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2016年，中國的房地產(chǎn)市場可謂經(jīng)歷了“冰火兩重天”：一邊，不少中小城市大量商品房賣不出去，地方企業(yè)合力采取補貼、促銷等手段去庫存；另一邊，一些大中城市銷售漸熱，房價在不經(jīng)意間過快上漲，10月份前后的限購限貸等調(diào)控措施又讓市場快速降溫，和著季節(jié)更替一夜入秋。
樓市為何突然坐上“過山車”？該如何看待本輪樓市調(diào)控？讓房地產(chǎn)業(yè)行穩(wěn)致遠，未來應(yīng)當(dāng)如何作為？近日，本報記者獨家專訪萬科總裁郁亮，請這位中國房地產(chǎn)龍頭企業(yè)的領(lǐng)航者盤點他眼中的樓市2016。
“面粉不能貴過面包”，“崩盤”風(fēng)險并不存在
樓市調(diào)控政策有必要、很及時
“年初的市場氛圍遠不像6月份之后。當(dāng)時，我們還專門設(shè)立了去庫存獎項，想盡辦法促銷。”回顧今年樓市的變化，郁亮直言“沒有預(yù)料到”。
樓市突然坐上“過山車”，背后原因何在？
“今年這一輪房價過快上漲的一個重要特征就是金融化，在一些城市，金融杠桿確實出了些問題。”郁亮具體分析道，一方面，社會上貨幣總量擴大、買房杠桿過高，使得很多沒有足夠購買力的人也去搶購房子，助長了市場恐慌情緒，一些地方出現(xiàn)的“首付貸”更是將調(diào)節(jié)買房需求的重要工具——首付比例給“廢掉了”；另一方面，買地能用杠桿，也使得一些愿意冒險的開發(fā)商高價競拍、推高了地價，從而推高了房價，“一般來說，地價房價比在1/3左右比較合理，但有些地方卻超過了60%，‘面粉貴過面包’。我們也是進退維谷，買地有巨大風(fēng)險，不買就會被擠出市場。”
針對房價過快上漲的問題，一些大中城市于10月份前后出臺了限購限貸等調(diào)控措施。調(diào)控在10月當(dāng)月便見到成效：據(jù)國家統(tǒng)計局初步測算，10月份一、二線城市新建商品住宅價格環(huán)比分別上漲0.5%和1.3%，分別比9月份回落2.8和1.0個百分點。70個大中城市中，一線城市和二線城市房地產(chǎn)市場明顯降溫。
“這一次調(diào)控很有必要，也非常及時。”郁亮評價道，目前行業(yè)整體仍處于去庫存階段，但問題在于20多個主要城市的過快上漲很可能蔓延到別的城市，“在這個關(guān)頭‘踩剎車’非常有必要，否則一旦持續(xù)下去，可能會給宏觀經(jīng)濟和行業(yè)發(fā)展帶來不小的麻煩。”郁亮認為，從短期來看，調(diào)控立竿見影地把房價與地價拉回了理性的軌道，“只有地價房價比回到正常的區(qū)間，房地產(chǎn)業(yè)才有更加可持續(xù)的未來。”
有人認為，限購限貸會抑制住合理的自住型需求、改善型需求，造成“誤傷”。郁亮認為，“兩害相權(quán)取其輕，‘剎車’過程中難免有些‘誤傷’，但不這么做，會有更大的風(fēng)險出現(xiàn)。”
今后幾年，樓市走勢會怎樣，部分城市會否面臨“崩盤”風(fēng)險？
“未來一年內(nèi)，全國商品住房成交量很有可能大幅下降，前期房價上漲過快的城市，價格也可能回落。”在郁亮看來，“崩盤”的風(fēng)險在我國并不存在，“杠桿過高是房地產(chǎn)市場泡沫破裂的根源。目前，各國按揭貸款最低首付大多在20%以下，還有零首付的，而我國的首付比例始終較高，且居民儲蓄率一直處于高位，償本付息能力強，杠桿風(fēng)險較低。過去幾年的炒房行為已經(jīng)很少見了，政府調(diào)控手段也很有效很及時，房地產(chǎn)的總體杠桿水平能得到有效控制。”
同時，隨著人口集聚形勢的變化，不同城市間的樓市分化也將加劇。此輪房價上漲，除了北上廣深之外，“領(lǐng)漲者”中還出現(xiàn)了合肥、鄭州、武漢等一些高鐵通達的省會城市，“這些城市以前還算價格洼地，隨著前去就業(yè)的年輕人越來越多，房價也都起來了。相反，在長春、沈陽、大連、唐山等城市，萬科去庫存的壓力還比較大。在一些四、五線城市，庫存3年以上甚至10年以上的房子也都有。不是沒錢買，而是沒人買。”
不能今天“魚翅撈飯”、明天“喝西北風(fēng)”
房地產(chǎn)行業(yè)需要健康穩(wěn)定發(fā)展
有人簡單地認為，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，房價漲得越快越高，日子就越好過。他們的真實想法是這樣嗎？
“作為吃這碗飯的人，我們希望是‘常吃常有’，而不是‘暴飲暴食’，今天‘魚翅撈飯’、明天‘喝西北風(fēng)’。如果房價暴漲暴落，對所有人都是傷害，對我們也不例外。”郁亮坦言，實現(xiàn)健康穩(wěn)定的發(fā)展，是房地產(chǎn)企業(yè)與老百姓共同的目標。
那么，“健康穩(wěn)定發(fā)展”包括哪些方面，應(yīng)該如何界定呢？郁亮描繪了三個標準：
第一個，是行業(yè)必須回歸到為普通老百姓解決住房問題上來。一個城市要發(fā)展產(chǎn)業(yè)，需要相對合適的房價，否則留不住人；老百姓要有獲得感、幸福感，也需要住有所居，“人人頭上有片瓦”。
第二個標準，行業(yè)一定要為國家經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展做積極貢獻。“房地產(chǎn)業(yè)每年有10萬億元左右的銷售額，相關(guān)的上下游產(chǎn)業(yè)鏈很長，牽扯面很廣。”郁亮表示，目前房地產(chǎn)一年的增加值占GDP的比重已經(jīng)超過了6%。“我國經(jīng)濟正處于三期疊加、轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵階段，需要保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展、避免大起大落。”
第三個標準，就是不要因為房地產(chǎn)行業(yè)的暴漲形成資產(chǎn)泡沫，從而給國家造成金融風(fēng)險。
價格是市場的風(fēng)向標，房價也體現(xiàn)著房地產(chǎn)市場的健康水平。那房價如何變化才是最理想的呢？
“在中國，有房的人還是大多數(shù)。住房是家庭一生最大的消費，也蘊藏著一個家庭最大的財富。如果房價下跌，大多數(shù)人并不會得益。當(dāng)然，房價過快上漲也會帶來不少問題。”郁亮覺得，如果一座城市的房價能隨著居民收入的增加實現(xiàn)溫和上漲，增速又比居民收入的增速略低，應(yīng)該是最理想的選擇。
“剎車”不能踩太久，光調(diào)控需求還不夠
要建立長效機制，讓普通人住上好房子
“‘剎車’不能踩太久，光靠需求側(cè)調(diào)控也遠遠不夠。”在郁亮看來，房地產(chǎn)業(yè)要實現(xiàn)長期健康發(fā)展，關(guān)鍵在于利用踩“剎車”后的寶貴時機，建立長效機制、增加有效供給。對此，郁亮給出了具體建議：
——建立土地多元化供應(yīng)制度，增加土地供給。
“現(xiàn)在大中城市蓋樓，最大問題是土地供應(yīng)量不足。表面上看，這些城市能用于開發(fā)建設(shè)的土地確實很少了，但往深里分析，也與土地供應(yīng)制度有關(guān)。”郁亮認為，過去城市發(fā)展起步階段，土地強制收儲、政府“一個口子”供地的方式曾經(jīng)發(fā)揮過重要作用，但在目前，存量土地漸成主流，征收拆遷成本大幅提高，“地拆不動，就供不出來”。他建議，我國可以探索建立土地市場多元化供應(yīng)制度，允許讓有土地一方根據(jù)規(guī)則跟買地的人談、讓市場主體自行談判交易，從而提高存量土地流轉(zhuǎn)效率、快速增加有效供給，“這也將從根本上緩解供需矛盾、遏制房價的過快上漲。”
——通過政策傾斜，提高居住用地比例。
“在東京、巴黎、倫敦等很多城市，工業(yè)用地占土地供應(yīng)的比例僅為6%左右，國內(nèi)城市卻往往在百分之十幾以上，由此也擠壓了住宅用地比例。”郁亮告訴記者，像北京、上海、深圳，居住用地占城市建設(shè)用地面積的比重不足東京的一半，“廠房建得再多、GDP做得再大，企業(yè)員工買不到、買不起房子，也不利于城市的長遠發(fā)展。因此，未來土地用途應(yīng)該更多向住宅傾斜。”
——完善相關(guān)標準，提高土地使用效率。
“按今天的建筑技術(shù)水平來講，容積率是可以提高的。在寸土寸金的城市里讓樓往高空發(fā)展，完全能把土地節(jié)約出來。”郁亮坦言，目前的行業(yè)標準對容積率的要求還有些保守。此外，有些建筑業(yè)中的技術(shù)標準還是上世紀50年代延續(xù)下來的，與現(xiàn)實不相適應(yīng)。比如，一些城市依然要求，冬至或大寒那天，屋內(nèi)日照時間要超2個小時。“作出這個要求，是因為那時大多數(shù)老百姓家里沒有暖氣。但現(xiàn)在取暖條件改善了，2小時日照也可以沒有啊。”郁亮補充道，隨著機械通風(fēng)技術(shù)的成熟，也不一定非得要求明廚明衛(wèi)，“要讓更多普通人有便宜房子住，這些影響房間布局、推高建設(shè)成本的要求其實可以研究作出改變。”
郁亮還認為，在商品房市場外，應(yīng)大力發(fā)展租賃市場，為新市民提供更多可承受的住房；借助軌道交通，加快建設(shè)既有產(chǎn)業(yè)功能又有居住功能、既宜居又宜業(yè)的衛(wèi)星城和城市群，從而疏散核心城區(qū)人口，并為大量新市民家庭提供符合其收入水平的購房定居機會。
房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展，既要靠市長，也得靠市場。房地產(chǎn)企業(yè)作為市場主體，應(yīng)該如何作為呢？
“企業(yè)就干一條，就是提供城市里面需要的產(chǎn)品和服務(wù)，為普通人蓋好房子，蓋有人用的房子。”2016年，深耕房地產(chǎn)業(yè)28年的萬科首次躋身世界500強。在郁亮看來，今后行業(yè)集中度會越來越高，龍頭企業(yè)的責(zé)任也會越來越大，“我們一直不做地王、不囤地、不捂盤，而是追求做好房子、好服務(wù)、好鄰居。作為城市配套服務(wù)商，我們要跟著城市發(fā)展變化走、跟著客戶變化走。”
如何跟著變化走？郁亮舉例說，當(dāng)前，年輕一代消費觀念轉(zhuǎn)變、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)應(yīng)用、人口老齡化等趨勢催生了大量新型房地產(chǎn)服務(wù)需求，養(yǎng)老、物流、教育、度假、創(chuàng)業(yè)等新興領(lǐng)域剛剛起步，“我們要圍繞這些變化做出改變。比如，在北上廣深等城市發(fā)展青年公寓，把閑置的、低用途的住宅改造成適合年輕人居住的空間；又如，在社區(qū)里建設(shè)養(yǎng)老院等等。”