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自去年以來(lái),去庫(kù)存成為樓市最熱點(diǎn)。而針對(duì)中國(guó)樓市庫(kù)存究竟多少的追問(wèn),專家有不用的測(cè)算。近日,北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉在中國(guó)金融四十人論壇微信公眾號(hào)上發(fā)表文章指出,如果考察商品房在建面積,商品房之外的保障房,公用建筑和單位自建等,庫(kù)存面積可能超過(guò)80億平米,僅商品房在建和待售就超過(guò)50億平米。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局1月20日發(fā)布的2015年商品房待售面積首次突破“7億”大關(guān),達(dá)到7.18億平方米。鐘偉指出,現(xiàn)在人們習(xí)慣用7億平米來(lái)概括當(dāng)下的樓市存貨,這嚴(yán)重低估了樓市面臨的嚴(yán)峻供求失衡。“這7億平米僅是待售面積,即非意愿性存貨。”
專家認(rèn)為,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)只包括竣工后、未售出的現(xiàn)房,大量已建設(shè)未竣工、以及還未開(kāi)工的潛在庫(kù)存并未計(jì)算在內(nèi)。
中國(guó)房地產(chǎn)住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌表示,待售面積是指已經(jīng)竣工的房子,加上仍在施工但已經(jīng)開(kāi)始銷售的“期房”,則數(shù)據(jù)遠(yuǎn)超過(guò)6億多平方米。
房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為,樓市高庫(kù)存已經(jīng)成為當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)的痛點(diǎn),一旦計(jì)入潛在庫(kù)存數(shù)據(jù),中國(guó)樓市的庫(kù)存數(shù)量可能倍增。
財(cái)經(jīng)專欄作家李宇嘉對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者表示,待售庫(kù)存的實(shí)際規(guī)模,應(yīng)該在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上,加上已批準(zhǔn)預(yù)售但尚未銷售的7億平米,在此基礎(chǔ)上再加上71億平方米的已批未建庫(kù)存、56.1億平方米的在建未售庫(kù)存,目前我國(guó)樓市“三大塊”待消化庫(kù)存合計(jì)規(guī)模超140億平方米。
如果僅考慮商品房一項(xiàng),去庫(kù)存的壓力有多大?鐘偉認(rèn)為,2015年全年商品房銷售大約13億平米,新開(kāi)工可能還略多于此,因此2015年房地產(chǎn)庫(kù)存去化的進(jìn)展不大。考慮到2015年70個(gè)大中城市中,除東北地區(qū)之外,大部分城市的房?jī)r(jià)同比上升,因此銷售提速困難較大;庫(kù)存去化唯有縮減新開(kāi)工和土地購(gòu)置。因此在未來(lái)2-3年,房地產(chǎn)投資維持-10%到零增長(zhǎng),新開(kāi)工逐漸回落到10平米以下是唯一出路。
鐘偉指出,庫(kù)存等于2年的在建加上3個(gè)月的待售大致可以說(shuō)是合理。而每個(gè)月可能的去化大約為1.2億平米,如果庫(kù)存降至33億平米大約可說(shuō)樓市已正常化。按每年銷售14億平米,每年新開(kāi)工不高于10億平米推算,中國(guó)樓市去庫(kù)存進(jìn)程大約需要維持4年,到2019年前后基本回到正常庫(kù)存。
而在李宇嘉看來(lái),目前樓市庫(kù)存的消化需要更長(zhǎng)時(shí)間。他表示,即便按照2013年歷史最高銷售記錄(13億平方米),全部庫(kù)存也要10年以上才能消化完畢。而這還是在未來(lái)不增加新增土地供應(yīng)、銷售保持旺盛態(tài)勢(shì)的情況下才能實(shí)現(xiàn)。
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