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【內(nèi)容提要】
1、房價下降已成定局，未來將觸底18%警戒線；
2、宏觀、行業(yè)環(huán)境嚴(yán)峻，2014房企需自救“過冬”；
3、頹勢覆蓋2014，庫存去化周期創(chuàng)歷史新高，達(dá)17個月，降價刻不容緩；
4、降價幅度徹底，刺激作用明顯。
買賣雙方信息不對稱導(dǎo)致放價沒有鋪開，今年整體“分類調(diào)控”思路意示這將是一場曠日持久的戰(zhàn)爭。“鈍刀慢剮”，僵持不能解決問題，早調(diào)價，早跑量是王道。2014年房地產(chǎn)市場化特點明顯，開發(fā)企業(yè)更多靠自救。
一、為何降？
(一) 全面降準(zhǔn)不可期，要毫不猶豫的放棄僥幸心理。
本屆政府主張“微刺激”、“分類調(diào)控”，一季度GDP同比增加7.4%，較去年第四季度下滑0.3個百分點，開局乏力已是不爭的事實，而外貿(mào)和房地產(chǎn)的不景氣，導(dǎo)致未來經(jīng)濟(jì)下行的壓力巨大，面對嚴(yán)峻形勢，央行依舊堅持適度從緊的貨幣政策，沒有通過降準(zhǔn)去挽救下滑的經(jīng)濟(jì)，表明了央行本次配合政府調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的決心，類似于08年的政府放水救市絕對不可能出現(xiàn)，取而代之的是“定向降準(zhǔn)”和正回購等金融手段，而受惠的方向則是三農(nóng)、小微企業(yè)和中西部地區(qū)，房地產(chǎn)依舊要“勒緊褲袋過日子”。
(二) 空前力度反腐，公務(wù)員客源流失。
公務(wù)員群體作為房地產(chǎn)市場優(yōu)質(zhì)客戶，一直是最受歡迎的群體，但自從習(xí)李政府上臺后，空前力度的反腐風(fēng)暴，打壓了該部分群體的投資投機(jī)性需求，并且隨著《不動產(chǎn)登記條例》的日臻完善，未來公務(wù)員不僅不會買房，還會低價拋售手中多于房源，沖擊二手市場，擾亂市場秩序。根據(jù)湖南中原CCES客戶系統(tǒng)統(tǒng)計，自今年以來，客戶減少幅度高達(dá)30%，我們估計其中有10%-20%為公務(wù)員客戶，這一部分優(yōu)質(zhì)客戶的流失，對房地產(chǎn)市場，尤其是高端項目及大面積戶型都是無法彌補(bǔ)的損失。
(三) 融資成本增加，樓市供過于求。
本次樓市變化是“非政策因素”導(dǎo)致的市場蕭條，究其原因，其一，資金價格上漲導(dǎo)致房地產(chǎn)融資成本增高、購房貸款收緊，而開發(fā)商的資金構(gòu)成中有50%左右來自于銀行貸款（包括開發(fā)貸款和銷售回款），所以一旦銀行資金收緊，對于開發(fā)商，資金鏈緊繃，不得不尋找其他成本更高的融資渠道，對于客戶，則打壓一部分需求，且影響其對后市信心，最終，更加劇了開發(fā)商的資金鏈問題。
其二，全國樓市供應(yīng)告別絕對短缺，未來明顯的價格調(diào)整將出現(xiàn)在供應(yīng)過剩的城市，一降到底將成為區(qū)域成交量復(fù)蘇的主要降價策略。
(四) 銀行貸款緊縮，信托集中兌付壓力大。
根據(jù)2014年政府工作報告，2014年全年M2計劃增速較2013年實際增速下降0.6個百分點，全年流動性不及去年。與此同時，出于對地產(chǎn)資金鏈的擔(dān)憂，越來越多銀行收緊房
地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，而提高貸款門檻，開發(fā)商融資環(huán)境惡化。
2014年房地產(chǎn)信托集中到期量約6335億元，為歷年最高，重在考驗房企的資金實力。迫于兌付壓力，多數(shù)房企將走上降價盡快回籠資金之路。
(五) 資金鏈緊繃，現(xiàn)金流降至低點。
2009年以來，房企資產(chǎn)負(fù)債率連年攀升，現(xiàn)今，已達(dá)到歷史最高位。典型上市房企資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到76% ，金融杠桿暗藏風(fēng)險�，F(xiàn)金流降至2011年以來最低，在11%左右，已經(jīng)跌落寬松階段，流動性減慢。未來，更多房企斷臂求生成為必然。
(六)房價下行成定局，樓市步入長周期調(diào)整。
2014年5月，持續(xù)上漲23個月的“百城房價”首現(xiàn)跌勢，下跌城市超六成。房價變化從之前的點狀分布出現(xiàn)塊狀變化，調(diào)整速度加快。
各線城市分化加劇，一線城市成交下滑顯著，5月一線城市新建住宅成交面積環(huán)比跌幅為17% ，較前四年5月平均成交水平大幅回落17.2% ；長沙、重慶和成都同類型城市下滑，幅度均在30%左右，成交均價分別下滑6.84%、4.75%和10.69% ，從量價變動關(guān)系來看，價格下滑幅度越大，成交量跌幅越小，所以未來開發(fā)商為了走量，降價變得不可避免。
(七) 吸納周期持續(xù)增長逼迫房價下行，長沙超越警戒線。
就住宅吸納周期來看，12個月為警戒線，截止5月底，長沙存量吸納周期已接近17個月，連續(xù)三個月超越警戒線且持續(xù)延長，長沙樓市整體跨入紅線區(qū)�？v觀國內(nèi)降價幅度比較大的杭州、常州等城市，2014年吸納周期均在16個月以上。
部分城市新建住宅存量吸納周期(2014年)
|
城市 |
1月 |
2月 |
3月 |
4月 |
|
北京 |
7 |
8 |
10 |
12 |
|
廣州 |
10 |
9 |
10 |
12 |
|
深圳 |
11 |
10 |
11 |
12 |
|
天津 |
19 |
20 |
22 |
24 |
|
重慶 |
11 |
11 |
11 |
12 |
|
杭州 |
16 |
16 |
18 |
21 |
|
長沙 |
10 |
11 |
12 |
14 |
|
青島 |
14 |
14 |
16 |
18 |
|
福州 |
13 |
13 |
13 |
15 |
|
蘇州 |
10 |
10 |
11 |
13 |
|
無錫 |
20 |
20 |
22 |
23 |
|
舟山 |
16 |
18 |
18 |
28 |
|
莆田 |
13 |
12 |
12 |
14 |
|
九江 |
14 |
12 |
8 |
14 |
|
北海 |
22 |
21 |
21 |
20 |
|
南充 |
17 |
14 |
15 |
16 |
【注：消化周期=截止每月月底存量/近六個月月均消化量(萬方)】
從各戶型去化周期來看，單套面積80㎡以下小戶和144平米以上大戶去化壓力巨大，遠(yuǎn)超整體平均水平，需盡早全面采取降價措施去庫存；80-120㎡套型去化壓力相對較小，區(qū)域產(chǎn)品重疊，競爭壓力大的區(qū)域需調(diào)整價格；120-144㎡吸納周期緊壓警戒線，可適當(dāng)調(diào)整價格將壓力控制在合理范圍。
二、何時降？
現(xiàn)今，樓市成交持續(xù)下行，頹勢將覆蓋2014年，價格調(diào)整越早，以價換量代價越低。
(一)2014年長沙房價“天花板”(根據(jù)房價收入比測算)
繼2013年12月內(nèi)六區(qū)新建住宅網(wǎng)簽均價6719元/㎡達(dá)到峰值后，2014年步入下行通道。
(二)本輪調(diào)整長沙房價“支撐點”
參考股市波浪理論的黃金分割點與房價收入比兩個指標(biāo)計算長沙房價支撐點。這輪房地產(chǎn)周期，長沙房價的“支撐點”有可能在5722元/㎡左右。按2014年前五月累計價格同比下滑6.84%計算，這個價格底部有可能出現(xiàn)在2015年1-2月份。按2013年12月價格峰值計算，預(yù)計2014年底至2015年初，房價下滑幅度將達(dá)到18%。
(三) 從全國來看，早期降價城市集中在杭州、常州等二三線城市，成交量拉升效果明顯。一線城市緊隨其后，雖然已有項目陸續(xù)降價，但成交依舊表現(xiàn)遜色，充分說明早降價早受益，購房者觀望情緒會隨著降價區(qū)域擴(kuò)大加重。
三、降多少？
2月底以來，長沙市場陸續(xù)有30多個項目采取“低首付”和“特價房”加入降價行列，據(jù)湖南中原研究中心不完全統(tǒng)計，近三個月開盤項目呈現(xiàn)以下三個明顯特征：
(一) 降價區(qū)域擴(kuò)大，由點狀向片狀演變。
(二) 降價房源擴(kuò)圍。其一，套數(shù)增加；其二，從頂層、底層較差質(zhì)素房源做價格優(yōu)惠策略轉(zhuǎn)向在售和新推所有房源。
(三) 新盤和新推房源均降低預(yù)期價格，高性價比入市。