(jì)南、鄭州、長沙、石家莊、西安、合肥、南昌、太原、貴陽等12個(gè)二三線省會(huì)城市房地產(chǎn)市場進(jìn)行對(duì)比分析，來將疑問一一解答。 一、城市發(fā)展情況比較 表1 2010上半年十二省會(huì)城市GDP總量比較 序號(hào)123456789101112 城市武漢南京成都長沙濟(jì)南鄭州石家莊西安合肥南昌太原貴陽 GDP2460.32443.42375.41951.81821.01781.31471.01372.41107.0964.6821.1450.4 同比增長15.514.217.515.013.715.114.116.818.514.212.013.8 1. 經(jīng)濟(jì)總量比較 GDP是指一個(gè)國家(或地區(qū)）在一定時(shí)期內(nèi)所有常住單位生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的全部最終成果，能較真實(shí)的反映當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)實(shí)力和市場規(guī)模。GDP越高，其房地產(chǎn)發(fā)展的空間就越大。 ■ 小結(jié)：長沙GDP在中部六省會(huì)中居第二位，增幅居第四位 從經(jīng)濟(jì)總量來看，2010上半年十二城市中武漢、南京、成都GDP超過2000億元，長沙、濟(jì)南、鄭州GDP在1500~2000億元；石家莊、西安、合肥GDP在1000~1500億元，南昌、太原、貴陽GDP則低于1000億元。長沙GDP1951.8億元，在此十二城市中居于第四位，在中部六省會(huì)中居于第二位，GDP比中部六省會(huì)第一位武漢低508.5億元。 而從GDP的增幅來看，合肥增幅最大，同比增長18.5%，太原增幅最小，但也上升至12%。長沙同比增幅15%，高于全國增幅3.9個(gè)百分點(diǎn)，在此十二城市中居于第六位，在中部六省會(huì)中居于第四位，增幅比中部六省會(huì)第一位合肥低3.5個(gè)百分點(diǎn)。 2. 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比較 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資反映一個(gè)城市的建設(shè)力度，也在一定程度上反映一個(gè)城市的城市化發(fā)展階段。固定資產(chǎn)投資增長速度較快往往表明城市正處于大規(guī)模建設(shè)階段。 表2 2010上半年十二省會(huì)城市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額比較 序號(hào)123456789101112 城市成都合肥武漢西安南京長沙石家莊鄭州濟(jì)南南昌貴陽太原 固定資產(chǎn)投資額2094.51647.01602.71596.81571.31406.31406.21256.5881.8746.2390.2213.9 同比增長10.142.527.429.020.131.225.323.016.531.927.16.7 ■ 小結(jié)：長沙全社會(huì)固定資產(chǎn)投資在中部六省會(huì)中居第三位，增幅居第三位 從固定資產(chǎn)投資規(guī)模來看，成都市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資規(guī)模明顯高于其他城市，固定資產(chǎn)投資額超過2000億元；合肥、武漢全社會(huì)固定資產(chǎn)投資在1500~2000億元；西安、南京、長沙、石家莊、鄭州等五城市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資在1000~1500億元；濟(jì)南、南昌、貴陽、太原固定資產(chǎn)投資低于1000億元。長沙全社會(huì)固定資產(chǎn)投資1406.3億元，在此十二城市中居于第六位，在中部六省會(huì)中居于第三位，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比中部六省會(huì)第一位合肥少240.7億元。 從固定資產(chǎn)投資增長率來看，除成都、太原外，其他城市同比增幅均高于20%，其中合肥、長沙、南昌同比增幅超過30%。長沙同比增幅31.2%，高于全國增幅6.2個(gè)百分點(diǎn)，在此十二城市中居于第三位，在中部六省會(huì)中居于第三位，增幅比中部六省會(huì)第一位合肥低11.3個(gè)百分點(diǎn)。 二、房地產(chǎn)市場情況比較 �。ㄒ唬┦袌鲱A(yù)期指標(biāo) 1. 房地產(chǎn)開發(fā)投資額比較 開發(fā)投資額可以反映出未來一、兩年的供應(yīng)情況。適度的投資有利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長，但如果房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅過高，將使供給過量，如沒有相應(yīng)的市場需求相匹配，容易導(dǎo)致市場供過于求。 ■ 小結(jié)：長沙房地產(chǎn)開發(fā)完成投資在中部六省會(huì)中居第三位，增幅居末位 從房地產(chǎn)投資規(guī)模來看，成都房地產(chǎn)投資最高，超過600億元；武漢、合肥居于第二梯隊(duì)，房地產(chǎn)投資在400~500億元；西安、南京居于第三梯隊(duì)，房地產(chǎn)投資在300~400億元；長沙、鄭州、濟(jì)南、石家莊居于第四梯隊(duì)，房地產(chǎn)投資額在200~300億元；貴陽、南昌、太原相對(duì)較低，低于200億元。長沙房地產(chǎn)開發(fā)完成投資293.7億元，在此十二城市中居于第六位，在中部六省會(huì)中居于第三位，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資比中部六省會(huì)第一位武漢少142.8億元。 從房地產(chǎn)投資額增長率來看，各市同比增幅均較大，均超過25%；其中有1/3城市同比增幅超過50%。長沙同比增幅37.1%，低于全國增幅1個(gè)百分點(diǎn)，在此十二城市中居于第八位，在中部六省會(huì)居第五位，增幅比中部六省會(huì)第一位鄭州低31.7個(gè)百分點(diǎn)。 2. 房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的比例 房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的比例反映房地產(chǎn)在整個(gè)城市固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)中是否合理。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資包括基本建設(shè)、更新改造和房地產(chǎn)投資等，在發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)投資一般占20％－25％。 表3 2010上半年十二省會(huì)城市房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額比例 序號(hào)123456789101112 城市太原貴陽成都濟(jì)南武漢合肥西安南京鄭州長沙石家莊南昌 房地產(chǎn)投資額68.3112.9601.9245.0436.5433.4394.8370.5288.2293.7221.277.1 社會(huì)固定投資額213.9390.22094.5881.81602.71647.01596.81571.31256.51406.31406.2746.2 房地產(chǎn)占固定投資比例31.928.928.727.827.226.324.723.622.920.915.710.3 ■ 小結(jié)：長沙房地產(chǎn)開發(fā)完成投資占固定資產(chǎn)投資比例在中部六省會(huì)中居第五位 從以上數(shù)據(jù)我們可以看到，除南昌外，其他城市均位于基本正常以上水平；其中又除太原、長沙、石家莊外，其他城市均處于正常水平。跟2009年全年比值對(duì)比來看，除西安、南昌外，其他各市比例相對(duì)于2009年全年均出現(xiàn)了一定程度的增大；長沙在中部六省會(huì)中比例居于第五位，比例比2009年全年增加0.5個(gè)百分點(diǎn)。 3. 商品房新開工面積、施工面積、竣工面積 商品房新開工面積、施工面積、竣工面積是考察當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模及未來商品房市場供應(yīng)的重要指標(biāo)。因當(dāng)前數(shù)據(jù)僅為半年度數(shù)據(jù)，故其間比例關(guān)系不能建立，這里僅考察其具體數(shù)值。 表4 2010上半年部分省會(huì)城市商品房新開工面積、施工面積、竣工面積 序號(hào)123456789 城市長沙合肥武漢南京鄭州貴陽西安南昌太原 新開工面積1321.61066.11009.4911.0661.1657.2605.7221.5216.3 同比增長104.9100.092.652.554.8150.017.0129.443.9 施工面積5589.14586.73532.03693.44620.63125.7696.51833.91783.8 同比增長24.625.85.8-3.722.324.915.649.392.9 竣工面積399.2-327.4516.983.3161.2646.9189.542.3 同比增長-24.2--19.561.4-22.5-43.327.023.432.7 ■ 小結(jié)：長沙新開工面積、施工面積、竣工面積在中部六省會(huì)中均居第一位 從已取得數(shù)據(jù)的九個(gè)城市來看，長沙新開工面積居第一位，比第二位合肥高255.5萬m2；施工面積居第一位，比第二位鄭州高968.5萬m2；竣工面積居第三位，比第一位西安低247.6萬m2，但從中部六省會(huì)來看，長沙新開工面積、施工面積、竣工面積均居第一位，這表明就當(dāng)前城市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模來看，長沙在中部六省會(huì)乃至此次各比較城市中在建規(guī)模最大，未來商品房市場供應(yīng)量仍將較為充足；同時(shí)，各市新開工面積同比均有較大幅度增長，這表明在去年下半年以來房價(jià)高漲的刺激下，房地產(chǎn)市場信心增強(qiáng)，開發(fā)投資重歸活躍。 �。ǘ┦袌黾雌谥笜�(biāo) 1. 市場規(guī)模比較（商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積、商品房銷售面積） 商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積、商品房銷售面積可以反映一個(gè)城市房地產(chǎn)市場的規(guī)模與容量，反映一個(gè)城市房地產(chǎn)市場的繁榮程度。 表5 2010上半年十二省會(huì)城市房地產(chǎn)市場規(guī)模比較 序號(hào)123456789101112 城市長沙西安武漢成都合肥鄭州貴陽石家莊南京濟(jì)南南昌太原 批準(zhǔn)預(yù)售面積663.2648.8610.6551.6450.4450.3365.3324.6317.2192.9142.890.4 同比83.571.920.82.357.673.333.139.35.6-2.027.559.7 銷售面積741.9599.4711.7451.0538.1526.0324.4242.5264.7143.6156.2128.9 同比48.822.921.6-42.510.88.0-61.172.8-2.34.0-40.520.7 ■ 小結(jié)：長沙新增供應(yīng)量、同期銷售備案量在中部六省會(huì)中均居第一位 從供應(yīng)量來看，上半年長沙、西安、武漢、成都商品房批準(zhǔn)預(yù)售量超過550萬m2，其中長沙、西安、武漢超過600萬m2；合肥、鄭州商品房批準(zhǔn)預(yù)售量基本相當(dāng)，均為450萬m2；貴陽、石家莊、南京商品房批準(zhǔn)預(yù)售量在300~400萬m2；濟(jì)南、南昌商品房批準(zhǔn)預(yù)售量在100~200萬m2；太原低于100萬m2。從增長速度來看，十二城市中僅濟(jì)南商品房批準(zhǔn)預(yù)售量同比負(fù)增長，其余城市中，長沙、西安、合肥、鄭州、太原商品房批準(zhǔn)預(yù)售量同比增幅均較大，均接近或超過去年同期的1.6倍。長沙商品房批準(zhǔn)預(yù)售量及同比增幅在中部六省會(huì)中均居第一位。 從銷售量來看，上半年長沙、武漢商品房銷售備案量較高，超過700萬m2；西安、合肥、鄭州銷售備案量在500~600萬m2，其中合肥、鄭州銷售備案量也基本相當(dāng)，相差僅12.1萬m2；成都、貴陽、南京、石家莊銷售備案量居于第三集團(tuán)，銷售備案面積在200~500萬m2；南昌、濟(jì)南、太原備案量相對(duì)較低，銷售備案面積低于200萬m2。從增長速度來看，南京、南昌、成都、貴陽商品房備案量同比負(fù)增長，其中南昌、成都、貴陽同比減少四成以上；其余城市同比正增長，其中石家莊、長沙同比增幅較大，同比分別增長72.8%、48.8%。長沙商品房銷售量及同比增幅在中部六省會(huì)中均居第一位。 2. 商品房供銷比比較 即期消費(fèi)指標(biāo)，用于判斷商品房市場實(shí)際供應(yīng)與實(shí)際銷售之間的關(guān)系，在一般情況下該指標(biāo)不應(yīng)小于1。該指標(biāo)合理值域0.8～1.2，大于1表明供大于求，商品房價(jià)格趨緩，小于1表明實(shí)際預(yù)售量大于當(dāng)年批準(zhǔn)上市量，市場可能會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)短缺，商品房價(jià)格將上揚(yáng)。 表6 2010上半年十二省會(huì)城市商品房供需比 序號(hào)123456789101112 城市濟(jì)南石家莊成都南京貴陽西安南昌長沙武漢鄭州合肥太原 批準(zhǔn)預(yù)售面積192.9324.6551.6317.2365.3648.8142.8663.2610.6450.3450.490.4 銷售面積143.6242.5451.0264.7324.4599.4156.2741.9711.7526.0538.1128.9 供銷比1.341.341.221.201.131.080.910.890.860.860.840.70 ■ 小結(jié)：上半年長沙新建商品房同期供銷較為合理 從數(shù)據(jù)來看，除濟(jì)南、石家莊、成都、太原外，其他城市商品房同期供銷均較為合理。長沙（市區(qū)）供銷比為0.89：1，供銷比在中部六省會(huì)中居于第二位，比第一位南昌低0.02。 3. 房地產(chǎn)一、二級(jí)市場成交量之比 反映房地產(chǎn)市場成熟度的重要標(biāo)志之一。在發(fā)達(dá)國家，二手房交易都占房產(chǎn)交易的半數(shù)以上，部分還超過了80%。通過對(duì)新建商品房與二手房交易進(jìn)行比較，可以了解當(dāng)前房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段。 表7 2010上半年十二省會(huì)城市房地產(chǎn)一二級(jí)市場成交量之比 序號(hào)123456789101112 城市南京成都武漢合肥長沙鄭州南昌濟(jì)南石家莊西安貴陽太原 商品房264.7451.0711.7538.1741.9526.0156.2143.6242.5599.4324.4128.9 二手房317.6243.9212.3138.6135.9118.4108.9106.077.175.549.831.8 比值0.81.83.43.95.54.41.41.43.17.96.54.0 ■ 小結(jié)：長沙二手房成交量在中部六省會(huì)中均居第三位，房產(chǎn)一、二級(jí)市場成交量之比最大 從上表數(shù)據(jù)來看，各地房地產(chǎn)市場發(fā)展水平不一，南京、成都、南昌、濟(jì)南等四城市比值小于2，二手房市場交易相對(duì)旺盛；長沙、鄭州、西安、貴陽等四城市比值超過4.4，目前房地產(chǎn)市場整體以新房交易為主；長沙比值為5.5，由于二手房市場更能感應(yīng)市場環(huán)境變化，長沙新房與二手房交易之比擴(kuò)大。 �。ㄈ┦袌鰞r(jià)格與貸款指標(biāo) 1. 市場價(jià)格及增幅比較 該指標(biāo)反映各城市房價(jià)和房價(jià)增幅是否合理。 表8 2010上半年十二省會(huì)房地產(chǎn)市場價(jià)格比較 序號(hào)123456789101112 城市南京濟(jì)南成都武漢西安太原合肥南昌鄭州長沙石家莊貴陽 商品房均價(jià)1086777066830625660576041603257335536498848264315 同比增長59.39.023.420.521.121.939.229.916.617.318.218.3 住宅均價(jià)1035570177107602257135544565453415085466144824098 同比增長57.07.030.718.415.724.137.827.714.116.117.318.6 ■ 小結(jié)：長沙商品房、商品住宅均價(jià)在中部六省會(huì)中均居末位，住房價(jià)格漲幅在中部六省會(huì)中居第五位 從價(jià)格來看，2010上半年長沙商品房均價(jià)及住宅均價(jià)在中部六省居末位，但在十二城市中居第十位，高于石家莊、貴陽；從均價(jià)同比增幅來看，十二城市中絕大部分城市房價(jià)漲幅均較大，除濟(jì)南、鄭州外，其他城市同比漲幅均超過15%，其中南京、成都、太原、合肥、南昌同比增幅超過20%；長沙商品房價(jià)同比上漲17.3%，其中住宅價(jià)格上漲16.1%，漲幅在中部六省會(huì)中均居第五位。 2. 房價(jià)增長率與GDP增長率之比 商品住宅價(jià)格增幅與GDP增幅之比在一定程度上反映房價(jià)上漲是否合理。根據(jù)日本、香港、新加坡房地產(chǎn)市場的運(yùn)行軌跡，當(dāng)比值大于1表明增長過快，大于1.8時(shí)，表明房地產(chǎn)市場價(jià)格上漲不正常，應(yīng)當(dāng)預(yù)警。 表9 2009上半年十二省會(huì)城市房價(jià)增長率與GDP增長率之比 序號(hào)123456789101112 城市合肥成都西安武漢鄭州長沙南京南昌石家莊貴陽濟(jì)南太原 住宅價(jià)格增長率37.830.715.718.414.116.157.027.717.318.67.024.1 GDP增長率18.517.516.815.515.115.014.214.214.113.813.712.0 比值2.0 1.8 0.9 1.2 0.9 1.1 4.0 2.0 1.2 1.3 0.5 2.0 ■ 小結(jié)：長沙房價(jià)增長率與GDP增長率比值為1.1，房價(jià)漲幅較大 從數(shù)據(jù)來看，十二個(gè)省會(huì)城市GDP均為正增長，而住宅價(jià)格則除西安、鄭州、濟(jì)南外，其他各省會(huì)住宅價(jià)格漲幅均高于GDP增幅，南京漲幅最大，達(dá)到GDP增幅的四倍，反映出今年上半年全國房價(jià)漲幅普遍高于GDP增幅，值得預(yù)警。長沙比值為1.1，房價(jià)漲幅略超過GDP增速。 3. 房價(jià)增長率與CPI增長率之比 房價(jià)增長率與CPI增長率之比，反映了房價(jià)的增幅與CPI的增幅的速度關(guān)系，可以用來判斷房地產(chǎn)價(jià)格的漲幅是否過快或過慢。 表10 2010上半年十二省會(huì)城市房價(jià)增長率與CPI增長率之比 序號(hào)123456789101112 城市南京南昌石家莊西安武漢太原鄭州長沙合肥貴陽濟(jì)南成都 住宅價(jià)格增長率57.027.717.315.718.424.114.116.137.818.67.030.7 CPI增長率3.42.82.72.52.42.32.22.11.91.81.61.0 比值16.89.96.46.37.710.56.47.619.910.34.430.7 ■ 小結(jié)：中部六省會(huì)除合肥外，其他各城市CPI均高于2，長沙CPI漲幅在中部居第五 從上表數(shù)據(jù)來看，十二省會(huì)城市中有一個(gè)城市（南京）CPI增長率超過3，物價(jià)漲幅較大；7個(gè)城市漲幅在2.1~2.8，物價(jià)上漲較為溫和，4個(gè)城市漲幅低于2，物價(jià)漲幅較緩。但房價(jià)結(jié)合CPI來看，各市房價(jià)漲幅均遠(yuǎn)超CPI漲幅，值得預(yù)警。長沙CPI漲幅為2.1，房價(jià)與CPI漲幅比值為7.6。 4. 房價(jià)收入比 人均可支配收入與房價(jià)比可以在一定程度上反映城市房價(jià)是否合理，同時(shí)，也可以反映一個(gè)城市的購買能力。根據(jù)國際比較公認(rèn)的說法，房屋價(jià)格與年收入比在6以內(nèi)比較合適。 表11 2010上半年十二省會(huì)城市房價(jià)與收入比 序號(hào)123456789101112 城市南京太原成都南昌濟(jì)南合肥武漢鄭州西安貴陽石家莊長沙 30㎡房價(jià)310650166320213206160224210517169631180661152550171390122940134460139830 半年可支配收入150908290107148800121289928111449477110788497969111848 預(yù)計(jì)年可支配收入301801658021428176002425719856222881895422156169941938123696 房價(jià)收入比10.2910.039.959.108.688.548.118.057.747.236.945.90 ■ 小結(jié)：若按上半年可支配收入預(yù)計(jì)全年，長沙仍將是中部六省會(huì)唯一房價(jià)收入比較為合理的城市 根據(jù)我國對(duì)小康的定義，我們?nèi)∪司幼∶娣e為30平方米。從表中我們可以看到，若以上半年可支配收入預(yù)計(jì)全年，房價(jià)收入比最大值為10.29，出自南京市；最小值為5.90，出自長沙市。對(duì)比2009年房價(jià)收入比來看，除武漢、貴陽、石家莊、長沙外，其他各市房價(jià)收入比均繼續(xù)增大，房價(jià)漲幅快于收入增幅。長沙房價(jià)收入比在中部六省會(huì)中居于最末，長沙市房價(jià)收入比最低，低于6，比第一位太原低4.13，比武漢低2.21，但相較一季度房價(jià)收入比有所提高。 三、上半年長沙樓市健康狀況評(píng)價(jià) 根據(jù)評(píng)估模型計(jì)算結(jié)果，2010年上半年我市房地產(chǎn)市場健康度綜合得分為2.00，比2009年健康度下降了0.24點(diǎn)，處于基本健康范圍的中等水平。從各指標(biāo)值來看，正常指標(biāo)值4個(gè)，異常指標(biāo)4個(gè)，基本正常指標(biāo)6個(gè)，與2009年相比正常指標(biāo)減少兩個(gè)，異常指標(biāo)增加兩個(gè)，基本正常指標(biāo)個(gè)數(shù)相當(dāng)。從各指標(biāo)值來看，出現(xiàn)異常的主要與房價(jià)、多次購房比例及二手房市場有關(guān)。由于2009年10月以來房價(jià)逐月上漲，且漲幅較大，雖然到了2010年6月、7月房價(jià)環(huán)比開始有所下跌，但房價(jià)已然高位，房價(jià)同比的大幅高漲，使得房價(jià)增長率與CPI增長率、與城鎮(zhèn)居民可支配收入之比迅速拉高，指標(biāo)出現(xiàn)異常；二次以上置業(yè)者購房比例主要反映的是商品房購房投資水平的變化，其比例超過了正常范圍，表明在當(dāng)前長沙房價(jià)相對(duì)較低的情況下，仍有較多投資、投機(jī)性購房者，這也可能是房價(jià)快速拉升的部分原因；房產(chǎn)一二級(jí)市場成交面積比指標(biāo)異常，這主要是在政策（如二手房稅收優(yōu)惠兩年改五年等）優(yōu)惠減少或取消后，二手房交易熱情降低，使得新房交易量與二手房交易量差距加大引起的�？偟膩砜矗績r(jià)上揚(yáng)引發(fā)政策調(diào)控，而政策調(diào)控首先導(dǎo)致的是交易量的相對(duì)萎縮，但隨之在價(jià)值規(guī)律的作用下將會(huì)引發(fā)房價(jià)的下調(diào)，從6月、7月房價(jià)漲幅趨緩甚至開始下調(diào)的情況來看，房價(jià)瘋漲趨勢將得到抑制，而2010年全年長沙房地產(chǎn)市場健康度將會(huì)隨之回升。 表12 2010上半年各指標(biāo)健康度加權(quán)評(píng)價(jià) 一級(jí)指標(biāo)二級(jí)指標(biāo)原始值健康度得分加權(quán)得分健康度評(píng)價(jià) 價(jià)格健康度指標(biāo) 房價(jià)收入比5.9030.22正常 房價(jià)增長率與CPI增長率之比7.6510.07異常 房價(jià)增長率與居民可支配收入增長率之比1.2110.07異常 月供與家庭月收入之比30.29%20.15基本正常 規(guī)模健康度指標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)投資額與全社會(huì)固定資產(chǎn) 投資額之比20.89%20.12基本正常 房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長率與全社會(huì)固定 資產(chǎn)投資額增長率之比1.1930.22正常 商品房新開工面積與施工面積之比30.25%20.16基本正常 供需健康度指標(biāo)商品房供銷比0.8920.14基本正常 空置率6.13%20.17基本正常 二次以上置業(yè)者購房比例19.95%10.05異常 住房自有率84.68%30.26正常 結(jié)構(gòu)健康度指標(biāo)房產(chǎn)一二級(jí)市場成交面積比5.4610.08異常 換手率16.00%20.19基本正常 普通商品住房供應(yīng)面積占比70.40%30.11正常 綜合評(píng)價(jià)2.00基本健康 四、對(duì)當(dāng)前各市房地產(chǎn)市場形勢的基本判斷及結(jié)論 �。ㄒ唬┲袊�(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升，投資推動(dòng)仍為主因。上半年，投資拉動(dòng)全國GDP增長6.2個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率高達(dá)87.6%。從十二城市的情況來看，在積極的財(cái)政政策、適度寬松的貨幣政策作用下，國家促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的一攬子計(jì)劃正得到全面落實(shí)，而四萬億投資計(jì)劃也使得大部分城市的全社會(huì)固定資產(chǎn)投資都出現(xiàn)了較大增幅，由此也推動(dòng)了GDP的不同程度回升，國民經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)回升。 （二）房地產(chǎn)投資增幅較大，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比例進(jìn)一步提高。從十二城市的情況來看，各市同比增幅均超過25%，其中有1/3城市同比增幅超過50%；而就其占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比例來看，除西安、南昌外，其他各市比例相對(duì)于2009年全年均出現(xiàn)了一定程度的增大，這表明隨著去年下半年以來房地產(chǎn)市場交易量及房價(jià)的逐步走高，開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)市場投資也空前高漲，促使各市房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比例出現(xiàn)進(jìn)一步提高。 （三）新開工面積同比普遍高漲，竣工面積同比增減各半。從已有九城市的情況來看，上半年各市新開工面積除西安、太原外，同比增幅均超過50%，其中長沙、合肥、貴陽、南昌同比增幅超過100%；各市施工面積除南京負(fù)增長外，其他同比均為正增長，其中中部六省會(huì)除武漢外，同比均超過20%；竣工面積同比增減各半，長沙、武漢、鄭州、貴陽同比負(fù)增長，這主要是去年下半年以來房價(jià)高漲，刺激資本回流至房地產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)了在建工程量的增大；但由于商品房施工周期相對(duì)較長，表現(xiàn)在竣工量上仍需時(shí)日。 �。ㄋ模┥习肽曛胁苛�(huì)商品房新上市量同比增幅仍較大，銷售備案量累計(jì)同比增幅下降。上半年十二城市中，有八個(gè)城市新增批準(zhǔn)預(yù)售量同比增幅較大，四個(gè)城市銷售備案量同比出現(xiàn)負(fù)增長。而上半年中部六省會(huì)新增批準(zhǔn)預(yù)售量同比增幅均較大，銷售備案量僅南昌出現(xiàn)負(fù)增長，但相對(duì)于今年一季度，累計(jì)同比增幅均出現(xiàn)下降，其主要原因是由于去年下半年以來房地產(chǎn)銷售形勢猛然火爆，房價(jià)直線上揚(yáng)，開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)市場信心恢復(fù)，投資增多，開發(fā)時(shí)間縮短，促進(jìn)了新房上市量的增加；銷售備案量累計(jì)同比增幅均出現(xiàn)下降，這主要是由于去年二季度開始成交火爆、基數(shù)提高，以及今年新政影響、銷售備案量減少所造成的。 �。ㄎ澹┙^大部分城市累計(jì)均價(jià)繼續(xù)上揚(yáng)，半數(shù)城市累計(jì)漲幅降低。與一季度各城市均價(jià)比較來看，除貴陽外，其他城市累計(jì)均價(jià)繼續(xù)上揚(yáng)；半數(shù)城市累計(jì)房價(jià)漲幅相對(duì)于一季度有所降低，這表明在新政影響下，雖然房價(jià)同比仍有上揚(yáng)，但上漲速度已經(jīng)相對(duì)減緩。 �。┯捎诜績r(jià)已然高位，十二城市有三分之二房價(jià)收入比相對(duì)2009年有所提高。從房價(jià)收入比來看，由于多數(shù)城市房價(jià)都經(jīng)歷了自2009年下半年開始的持續(xù)上漲，當(dāng)前房價(jià)月環(huán)比漲幅雖已減緩甚至下跌，但房價(jià)已然高位，在可支配收入增幅相對(duì)固定的情況下，八城市預(yù)期房價(jià)收入比相對(duì)2009年有所提高；長沙預(yù)期房價(jià)收入比為5.90，這表明若按上半年可支配收入預(yù)計(jì)全年，長沙仍將是中部六省會(huì)唯一房價(jià)收入比較為合理的城市。 �。ㄆ撸┓康禺a(chǎn)新政已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生積極影響。從各市銷售數(shù)據(jù)來看，上半年十二城市商品房備案面積同比增幅相對(duì)于一季度均出現(xiàn)下降，半數(shù)城市房價(jià)漲幅相對(duì)于一季度有所降低，這表明在當(dāng)前形勢下，由于新政影響，各城市房地產(chǎn)市場都開始出現(xiàn)新變化，成交量下降是其首要標(biāo)志；隨后需求的減少對(duì)價(jià)格產(chǎn)生影響，各城市房價(jià)同比漲幅也開始出現(xiàn)不同程度的降低。此兩項(xiàng)變化，都是新政實(shí)施后對(duì)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的積極影響，已經(jīng)在不同程度上抑制了各市房地產(chǎn)投機(jī)需求及房價(jià)的持續(xù)上揚(yáng)；但由于各市具體情況不同，新政要在全國范圍內(nèi)平抑房價(jià)、打擊投機(jī)、擴(kuò)大影響，保持政策的延續(xù)性以及出臺(tái)相應(yīng)的地方細(xì)則已是下一步實(shí)施新政的迫切任務(wù)，對(duì)此，我們將保持高度關(guān)注。 |