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住宅供求關(guān)系變化是本輪市場調(diào)整的主要原因，繼國土部和住建部兩部門下發(fā)優(yōu)化住宅用地結(jié)構(gòu)新政之后，央行下調(diào)二套房貸首付比至四成，同時(shí)財(cái)政部和國家稅務(wù)總局將二手房營業(yè)稅免征期限由5年改為2年等。這些政策組合拳將從源頭緩和當(dāng)前樓市供求矛盾，有助于改善市場預(yù)期，推動(dòng)剛性和改善性住房需求入市。
當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場運(yùn)行總體尚屬平穩(wěn)，市場出現(xiàn)的一些新變化實(shí)為住宅供求矛盾的集中體現(xiàn)。而穩(wěn)定住房消費(fèi)，就必須要對當(dāng)前樓市供求關(guān)系進(jìn)行有針對性的調(diào)節(jié)。優(yōu)化住宅及用地結(jié)構(gòu)則抓住了“土地供應(yīng)”這一源頭環(huán)節(jié)，通過“有供、有限”，合理安排各地住房和其用地供應(yīng)規(guī)模，增加或減少未來住宅供應(yīng)，使供求矛盾逐步緩和。二套房貸首付比降至四成，在抑制投資、投機(jī)性住房需求的同時(shí)，有效緩解改善性住房需求財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。二手房營業(yè)稅免征期限縮短，有助于降低改善性住房需求置換成本并激活市場交易。而加大住房保障貨幣化工作力度，將直接增加剛性住房需求，有效緩和三線、四線住宅去庫存壓力。更重要的是，這些政策組合拳，不僅影響到當(dāng)期住宅市場供求關(guān)系，而且會(huì)對市場預(yù)期產(chǎn)生影響，有助于住宅需求進(jìn)一步釋放。
高度關(guān)注政策組合拳效應(yīng)及其對住房市場綜合影響。土地供應(yīng)、首付比和稅收政策，是房地產(chǎn)市場運(yùn)行演化重要參數(shù)。從土地供應(yīng)源頭入手調(diào)節(jié)住宅供求關(guān)系，針對改善性住房需求調(diào)整金融稅收政策，是抓住了房地產(chǎn)市場供求演化的“牛鼻子”。需要注意的是，土地供應(yīng)到住宅建成大約需要一年到一年半時(shí)間，金融稅收政策實(shí)施也會(huì)有中長期影響。去年以來我國房地產(chǎn)供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，既有市場需求萎縮因素，也有過去房地產(chǎn)調(diào)控政策累積與滯后影響。今年前兩個(gè)月，我國商品房銷售面積同比下降16.3%，同期房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積繼續(xù)增加，同比增長7.6%。
政策執(zhí)行過程與市場供求關(guān)系動(dòng)態(tài)變化將會(huì)形成反饋環(huán)，并相互作用。在這個(gè)過程中，外部經(jīng)濟(jì)金融形勢演變，投資熱點(diǎn)轉(zhuǎn)移，市場預(yù)期變化，以及其他宏觀政策出臺(tái)等等，都會(huì)對這一反饋環(huán)施加重要影響，最終可能會(huì)扭曲政策出臺(tái)時(shí)預(yù)期的未來住宅供求關(guān)系演化軌跡。若扭曲程度過于嚴(yán)重，又可能會(huì)增加新的市場運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)，引發(fā)房地產(chǎn)市場劇烈波動(dòng)和房價(jià)大幅變化。為此，需要精確把握城鎮(zhèn)居民住宅實(shí)際狀況，更加注重政策實(shí)施過程中的預(yù)調(diào)與微調(diào)，提高政策調(diào)節(jié)的針對性和前瞻性，避免政策效果與市場供求出現(xiàn)共振關(guān)系。
與此同時(shí)，還需要盡快制定出臺(tái)配套政策措施。比如加大住房保障貨幣化工作，需要財(cái)政資金來支撐。住房供過于求矛盾較為突出的三線、四線城市，地方財(cái)政狀況通常也不會(huì)太樂觀，因此還需要統(tǒng)籌安排。受宏觀經(jīng)濟(jì)增長放緩影響，全國財(cái)政收入增長前景并不樂觀。類似土地出讓收入與優(yōu)化住宅用地結(jié)構(gòu)如何實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)平衡的考慮，還需要納入政策實(shí)施總體框架。
綜合來看，近期一系列樓市組合拳出臺(tái)，將會(huì)有效緩和住房市場供求矛盾，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。但要高度關(guān)注房地產(chǎn)調(diào)控政策傳導(dǎo)時(shí)滯及其相關(guān)影響。而深入分析研究我國房地產(chǎn)市場運(yùn)行演化趨勢，無疑將是科學(xué)決策和實(shí)現(xiàn)預(yù)期政策效果的必要前提。
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