| 2009年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況問(wèn)卷調(diào)查分析報(bào)告 |
| [作者]：長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心高級(jí)分析師 ? |
因美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的世界金融危機(jī)，造成了我國(guó)2008年地產(chǎn)業(yè)的寒冬，對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速、健康發(fā)展也帶來(lái)一定影響。2009年兩會(huì)的召開，針對(duì)經(jīng)濟(jì)的宏觀形勢(shì)，以及中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的自身特點(diǎn)，中央政府強(qiáng)調(diào)建立住房保障體系、完善房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，各地方政府認(rèn)真貫徹中央的精神，出臺(tái)相關(guān)的政策，促進(jìn)本區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定。作為中國(guó)發(fā)展最具活力的地區(qū)-長(zhǎng)沙，長(zhǎng)沙市政府結(jié)合本地的實(shí)際情況，出臺(tái)例如“經(jīng)濟(jì)適用房貨幣化補(bǔ)貼”等政策，啟動(dòng)大面積棚戶區(qū)改造，加快城市化的進(jìn)程，促進(jìn)本地的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。 在這一背景下，借中國(guó)長(zhǎng)沙第二十七屆房交會(huì)召開之際，為了解目前長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求狀況，也為了解廣大置業(yè)者尤其是潛在置業(yè)者，對(duì)近期政府出臺(tái)的各項(xiàng)房地產(chǎn)相關(guān)政策措施的關(guān)注程度和認(rèn)可程度，以及置業(yè)者的一些需求狀況，特向房交會(huì)的參觀者進(jìn)行了為期四天的問(wèn)卷調(diào)查。在這期間共發(fā)放問(wèn)卷10000份，收回8796份，回收率為87.96%，其中有效問(wèn)卷7965份，有效率為90.55%。 一、長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及發(fā)展 �。ㄒ唬⿲�(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)的態(tài)度 圖1 置業(yè)者對(duì)長(zhǎng)沙當(dāng)前房?jī)r(jià)的態(tài)度 從圖1可以看出長(zhǎng)沙置業(yè)者對(duì)當(dāng)前長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)的態(tài)度有一半的比例是認(rèn)為正常，剩下的一半中，有47.58%認(rèn)為偏高,只有2.42%認(rèn)為偏低。從數(shù)據(jù)可以看出，在當(dāng)前環(huán)境下，認(rèn)為房?jī)r(jià)正常和偏高的比例是不相上下，只有少部分認(rèn)為偏低，這種狀況也導(dǎo)致了市場(chǎng)目前仍然存在相當(dāng)部分的觀望情緒，市場(chǎng)的大量需求未完全釋放。 �。ǘ�2009年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)預(yù)測(cè) 圖2 置業(yè)者對(duì)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展總體形勢(shì)推斷 圖3 置業(yè)者對(duì)2009年下半年長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè) 圖2顯示有47.48%的置業(yè)者認(rèn)為市場(chǎng)仍處于調(diào)整期，有47.38%的置業(yè)者認(rèn)為市場(chǎng)將逐步回暖，只有5.14%的置業(yè)者認(rèn)為可能會(huì)出現(xiàn)快速反彈。圖3則顯示置業(yè)者對(duì)下半年長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)中，有接近一半的比例認(rèn)為房?jī)r(jià)將與去年持平，其次是有20.45%的比例認(rèn)為房?jī)r(jià)將下跌，認(rèn)為房?jī)r(jià)將上漲的只占15.21%。兩組數(shù)據(jù)綜合，反映出長(zhǎng)沙置業(yè)者對(duì)當(dāng)期長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的看法是比較理性的，與當(dāng)前長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展、呈現(xiàn)回暖跡象，是比較相符的。 二、長(zhǎng)沙市政府出臺(tái)相關(guān)政策措施對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 �。ㄒ唬┲脴I(yè)者對(duì)政策措施能否促進(jìn)市場(chǎng)回暖的態(tài)度 圖4 置業(yè)者對(duì)政策措施能否促進(jìn)市場(chǎng)回暖的態(tài)度 有77.62%比例的受訪者，認(rèn)為政府的政策措施能促進(jìn)市場(chǎng)回暖，只有22.38%的受訪者，認(rèn)為政策措施對(duì)市場(chǎng)的回暖沒有幫助。這些說(shuō)明，絕大部分置業(yè)者，在政府出臺(tái)大量宏觀調(diào)控措施的背景下，對(duì)市場(chǎng)回暖是充滿信心的，對(duì)政府也是充滿信心的。 �。ǘ⿲�(duì)經(jīng)濟(jì)適用房貨幣化補(bǔ)貼的態(tài)度 圖5 置業(yè)者對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房貨幣化補(bǔ)貼的態(tài)度 長(zhǎng)沙市政府在全國(guó)率先施行經(jīng)濟(jì)適用房貨幣化補(bǔ)貼，這種政策在廣大普通百姓中產(chǎn)生巨大反響，有82.56%的受訪者，贊同政府的這項(xiàng)政策的實(shí)施，只有17.44%的受訪者不贊同，說(shuō)明這項(xiàng)政策是符合民心，是有利于百姓福利的。 �。ㄈ┡飸魠^(qū)改造對(duì)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 圖6 棚戶區(qū)改造對(duì)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 長(zhǎng)沙最近啟動(dòng)的棚戶區(qū)改造，有53%的受訪者認(rèn)為其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響一般，認(rèn)為影響大有33%，只有14%的受訪者認(rèn)為有限。由于棚戶區(qū)改造的新政策剛剛推行，廣大置業(yè)者對(duì)政策不甚了解、政策精神領(lǐng)會(huì)不夠，加上新政策的宣傳還不夠到位，所以造成此結(jié)果。 三、潛在置業(yè)需求狀況 �。ㄒ唬┳陨碇脴I(yè)概況 1.居住現(xiàn)狀 圖7 居住現(xiàn)狀 從圖7中可以看出，被調(diào)查者中與家人住一起、租房以及自購(gòu)住房比例相當(dāng)，分別占31.40%、31.50%以及37.10%。自購(gòu)住房比例稍微偏高，與去年的33.29%相比，上升了約5個(gè)百分點(diǎn)，說(shuō)明，在去年房地產(chǎn)市場(chǎng)寒冬期，有不少置業(yè)者進(jìn)行置業(yè)買房；租房和與家人住一起的比例接近2/3，說(shuō)明市場(chǎng)還有相當(dāng)一部分住房需求需要得到滿足，市場(chǎng)的潛在需求還是比較旺盛的。 2.住房面積 圖8 目前的住房面積 從圖8的數(shù)據(jù)中可知，60-90㎡比例最大，占37.21%，與60㎡以下的比例合計(jì)，超過(guò)50%，說(shuō)明一半居民的居住情況只能滿足其基本需求，表明市場(chǎng)上存在相當(dāng)大潛在的改善性住房需求；30.91%的被調(diào)查者的住房面積在90-120㎡,說(shuō)明他們的居住水平處于中等水平，能比較好的滿足他們的居住需要;120-144㎡以及144㎡以上的所占比例分別為10.96%、3.97%，這部分人群的居住情況處于中上水平。 �。ǘ┲脴I(yè)動(dòng)機(jī) 1.置業(yè)計(jì)劃 圖9 今年是否置業(yè)購(gòu)房 圖9顯示，被調(diào)查者中有56.88%打算今年買房，有28.10%的被調(diào)查者不確定，只有15.02%的被調(diào)查者不打算今年買房。這些數(shù)據(jù)表明，今年1-4月，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)回暖跡象，是有強(qiáng)烈市場(chǎng)需求支撐的，56.88%就是最好證明；同時(shí)仍有部分置業(yè)者處于觀望狀態(tài)，只有少部分不計(jì)劃買房置業(yè)。 2.置業(yè)動(dòng)機(jī) 圖10 置業(yè)動(dòng)機(jī) 從圖10可以看出，置業(yè)動(dòng)機(jī)中居于首位的是自住，比例達(dá)到55.91%，其次是改善性購(gòu)房，達(dá)30.04%；第三位的是用以投資，比例僅為9.98%；剩下的是商用和其他，比例分別為0.87%、3.20%。說(shuō)明長(zhǎng)沙房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求主要是自住性需求和改善性需求為主，投資性需求比例較低，反映出當(dāng)前長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)性小、泡沫少，比較合理健康，對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期將是穩(wěn)健合理的。 �。ㄈ撛谥脴I(yè)行為 1.價(jià)格承受區(qū)間 圖11 價(jià)格承受區(qū)間 圖11顯示，多數(shù)被調(diào)查者對(duì)價(jià)格的心理承受區(qū)間在3000-4000，比例達(dá)60.66%，比去年相同區(qū)間的54.21%比例，還增加了6.45%；其次是3000元以下的比例是28.20%，這一比例與去年的17.46%相比，增加了10.74%，增幅較大；4000-5000以及5000以上的比例分別為10.17%和0.97%，與去年相比，都有一定幅度下降。這一情況一方面表明置業(yè)者的相對(duì)購(gòu)買力并沒有增強(qiáng)，另一方面也說(shuō)明在今年形勢(shì)下，置業(yè)者對(duì)今年房?jī)r(jià)的預(yù)期不會(huì)高于去年。 2.住房面積與戶型偏好 圖12 住房面積偏好 圖13 房屋戶型傾向 被調(diào)查者中偏好購(gòu)買面積在90-120㎡的房屋的三居室，比例為45.06%、49.22%，這部分人群大部分居住在60-90㎡，這種偏好，反映了他們改善性住房的要求；其次是住房面積在60-90㎡區(qū)間的二居室，分別占比31.30%、34.98%。今年住房面積偏好在90 ㎡以下的比例合計(jì)為37.794%，但市場(chǎng)的實(shí)際需求與國(guó)六條要求的90 m2以下戶型供應(yīng)量應(yīng)占總供應(yīng)量的70%以上仍然存在較大的矛盾，延續(xù)了近幾年的偏好趨勢(shì)。 3.房源性質(zhì) 圖14 潛在的置業(yè)房源 從圖14中可以看出，被調(diào)查者中有53%偏好購(gòu)買商品房，有19%無(wú)固定偏好，有13%偏好購(gòu)買二手房，只有9%的偏好購(gòu)買保障性住房。這一系列數(shù)據(jù)顯示，商品房的品質(zhì)在市場(chǎng)中具有比較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，二手房市場(chǎng)有待發(fā)展和活躍，保障性住房由于其政策性，對(duì)購(gòu)房人的資格有較多限制，所以在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中處于弱勢(shì)。 4.置業(yè)區(qū)域 圖15潛在的置業(yè)區(qū)域 對(duì)潛在置業(yè)區(qū)域的調(diào)查顯示，南城區(qū)域仍然是購(gòu)房者的首選，達(dá)37.40%，居第二位的是河西區(qū)域，比例為23.74%，剩下的是東城、星沙及北城區(qū)域，比例分別為20.45%、9.01%和5.33%。省政府南遷以及“長(zhǎng)株潭“一體化的輻射，帶來(lái)南城區(qū)域城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和完善、配套設(shè)施的齊全，成為置業(yè)者的首選；河西先導(dǎo)區(qū)的建設(shè)以及岳麓學(xué)府良好的人文環(huán)境和自然環(huán)境，越來(lái)越備受置業(yè)者的青睞；東城盡管是老城區(qū)，但作為商業(yè)中心區(qū)，在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)中，具有很強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，并且隨著區(qū)位和交通的升級(jí)、舊城區(qū)的改造， 居住品質(zhì)也正在改善。 （四）影響置業(yè)的外部因素 1.置業(yè)信息來(lái)源 圖16 置業(yè)信息來(lái)源 從置業(yè)者獲取置業(yè)信息的來(lái)源渠道看，在各種媒介的比較中，排在第一位是長(zhǎng)沙房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)，比例為39.73%，與去年相比，比例上升了6.10%，充分顯示出其在長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)信息發(fā)布的權(quán)威性和門戶地位，并且隨著網(wǎng)絡(luò)的進(jìn)一步發(fā)展，影響力將有更大的擴(kuò)展；其次是電視，比例為17.73，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的調(diào)整期，各大房地產(chǎn)開發(fā)商都加大了電視這一受眾面廣的媒介宣傳；長(zhǎng)沙樓市由于其直投等因素的作用，比例為15.89%；平面報(bào)刊在房地產(chǎn)開發(fā)商加大宣傳投入的背景下，比例由去年的11.78%，略微上漲到今年的12.11%。 2.置業(yè)關(guān)注因素 圖17 置業(yè)關(guān)注因素 從圖17中容易看出，置業(yè)考慮的前三個(gè)因素為價(jià)格、交通和地理位置，比例分別為25%、14%以及13%。不難理解這種狀況，置業(yè)者都追求房屋的質(zhì)優(yōu)價(jià)廉，價(jià)格是第一位，交通的便利和地理位置的優(yōu)越，又能較好降低生活和工作成本。 3.房屋裝修的關(guān)注度 圖18 房屋裝修得關(guān)注度 關(guān)于住房的裝修情況，46.22%的被調(diào)查者傾向毛坯房，他們希望可以按照自己的方式個(gè)性化裝修。29.36%的被調(diào)查者傾向購(gòu)買現(xiàn)成的裝修房，省時(shí)又省心，拿到房門鑰匙就可以直接搬進(jìn)去住，不用花時(shí)間和心思操心裝修過(guò)程中的各種問(wèn)題。24.42%的被調(diào)查者對(duì)住房的裝修情況并沒有明確的要求，關(guān)鍵是要對(duì)住房滿意。 四、2009年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)需求趨勢(shì)基本判斷 政府政策的制定必須以市場(chǎng)為基礎(chǔ)，才能切實(shí)有效，本次問(wèn)卷調(diào)查，為政府制定房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)政策措施能提供良好的信息參考，并透視出當(dāng)前市場(chǎng)的基本運(yùn)行狀況。從這次問(wèn)卷調(diào)查中，市場(chǎng)呈現(xiàn)出以下幾方面發(fā)展趨勢(shì)： �。ㄒ唬┦袌�(chǎng)需求依然潛力巨大。調(diào)查中顯示有56.88%的置業(yè)者計(jì)劃今年買房，這部分需求將在“經(jīng)濟(jì)適用房貨幣化補(bǔ)貼”等政策的引導(dǎo)下，得到良好的釋放。同時(shí)市場(chǎng)上仍然存在一定比例的觀望者，這部分人群將會(huì)隨著樓市回暖跡象的逐步呈現(xiàn)、政府調(diào)控措施效應(yīng)的明顯顯現(xiàn)以及開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)采取的積極手段，增強(qiáng)市場(chǎng)信心、增大市場(chǎng)需求。 （二）市場(chǎng)上的需求將仍以自住型為主。這種特征延續(xù)了長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)慣有的特點(diǎn)-以自住和改善性購(gòu)房為主要目的，而買房置業(yè)用于投資的較少。反映出長(zhǎng)沙房地產(chǎn)投機(jī)較少、泡沫較小，市場(chǎng)比較穩(wěn)健健康。 �。ㄈ┲脴I(yè)者買房仍然將傾向于購(gòu)買90-120㎡的三居。調(diào)查顯示大部分人居住在90㎡以下，購(gòu)房的目的大多是為了提高住房面積、改善居住條件。所以，市場(chǎng)上90-120㎡的三居在市場(chǎng)仍然具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。市場(chǎng)的實(shí)際需求與國(guó)六條要求的90㎡以下戶型供應(yīng)量應(yīng)占總供應(yīng)量的70%以上仍然存在較大的矛盾，這一趨勢(shì)近幾年仍將延續(xù)。 �。ㄋ模┵�(gòu)房區(qū)域的首選依舊將是南城區(qū)域，但其他區(qū)域的選擇傾向性正在加強(qiáng)。原先由于省政府南遷以及長(zhǎng)株潭一體化等政策作用，導(dǎo)致南城在購(gòu)房區(qū)域的選擇中一枝獨(dú)秀。但近年來(lái)，在政府注重區(qū)域平衡發(fā)展的思想作用下，河西先導(dǎo)建設(shè)區(qū)、東城的舊城改造等政策措施推行，其他區(qū)域的綜合環(huán)境得到改善、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力得到增強(qiáng)，在這一背景下，置業(yè)者開始關(guān)注其他區(qū)域。 �。ㄎ澹╅L(zhǎng)沙房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)在本區(qū)域作為房地產(chǎn)信息發(fā)布的權(quán)威性和宣傳的主導(dǎo)型更加突出。從本次房交會(huì)的調(diào)查顯示，大部分調(diào)查者都是通過(guò)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)來(lái)了解置業(yè)信息，并且伴隨網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展，這特征將更加突出，而一些傳統(tǒng)媒介，影響比例都有一定幅度的降低。值得注意的是長(zhǎng)沙樓市等直投刊物，在此次調(diào)查中，影響力明顯的上升，說(shuō)明大家都在關(guān)注這本專業(yè)性的刊物，范圍越來(lái)越廣泛。 �。╇S著政策進(jìn)一步貫徹落實(shí)，棚戶區(qū)改造對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響將逐步深入，效果也將逐漸顯現(xiàn)；經(jīng)濟(jì)適用房貨幣化補(bǔ)貼政策也將更進(jìn)一步顯示出作為市場(chǎng)交易助推器的作用。 (七)市場(chǎng)開始出現(xiàn)回暖跡象，盡管還有一定比例的觀望情緒。從此次調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，在當(dāng)前的市場(chǎng)狀況下，置業(yè)者對(duì)長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)的態(tài)度是理性的，并且有較大比例的受訪者打算今年買房，結(jié)合今年1-5月長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出的特征，說(shuō)明長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)在今年后期仍將延續(xù)前期的特征，逐步回暖、穩(wěn)健發(fā)展。 |