| 2009上半年長沙市購房者購房行為特征分析 |
| [作者]：長沙市房產研究中心主任 陳敦旭 |
2009年上半年，隨著中央和省市各級政府推行一攬子刺激經濟的政策和調控措施，宏觀經濟逐漸企穩(wěn)。長沙市在這一過程中，充分貫徹“保增長、擴內需、調結構”的方針，針對本市房地產市場的狀況，通過實施經濟適用住房貨幣補貼、棚戶區(qū)改造等系列安居政策，加上各區(qū)政府也出臺相關的房地產新政，壓抑已久的住房需求逐步釋放，整個房地產市場開始回暖。從今年上半年情況看，商品房、二手住房成交量連續(xù)四月保持高速回升，尤其五月份內五區(qū)商品房、二手住房的成交量更是突破歷史最高水平。上半年，內五區(qū)累計簽約銷售新建商品住房85444套、面積889.59萬m2、銷售額336.76億元；二手住房銷售10349套、面積88.62萬m2、銷售額為18.71億元。二者合計銷售95793套、面積為978.21萬m2、銷售額達355.47億元；全市經濟適用住房貨幣補貼對象（以下簡稱貨補對象）購房者購房7072套（其中新建商品住房4093套，二手住房2979套），60.32萬m2，補貼金額5.41億元，如此大的交易量，其背后到底存在著什么規(guī)律和特征。為此，我中心對上半年的購房行為特征進行了調查和分析。 一、2009年上半年長沙市購房者購房行為分析 �。ㄒ唬┵彿空叩幕咎卣鞣治� 1.年齡 從圖1可以看出，新建商品住房購買的人群主要集中在20-35歲之間，比例是55.71%，合計20歲以下，35歲以下的比例是61.42%，這一比例較2008年增加了5.07%；二手住房的購買人群則主要集中在20-50歲之間，比例是76.29%，近幾年的購房者年齡結構較為穩(wěn)定，變化不大。 2.籍貫 從圖2和圖3中可以看出，新建商品住房和二手住房的購房者均以本省為主，比例分別為89.78%、95.76%，較2008年，比例分別增加了2.36%和7.76%；其中購買新建商品住房以外市戶籍居多，占到53.66%，二手住房的購房者則以本市為主，比例占到81.77%；與2008年相比，新建商品住房本市購買者的比例有所降低，降幅是9.05%，而二手住房本市購房者比例增加較大，增幅是12.77%，同時，在新建商品住房購買中本省外市購房者增幅較大，增加了11.41%；同時在本市購房者中，主要是以天心區(qū)為主，在新建商品住房和二手住房的購買中比例分別是31.27%和25.24%。 3.購房套數(shù) 從圖4中購房套數(shù)情況看，今年上半年購房者購買一套的比例為94.26%，二套為5.03%，三套是0.46%，三套以上的是0.26%。今年上半年長沙樓市回暖、成交量和銷售量上升的背景下，大部分購房者都較為克制理性，市場投機性小，絕大部分都是以自住型為主。 4.購房目的 從圖5中可以看出，從各年齡段看，無論是新建商品住房還是二手住房，都是以自住為主，新建商品住房和二手住房的比例分別是61.13%和92.14%，但也有所區(qū)別：二手住房的自住性更強，新建商品住房的投資比例更高，比例為20.57%，與二手住房相比，約高15.88%；圖6反映出在20-35歲年齡段，新建商品住房的自住性高于二手住房，約為5.28%，二手住房的改善性則明顯高于新建商品住房，比例高出20.14%，新建商品住房的投資性高于二手住房12.16%。 5.工作性質 從圖7中可以看出，各年齡段的綜合比較中，新建商品住房的購房者主要是其他類，其他類的人群主要是自由擇業(yè)者和個體老板組成，比例達52.43%，與2008年調查顯示的結果比較，比例上升了約23.43%，二手住房的購房則主要是私企員工為主，比例為40.45%，比例較2008年上升了約17.45%；從圖8中反映出20-35歲年齡段的購房者中，購買新建商品住房的主要是私企員工，比例達43.47%，購買二手住房的主要是其他類的（自由擇業(yè)者和個體老板），比例是42.11%。而具有較強購買力的公務員所占比例很少。 6.購房原因 就購房原因來說，從圖9中可以看出，整體上各年齡段的購房者購買新建商品住房和二手住房主要都是因為想換個居住環(huán)境，比例分別是33.40%、28.87%，第二位的也都是外地進城（外地人在長沙從業(yè)生活，買房定居長沙），比例分別為27.34%和23.20%；圖10反映出，在20-35歲的購房者中，購買新建商品住房和二手住房都主要因為是外地進城（外地人在長沙從業(yè)生活，買房定居長沙），比例分別是49.20%、30.30%，購買新建商品住房處第二位的原因是其他（出于綜合考慮），比例達31.26%，購買二手住房處第三位的原因則是想換個環(huán)境，比例為19.44%。 �。ǘ┳》抠徺I者的購房類型分析 7.房屋面積 從圖11中可以看出，成交的新建商品住房面積主要在60m2-90m2和120m2-140m2，比例分別是23.37%和23.19%，與2008年相比，總體趨勢基本一致，但比例有所不同，60m2-90m2的比例增加了1.37%，而120m2-140m2的比例則略有減少，約為0.81%；成交的二手住房面積則主要集中在60m2-90m2和60m2以下，比例分別是36.17%、30.79%，較2008年，總體特征基本相似，但比例有所變化，60m2-90m2的比例增加了約0.17%，60m2以下的減少了約2.21%。 8. 房屋戶型（新建商品住房） 從圖12中，顯示目前市場成交的新建商品住房的戶型結構集中于三居，比例達35.33%，居第一位；第二位的則是二居，比例是29.55%；一居則以22.21%居第三位，這一情況延續(xù)了2008年的特征，但具體比例有所變化，三居比例略有下降，為1.67%，二居的比例略有上升，增加了0.55%，一居上升的幅度最大，增幅為11.21%。 9.房屋價格 從圖13和圖14中可以看出，商品房的成交價格主要集中在3500元/m2-4000元/m2和4000元/m2-4500元/m2，比例是25.81%和17.53%，同時3000元/m2以下的也占一定的比例，為19.94%；二手住房的成交價位則主要是在2000元/m2以上，比例是41.17%，同時1500元/m2-2000元/m2也較多，比例為40.36%。 10.房源性質（新建商品住房） 從圖15中，在新建商品住房市場占主體的仍是普通商品房，比例為84.85%；第二位是單位定向開發(fā)房，比例為10.36%；經濟適用房和公務員小區(qū)的比例分別為4.56%和0.24%。 11.購房區(qū)域 從圖16和17中可以看出，成交的新建商品住房就地段來說主要分布在三環(huán)以內（三環(huán)線圍合區(qū)域除去二環(huán)以內、一環(huán)以內區(qū)域），比例為58.01%；就區(qū)域來說，主要分布在雨花區(qū)，比例是34.69%，這與2008年相比，比例略有增加，增加了0.32%，值得注意的是芙蓉區(qū)的比例降低，與2008年相比，降幅為1.59%；就板塊來說，主要集中于新南城板塊，比例是36.86%；成交的二手住房則主要集中于雨花區(qū)，比例達28.88%，其次是芙蓉區(qū)和開福區(qū)，比例為19.81%和19.66%，岳麓區(qū)較少，比例是13.56%。 �。ㄈ┵彿磕芰爸Ц斗绞� 12.付款方式 從圖18中可以看出，購買新建商品住房的主要付款方式是銀行按揭，比例為55.95%，接近六成，第二位的是一次性付款，比例為28.94%，各種公積金貸款的比例合計為12.27%，分期付款的比例是2.85%，與2008年相比，銀行按揭貸款的比例增加了10.95%，一次性付款的比例則降低了12.06%，公積金貸款的比例略有上升，增幅為1.27%,分期付款比例略有降低，為0.15%。 13.貸款年限 從圖19中可以看到，新建商品住房的貸款年限集中在15年-20年，比例為55.71%，二手住房的貸款年限則集中在5年-10年，比例為38.97%；新建商品住房在2008年的貸款年限也主要是在15年-20年，比例為42%，今年的特征與08年類似，但貸款年限15年-20年的比例增加了13.71%。 14.月供占家庭收入的比重 從圖20和圖21中可以看出，綜合各年齡段的情況，月供占家庭月收入比重30%-50%的比例最高，新建商品住房的情況是49.40%，二手住房的情況為43.84%；與2008年相比特征明顯不同，2008年無論是新建商品住房還是二手住房的月供，占家庭月收入的比重最高的是30%以下；20-35歲年齡段購房者中，購買新建商品住房中購房者的月供占家庭月收入30%-50%比例最高，為50.70%，購買二手住房的購房者的月供占家庭月收入30%以下的比例最高，為47.97%。 二、貨補對象購房行為分析 �。ㄒ唬┵彿空叩幕厩闆r 1.年齡 從圖22中顯示，已購房的貨補對象主要集中在25歲-35歲這一年齡段，比例為42.64%；第二位的是35歲-45歲之間，比例是27.93%；剩下的依次是45歲-55歲、大于55歲以及小于等于25歲的，比例分別是15.07%、11.08%以及3.28%等。 �。ǘ┵彿空叩馁彿科� 2.購房區(qū)域 從圖23中可以看出，貨補對象的購房區(qū)域主要集中在開福區(qū)，比例是32.70%；居第二位的是天心區(qū)，比例是18.60%；雨花區(qū)和芙蓉區(qū)分別列第三、第四，比例是17.89%和16.50%；而岳麓區(qū)所占比例稍低，為14.32%。 3.新建商品住房二手住房比例 從圖24中可以看出，貨補對象在住房市場更多的是購買二手住房，比例達到51.05%，比例超過一半；購買新建商品住房的比例是48.95%。這一市場局面，主要在于貨補對象基本上是低收入家庭，經濟承受能力有限，而二手住房價格較新建商品住房便宜，所處區(qū)域等綜合條件較為成熟，所以二手住房在貨補對象的購買中較受歡迎。 4. 房屋面積 從圖25中可以看出，貨補對象購買的房屋面積集中在60m2-90m2，比例為39.52%，第二位的是≤60m2的房屋，比例是25.06%，二者合計，90m2以下的小戶型比例達到64.58%，接近三分之二。反映出，貨補對象所購買的房屋基本是≤90m2的小戶型，對大戶型房屋的需求較少。 5. 房屋價格 圖26反映出接近三分之二的貨補對象所購買的房屋單價在3500元/m2以下，比例達65.62%；第二位的是有22.12%的貨補對象購買單價在3500元/m2-4000元/m2的住房；單價在4000元/m2以上的比例為12.26%。貨補對象由于自身經濟能力，在市場上傾向于購買3500元/m2以下的房屋，對于單價在4000元/m2以上的房屋需求小。 �。ㄈ┵彿磕芰爸Ц斗绞� 6.付款方式 從圖27顯示出，有76.53%的貨補購房者以銀行按揭的方式付款買房；居第二位的是一次性付款，比例是13.86%；有4.95%的貨補對象用市公積金付款，這一方式居第三位。 7.貸款年限 從圖28可以看出，超過一半的貨補者選擇貸款年限在16年-20年之間，比例達54.30%，居第一位。很多貨補對象都是選擇長期貸款，這主要是考慮減輕目前還貸壓力和減輕經濟壓力的緣故。但也有接近20.08%的貨補購房者出于規(guī)避未來利率上漲風險，選擇貸款年限在6年-10年。 三、2009年上半年購房者購房行為特征與2008年相應情況對比分析 以2009年上半年購房者的購房數(shù)據(jù)為依據(jù)，結合2008年相應情況進行對比，市場反映出以下幾方面狀況： �。ㄒ唬⿵馁彿空呋厩闆r看： 1.近兩年購房者年齡結構較為穩(wěn)定，新建商品住房購買主要集中在20-35歲之間，并且這一年齡段的比例呈現(xiàn)強化集中的趨勢；二手住房購買則集中在35歲-50歲之間。 2.今年上半年和去年相比，盡管購房者仍以長沙市戶籍為主，但今年由于長沙推行了一系列購房優(yōu)惠政策，本省其他市的戶籍居民購房比例上漲較快；在二手住房的購買中，本省戶籍購房者比例也有所增加，比例達到95.76%。 3.就購房者的工作性質來說，與去年相比，今年在新建商品住房市場，差別較大，主要是以其他類的為主，這部人群主要是個體老板和自由職業(yè)者，去年則主要是私企；在二手住房市場，都是以私企員工購買為主。 （二）從購房者購房類型看： 1.就戶型和面積來說，今年延續(xù)了去年的特征，，新建商品住房市場仍以三居為主，但值得注意的是一居的比例與去年相比，增幅較大，反映出一居在市場的需求日漸增大且愈受歡迎；面積仍以60m2-90m2和120m2-140m2為主，不過今年60m2-90m2的比例略超去年，居第一位；在二手住房市場則延續(xù)了去年小戶型為主的市場特征。 2.在購房區(qū)域的選擇上，購房者對新建商品住房的購房，與去年相比，仍然保持了地段上以三環(huán)以內、板塊上以新南城、區(qū)域上以雨花區(qū)為主的市場態(tài)勢，芙蓉區(qū)的比例進一步下降；在二手住房市場，也集中購買位于雨花區(qū)的住房。 �。ㄈ⿵馁彿空哔彿磕芰爸Ц斗绞娇矗� 1.在付款方式的選擇上，盡管與區(qū)年相比，今年仍以銀行按揭和一次性付款為主，但今年二者之間的比例差距進一步拉大，選擇銀行按揭付款的比例較大。 2.在貸款年限的選擇上，今年上半年延續(xù)了去年的特征，新建商品住房仍以15-20年的長期貸款為主，比例略有上升。 3.在月供占家庭月收入的比例中，通過調查顯示，今年上半年與去年相比，有不同的特征，無論是新建商品住房還是二手住房，月供占家庭月收入的30%-50%的比例是最高的，同時，超過警戒線50%的比例有所增加。 四、基本判斷和主要結論 �。ㄒ唬┬陆ㄉ唐纷》渴袌黾岸肿》渴袌� 1.年齡結構較為穩(wěn)定，在新建商品住房市場，購房者主要集中在20歲-35歲這一年齡，并且趨勢愈加明顯；在二手住房市場，則主要集中在35歲-50歲之間。 2.購買新建商品住房以外市戶籍居多，占到53.66%，二手住房的購房者則以本市為主，比例占到81.77%；其中，在長沙市戶籍購房者中，以天心區(qū)居民最多；外地來長沙購買二手住房的比較少，主要還是考慮購買新建商品住房。 3.盡管今年上半年長沙市房地產市場呈現(xiàn)回暖跡象，銷售面積和銷售量穩(wěn)步攀升，但從購房套數(shù)看，上半年購房一套的比例達94.26%，表明整個市場仍是以自住和改善型為主，投機和過度投資的成分較少，市場總體是健康的；就從房源性質上看，普通商品房仍然占據(jù)了市場的主體，新建商品住房與二手住房成交面積之比10.04：1。 4.通過調查顯示，絕大部分購房者，無論是購買新建商品住房還是二手住房，目的都是用于自住，反映出整個長沙房地產市場是以自住型需求驅動的市場，出于投資買房的購房者在整個市場的比例較�。徊⑶覠o論是購買新建商品住房還是二手住房，購房者的出發(fā)點更多是希望換個環(huán)境進行生活；有大量在長沙工作一定時間的外地人出于定居長沙的考慮進行買房，比例較高。 5.目前市場上流行的戶型仍是三居室，但值得注意的是，一居在市場上比例提高較快，越來越受購房者的青睞；就面積來說，新建商品住房是60m2-90m2和120m2-140m2是主流，二手住房市場則是90m2以下的小戶型需求最大， 6.就房屋價格來看，價格總體上較為穩(wěn)定，新建商品住房的成交價格主要集中在3500元/m2-4000元/m2，價位區(qū)間3500元/m2-4500元/m2的成交比例接近一半；二手住房的成交價位主要在2000元/m2以下。 7.絕大多數(shù)購房者選擇銀行按揭和一次付款買房;在貸款年限的選擇上，新建商品住房市場，購房者從減輕未來還貸有壓力和從目前經濟實力考慮，更多的選擇15年-20年的長期貸款，在二手住房市場上，購房者更多選擇5-10年期的貸款。 8.在月供占家庭月收入比重的調查中顯示，按照國際慣例，30%為安全值，50%為警戒線，目前，在新建商品住房市場還是二手住房市場，更多購房者的月供在30%-50%之間，值得注意的是，與去年相關數(shù)據(jù)相比，超過50%的比例有所增加。 （二）貨幣補償對象的購房特征 1.已購房的貨補對象年齡集中在25歲-45歲之間，其中主要是以25歲-35歲為主。 2.貨補對象購房的區(qū)域主要在開福區(qū)；二手住房在貨補對象中的需求很大，比例較多的貨補對象購買二手住房。 3.貨補對象傾向于購買90m2以下的小戶型，對大戶型的需求較小，同時購買的房屋單價大部分都在3500元/m2以下，其他價位的需求較小。 4.就付款方式和貸款年限而言，已購房的貨補對象超過三分之二的比例選擇銀行按揭的方式付款，并且選擇16-20年的長期貸款。 |