| 長(zhǎng)沙與全國(guó)部分二三線省會(huì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)之對(duì)比分析 |
| [作者]：長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心 |
2009年以來(lái)，受惠于中央及省市出臺(tái)的一系列“健康發(fā)展”的政策引導(dǎo)，我市房地產(chǎn)業(yè)保持了健康穩(wěn)定發(fā)展，“量升價(jià)穩(wěn)”是2009年我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要特征。而從網(wǎng)上及其他渠道獲得的信息來(lái)看，中國(guó)大部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也取得了相當(dāng)好的成績(jī)。那么，在房地產(chǎn)市場(chǎng)如火如荼的2009，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展究竟如何？在十二省會(huì)、特別是在中部六省會(huì)中的位置怎樣？本文將基于中國(guó)部分省會(huì)城市房管局信息工作協(xié)作網(wǎng)絡(luò)的內(nèi)部數(shù)據(jù)，對(duì)武漢、成都、南京、濟(jì)南、鄭州、長(zhǎng)沙、石家莊、西安、合肥、南昌、太原、貴陽(yáng)等12個(gè)二三線省會(huì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行對(duì)比分析，以期從中找到答案。
一、城市發(fā)展情況比較
1、經(jīng)濟(jì)總量比較
GDP是指一個(gè)國(guó)家(或地區(qū)）在一定時(shí)期內(nèi)所有常住單位生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的全部最終成果，能較真實(shí)的反映當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)實(shí)力和市場(chǎng)規(guī)模。GDP越高，其房地產(chǎn)發(fā)展的空間就越大。
小結(jié)：長(zhǎng)沙GDP在中部六省會(huì)中居第二位，增幅居第一位
從經(jīng)濟(jì)總量來(lái)看，2009年十二城市中，武漢、成都、南京GDP首次突破4000億元，石家莊首次跨入3000億元以上行列，這使得十二城市中GDP3000億元以上城市達(dá)到7個(gè)。就中部六省會(huì)來(lái)看，武漢GDP超過(guò)4500億元，長(zhǎng)沙、鄭州仍在3000-4000億元之間，但相較去年有了較大幅度提升；合肥、南昌、太原GDP雖有不同幅度增長(zhǎng)，但仍相對(duì)較低，除合肥今年突破2000億元外，南昌、太原仍在2000億元以下徘徊。長(zhǎng)沙2009年GDP超過(guò)3700億元，在十二城市中居于第四位，比2008年上升了兩位；在中部六省會(huì)中居于第二位，比2008年上升一個(gè)位次，但GDP比第一位武漢低815.8億元。
從GDP同比增幅來(lái)看，除太原外，其他各市同比增幅均超過(guò)全國(guó)平均增幅（8.7%），合肥仍為最高，增幅超過(guò)17%；長(zhǎng)沙同比增幅14.7%，高過(guò)全國(guó)增幅6個(gè)百分點(diǎn)，在十二城市中居于第二位，與成都并列，在中部六省會(huì)中居第一位，比第二位武漢高1個(gè)百分點(diǎn)。
2、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比較
全社會(huì)固定資產(chǎn)投資反映一個(gè)城市的建設(shè)力度，也在一定程度上反映一個(gè)城市的城市化發(fā)展階段。固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度較快往往表明城市正處于大規(guī)模建設(shè)階段。
小結(jié)：長(zhǎng)沙全社會(huì)固定資產(chǎn)投資在中部六省會(huì)中居第三位，增幅居第四位
從固定資產(chǎn)投資規(guī)模來(lái)看，成都、武漢全社會(huì)固定資產(chǎn)投資規(guī)模較大，分別突破4000、3000億元大關(guān)；南京、西安、合肥、長(zhǎng)沙、石家莊、鄭州全社會(huì)固定資產(chǎn)投資在2200~2700億元，其中合肥、長(zhǎng)沙、石家莊較為接近，最高相差僅32億元；濟(jì)南、南昌、貴陽(yáng)、太原固定資產(chǎn)投資低于2000億元，其中貴陽(yáng)、太原低于1000億元。長(zhǎng)沙全社會(huì)固定資產(chǎn)投資2441.8億元，在十二城市中居于第六位，在中部六省會(huì)中居第三位，均比2008年下降一個(gè)位次，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比中部六省會(huì)第一位武漢少559.3億元，比第二位合肥少26.6億元。
從固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率來(lái)看，十二城市同比增幅均較高，除太原外，其他城市同比增幅均超過(guò)1/5，南昌最高，超過(guò)42.4%，與全國(guó)平均增幅（30.1%）比較來(lái)看，僅南京、鄭州、濟(jì)南、太原低于全國(guó)平均增幅。長(zhǎng)沙同比增幅30.3%，高于全國(guó)增幅0.2個(gè)百分點(diǎn)，在十二城市中居于第七位，在中部六省會(huì)中居第四位，增幅比中部六省會(huì)第一位南昌低12.1個(gè)百分點(diǎn)。
二、房地產(chǎn)市場(chǎng)情況比較
（一）市場(chǎng)預(yù)期指標(biāo)
1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額比較
開(kāi)發(fā)投資額可以反映出未來(lái)一、兩年的供應(yīng)情況。適度的投資有利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，但如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅過(guò)高，將使供給過(guò)量，如沒(méi)有相應(yīng)的市場(chǎng)需求相匹配，容易導(dǎo)致市場(chǎng)供過(guò)于求。
小結(jié)：長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資在中部六省會(huì)中居第四位，增幅居末位
從投資規(guī)模來(lái)看，12省會(huì)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資存在明顯梯度：成都、武漢在第一梯隊(duì)，開(kāi)發(fā)投資額超過(guò)700億元，成都更是超過(guò)900億元；西安、合肥處于第二梯度，開(kāi)發(fā)投資額在600~700億元；南京、長(zhǎng)沙、鄭州處于第三梯隊(duì)，開(kāi)發(fā)投資額在400-600億元；石家莊、濟(jì)南處于第四梯隊(duì)，開(kāi)發(fā)投資額在300-400億元；貴陽(yáng)、南昌、太原處于第五梯隊(duì)，開(kāi)發(fā)投資額在160-220億元。長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資497.5億元，在十二城市中居于第七位，在中部六省會(huì)中居第四位，均比2008年下降一個(gè)位次，投資比中部六省會(huì)第一位武漢少281.1億元，比前一位鄭州少16.3億元。
從開(kāi)發(fā)投資額增長(zhǎng)率來(lái)看，2009年武漢、太原、石家莊增長(zhǎng)率超過(guò)30%，其中武漢居首，增長(zhǎng)率達(dá)36.5%；西安、貴陽(yáng)、南昌、濟(jì)南增長(zhǎng)率在20%~30%；合肥、鄭州、南京增長(zhǎng)率在10~20%；長(zhǎng)沙、成都增長(zhǎng)率則低于10%，與全國(guó)平均增幅（16.1%）比較來(lái)看，長(zhǎng)沙、成都低于全國(guó)增幅。長(zhǎng)沙同比增幅6.0%，低于全國(guó)增幅10.1個(gè)百分點(diǎn)，在十二城市中居倒數(shù)第二，在中部六省會(huì)中居最末，增幅比中部六省會(huì)第一位武漢低30.5個(gè)百分點(diǎn)。
2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的比例
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的比例反映房地產(chǎn)在整個(gè)城市固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)中是否合理。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資包括基本建設(shè)、更新改造和房地產(chǎn)投資等，在發(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn)投資一般占20％－25％。
小結(jié)：長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資占固定資產(chǎn)投資比例在中部六省會(huì)中居第五位
從以上數(shù)據(jù)我們可以看到，十二城市比例僅南昌稍低于基本正常值，其他均位于基本正常以上，且有七個(gè)城市比例達(dá)到正常水平。與2008年比例比較來(lái)看，有8個(gè)城市房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比例出現(xiàn)下降，這基本與去年的預(yù)測(cè)一致；與上半年數(shù)據(jù)比較來(lái)看，石家莊全年的比例也進(jìn)入基本正常水平，這表明2009年大部分城市的房地產(chǎn)投資比例都處于逐漸恢復(fù)當(dāng)中。
3.商品房新開(kāi)工面積占施工面積的比例
新開(kāi)工面積，反映1～2年后預(yù)售供應(yīng)量和2～3年后現(xiàn)房供應(yīng)量。而其占施工面積的比例高低，又反映了當(dāng)前市場(chǎng)運(yùn)行的狀況和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的信心。正常情況下，新開(kāi)工面積占總施工面積的三分之一左右。
小結(jié)：長(zhǎng)沙新開(kāi)工面積在中部六省會(huì)中居第二位，施工面積居第一位
從已有九個(gè)城市數(shù)據(jù)來(lái)看，合肥、長(zhǎng)沙新開(kāi)工面積較大，超過(guò)1700萬(wàn)㎡；鄭州、西安、武漢、南京處于中等，新開(kāi)工面積在1000-1500萬(wàn)㎡；貴陽(yáng)、南昌最低，新開(kāi)工面積低于800萬(wàn)㎡；從施工面積來(lái)看，長(zhǎng)沙施工面積最大，超過(guò)6000萬(wàn)㎡，其次是鄭州，超過(guò)5200萬(wàn)㎡，再次是合肥、武漢、南京，施工面積在4000-5000萬(wàn)㎡；貴陽(yáng)施工面積也較大，超過(guò)了3000萬(wàn)㎡，太原、南昌、西安相對(duì)較少，施工面積低于2000萬(wàn)㎡。從新開(kāi)工面積占施工面積比例來(lái)看，新開(kāi)工面積超過(guò)施工面積三分之一的有兩個(gè)城市，分別為西安、合肥，其近兩年的新開(kāi)工面積占施工面積比例均相對(duì)較高。從中部六省會(huì)來(lái)看，除太原、南昌外，其他各城市施工面積、新開(kāi)工面積均較大，這表明當(dāng)前中部省會(huì)正處于大開(kāi)發(fā)時(shí)期，城市擴(kuò)張及旺盛的購(gòu)房需求促成了建設(shè)面積的持續(xù)增加；長(zhǎng)沙新開(kāi)工面積在中部六省會(huì)中居第二位，比第一位合肥少118.5萬(wàn)㎡；施工面積第一位，比第二位鄭州多961.3萬(wàn)㎡。
4.商品房施工面積與商品房竣工面積的倍數(shù)比
施工面積反映了1～2年后現(xiàn)房供應(yīng)量，通常為竣工面積的3.5±0.5倍，小于3.0倍，會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)短缺，大于4.0倍，未來(lái)供應(yīng)量將會(huì)放大。
從表中數(shù)據(jù)可以看出，施工面積與竣工面積之比基本恰當(dāng)?shù)挠泻戏省⑽錆h、南京，其他城市除西安未來(lái)供應(yīng)仍較為短缺外，其他各市施工面積與竣工面積之比均大于正常水平，喻示著未來(lái)商品房市場(chǎng)供應(yīng)量仍將保持較高水平；長(zhǎng)沙施工面積與竣工面積之比為4.7，未來(lái)兩三年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量仍將較大。
（二）市場(chǎng)即期指標(biāo)
5.市場(chǎng)規(guī)模比較（商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積、商品房銷(xiāo)售面積）
商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積、商品房銷(xiāo)售面積可以反映一個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模與容量，反映一個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮程度。
小結(jié)：長(zhǎng)沙新增供應(yīng)量、銷(xiāo)售量在中部六省會(huì)中均居第三位
從供應(yīng)量來(lái)看，09年批準(zhǔn)預(yù)售量超1000萬(wàn)㎡有四個(gè)城市：西安、成都、武漢、合肥；批準(zhǔn)預(yù)售量超900萬(wàn)㎡未達(dá)1000萬(wàn)㎡有三個(gè)城市：長(zhǎng)沙、南京；批準(zhǔn)預(yù)售量500萬(wàn)㎡以下城市有三個(gè)：濟(jì)南、太原、南昌；長(zhǎng)沙批準(zhǔn)預(yù)售量在十二城市中居于第五位，在中部六省會(huì)中居第三位，分別比2008年下降兩位、一位，批準(zhǔn)預(yù)售面積為996萬(wàn)㎡。從增長(zhǎng)速度來(lái)看，五個(gè)城市批準(zhǔn)預(yù)售量保持正增長(zhǎng)，分別為石家莊、西安、貴陽(yáng)、太原、濟(jì)南；其余七城市均為負(fù)增長(zhǎng)，其中，減幅在10%以上的有三個(gè)，分別是長(zhǎng)沙、鄭州、南昌；中部六省會(huì)中，除太原外，其他城市新增批準(zhǔn)預(yù)售同比增幅均為負(fù)增長(zhǎng)；長(zhǎng)沙降幅19.1%，增幅在十二城市、中部六省會(huì)中均居倒數(shù)第三位。
從銷(xiāo)售量來(lái)看，七城市商品房銷(xiāo)售量超千萬(wàn)，分別是成都、合肥、武漢、西安、長(zhǎng)沙、南京、鄭州，其中中部六省會(huì)城市四個(gè)，分別為合肥、武漢、長(zhǎng)沙、鄭州。長(zhǎng)沙銷(xiāo)售量在在十二城市中居于第五位，比2008年下降一位，在中部六省會(huì)中居第三位，與2008年位次一致，銷(xiāo)售面積為1276萬(wàn)㎡。從增長(zhǎng)速度來(lái)看，2009年各城市同比增幅均超過(guò)50%，其中七個(gè)城市同比增幅超過(guò)100%，石家莊同比增幅更是超過(guò)200%，長(zhǎng)沙同比增幅87.4%，增幅在十二城市中居第九位，在中部六省會(huì)中居第三位，增幅比中部六省會(huì)第一位南昌低49.9個(gè)百分點(diǎn)。
6.商品房供銷(xiāo)比比較
即期消費(fèi)指標(biāo)，用于判斷商品房市場(chǎng)實(shí)際供應(yīng)與實(shí)際銷(xiāo)售之間的關(guān)系，在一般情況下該指標(biāo)不應(yīng)小于1。該指標(biāo)合理值域0.8～1.2，大于1表明供大于求，商品房?jī)r(jià)格趨緩，小于1表明實(shí)際預(yù)售量大于當(dāng)年批準(zhǔn)上市量，市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)短缺，商品房?jī)r(jià)格將上揚(yáng)。
小結(jié)：長(zhǎng)沙新建商品房供銷(xiāo)比在中部六省會(huì)中居第三位
從數(shù)據(jù)來(lái)看，石家莊、太原新增供應(yīng)量略高于銷(xiāo)售量；西安、濟(jì)南供銷(xiāo)基本持平；其他城市新增供應(yīng)量均小于同期銷(xiāo)售量。這主要是多數(shù)城市2008年新增供應(yīng)量較大，且多集中于2009年消化，從而形成了這種表面上的供銷(xiāo)失衡現(xiàn)象。2009年長(zhǎng)沙新建商品房供銷(xiāo)比為0.78：1，供銷(xiāo)比在十二城市中居第七位，在中部六省會(huì)中居第三位。
7.房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)成交量之比
反映房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟度的重要標(biāo)志之一。在發(fā)達(dá)國(guó)家，二手房交易都占房產(chǎn)交易的半數(shù)以上，部分還超過(guò)了80%。通過(guò)對(duì)新建商品房與二手房交易進(jìn)行比較，可以了解當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展階段。
小結(jié)：長(zhǎng)沙二手房成交量在中部六省會(huì)中均居第二位，房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)成交量之比居第三位
從上表數(shù)據(jù)來(lái)看，南京、成都、武漢二手房交易超過(guò)500萬(wàn)㎡；長(zhǎng)沙二手房交易量超過(guò)300萬(wàn)㎡；鄭州、合肥、石家莊、濟(jì)南、南昌二手房交易量在200-300萬(wàn)㎡；西安、貴陽(yáng)二手房交易量在100-200萬(wàn)㎡；太原低于100萬(wàn)㎡。長(zhǎng)沙二手房成交量在12城市中居第四位，在中部六省會(huì)中均居第二位，位次與2008年一致。從房產(chǎn)一二級(jí)市場(chǎng)比值來(lái)看，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展水平不一，石家莊、濟(jì)南、南京等三城市比值小于2，二手房市場(chǎng)交易相對(duì)旺盛；西安、合肥、貴陽(yáng)等四城市比值超過(guò)5，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)整體以新房交易為主；長(zhǎng)沙比值為4.1，房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于快速增長(zhǎng)期。
（三）市場(chǎng)價(jià)格與貸款指標(biāo)
8.市場(chǎng)價(jià)格及增幅比較
該指標(biāo)反映各城市房?jī)r(jià)和房?jī)r(jià)增幅是否合理。
小結(jié)：長(zhǎng)沙商品房、商品住宅均價(jià)在中部六省會(huì)中均居末位，住房?jī)r(jià)格漲幅在中部六省會(huì)中居第四位
從價(jià)格來(lái)看，2009年長(zhǎng)沙商品房均價(jià)及住宅均價(jià)仍處于較低水平，在十二省會(huì)城市中均居于倒數(shù)第三位，超過(guò)石家莊、貴陽(yáng)；從均價(jià)同比增長(zhǎng)率來(lái)看，九城市商品房均價(jià)呈現(xiàn)上漲，其中南京、合肥、鄭州漲幅超過(guò)10%；三城市漲幅呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，分別是太原、石家莊、南昌；相較2008年來(lái)看，南京、合肥、武漢、濟(jì)南漲幅有所提高。長(zhǎng)沙住宅價(jià)格在十二城市中居倒數(shù)第三位，在中部六省會(huì)中居倒數(shù)第一位，同比漲幅在十二城市中居第八位，在中部六省會(huì)中居第四位。
9.房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率之比
商品住宅價(jià)格增幅與GDP增幅之比在一定程度上反映房?jī)r(jià)上漲是否合理。根據(jù)日本、香港、新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行軌跡，當(dāng)比值大于1表明增長(zhǎng)過(guò)快，大于1.8時(shí)，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲不正常，應(yīng)當(dāng)預(yù)警。
小結(jié)：長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率比值為0.4，房?jī)r(jià)漲幅位于正常水平
從數(shù)據(jù)來(lái)看，十二個(gè)省會(huì)城市中，僅南京比值超過(guò)1.8，值得預(yù)警；其他城市除鄭州外，房?jī)r(jià)漲幅普遍低于GDP增長(zhǎng)率；長(zhǎng)沙比值為0.4，在十二城市中居于第八位，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率基本與GDP增速相匹配。
10.房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與CPI增長(zhǎng)率之比
房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與CPI增長(zhǎng)率之比，反映了房?jī)r(jià)的增幅與CPI的增幅的速度關(guān)系，可以用來(lái)判斷房地產(chǎn)價(jià)格的漲幅是否過(guò)快或過(guò)慢。
小結(jié)：中部六省會(huì)CPI均為負(fù)值，長(zhǎng)沙CPI降幅在中部居第四
從上表數(shù)據(jù)來(lái)看，十二城市CPI增長(zhǎng)率均較低，其中八城市CPI漲幅為負(fù)值，中部六省會(huì)均在其列，2009年整體市場(chǎng)的居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)處于微降中；CPI、房?jī)r(jià)處于同跌的有太原、南昌，長(zhǎng)沙的比值為-9.2。2009年各市CPI從年初有較大幅度下跌，到年底實(shí)現(xiàn)全年微漲或微跌，這在某種程度上反映了經(jīng)濟(jì)的回升，同時(shí)，也加強(qiáng)了居民購(gòu)房信心，購(gòu)房、投資行為增加，房?jī)r(jià)也因此出現(xiàn)上揚(yáng)。
11.房?jī)r(jià)收入比
人均可支配收入與房?jī)r(jià)比可以在一定程度上反映城市房?jī)r(jià)是否合理，同時(shí)，也可以反映一個(gè)城市的購(gòu)買(mǎi)能力。根據(jù)國(guó)際比較公認(rèn)的說(shuō)法，房屋價(jià)格與年收入比在6以?xún)?nèi)比較合適。
小結(jié)：房?jī)r(jià)收入比超過(guò)警戒值，但在中部六省會(huì)中仍處于最低
根據(jù)我國(guó)對(duì)小康的定義，我們?nèi)∪司幼∶娣e為30平方米。從表中我們可以看到，房?jī)r(jià)收入比最大值為9.62，出自成都市，最小值為6.11，出自長(zhǎng)沙市；鄭州、南京、合肥、貴陽(yáng)相較2008年房?jī)r(jià)收入比有所提高。長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)收入比為6.11，比2008年提高0.27，比上半年提高0.93，超過(guò)國(guó)際公認(rèn)警戒值，但在十二城市中仍處于最低。
三、2009年長(zhǎng)沙樓市健康狀況評(píng)價(jià)
根據(jù)評(píng)估模型計(jì)算結(jié)果，2009我市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康度綜合得分為2.24，比2008年健康度提高0.12點(diǎn)，達(dá)到基本健康范圍的中上水平。其中，正常指標(biāo)6個(gè)，異常指標(biāo)2個(gè)，基本正常指標(biāo)6個(gè)，比2008年正常指標(biāo)增加2個(gè)，基本正常、異常指標(biāo)各減少1個(gè)。從各指標(biāo)值來(lái)看，2009年僅價(jià)格健康度和規(guī)模健康度指標(biāo)中有異常值，具體來(lái)看，分別是房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與CPI增長(zhǎng)率之比、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增長(zhǎng)率與全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率之比有異常，其主要原因2009年CPI為負(fù)值，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增長(zhǎng)率相比全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率有較大差距。從實(shí)際情況來(lái)看，由于2009年國(guó)際金融危機(jī)使中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)一定困難，上半年中國(guó)大部分城市都出現(xiàn)了CPI下降的情況；進(jìn)入下半年，各月CPI指數(shù)開(kāi)始回升，房?jī)r(jià)也開(kāi)始加速上揚(yáng)，但最終全年CPI仍比2008年有所下降，房?jī)r(jià)增漲率最終比CPI漲幅高8.7個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增長(zhǎng)率比全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率低很多，這主要是因?yàn)?009年我國(guó)采用的是以加大固定資產(chǎn)投資來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，4萬(wàn)億的投資及其帶來(lái)的其他相關(guān)投資也使得全國(guó)很多城市的固定資產(chǎn)投資增幅都在30%以上；而房地產(chǎn)業(yè)由于08年來(lái)遭遇寒流，開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資也相對(duì)謹(jǐn)慎，投資額度有所緊縮，雖然09年下半年出現(xiàn)回升，但同比增幅仍相對(duì)較小。
四、對(duì)當(dāng)前各市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的基本判斷及結(jié)論
（一）GDP增速“V”形反轉(zhuǎn)，一攬子計(jì)劃成效明顯。從十二省會(huì)城市來(lái)看，全年各市GDP增幅均超上半年增幅，中部六省會(huì)GDP增幅均比上半年高0.7個(gè)百分點(diǎn)以上，這表明雖然一季度全國(guó)GDP增幅有所降低，但隨著黨中央、國(guó)務(wù)院應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的一攬子計(jì)劃的付諸實(shí)施，后三季度GDP增幅出現(xiàn)較大提高，十二省會(huì)城市GDP增速的回升也正是這一輪回升的縮影。
（二）大部分城市房地產(chǎn)投資增幅擴(kuò)大，占固定資產(chǎn)投資比例提高。從十二省會(huì)城市來(lái)看，除貴陽(yáng)、濟(jì)南、石家莊外，其他城市房地產(chǎn)投資增幅均比上半年有所提高；除貴陽(yáng)、太原、濟(jì)南外，其他城市房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比例相較上半年均有所提高，這表明2009年大部分城市的房地產(chǎn)投資比例都處于逐漸恢復(fù)當(dāng)中，特別是下半年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)較快。
（三）各市房地產(chǎn)市場(chǎng)均處于快速發(fā)展時(shí)期。從已有九城市數(shù)據(jù)來(lái)看，施工面積超過(guò)3000萬(wàn)㎡的有六個(gè)，新開(kāi)工面積超過(guò)1000萬(wàn)㎡的也是六個(gè)，而竣工面積超過(guò)1000萬(wàn)㎡的也達(dá)到了五個(gè)，可以想象各市房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模之大，在當(dāng)前城市化快速推進(jìn)的時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)仍將在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期維持高量。
（四）多數(shù)城市商品房新增供應(yīng)量同比減少，而銷(xiāo)售大幅增長(zhǎng)。從十二省會(huì)城市來(lái)看，有七個(gè)城市2009年新增供應(yīng)同比減少，其中五個(gè)是中部六省會(huì)城市；銷(xiāo)售備案同比增幅均超50%，其中有七個(gè)城市增幅超過(guò)100%，這表明2009年十二城市中多數(shù)城市都出現(xiàn)了“供減銷(xiāo)增”的情況，特別在中部省會(huì)表現(xiàn)得更為明顯。
（五）下半年房?jī)r(jià)加速上揚(yáng)，漲幅擴(kuò)大。從十二省會(huì)城市來(lái)看，全年各市房?jī)r(jià)漲幅相對(duì)于上半年均有所擴(kuò)大，全年房?jī)r(jià)同比下跌的也僅剩太原、南昌（上半年房?jī)r(jià)下跌的有五個(gè)城市），這表明下半年各市房?jī)r(jià)均出現(xiàn)加速上揚(yáng)，從而導(dǎo)致全年房?jī)r(jià)漲幅均有擴(kuò)大；但與GDP增幅比較來(lái)看，僅南京房?jī)r(jià)漲幅值得預(yù)警。
（六）房?jī)r(jià)收入比出現(xiàn)上揚(yáng)，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)收入比仍然最低。與上半年數(shù)據(jù)對(duì)比來(lái)看，除濟(jì)南外，其他各市房?jī)r(jià)收入比均有不同程度上揚(yáng)；長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)收入比也比上半年提高了0.93，已超過(guò)國(guó)際公認(rèn)警戒值，但在十二城市中仍處于最低。
（七）2009年長(zhǎng)沙樓市基本健康。2009年長(zhǎng)沙樓市健康度得分2.24，比2008年健康度提高0.12點(diǎn)，達(dá)到基本健康范圍的中上水平，除房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與CPI增長(zhǎng)率之比、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增長(zhǎng)率與全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率之比有異常外，其他指標(biāo)均在基本正常及以上，這表明經(jīng)過(guò)2008年以來(lái)房地產(chǎn)業(yè)遇冷所帶來(lái)的調(diào)整，長(zhǎng)沙樓市各項(xiàng)指標(biāo)都趨于正常，房地產(chǎn)市場(chǎng)正朝著更加健康的狀態(tài)邁進(jìn)。
（八）房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒚媾R調(diào)整。從各市數(shù)據(jù)來(lái)看，2009年下半年各市房?jī)r(jià)均出現(xiàn)快速上揚(yáng)，有城市房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)20%；而從市場(chǎng)預(yù)期新增供應(yīng)情況來(lái)看，半數(shù)以上的城市預(yù)計(jì)2010年新增批準(zhǔn)預(yù)售將超過(guò)1000萬(wàn)㎡。另外，《中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議》上也提出了數(shù)項(xiàng)針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控意見(jiàn)，房地產(chǎn)金融支持也將會(huì)出現(xiàn)適度緊縮，這將在很大程度上促使2009年以來(lái)樓市需求過(guò)旺得到降溫，投資性需求開(kāi)始降低，房?jī)r(jià)漲幅趨緩，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將面臨某種程度上的調(diào)整。 |