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雖兩次重復(fù)強(qiáng)調(diào)轉(zhuǎn)型成功，但SOHO中國(guó)的角色轉(zhuǎn)換并未如預(yù)期。而潘石屹2014年的一趟赴美行，卻意外拉開(kāi)了SOHO的二次“轉(zhuǎn)型”。
1月6日，在望京SOHO項(xiàng)目?jī)?nèi)，SOHO正式推出了其首個(gè)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品SOHO3Q，即利用O2O模式在線上選房租賃、簽約以及支付租金實(shí)現(xiàn)短租辦公。
“我們并不是靠這個(gè)來(lái)填滿寫(xiě)字樓，隨著互聯(lián)網(wǎng)對(duì)各個(gè)行業(yè)的沖擊，舊的經(jīng)濟(jì)秩序被打碎，出現(xiàn)了眾多創(chuàng)業(yè)者，也可能是3-5個(gè)人的組合或者公司，辦公需求隨之出現(xiàn)。”談及創(chuàng)立SOHO3Q的初衷，潘石屹直言。
然而，在潘石屹看來(lái)的轉(zhuǎn)型“新嘗試”，卻已在國(guó)外流行了很長(zhǎng)一段時(shí)間，并已在國(guó)內(nèi)慢慢開(kāi)始。
“SOHO嘗試的這種模式市場(chǎng)是有成功案例的，比如說(shuō)雷格斯中國(guó)，至于會(huì)不會(huì)做得好，還要看他們內(nèi)部具體的操作辦法。”某位熟悉上海商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示。
SOHO二次“轉(zhuǎn)型”
據(jù)潘石屹在發(fā)布會(huì)上透露，從今年2月開(kāi)始，SOHO中國(guó)將推北京、上海兩地各一個(gè)項(xiàng)目中1500個(gè)座位單元用于短租服務(wù)，借助互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)進(jìn)行預(yù)訂以及支付，2015年將在8個(gè)項(xiàng)目中推行這一3Q項(xiàng)目。
此次在北京、上海試點(diǎn)的項(xiàng)目分別為望京SOHO及復(fù)興SOHO，其中前者的90%以上的租戶來(lái)自互聯(lián)網(wǎng)，而后者將于2月份入市。
因此，從上述表態(tài)可以看出，SOHO中國(guó)的二次“轉(zhuǎn)型”——O2O短租辦公模式已從虛擬概念轉(zhuǎn)入具體實(shí)操階段。
從SOHO中國(guó)總裁閻巖的介紹可了解到，在空間上，SOHO3Q中心不在是固定的傳統(tǒng)孵化器式辦公，“可以是一張辦公桌，一間房”；而在時(shí)間上，租戶則可以選擇“租一周，或租兩個(gè)月”。此外，除了可以隨時(shí)隨地手機(jī)上預(yù)約、付款外，還可以享受餐點(diǎn)、咖啡、復(fù)印打印等服務(wù)。
而形式的特殊性，則在一定程度上決定了其客戶群與SOHO之前產(chǎn)品的不同，“主要面對(duì)的是年輕創(chuàng)業(yè)者，包括一些來(lái)北京短期出差的人士”。
“總的來(lái)說(shuō)，隨著需求的增多，客戶群在擴(kuò)大，但租戶的身份及行業(yè)并不會(huì)固定。”上述業(yè)內(nèi)人士分析稱。
此外，SOHO方面還指出，未來(lái)3Q產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)可以嘗試“買或租的形式，由于3Q中心資產(chǎn)也在上市公司中，所以不便透露租金和營(yíng)業(yè)額能夠占多大比例，但我們還是會(huì)把規(guī)模做得大一些”。
“租金水平將隨行就市，具體將在1月28日(開(kāi)業(yè)前三天)對(duì)外披露。”潘石屹在發(fā)布上透露。
其另表示，SOHO3Q這種項(xiàng)目跟房地產(chǎn)投資不是一個(gè)數(shù)量級(jí)，“房地產(chǎn)投資動(dòng)輒幾十億元甚至上幾百億，從開(kāi)發(fā)到能夠回本要四五年時(shí)間，但SOHO3Q每平米的投資在1萬(wàn)元以下，投資回報(bào)周期也很短，一般5至6個(gè)月就可以回籠資金”。
學(xué)步“雷格斯”模式
據(jù)了解，SOHO的是次轉(zhuǎn)型，與潘石屹“取經(jīng)”美國(guó)互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新模式密切相關(guān)，特別是其中一家名為WeWork的公司提供的短時(shí)租賃辦公模式。
而據(jù)WeWork創(chuàng)始人之一紐曼介紹，紐約增長(zhǎng)速度最快的新辦公空間承租人，WeWork的商業(yè)模式是“用折扣價(jià)租下某寫(xiě)字樓的一兩層，并將辦公場(chǎng)地劃分成許多小塊，然后每月向那些希望大家緊挨著辦公的初創(chuàng)企業(yè)和小公司收取會(huì)員費(fèi)”。
因此，WeWork展示的短租模式恰好契合了潘石屹想開(kāi)發(fā)的”美國(guó)式的辦公場(chǎng)所”，即來(lái)自不同行業(yè)的客戶，可以在一個(gè)共享式辦公室內(nèi)，各取所需，和諧共處。
“幾千人的辦公室，有做自行車的，有做服裝設(shè)計(jì)的，在這里沒(méi)有老板，你是自由的，沒(méi)有壓抑感。你可以和你身邊的人做游戲，喝杯咖啡，打場(chǎng)球，并從中得到靈感。”
然而，在市場(chǎng)分析看來(lái)，雖說(shuō)SOHO試水O2O短租的“靈感”是來(lái)自WeWork，但從目前國(guó)內(nèi)短租市場(chǎng)來(lái)看，其更像是在學(xué)步“雷格斯”模式。
“目前，雷格斯模式在國(guó)內(nèi)一二線城市已經(jīng)比較成熟，特別是上海，隨著越來(lái)越多的人有這種需求，其發(fā)展也越來(lái)越迅猛。”上述業(yè)內(nèi)人士表示。
據(jù)了解，雷格斯是全球最大的服務(wù)式辦公室運(yùn)營(yíng)商，于1995年開(kāi)始進(jìn)入到中國(guó)地區(qū)，并將北京燕莎中心作為其在中國(guó)經(jīng)營(yíng)的第一家商務(wù)中心。
在經(jīng)營(yíng)上，雷格斯有別于傳統(tǒng)寫(xiě)字樓。一般說(shuō)來(lái)，傳統(tǒng)寫(xiě)字樓是以面積計(jì)價(jià)，而雷格斯卻根據(jù)企業(yè)的人數(shù)來(lái)計(jì)算租金，因此，辦公空間可隨著人數(shù)的變化而變化。此外，傳統(tǒng)的寫(xiě)字樓租期短則一年，長(zhǎng)則數(shù)年，而在雷格斯所有企業(yè)都是按月計(jì)算。
此外，在雷格斯的辦公區(qū)內(nèi)，服務(wù)中心集中了打印、復(fù)印、傳真、公共會(huì)議室等功能，有專人負(fù)責(zé)，這些設(shè)備都按次數(shù)或者時(shí)間收費(fèi)，減少了企業(yè)的設(shè)備支出等等。
靈活的空間、時(shí)間及較少的設(shè)備等投入吸引了眾多企業(yè)，其中包括是一些初期創(chuàng)業(yè)者，而這也促使雷格斯能在中國(guó)實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張，“對(duì)于一些新機(jī)構(gòu)或公司，在沒(méi)有設(shè)定當(dāng)?shù)貦C(jī)構(gòu)前，采用雷格斯模式辦公是目前的一種可行的解決方案。”
因此，對(duì)于SOHO來(lái)說(shuō)，雷格斯短租模式的靈活性將是其在二次“轉(zhuǎn)型”中可以效仿與學(xué)習(xí)的方式。
不過(guò)，雷格斯過(guò)高的報(bào)價(jià)，則是SOHO在運(yùn)營(yíng)過(guò)程需根據(jù)中國(guó)市場(chǎng)給予調(diào)整之處。據(jù)悉，以北京盈科中心為例，一家十人的公司，享受雷格斯的服務(wù)的成本是6500美金每月，過(guò)高的成本費(fèi)用問(wèn)題對(duì)于大多數(shù)正在成長(zhǎng)的國(guó)內(nèi)企業(yè)都將是挑戰(zhàn)。
“雖然，雷格斯模式還處在發(fā)展中，但這個(gè)模式會(huì)越來(lái)越成熟，因此SOHO能不能效仿成功，也要看他們自己投入多少人力、物力。”上述業(yè)內(nèi)人士解釋。