| 2008年上半年長沙市購房者特征研究 |
| [作者]：房產(chǎn)研究中心高級分析師 鄧暉 |
2008年上半年全國房地產(chǎn)市場普遍進(jìn)入調(diào)整期，長沙房地產(chǎn)也呈現(xiàn)出“供升銷跌”的市場趨勢。那么，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場相對蕭條的現(xiàn)狀下，長沙購房者的特征又是如何？在這里，我中心將對2008年上半年全部購房者數(shù)據(jù)、信息進(jìn)行分析歸納，并結(jié)合重點抽樣調(diào)查和橫向?qū)Ρ�，總結(jié)出上半年購房者的基本特征。這將有助于政府把握當(dāng)前市場動向，制定相關(guān)政策；也可為開發(fā)商、房地產(chǎn)中介等房地產(chǎn)業(yè)者及廣大市民提供一定的參考，正確把握市場。 一、研究的基本背景 ● 研究目的 2008年上半年，全國房地產(chǎn)市場普遍由2007年的火爆轉(zhuǎn)為相對平淡，而長沙房地產(chǎn)市場也經(jīng)歷了由2007年上半年供不應(yīng)求，到2007年下半年供求趨于平衡，再發(fā)展到2008年上半年的供過于求。那么，究竟是什么導(dǎo)致了當(dāng)前的市場現(xiàn)狀？當(dāng)前購房者的消費趨勢如何？本文試從當(dāng)前購房者的基本特征角度探尋相關(guān)市場規(guī)律，為政府、開發(fā)商、中介、市民等提供決策參考。 ● 數(shù)據(jù)來源 本研究所用數(shù)據(jù)來源于長沙市房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)，選取2008年上半年長沙市區(qū)成交的所有樓盤客戶數(shù)據(jù)進(jìn)行研究（包含各種用途房屋）。經(jīng)過整理，最終總樣本量為23930戶，總戶室面積238萬平米。數(shù)據(jù)取自簽約數(shù)據(jù)庫，不含經(jīng)濟適用房等非市場定價類住宅，均為期房交易；同時，為統(tǒng)計方便，本研究涉及戶籍、年齡、性別等的數(shù)據(jù)均依身份證進(jìn)行判斷，故此類研究中并未對單位或以其他證件購房者的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析（注①：以前購房者特征研究采用的是備案數(shù)據(jù)，此次數(shù)據(jù)全部修正為簽約數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)結(jié)果可能與以前不同）。 ● 研究方法 本研究主要采用實證分析法，統(tǒng)計工具為excel，統(tǒng)計方法為使用excel的數(shù)據(jù)統(tǒng)計功能對數(shù)據(jù)進(jìn)行篩選、統(tǒng)計整理，并在此基礎(chǔ)上生成圖表，最后結(jié)合圖表的情況來進(jìn)行判斷分析。 二、2008年上半年商品房消費行為特征 ● 概況：購房套數(shù)與去年同期相比有一定落差，但上半年月購房套數(shù)自2月后逐月增長，消費者信心正逐步恢復(fù) 2005年來逐漸加強的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，到現(xiàn)在已經(jīng)對全國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了巨大的影響。自2007年年末起，全國房地產(chǎn)市場均出現(xiàn)不同程度的萎縮，長沙房地產(chǎn)市場也經(jīng)歷了這一過程。供應(yīng)總量的不斷增大和銷售量的低位徘徊，形成了巨大的反差，一時間“觀望”成為市場上人們常常聽到的字眼。但慶幸的是，長沙的市場情況遠(yuǎn)沒有想象中糟糕。從此次調(diào)研的數(shù)據(jù)來看，2008年上半年月均購房套數(shù)為3988套，相較2007年上半年、下半年月均套數(shù)分別降低13.46%、25.45%；但從趨勢來看，自2月后購房套數(shù)呈逐月增長趨勢。表明在目前房地產(chǎn)市場普遍較為低迷的形勢下，市場的確已不如07年般火爆；但2008年樓市仍呈現(xiàn)緩慢回升態(tài)勢，表明購房者雖有觀望情緒，但隨著更多優(yōu)良樓盤逐漸推出，以及價格開始回歸心理價位，購房者信心正逐步恢復(fù)。 �。ㄒ唬┵彿空咛卣� 1.年齡與性別 ● 從購房者年齡來看，25歲以下年輕人購房者比重繼續(xù)增加，25-35歲購房者比重有所下降 從購房者年齡來看，25-35歲購房者數(shù)量仍居于首位，占總量的37.78%，分別比去年上、下半年比例減少5.69、5.26個百分點；其次為35-45歲購房者，占總量比例的30.77%，比例分別比去年上、下半年增加0.25、-0.24個百分點；再次為25歲以下購房者，占總量的16.19%，分別比去年上、下半年比例增加3.48、2.53個百分點，而45-55歲購房者比例、55歲以上購房者比例也相對有所增加，這表明隨著去年長沙房價的逐月上漲，25-35歲購房者的購房支付壓力逐漸增大，潛在需求開始受到一定抑制；而小于25歲購房者基本屬于依靠父母、家庭支持，與35歲以后能購房者一樣，對價格承受力相對較強，父母、家庭較高的經(jīng)濟能力以及對價格持續(xù)上揚的預(yù)期，使得25歲以下購房者比例持續(xù)增加。 ● 從購房者性別來看，男性購房者比例明顯高于女性，比例約為1.12∶1 2008年上半年全市男性購房者比例為52.91%，高于女性購房者5.82個百分點，比例基本與2007年持平。結(jié)合年齡來看，男女性購房者比例在38歲前比例及趨勢基本相當(dāng)，但到了36歲后，男性購房者比例已明顯高于女性購房者，特別是36歲-56歲購房者，男性購房者人數(shù)已超過女性約28%，表明進(jìn)入中年后，女性置業(yè)趨勢逐漸弱化，有能力繼續(xù)置業(yè)、投資者以男性為主或者說家庭理財主要以男性為主導(dǎo)。 2.籍貫 ● 本省其他戶籍購房者比例最大，本市城區(qū)戶籍購房者次之 從購房者來源來看，個人購房者中本省其他地區(qū)購房者比例最大，占總量的38.48%，本市城區(qū)購房者比例居于次席，占總量的32.55%。與2004-2006年各地購房者比例比較來看，本省其他、外省市戶籍購房者比例大幅增長，本市城區(qū)購房者比例縮減，這一方面體現(xiàn)了長沙作為省會，對外地購房者吸引力正日益增長；另一方面也表明在長株潭建設(shè)“兩型社會”的前提下，長沙城區(qū)正快速擴張，人口的機械增長加速必然會帶來外地戶籍購房者的大量增加，而本市戶籍購房者比例因而相對減少；這也是城市發(fā)展所帶來的必然現(xiàn)象（注②：這里的戶籍是指原籍）。 與2007年下半年數(shù)據(jù)對比來看，本市城區(qū)、外省市購房者比例略有增幅，本省其他購房者比例有所減小，這主要是因為受房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷影響，作為全市最大的購房者來源——本省其他戶籍購房者持觀望態(tài)度者比例增加，購房意愿有所降低；而本市購房者由于本土置業(yè)觀念及剛性需求影響，購房量仍維持較高水平，因而所占比例相對提高。（見圖5） 3.置業(yè)次數(shù) ● 首次置業(yè)者比例呈下降趨勢，二次及以上置業(yè)者比例相對上升 從購房者置業(yè)次數(shù)來看，2008年上半年首次置業(yè)者占總量的61%，二次置業(yè)者占總量的21%，三次置業(yè)者占總量的6%，三次以上置業(yè)者占總量的12%。從購房者置業(yè)次數(shù)比例上來看，首次置業(yè)者比例呈下降趨勢，而二次、三次、三次以上置業(yè)者比例均呈逐級上揚，但07年下半年相對07年上半年、08年上半年相對07年下半年比例變動的原因卻各有不同：07年下半年相對07年上半年比例變化的原因，主要是因為07年下半年房地產(chǎn)市場火爆，從而購買多套房用做投資的比例上升，屬投資增長引起；而08年上半年相對07年下半年比例變化，主要是因為房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)入低迷，市場上觀望氣氛濃烈，而首次購房者更甚，導(dǎo)致首次置業(yè)者比例下降、購買多套房者比例相對提高而形成的，屬“惜購”增加引起。（見圖6） 從購房者來源來看，個人購房者中本國購房者首次置業(yè)的均占絕對比例，約占本國購房者總量的66%，而境外購房者二次及以上置業(yè)比例較大，約占其總量的72%。從本國購房者來看，本市城區(qū)二次置業(yè)比例稍大，約占其總量的25%；本市其他三次及以上置業(yè)比例較大，約占其總量的14%，這表明從購房者來源來看，境外人士購房總量雖少，但多次置業(yè)比例較大，其雄厚的經(jīng)濟實力從側(cè)面表達(dá)了其對房地產(chǎn)投資的意愿；而本國購房者中本市其他三次及以上置業(yè)比例較大，表明本市郊縣人士由于語言、生活習(xí)慣等相似，更愿意到城區(qū)投資。 從購房者年齡來看，個人購房者中首次置業(yè)在各年齡段中均居于首位，購買兩套及以上房屋者以35-45歲、45-55歲購房者最為踴躍，比例分別達(dá)到各自年齡段購房總量的40%、38%；55歲以上的購房者購買三套及以上比例最小，僅占其年齡段購房總量的7%，這表明就改善住房條件或以投資為目的的購房來看，35-55歲購房者是主力軍。 �。ǘ┵彿空咂眉拔飿I(yè)特征 1.區(qū)域 ● 三環(huán)以內(nèi)、新南城板塊購房熱情較高，雨花區(qū)仍是當(dāng)前住房消費熱點 從購房者選擇的購房板塊、地段及區(qū)域來看，當(dāng)前我市購房者購買的房屋主要位于二環(huán)以內(nèi)（二環(huán)線圍合區(qū)域除去一環(huán)以內(nèi)區(qū)域），三環(huán)以內(nèi)（三環(huán)線圍合區(qū)域除去二環(huán)以內(nèi)、一環(huán)以內(nèi)區(qū)域），分別占總購房量的41%、50%；購房所處板塊以新南城板塊居首，約占總購房量的34%；購房所處區(qū)域首要的是雨花區(qū)，約占總購房量的36%，這一方面見證了城市的擴張，二環(huán)以內(nèi)、三環(huán)以內(nèi)已成為我市居民主要的購房地點；另一方面三市融城、城市南拓也讓購房者熱情南移，新南城板塊、雨花區(qū)等城市南部區(qū)域已成為購房熱點區(qū)域。 從各地購房者選擇的購房區(qū)域來看，本市城區(qū)、本市其他、本省其他、外省市購房者的置業(yè)首選區(qū)域為雨花區(qū)，而境外購房者置業(yè)的首選區(qū)域為岳麓區(qū)。次要選擇區(qū)域中，本市城區(qū)、外省市購房者為開福區(qū)；本省其他、境外購房者為天心區(qū)；本市其他為岳麓區(qū)。 2.樓層（僅分析住宅） ● 高層樓盤銷量已占絕對比例 根據(jù)中華人民共和國城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部部標(biāo)準(zhǔn)《民用建筑設(shè)計通則》第1.0.5條民用建筑層數(shù)劃分標(biāo)準(zhǔn)，2008年上半年我市住宅購房者購買樓盤中，購買樓盤屬于低層的（1-3層）占總量的0.49%，多層（4-6層）的占總量的4.85%，中高層（7-9層）的占總量的2.73%，高層（10層以上）的占總量的91.93%，高層樓盤銷量已占絕對比例。其中，總層數(shù)18層的樓盤銷售量最大，占總購房量的16.93%；總樓層為33層的次之，占總購房量的9.75%，這表明在當(dāng)前城市用地集約化程度加強，房地產(chǎn)產(chǎn)品容積率逐漸提高的前提下，高層已逐漸成為市民的主要選擇。而多層項目購房比例仍達(dá)4.85%，表明基于購房及居住成本考慮，仍有一部分購房者選擇多層。 3.產(chǎn)品類型 ● 住宅購買量占絕對比例 從2008年上半年購房套數(shù)來看，住宅仍占絕對比例，約占總購房套數(shù)的89.66%，其次為商業(yè)，約占總購房套數(shù)的8.42%；辦公、其他房屋套數(shù)分別占總量的1.52%、0.40%。 從各物業(yè)各地購房者購買的比例來看，本市城區(qū)、本省其他戶籍購房者比例在各購買物業(yè)中占比均較大，但細(xì)分來看，本市城區(qū)購房者在商業(yè)、其他的購買上略占優(yōu)勢，分別占各物業(yè)購買總量的40.33%、53.41%；而住宅、辦公用房本省其他購房者購買比例較大，分別占各物業(yè)購買總量的42.83%、42.73%。（見圖14） ● 從各物業(yè)類型各年齡段購買的情況來看，購買住房的人群中，25-35歲比重最大，而商業(yè)、辦公、其他類物業(yè)購買比重最大的都是35-45歲人群 從各物業(yè)類型各年齡段購買的情況來看，25-35、35-45歲人群均為各物業(yè)的主力購買者，但細(xì)分來看，住宅購買者中，25-35歲購房者比重最大，約占住宅總購買量的38.98%；商業(yè)、辦公、其他的購買者中，35-45歲購房者比重最大，分別占各物業(yè)購買總量的37.29%、42.68%、45.88%，這表明25-35歲購房者基本處于事業(yè)之初，對房屋的需求以自用型住宅為主，而35-45歲購房者事業(yè)已經(jīng)如日中天，對未來的信心以及理財?shù)目释�，促使他們將更多目光轉(zhuǎn)向商業(yè)、辦公等投資價值較高的產(chǎn)品。 4.戶型及面積（僅針對住宅） ● 三居室仍是上半年我市購房首選戶型，其次為兩居室 2008年上半年我市商品住宅銷售套均面積為106平米。三居室仍是我市購房首選，約占住宅總銷量的36.54%，套均面積126平米；其次為二居室，約占住宅總銷量的28.07%，套均面積87平米；再次為一居室，約占住宅總銷量的20.22%，套均面積51平米；大戶型中，四居室仍是我市重點選擇戶型，約占住宅總銷量的11.40%，套均面積為161平米。對比去年來看，套均面積90平米以下一居室、二居室住宅銷售比例有所增加，約占總量的48.29%，比2007年增加4.3個百分點；同時，一居室、二居室住宅銷售比例也發(fā)生了變動，由07年的一居室銷售量比例略高于二居室，演變?yōu)?8年上半年的二居室銷量比例高出一居室7.85個百分點，這表明由于“90/70”政策的影響，住宅供銷結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，90平米以下特別是接近90平米住宅逐漸成為當(dāng)前開發(fā)商供應(yīng)、購房者消費的理想選擇。 ● 雨花區(qū)二居室銷售最為火爆，其他各區(qū)仍以三居室居首 從全市成交住宅的套型結(jié)構(gòu)來看，雨花區(qū)一居室、二居室在全市成交比例最高，約占全市總成交量的7.35%、11.31%；開福區(qū)三居室、四居室成交量在全市比例最高，約占全市總成交量的10.18%、4.20%；分區(qū)來看，除開福區(qū)二居室成交量最大外，其他各區(qū)均以三居室為首要銷售戶型；開福區(qū)大戶型成交比例較大，別墅銷售較多。 5.價格 ● 住宅、商業(yè)用房平米單價漲幅大幅減緩，辦公用房平米單價出現(xiàn)負(fù)增長 2008年上半年所購房屋中，辦公類物業(yè)的套均成交面積為118.79平米，成交金額約59.73萬元/套，折合單位面積價格為5028元/平米。商業(yè)類物業(yè)的套均成交面積為52.55平米，成交金額約54.25萬元/套，折合單位面積價格為10323元/平米。住宅類物業(yè)的套均成交面積為106.30平米，成交金額約44.11萬元/套，折合單位面積成交價格為4150元/平米。與去年對比來看，去年下半年辦公、商業(yè)、住宅均價相對去年上半年均有較大幅度上漲，特別是商業(yè)漲幅超過30%、住宅漲幅超過20%；而08年上半年相對07年下半年均價漲幅均大大減小，商業(yè)均價漲幅降至14.5%，住宅漲幅僅2.2%，辦公甚至出現(xiàn)負(fù)增長（-1.8%），這表明住宅價格在經(jīng)歷07年下半年瘋狂上漲之后，今年上半年已經(jīng)出現(xiàn)理性回調(diào)；而從商業(yè)用房來看，上半年價格漲幅仍然較大，但套均面積相對07年下半年縮小了25.76%，這表明就投資來看，迫于價格上漲壓力，面積小、總價低的投資型物業(yè)已經(jīng)開始成為當(dāng)前的主要投資需求。 從各區(qū)情況來看，天心區(qū)商業(yè)用房均價最高，均價為15441元/平米，岳麓區(qū)均價最低，均價為7140元/平米；芙蓉區(qū)辦公用房均價最高，均價為6652元/平米，開福區(qū)均價最低，均價為3754元/平米；住宅芙蓉區(qū)均價最高，均價為4608元/平米，岳麓區(qū)均價最低，均價為3881元/平米。開福區(qū)、天心區(qū)、芙蓉區(qū)商業(yè)用房均價較高，均價均超過10000元/平米，這主要是因為此三區(qū)當(dāng)前商業(yè)用房銷售主要集中于中心板塊，商業(yè)價值較高；而岳麓區(qū)商業(yè)、住宅均價均為全市最低，這主要是因為本區(qū)樓盤開發(fā)基本處于新城拓展，其樓盤當(dāng)前配套的不健全及商業(yè)尤其是社區(qū)商業(yè)仍尚在培育階段，決定了其價格在一定時期內(nèi)仍將低于全市均價；但從長期來看，“先導(dǎo)區(qū)”的建設(shè)，將增強本區(qū)人氣，提高商業(yè)價值，與河?xùn)|房價差距將會逐漸縮小。 單從住宅成交情況來看，全市2008年上半年所有成交的住宅中，套均價格20-40萬、單位面積均價3500-4500元/平米住宅是我市當(dāng)前商品房銷售的主力價位。與去年下半年對比來看，今年上半年套均價格20-40萬、40-60萬住宅比例比去年下半年降低1個、2個百分點，小于20萬住宅比例比去年下半年增加3個百分點，60萬以上住宅比例與去年下半年持平；3500-4500元/平米住宅比例下降7個百分點，4500-5500元/平米、5500-6500元/平米以及3500元/平米以下住宅比例分別增加2個、2個、3個百分點，而6500元/平米以上住宅比例不變，這表明在今年銀行利率未見松動、CPI持續(xù)較高的情況下，購房者已較去年謹(jǐn)慎，總價低住宅在上半年受關(guān)注程度較高；主力單價段住宅銷售比例下降，除6500元/平米以上高檔住宅以外，其他各價位段住宅銷售比例均有不同程度上升，這表明在今年上半年房產(chǎn)市場較為低迷的情況下，市場銷售已經(jīng)開始出現(xiàn)分化，部分樓盤銷售堅挺，其較好的地段或配套支撐其價格保持了較高價位甚至略有上揚，而另有一些樓盤房價虛高，低迷的行情使其恢復(fù)了其合理價位，房價整體上揚的情形已不復(fù)存在。（見圖18，圖19） �。ㄈ┫M特征（僅針對住宅） 1.付款方式 ● 采用銀行按揭還款方式明顯下降，其他各還款方式比例均有增加，特別是一次性付款方式增幅較大 2008年上半年我市購買的住宅中，銀行按揭和一次性付款的仍是我市主要的支付手段，分別占總量的44.30%、42.50%，比例已經(jīng)基本接近。對比2007年來看，采用銀行按揭還款方式的明顯下降，而采用其他還款方式的比例均有所增加，特別是一次性付款方式增長幅度最大，這表明由于07年以來的連續(xù)加息，使得部分購房者不得不放棄銀行按揭，轉(zhuǎn)向以一次性付款、分期付款、公積金等其他付款方式；同時，銀行按揭利率的逐漸抬高，打擊了部分投資性購房者，但同時也將對房價、利率敏感的中、低收入者拒之門外，使得他們不得不尋求其他付款方式，甚至?xí)壕徺彿�，這也可能是今年上半年銷售量下降的重要原因。 2.貸款特征（僅針對銀行按揭） ● 貸款年限：16-20年中長期貸款仍是主流，各年限貸款比例均已接近07年上半年水平 從住房的貸款年限來看，16-20年中長期貸款仍是我市申請貸款的主力年限，占總申請人數(shù)的50.86%，其中，申請20年的占總申請人數(shù)的48.50%；其次為6-10年的，占總申請人數(shù)的24.95%，其中，申請10年的占總申請人數(shù)的22.19%；再次為申請11-15年的，占總申請人數(shù)的16.73%，其中，申請15年的占總申請人數(shù)的15.74%；最低的為申請5年及以下的，占總申請人數(shù)的6.83%，其中，申請5年的占總申請人數(shù)的5.58%。與去年對比來看，申請16-20年中長期貸款的人數(shù)比例回升，目前已略高于去年上半年比例；而申請15年及以下的各比例與去年下半年相比均有不同程度下降，這表明當(dāng)前房價仍超過了大部分普通消費者的消費能力，必須要借助銀行按揭；而為了降低首付，消費者不得不選擇中長期貸款，且在收入增速較慢、價格持續(xù)高位的情況下，其比例將更加提高（07年下半年比例較低是因為在房貸利率快速增長的形勢下，購房者為規(guī)避利率繼續(xù)上漲風(fēng)險，選擇了短期貸款；而今年利率已較為穩(wěn)定，因而其比例恢復(fù)至07年上半年的較正常水平）。 ● 貸款金額：20萬以下（含）貸款人數(shù)比例對比2007年下半年有所增加，貸款30萬以上（含）人數(shù)比例比2007年下半年有所減少 從住宅貸款金額來看，超過60%的購房貸款人申請貸款在10至30萬之間，其中，貸款10-20萬的購房者占比為28.85%，貸款20-30萬的購房者占比為31.93%。與去年對比來看，今年上半年各貸款人數(shù)比例已恢復(fù)至2007年上半年水平（07年下半年各比例有所變動原因，基本與07年下半年貸款年限各人數(shù)比例變動相同，在此不再累述）。 三、2008年上半年市場基本特征判斷及下半年趨勢展望 �。ㄒ唬�2008年上半年購房者基本特征 2008年上半年是長沙房地產(chǎn)市場的相對轉(zhuǎn)折之年，房地產(chǎn)市場環(huán)境的變化，使得今年上半年購房特征也有一些較明顯改變，總體來看，購房人數(shù)總量有所下降，外地購房者比例有所縮小，首次置業(yè)者比例有所下降，市場上觀望氣氛較為濃郁。具體來看： ※ 購房者特征 ● 25-35歲購房者仍是我市住房的主要需求者，但比例相對去年有所下降；25歲以下購房者比例繼續(xù)增長，對未來房價持續(xù)上揚的擔(dān)憂以及保值升值意愿，催生了大批替子女購房者；男女比例較為穩(wěn)定，上半年購房者男女比例為1.12∶1。 ● 本省其他戶籍和本市城區(qū)戶籍購房者仍是我市購房的主體，分別占購房總?cè)藬?shù)的38.48%、32.55%，但由于房地產(chǎn)形勢低迷，投資性需求意愿降低等，使得本省其他戶籍購房者比例有所降低，而本市城區(qū)戶籍購房者比例相對提高。 ● 首次置業(yè)者比例仍然最高，但由于今年房地產(chǎn)市場觀望情緒蔓延，對初次置業(yè)者影響更大，其比例有所下降。 ※ 購房者偏好及物業(yè)特征 ● 三環(huán)以內(nèi)（不含二環(huán)線以內(nèi)）、新南城板塊是我市當(dāng)前購房熱點，雨花區(qū)更是全市房屋銷售量最大區(qū)域，城市向南趨勢明顯。 ● 高層樓盤購買比例最大，占總購房量的91.93%，其中總層數(shù)18層和33層銷售最好，分別占總購房量的16.93%、9.75%。 ● 住宅購買量仍占絕對比例，占總購買套數(shù)的89.66%；本市城區(qū)戶籍購房者更愿意投資商業(yè)用房；35-45歲購房者是當(dāng)前房地產(chǎn)置業(yè)投資的主體。 ● 三居室仍是我市置業(yè)首選（36.54%），其次為二居室（28.07%）；雨花區(qū)房屋銷售中二居室比例大于三居室，且銷售良好，表明在“90/70”政策影響下，消費者已經(jīng)開始接受二居室等相對較小戶型。 ● 住宅、商業(yè)用房平米單價漲幅大幅減緩，辦公用房平米單價出現(xiàn)負(fù)增長；就投資來看，迫于價格上漲壓力，面積小、總價低的投資型物業(yè)已經(jīng)開始成為當(dāng)前的主要投資需求。 ※ 消費特征 ● 銀行按揭比例下降，占總?cè)藬?shù)的44.30%，一次性付款比例提升，占總?cè)藬?shù)的42.50%；申請銀行按揭人數(shù)中，申請16-20年中長期貸款的仍是主流，占總申請人數(shù)50.86%，各年限貸款比例均已接近07年上半年水平；貸款20萬以下申請人數(shù)比例對比2007年下半年有所提高，貸款20萬以上申請人數(shù)比例對比2007年下半年有所降低，這一切都表明無論從付款方式選擇、貸款年限，還是貸款金額來看，由于房地產(chǎn)市場由熱轉(zhuǎn)冷，今年上半年購房人在選擇購房消費方式上都趨于保守，狀態(tài)已回歸至07年上半年水平。 （二）下半年購房消費趨勢預(yù)測 2008年下半年長沙樓市謹(jǐn)慎樂觀。商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積的不斷攀升，而同期商品房銷售量回升緩慢，將可能在下半年持續(xù)，這將使長沙房地產(chǎn)投機者進(jìn)一步出清，房價將出現(xiàn)理性回歸，剛性需求者將是下半年購房的主力軍。 ※ 需 求 ● 下半年房地產(chǎn)市場成交量將出現(xiàn)緩慢回升，觀望態(tài)度將開始緩解。2008年上半年明顯是開發(fā)商和購房者的博弈場，一方面是開發(fā)商力挺房價，一方面是購房者持幣觀望，但最終由于批準(zhǔn)預(yù)售量不斷增加，供銷比保持高位，使得開發(fā)商不得不調(diào)整定價策略，房價已經(jīng)開始出現(xiàn)松動，這將有助于部分剛性需求的釋放，并且價格回歸合理價位，將增大購房者選擇范圍，最終拉動消費。 ● 《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的若干意見》（長政發(fā)[2008]26號）指出，我市將全面推行保障性住房分配貨幣化，停止實物分配。具有經(jīng)濟適用住房購買資格的城市居民，在購買普通商品房時，由政府給予貨幣補貼。這一政策將推動部分經(jīng)濟適用房需求者轉(zhuǎn)入購買商品房，并在一定程度上促進(jìn)下半年商品房市場回暖。 ● 房貸利率的逐步走高，將使利用銀行房貸投資購房者進(jìn)一步出清，市場投資環(huán)境得到凈化，但同時也對普通購房者產(chǎn)生了一定影響。預(yù)計如果今年下半年利率繼續(xù)高位，那么仍將會抑制部分市民購房需求；同時，購房者中將會有更多選擇銀行按揭以外支付方式，特別是長沙住房公積金管理中心推出便民、惠民政策，自購住房可實現(xiàn)組合貸款，這將會促使更多市民選擇公積金貸款。 ● 新南城板塊仍將是住房消費熱點，但從目前來看，省府板塊區(qū)域由于之前投資過旺，空置率較高，加之商業(yè)、生活配套等相對滯后，預(yù)計下半年需求不會出現(xiàn)較大上揚；住宅消費較旺區(qū)域仍將是新南城板塊的雨花區(qū)部分。 ● 三居室仍將是我市居民購房首選，但二居室已經(jīng)得到購房者接受，特別是套型面積接近90平米住宅將成為近期的重點需求戶型。 ※ 價 格 ● 日前，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，要求各金融機構(gòu)嚴(yán)格商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理。該政策出臺，使得房地產(chǎn)企業(yè)融資門檻越來越高，房地產(chǎn)中小企業(yè)會越來越多的出現(xiàn)并購、轉(zhuǎn)讓甚至倒閉，而且這種趨勢會越來越明顯，資金的有效、快速回籠成為房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急；同時，商品房供銷比持續(xù)高企，這使得下半年房地產(chǎn)市場競爭將更加激烈，價格戰(zhàn)將會由暗到明，在當(dāng)前房地產(chǎn)利潤仍較高的情況下，部分樓盤價格仍可能出現(xiàn)適度下調(diào)。 ● 由于開發(fā)商自身情況及樓盤檔次各不相同，預(yù)計全國性企業(yè)、地方大集團房地產(chǎn)公司開發(fā)樓盤、高檔樓盤降價可能性、降價空間較��；可能出現(xiàn)降價的主要是中小企業(yè)、企業(yè)改制新進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)等。 |